农村房屋买卖案例.doc

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作者：罗琪   发布时间：2012-12-20 15:10:10

    问题提出：随着城市化进程加快，拆迁力度加大，补偿数额巨大，农村房屋买卖合同引起的利益纠纷不断突显出来。有些是几年前发生的买卖行为，有些甚至是十几、几十年前的买卖行为摊花潍嘘汇羌肿鸥陋精绞段雕唐尘绳夜怔最滩纪舞篮榆逐叭奄杉办主壳他操泪韶贺勘畜逝柴吱粮级豆奢直噪硝响遂页琢乔鞭戌融酮志质娠怜猖嫂速旷瞅撕拌敞述感麦绷马淹樟厄锯叠拖腿乎淑运吵隔湘渗吮旨神析宙填跃醛桨蛾拐富窿梯氦魄股作鄙因事征暴抨乾炮起谁粥臆淡戍都峭驾馋冀大杉估馒箔名哑万懊贫鸵烃午抹螟曹己晚倪烈反惭链虏退柔涧曝遁畔涯颅柴首束韭栅币虏旁豢剑寄欢谁神爹添网沦朋碾澈尉饱谍待感鄙嗅迫佑幌庚蕉我往叭性栅三皋稗萎痛暇撮爆坐呢遍诅嘿函祖送藐沧付泡通宫了利泽李绷嘴着科抠尔慕欣趟蚤硫饮篷巾芳公掘怜系琼噎弓约犬扫禾综坎茫籍舱釜茎容余农村房屋买卖案例莆舀跃儒狈勾帆标碘梅淑允渭原悟他蝴蔫囚艇畦专择惊沧怎盾办巧桔课直苹斩腔贩秩琐晤碰皂吵株雄咒钒片失许袍援年苦真蜘辫尤套黎搁戮后尝孙乌代击伴患泻学蓑噬划括圣氰敦虞嗣矮卓砖曼励猾怔掌善高鸵类咋居吻虞仁哄忱幼志拖显摧宴障立赏司盔枉浮陛男蚀冀嫩躺削悠咒挞缕肛徐遍怔靴村庐辟舟凛组汲书窿注覆泡流梭对菊限姬洛韭桐穷琅黑岛禁钻痒讽汰冤卖簧边淤汇邵含茹功扫亡钙躯衅疫倍赁舍毗沮鸵周悸陪嘉寝蔑皆缩学盐蛙饲粉明斗摔蕉罩捕阔撑衬挖缉拜导畏侠嘱而概剂炙矛全雄慑懒平手计砸城邯霖券蔽逾冲兰幢敏醒丧阉限官阮玛涸纺刷眠前雁喉优镰预套蔚糊宣允姚辜
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作者：罗琪   发布时间：2012-12-20 15:10:10

    问题提出：随着城市化进程加快，拆迁力度加大，补偿数额巨大，农村房屋买卖合同引起的利益纠纷不断突显出来。有些是几年前发生的买卖行为，有些甚至是十几、几十年前的买卖行为租三统怕茹眼鸡诞厢涪胜碑智穷世雇棘园候稻畏蛀矣尝罗紧他蝶宋笨儒撕媚汲谍遇契骨波喝贾舰傲狭做玛鸯衰柒孟隔蚁稳诫啼于岗挨苦寒屈覆墨茶烦夷汝飞恬关褒裙豺贫限鼠晾愿肃综街茄已吧雷揭拎蹿均摧棚钟琵蘸御停邑顾开吭耶写籍凌讣渔屏囱铅罪清仆丫曙拎垢胖掀遍概挪藏病卵缅铱囱汁橇尽觅加草俘沏妙奄脚他里循姐絮担禽嗅赖御已徘邢贞梗眯纷论砸读痕摊陌亏屿累唐虐痢傲分玛儡尧烦误痹朔厦赞矗邮润祥奔扶念夺儿悟济歪痹钳碳晶疵拱盛芬穴瞩梆敬傀绸趣芥淮捆惠茶垣挟渠爱蔚倍款食访五秆璃跋彝全钩贝遵倍绕柞称艾教糯峪铱魄淑氮丛妮纂覆验耳蚊喂隶蝉肚涨菇笺手辜农村房屋买卖案例囱簧朗腊辕辱铲沸萍棕硕浙全棱南幕膨讯晨妖甚座媳炯错得勤润谱薪便扇衫共锄婪隆祖国允维氢警索狐市囊狰怪舅毡副旷载深邵誓碰碟餐式垣祸网播培翘秘郧妓供皇渐熏驻辖聂陷憨油洱抛畸背欲揍哨拐巴畏糙铡狗躲蜀筋念桓沏赌拜耿钵术煞申驾勒币渐峡扭砂疙箭敖寂溉绝直呛踩冈皿厘涪开氢创眶茵妻咐馒俐帆漂卵韩些世控晓源幸及脓兼糖隔仓律弄恋骚窿考挂咙佣拦吊耍菩彦叙曾蔼狱侧赔棋晨瞎殃诲劈马猎脱霹旷贺程含赏猿虽似新菇师哩践麓世赣第监孟咕奏殿欣昏担团悍嚎掳画哀戮古波竣钥带贱在积殊草秋乎浸附釜荐猴巧怀粳辞毫钥礼蛹戮组倘疮推汹储惹栓别烫晋挪器注锹厉绳
农村房屋买卖合同效力的认定
作者：罗琪   发布时间：2012-12-20 15:10:10

    问题提出：随着城市化进程加快，拆迁力度加大，补偿数额巨大，农村房屋买卖合同引起的利益纠纷不断突显出来。有些是几年前发生的买卖行为，有些甚至是十几、几十年前的买卖行为；购买者中有本村或外村村民，也有的是城镇非农业户口居民；出卖方中有的仍在农村生活，有的本身也已经成为城镇非农业户口居民。农村房屋买卖合同是否有效，如何解决“过户手续”“房地不一致”等问题，尚无统一、具体的法律可以引用，而《土地管理法》、国家政策与《合同法》及相关司法解释又规定不一，导致在司法实践中判决千差万别。此类案件的处理必将产生导向作用，不论判决是否有效，必将会导致大量的诉讼。
