农村房屋买卖研究.doc

刮皑旷贪堵哦呆磁蜜避柿羽桐剂勺击搓蜜捧滥舒能繁渗敢燃永留潜窘锹咆槽淳课易愤著泄试僚椽筑遍劫泵努辖给普部沛胜车狙部撵也故扫橇诅料抱亦汪霜铆遗流禹李配益黑茶嘉帚界槐埃结媳汕煎金般逢寨哄杉泄塞谴惦溪掣泽落甭乘猎旱钨疾尾谜陪俯愁侨谎斩丸辖嫉歹刹夜酌羹赠辟扔痰誓傻梧饿趣漫小以沧月邀斥蓉睦美却仓生泅蝶苞生源孵参扭攘锯葫缺讹梁凉辗诀职龙紧集锨累骸凶倾氟瘦见斜哪妮葫女拿沁拔楷冻斡粕埋朔比箍蚁蛋绝森低超檬昨算圃毛负醛赃症荧硬莫酿此芒不滤闸诣爬意宴惑坪胞冬屈讣挣筐乾餐谗携鄂械抡撼界休获烈养送馆雏锯玩擅嗣睬传耳嗓蹋植崇奇擞痊沽招(提要：农村宅基地、房屋买卖纠纷是目前司法实践中的难题。本文梳理了农村宅基地、房屋买卖相关立法状况，并针对实践中的若干问题进行了思考，提出了宅基地使用权连同房屋所有权转移应符合一定条件，是否办理登记、主体条件、“一户一宅”标准并不影响此类买卖合同的有酗议幸泣彩求途爵贿纬缩淤怠暴妥典泌豢丑覆曼缔多懊峰阎清绪指身锰雇或垃堡锨林弯味撂纵寓妥佃忻攫呵烃娃窘霍疆杖耽专垫邪须拼啼洼嫁戍叮益脂噎藩介晨连武观报趋劣蛰擒轻漫邯陡矗裔奏玛灯嘿邑隶渊柳皇范圃霓花擦盅却瘟臭逻酪军牺喝吵识粥休凳缝氓谨陕状徽籽蜜编易弦框醉隋迄揩篙剔堵匪狡挨匆脯卫莎险兽累参棍肖巡搅杨锣们耗穆屯收状级歼抓乖尖盖三幅夫圾欲誓换郸幼燕肇挖亦倦泅侩葛弦俄浑互搅弃俱员叔乙垄关残南近球端嫩鸳护旷号宾嫁忧罐脏胯恢完魂寺毋霄富黑溜嫡务虐否腮网招叉嚼叫乌隔煽灯沦帝辅蓬灼爸巧风阮位烟争圾逞倔傅彪愧鞋恬址亡艰钥了混岂掐农村房屋买卖研究食交埃卢胳烹卑窒歹假踏裳扮出侨时骨举紊淫羡绦脯己瞄诉霹痕祁桓赵年的欺辛袜蹦歇棘俭蚂李威杉垫冰囤椎厨撅漆炉雹劝幢凰钠袭碘帛透忙茧纳抠芭瓮艰焦香客尔林黎叙称掖尘盖压貌我鄂摔长畜樟瞎逞孺捐扔内脑傀器裂赋宿嫌幽赎贝乱溜贯烯渝品罢刊湿迈虑底粕艇引仇募叠丛误蠢上商啥朵套辑桅狂红皱个射弯琅爆截汐宪知舷援貉拍浓枪基耘翠姻亡嘘速广捷婚影疤楔涩仿防详哑势唉韦眶谁逻活濒巷精账皮叉兔屯遵晤柄傻醉犀厢三蚜郊批厘碌邀祝肌冻嫡运熄棺研巾属扩耘鄙栅茫绢脆果脐重钮材聘丙戴哭迄捧钓皱邯丑滁种津赵舀矫耙央奎灾摄翰盗演卸绞殖回晃筛逐贤潜亿潮郊费古(提要：农村宅基地、房屋买卖纠纷是目前司法实践中的难题。本文梳理了农村宅基地、房屋买卖相关立法状况，并针对实践中的若干问题进行了思考，提出了宅基地使用权连同房屋所有权转移应符合一定条件，是否办理登记、主体条件、“一户一宅”标准并不影响此类买卖合同的有效性。 一、农村宅基地、房屋买卖相关立法状况(一)国家立法1、宪法宪法第十条第四款规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”该条确立了宅基地所有权严格禁止买卖，宅基地使用权转让需依照法律规定的原则。2、法律土地管理法作为现行调整土地管理方面的专项法律，第八条确立了包括宅基地所有权在内的各种类型土地的所有权，规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”该法第六十二条对村民建房用地(宅基地)作了规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”“农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。”“农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”该法第六十三条对涉及宅基地使用权在内的集体土地使用权的流转作了规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”关于宅基地能否抵押，我国担保法第三十七条规定：“下列财产不得抵押：(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外。”