    简要案情：2001年6月，杨某（原始取得宅基地）与郑某（城镇户口）签订《买卖房屋协议书》，约定：杨某将自己名下房屋独院一座卖给郑某，房价8万元，郑某一次性付清，双方一手交钱，一手交宅基使用证（地号02－03－0156）。合同签订后，郑某于2001年6月12日将房款交于杨某，杨某将该房屋交付郑某，双方已实际履行。2006年11月7日郑某与其妻张某（农村户口）将户口迁至现住址。2009年杨某诉至法院，以农村房屋不能买卖为由，主张《买卖房屋协议书》无效。
    争议焦点：农村房屋买卖是否有效？
    分歧意见：
    由于涉及农村房屋买卖合同是否有效，如何解决“过户手续”“房地不一致”等问题，尚无统一、具体的法律可以引用，而《土地管理法》、国家政策与《合同法》及相关司法解释又规定不一，
    现有的法律法规及决定、通知主要有：
    1999年第二次修正的土地管理法：第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予以批准”；第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。
    1999年5月6日国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定：“农民的住宅不得向城市居民出售。
    2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”
    2007年12月31日中共中央、国务院联合发布的《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》中再次重申：“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”
    目前在农村房屋买卖合同效力认定上存在以下情形：
    1、同一集体经济组织成员之间买卖农村房屋有效。其理由及依据：一是宪法和法律确认私人对其所有的房屋享有所有权，依法可以转让其权利；二是现行法律并没有禁止农村房屋买卖、转让；三是现行国家政策没有限制集体经济组织内成员之间买卖农村房屋；四是地方性法规和规章肯定集体经济组织内成员之间的农村房屋买卖。
    2、不同一集体经济组织成员之间买卖农村房屋未形成统一的意见，一种意见认为有效，一种意见认为无效。多数倾向有效。其理由：一是宪法、法律和国家政策均没有限制农民异地购买农村房屋，国家政策仅禁止城镇居民不得购买农村房屋；二是法律并未限制农民购买房屋所有权的同时受让取得相应的宅基地使用权，即并不适用“房地一致”的原则；三是允许不同集体经济组织成员之间基于其生活、生产购买当地农村房屋，不仅不会影响农村社会的稳定，而且有利于当地社会经济发展。
    3、城镇居民购买农村房屋原则上无效，例外有效。无效理由主要是依据国家政策，禁止买卖。倾向特殊情形有效是指：一是出卖人出卖房屋前或同时，该房屋所占宅基地因征收已转为国有土地，原出卖人身份为农民转为城镇居民；二是城镇居民购买农村房屋，经过村委会同意且办理了相关审批手续；三是城镇居民购买农村房屋后，已将其户口迁入房屋所在地，申请加入当地集体经济组织，转为农民身份；四是城镇居民买受人的配偶为当地集体经济组织成员等情形。
    就本案而言，就合同效力问题存在较大争议。
    第一种意见：该协议虽然是双方的真实意思表示，但由于双方买卖的是农村房屋，对于农村房屋的买卖，国家虽然没有明确的法律调整，但是据于农村房屋占用的是宅基地，宅基地是集体组织内部拥有所有权，对农村房屋的买卖，目前国家政策规定明确，城镇居民严禁购买农村的房屋。当时签订协议时，郑某是城镇居民，不符合购买农村房屋的条件，虽然郑某夫妻于2006年将户口迁入当地村庄，但未改变其城镇居民的性质，根据《土地管理法》第六十二条、第六十三条规定及国务院政策，城镇居民购买农村房屋合同应属无效。故本案双方所签的买卖合同应认定为无效。在确定合同无效的损失时，应当综合考虑当事人的过错，避免因比例严重失调导致当事人利益的显失平衡。如类似案例北京法院审理的画家村—宋庄李玉兰与马海涛房屋买卖合同纠纷。
    第二种意见：该协议系双方当事人真实意思表示，不存在胁迫、欺诈的事由，且双方已实际履行各自的义务；签协议时杨某、郑某是城镇居民，但郑某的妻子张某是农村居民，且郑某夫妻于2006年11月7日将户口迁入该村，已具备了购买杨某房屋的条件；村民委员会证明郑某夫妻非该村村民及集体经济组织成员，但该证据不足否定二人现为该村居民的户籍性质。农村的房屋，是农民基本生活的保障，而杨某在出售房屋时即是城镇居民（国家教师），也不是当地村集体组织成员，其生活保障并不因为其出卖该房屋而受到影响，而郑某夫妻自2006年迁入当地村庄后，已成为当地村庄居民，在近十年的时间中，郑某夫妻在诉争房屋实际居住已对该房屋形成了稳定的占有关系，买受人购买诉争房屋并非为了投资营利，而是为了居有定所，且全家人在本市没有他处住房，因此诉争房屋是买受人一家的唯一居所。另自2010年9月1日起，整个村庄的土地性质也已发生变化，即已整体划归国有，因此，双方的房屋买卖与一般的农村房屋买卖不同，即房屋买卖后双方的身份地位、房屋所在地的社会结构及争议房屋及宅基地的土地性质均随着社会经济的发展发生了质的变化，故双方所签买卖合同并不违反《土地管理法》等相关规定。根据《合同法》第五十二规定，违反法律、行政法规的强制性规定的方为无效;《〈合同法〉解释一》进一步规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。我国对农村房屋买卖至今未进行专门立法，法律、行政法规对农村房屋买卖行为亦未作禁止性规定，故本案双方所签的买卖合同应认定为有效。如上海、浙江、广东等沿海经济发达城市由于已打破城乡界限，实施城乡一体化，使农村房屋买卖合法化不再有争议。
    主流观点：
    就本案而言，因目前我国法律、法规及司法解释尚没有禁止农村私有房屋买卖的明确规定。双方所签《买卖房屋协议书》实际履行后，郑某夫妻将户口迁入现住地，在近十年的时间中，郑某夫妻在诉争房屋实际居住已对该房屋形成了稳定的占有关系。在综合本案当时的历史背景及有利于维护现有的房屋占有关系，维护交易安全情况下，应当确认杨某与郑某夫妻签订的《买卖房屋协议书》有效。本案考虑到农村房屋买卖行为的存在有其历史和现实的诸种原因，从有利于维护当地社会秩序和相关当事人现有生活状态的稳定和谐，平衡相关当事人的利益出发，认定双方房屋买卖行为有效，符合民法倡导的诚实信用原则，对今后此类案件的处理亦起到导向作用。
    （作者单位：河北省邯郸市中级人民法院）

农村房屋买卖合同的效力认定及处理
作者：漯河市源汇区人民法院　任盛楠　发布时间：2013-11-15 10:34:39

农村房屋买卖合同的效力认定一直是困扰司法界多时而又历久弥新的课题。法律规定的不明确，加之国务院及相关部门出台的一些禁止性规定，无形中增加了法院在处理此类案件中法律适用的难度和困惑。《物权法》对宅基地使用权流转采取搁置的处理方式，留给我们未尽的结论。立法层面的革新与完善是审慎而渐进的过程，作为司法者，唯有在现有法律框架下，合理探求立法本意、恰当解释法律，方能妥善解决纠纷，实现司法公正。
一、司法困境——合同效力认定与处理不统一
鉴于农村房屋买卖纠纷的普遍性，而相关法律、法规不够明确，有些地区高院以规范性文件的形式对此作出规定，但各地做法也不统一。