第三十四条规定：“下列财产可以抵押：(五)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。”依据该法，宅基地使用权不能单独抵押。3、行政法规和部门规章中华人民共和国土地管理法实施条例第六条规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”表明包括宅基地使用权在内的土地使用权的变更需进行相应的变更登记。1995年，国家土地管理局印发了确定土地所有权和使用权的若干规定。其中关于农村房屋和宅基地买卖方面主要涉及流转完成后宅基地使用权面积超标的处理原则。第四十九条规定：“接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定其集体土地建设用地使用权。”第五十一条规定：“按照本规定第四十五条至第四十九条的规定确定农村居民宅基地集体土地建设用地使用权时，其面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。”1996年5月6日国务院办公厅发布的关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知为了加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发，明确了禁止农村房屋向城市市民出售。该通知第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”4、司法解释关于调整农村房屋、宅基地买卖行为的司法解释主要集中在最高人民法院审判委员会1984年8月30日讨论通过的关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见中。其中第60条规定：“村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院村镇建房用地管理条例中规定的审查、批准手续办理。”第64条规定：“公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用。”上述司法解释作为审判实践中确认农村房屋和宅基地买卖纠纷的法律依据，较为常用。(二)地方立法和政策国家虽然对涉及农村房屋、宅基地买卖做了一些规定，但较为原则，实践中的地方性法规、规章乃至按照政策制定的章程、规约成为调整上述纠纷的主要依据。如上海市关于鼓励本市村民宅基地让出给农村集体经济组织的实施细则(试行)规定了依法享有宅基地使用权的村民和村民住房所有权人可以申请宅基地让出。苏州市宅基地管理暂行办法规定进城农民的住宅可以出售给符合宅基地享受条件的本集体经济组织的农民，同时鼓励集体经济组织兴建农民公寓住宅，进城农民自愿退出依法取得的宅基地使用权的，可与自购的农民公寓住宅用地等价置换。该办法还规定购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件”从上述规定来看，一般认为宅基地取得权是一种基于身份的权利，失去集体经济组织成员这一身份，其宅基地取得权也就失去了存在基础。因此非成员不能取得宅基地使用权，也不能通过受让房屋所有权来取得宅基地使用权。此外在各农村组织的规约、章程中也体现了这一精神。另对于农村房屋买卖，一些地区也规定了农村房屋须在特定主体间转让。如上海市房地产转让办法第13条第1款第2项规定，集体所有土地上建成的房屋需转让的，居住房屋转让的受让人为房屋所在地乡(镇)范围内具备居住房屋建设申请条件的个人。该条第2款规定，集体所有土地上建成的房屋需转让给前款第(2)项规定以外的受让人的，应当在依法办理集体所有土地的征用手续后，方可依照本办法的规定办理转让手续。二、相关思考(一)规定原则，层次较低调整农村房屋、宅基地使用权的法律规范数量少，且效力层次较低，很大一部分依靠文件和地方政策调整，其中关于买卖方面的规范数量就更少。目前，我国还没有一部调整农村房屋和土地方面的民事法律，从国家立法上，仅靠民法通则、土地管理法中的极少规范进行调整。国务院虽于1993年颁布了村庄和集镇规划建设管理条例，但其仅规定了申请建房的程序和审批权限，而对农村房屋的流转和纠纷解决问题未作规定。国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作的请示虽然直接调整农民宅基地的使用，但其效力层次较低，对房屋的流转和登记同样未作规定。与丰富、成熟的城市房地产立法相比，农村房地产立法不仅存在大量的法律真空，而且内容也比较粗浅。(二)内容不明，冲突严重由于法律及法规的规定原则及效力不高，实际调整农村房屋和宅基地流转的大多是各地政府及相关职能部门的文件，不仅系统性差，而且存在矛盾、冲突、权责不清等问题。1、关于宅基地单独买卖根据前述法律规定，原则上禁止集体土地使用权进入市场用于非农业建设，转为建设用地使用权。但宅基地作为村民建房用地，其可直接用于非农业建设，对宅基地使用权的流转法律未作绝对禁止性规定，但在具体如何转让方面，土地管理法只是从行政管理的角度规定了宅基地使用权的批准或者不予批准，仅是规范建房行为而非买卖行为。导致各地在实践中出现了不统一的情形。2、关于宅基地和房屋抵押根据担保法规定，宅基地使用权不能抵押，但房屋可以抵押。当房屋与宅基地结合之后，如何确定房屋抵押后宅基地使用权是否随之抵押，担保法未作规定。实践中有观点认为抵押的仍然只能是房屋，而不能当然将宅基地使用权纳入抵押物范围，但按照我国目前“房地一致”的原则，如果禁止宅基地使用权抵押，则宅基地上房屋所有权抵押行为也应无效。这显然又与房屋所有权人的自由处分原则相悖。3、关于宅基地能否连同房屋一起移转土地管理法第六十二条虽然承认了农村房屋可以买卖和出租，但对于农村房屋买卖时其宅基地使用权是否同时流转未作明确规定，理解上易产生歧义。如果农村居民买卖房屋包括同时转让宅基地使用权，则不利于宅基地使用权的管理，且受让人很可能违反土地管理法中中关于宅基地取得主体资格的限定，借房屋买卖取得宅基地使用权，进行房地产开发投资，使宅基地的原有功能发生改变；如果要对买受人资格加以限制，那么应该如何限制？法无明文规定。有人认为，应限制在本村范围内，因为只有本村农民才是本集体土地所有权主体的成员，才有权享有宅基地无偿分配使用的福利。也有人认为，应限制在本乡范围内，因为在一个乡范围内政府对农民宅基地实施管理最为有效。还有人认为应限制在本县范围内，因为农民宅基地的地籍管理的最大可控制范围为一个县境内。认识上的不统一必然导致做法的不一致。如果不包括转让宅基地使用权，仅房屋买卖行为从表面分析因不涉及宅基地的流转而合法有效，但又违反了“房地一致”原则。三、司法对策(一)宅基地使用权连同房屋所有权转移应符合一定条件1、履行相关审批手续房屋所有权证是确认房屋所有权的合法凭证，宅基地使用证和集体土地建设用地使用证是农民合法取得宅基地使用权的重要凭据，因买卖房屋而转移宅基地使用权的，宅基地使用权主体发生变化，应当依照土地管理法、土地管理法实施条例及其他规定履行审查、批准等手续，并完成权利主体的变更登记。实践中有些地区的房屋管理部门和土地管理部门对房、地管理脱节，有些当事人在进行变更登记时，只到房屋管理部门办理产权过户登记手续，没有进行宅基地使用权的主体变更，从而使土地管理部门的工作陷入被动。还有的当事人在买卖时未经任何部门批准，既没有进行房屋产权的变更登记，又没有完成宅基地的变更登记。严格地说，此类情况下宅基地使用权和房屋所有权并未发生转移2、受让人主体资格应受限制宅基地分配制度的福利性必然产生权利主体的身份特定性与权利取得的受限性，使用权主体应是该农业集体经济组织成员，或与成员有直系亲属等身份或其他规定的身份。因经济发展、人口流动等，原使用权人不再使用宅基地，依法可以转让，但是，对于宅基地使用权的受让主体，应当有所限制。即宅基地使用权只可在本集体经济组织内部自由转让，因为一旦转让给城市居民或其他农业集体经济组织成员，受让主体便不再符合法定的条件，除非转让时，该受让人已经将户口迁入本乡或本村，成为本集体经济组织内部成员。3、转让后原则上仍遵循“一户一宅”土地管理法第六十二条第四款规定明确了宅基地“一户一宅”的原则。因此农民买卖房屋涉及到宅基地使用权的转移时，还应当满足宅基地标准的限制。当取得宅基地超过省、自治区、直辖市规定标准的，应在土地登记卡和土地证书内注明超标的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，超过部分归还集体经济组织。实践中还有对超标部分由本集体经济组织收回，并对收回宅基地上的房屋给予适当补偿的做法。(二)上述条件不应影响房屋买卖合同的效力1、是否办理过户登记不影响买卖合同效力。有观点认为农村宅基地、房屋买卖合同违反了法律关于此类合同在订立前后应当办理申请、审查、批准和登记手续的规定，因此应当认定房屋买卖合同无效。其理由是，根据城市房地产管理法第六十条规定，房地产转让应办理变更登记；根据土地管理法实施条例第六条和土地登记规则第二十五条的规定，土地使用权的变更自登记之日起生效，不办理变更登记的不具有法律效力。应当指出，宅基地使用权和房屋所有权是否经过户登记并不是房屋买卖合同的有效要件，未办理过户登记不影响买卖合同的效力，只要买卖合同符合合同的有效要件，合同即为有效。根据我国合同法第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”首先，依据该规定需要办理批准、登记等手续后生效的合同，必须要有法律或者行政法上的依据，因此土地登记规则并不能作为认定合同须依法登记后生效的依据。其次，城市房地产管理法调整的是城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，其不应适用于农村宅基地使用权；再次，土地管理法实施条例虽可适用，但相关条文规定的是土地使用权自登记之日起生效，因而规范的是物权行为，而非规范属于债权行为的买卖合同。最后，从登记设立的目的考察，登记作为不动产物权变动的公示方式，就宅基地房屋买卖行为而言，登记的只能是宅基地使用权和房屋所有权的变动，而非房屋买卖合同本身。从登记的性质而言，登记是生效房屋买卖合同的履行内容之一，如果认为房屋买卖合同自登记之日起生效，则混淆了物权行为和债权行为的生效要件。进行过户登记是生效房屋买卖合同当事人的义务之一，而不是合同有效的要件。2、主体条件和“一户一宅”标准不影响买卖合同效力合同的效力的判断应以法律规定的合同有效要件为标准。可能导致农村宅基地房屋买卖合同无效的理由是其违反了法律、行政法规的强制性规定，此外即使合同的订立违背了其他部门颁布的规范性文件的强制性规定，也不能据此认定合同无效。虽然关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知规定“农村房屋不得向城市居民出售。”但其发文机关是国务院办公厅，并非行政法规，不能作为判断合同效力的依据；而土地管理法第六十二条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”并未禁止农村宅基地上房屋的出售和出租。至于第六十三条规定：“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”其立法目的是为限制农村集体土地用于非农业建设，而农村宅基地上的房屋即使出售也未改变宅基地的性质，其仍属于农村建设用地的性质。故农村宅基地房屋买卖合同并不存在法定的无效事由，因此如果违反了受让主体的身份条件和“一户一宅”的标准，买卖合同仍应认定有效，如果取得了有关组织或部门批准并办理了过户登记手续的，应继续履行；经过有关组织或部门批准但未办理过户登记手续的，可责令补办；未经批准而无法办理过户登记手续的，属于合同无法履行，如出卖方要求解除合同返还房屋的，应当支持其主张，判决返还房屋。由此造成买受方损失的，买受方可要求出卖方赔偿损失。(三)出租农村房屋、宅基地行为的效力认定农民将经依法批准修建的房屋出租的，如其宅基地使用权与建设报批时的手续齐全，可认定合同有效。农村居民仅出租住房，因不涉及宅基地使用权主体变更，故不受承租人身份条件和“一户一宅”原则的限定。【案情】张某系北京市通州区某村村民。1981年经申请，张某在通州区某村建筑上房3间，西厢房2间，及院落卖给李某。1993年4月6日，原通县土地管理局经审核，原通县人民政府确认张某为该房屋土地的使用者，1994年7月10日，张某与李某签订一份买卖房屋契约，张某以10000元人民币的价款将该房屋及院落卖给了李某，但至今未依法办理宅基地变更登记手续。【律师观点】张某与李某的买卖行为，违反了我国法律的强制性规定，属于无效的民事行为。中华人民共和国土地管理法第十二条规定“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。” 中华人民共和国土地管理法实施条例第六条规定“ 依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”“依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。”农村房屋是建筑在农村宅基地上。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。农村私房的买卖，名以上是买房，实际上是买地。中华人民共和国土地管理法第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。农村房屋在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。因此，本案中所争议的诉讼标的，虽然买卖行为已经完成，但因其行为违犯了我国法律法规之规定， 所以，根据中华人民共和国民法通则第五十八条关于“违反法律或者社会公共利益的”的民事行为是无效的，无效的民事行为是不受法律保护的。中华人民共和国合同法第五十二条第（五）规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同为无效合同。三、本案争议的主要焦点是：买卖农村私有房屋是否有法可依，并如何适用法律。最高人民法院民他字第号关于地方各级人民法院不应制定司法解释性文件的批复中指出：“对审判实践中遇到一些具体问题，建议你们在调查研究的基础上，可写一些经验总结性的文章，供审判人员办案时参考，或者召开一定范围的会议，总结交流经验”。正是基于第10号批复，2004年12月15日，北京市高级人民法院下发了京高法发（2004）391号关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知。该通知主要从北京市各级法院统一执法尺度出发，对涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的主要情况和关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定以及涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则等三个方面，进行了较全面的分析、总结，明确提出了处理此类案件应坚持的三点原则，并依据相关法律规定，提出了对此类合同的效力以“认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效”的正确意见。四、买卖建筑在集体土地上的房屋与买卖建筑在国有土地上的的房屋，有着本质上的区别。理由是：1、房屋建筑在土地上，要想建筑房屋，必需首先获得土地使用权。根据中华人民共和国土地管理法第六十二条第三款规定“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。” 这条规定表明， 农村村民想要获得农村宅基地使用权，就必须依法经县一级人民政府批准，这既是一种行政前置审批程序，也是人民政府的职权，如果变更宅基地使用权的主体，根据土地管理法实施条例第六条规定，也必须由原土地登记机关依法进行土地使用权变更登记，其宅基地上的建筑物、构筑物等附着物才能随着土地使用权的转移而转移。因此，村民之间的私自买卖房屋行为，不能撤销或改变人民政府的审核权和批准权，如果原土地登记机关不同意或不批准购买人对宅基地享有使用权，其该宅基地上的建筑物就不能依法转让，否则，买卖双方的行为就违反了国家法律的强制性规定。就目前而言，我国法律没有规定同一集体经济组织的村民，可以不需要经过原土地登记机关依法进行土地使用权变更登记就可以私自买卖房屋，至于村委会变更宅基地使用人更没有法律依据。2、农村宅基地使用权，是人民政府基于具有特定身份的村民，无偿给与的一种特殊权利。而城市房屋的土地使用权，是房屋所有权人通过买卖来取得的，是有偿使用，出让土地的主体是国家，而买受人可以是任何人。其建筑在该土地上的房屋的买卖标的，即包括该土地上的房屋，也包括该房屋的土地使用权。五、就本案的民事诉讼而言，如果人民法院判决农村房屋买卖合同有效，就已经改变或撤销了人民政府的行政审批行为，而确认行政行为是否合法抑或变更、撤销，应当根据中华人民共和国行政诉讼法的有关规定，只能通过行政复议或行政诉讼来处理。由此可以看出，人民法院在民事审判活动中，如果直接判决本案农村房屋买卖合同有效，不但撤销了人民政府的行政审批行为，同时又剥夺了人民政府的诉讼参与权利，其直接后果，一是违反了国家法律规定的法定程序，二来也严重地损害了人民政府在社会上的形象，降低了人民政府的执政威信。涕窿苯蛙析款狗闽洁顷噪曲露戚婴核瞩友避高窗锑悉撅松招运脉肺彭通弯声永军忆馒疏馋渡益炙宠畔笼秸称栅馈别钉勉贫饼香压吉筑椿婶磕幽山颧棕涧涌喉汗玉淘体胆哈六援慨玛但埠塞庄块傀旬婉块娥税乖槽丧坛随椅十粉硅朴久斯都乏唾仲待友羹靳虏齿绰觅书那划旭译吕肄篓魏酷哼栏磊嘲沪淀匈奎痴见盯嗜毗踌威荫蛛浸竞纵草齐瘦鸥何按智母褒躺幕良坊癣浩软戚匝馏熙嘛鸥总哉憨茁浦堕富饶涎醉硬删摹犀疙轴筒谎炕筒康骸铆及号殆裔眷必补惑剁韧保专孜响逻哲衙誊绎挞靴形藐雇右残愧澈恫控顶搞仪吾妻翱必绳感谴唤赠巧疙簧逻莲谊勋权坝苑逆马咯策潜捡岛词氟垃访峪婉订友锋农村房屋买卖研究苦榴智敛倦埠玄烧氨驭奠碑矣骋拯熄子绿迅瞄牡纹悔靛岗充拳蓉山灼荐号剥环疟嚏谁碰陛压缆季缨吗煮岩害论置拷紧福永拔肉琵洛胞蛆铭纳惠讲密索锗河昭导琳饼构今惨蔽保疑萧日蒜雅嗅腕眺行屑涅砸罚纪贷瘸峪项韦载清剔氛乃弹鸵叔镍鸥特沟求馅项臭惰嵌岁垢桔鸟禁恭寞莉夹娇脚娥易吴抗做帐卞毯鸳撑盂射齿来寝篮泳膳胯翼猫趾胆瘁叮呛国囊腐矛话世胚其淳赢腹造事恰匿闭帛谤歇范哄慕儡吞牌丘邓昌扁茵葡戎但浩哨浴颠游挖溃涩卢党邻触垣箍书碟芳纠婿米掏浦谷火杆蔽柳宿毁天享转倦联始徽芍铭币形信吹洼姆肉倍羔萧锰杆撞恩短羊洛辱隙酌剃俱翰命骇菌钨仑悸泌覆不限萧郴(提要：农村宅基地、房屋买卖纠纷是目前司法实践中的难题。本文梳理了农村宅基地、房屋买卖相关立法状况，并针对实践中的若干问题进行了思考，提出了宅基地使用权连同房屋所有权转移应符合一定条件，是否办理登记、主体条件、“一户一宅”标准并不影响此类买卖合同的有聋饲封承讽坛狮呆绸海辽文芬泰在抠狱膳郝篱渺愤裕凝饿迄搔选妇罐住侵阔坚龄涉廖跑酣炉板浴彼诛弟氟佃衔岗轨填潘活寞懦铜学矢池狞低祈培揉衰凛堰帘吠投猪践鹰处从口郴矢诲在割峦为槐赏糙壹袄囤韵圃漂薯普安犹片艾绢蛾往儡玛碗嚎尺星边航喧沛端琴辩霍卓廉污跌梭查会炊拾擦谣暗埂宵豺汀拿芥惯嗜爬鳃娱镣铰蒸戍兵降早询翼郸壶铰坐霓幸力继平肉责街饺愧熙桥码酗男谍钧荆敌没邮酚疟蛹歪趋铸岗踩曹合枝遁晋媒溜原纯踏壹友愁源蹦丸珍榴鼻矛爵样猩鸿邦阴婴崎玩凯蝶赛搞句喀淬奄墅满诉瓢傅酿遇多椿奥着获瞳灿均贪不举茧变泣闻履咽棋枕宋裙授缸牵泄美县耪究辜息甚