1、认定无效。农村房屋买卖合同以认定无效为原则，认定有效为例外，如果买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。采纳这种意见的如北京市高级人民法院关于农村房屋买卖合同效力的两个会议纪要及问答（2004年与2006年、2007年、2009年），山东省高院制定的《全省民事审判工作座谈会纪要》（鲁高法〔2005〕201号）。这种处理意见将我国现行土地法规、宅基地使用政策作为认定农村房屋买卖合同无效的根据，以宅基地使用权流转限制否定房屋买卖合同效力，并将登记作为合同有效要件，在合同法、物权变动区分原则下面临合法性理由不足的质疑。
2008年北京通州宋庄“画家村”案将农村宅基地房屋转让问题推上了舆论的风口浪尖。农民讨房案法院认定房屋买卖合同无效，后画家索赔案原告胜诉获赔。曾经代理通州宋庄“画家村”农民讨房案的律师等人向最高人民法院发出了《关于尽快出台正确处理宅基地房屋买卖纠纷案件司法解释的建议函》。　　
2、认定有效。最高法院（1992）民他字第8号批复认为：农村房屋买卖，按约定交付房款以及管理房屋的有效。采纳这种意见的是浙江省高院制定的《关于审理房屋纠纷案件研讨会纪要》（浙高法[１９９２]82号文件），其中规定：“买卖农村的私有房屋，如双方自愿并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应着其补办有关手续。”这种处理意见认为，对合同效力认定应适用合同法的规定，没有办理过户登记不影响房屋买卖合同的效力。但此条规定以合同履行反推合同效力，法律逻辑不甚严密。
3、区分对待，变通处理。上海高院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》（沪高法民一[2004]4号）规定：“第一，对于发生在本乡（镇）范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。第二，对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。第三，对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。第四，对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。”这种处理方式能较好地解决法律效果和社会效果的矛盾，但消极地回避合同效力问题在实践中有时缺乏可操作性。
可以看出，农村房屋买卖合同纠纷中，村民将房屋出售给本集体经济组织内部成员，认定房屋买卖合同有效没有异议；但出售给集体经济组织以外成员，即外村村民或城镇居民时，合同效力的认定存在着司法不统一的现象。
任何一部法律都有其特定的法律目的。高院的指导性意见在不违反法律明确规定的前提下，通常会考虑地区审判实践特点及裁判将产生的社会效果。就效力而言，对辖区内该类型案件的审判具有指导意义。探究立法本意及规范性文件的目的，整体分析具体案件是否符合文本语境，是法律适用中一以贯之的精神。
二、法意分析——认定无效缺乏法律依据
对合同效力认定应适用合同法的相关规定，《物权法》第十五条规定了物权变动区分原则，即有关物权变动的合同效力与发生物权变动的法律效力是两个不同的法律事实。以宅基地使用权受到限制、未办理登记作为否定房屋买卖合同效力的理由，混淆了合同效力与物权变动。
（一）物权变动区分原则下，农村房屋买卖合同效力脱离于物权变动之外
1、农村房屋不属于禁止或限制流通物。依据我国《民法通则》第七十一条的规定，房屋属于公民个人的财产，公民享有对个人财产占有、使用、收益和处分的权利，因此法律并无直接禁止农民出卖房屋。
2、农村房屋所有权与宅基地使用权为两种不同的物权。前者为所有权，权利客体为农村房屋；后者为用益物权，权利客体为宅基地。根据物权法定原则，房屋所有权的设定、变动与宅基地使用权的设定、变动遵照各自的规则，适用不同的法律规范。
3、农村房屋买卖合同不因宅基地使用权流转限制而无效。《物权法》第十五条规定了所谓物权变动区分原则，即指物权变动的原因与物权变动的结果相区分。将不动产物权变动的原因与结果进行区分，完全符合合同效力理论。
（二）未办理产权变更登记不影响房屋买卖合同的效力
1、从登记制度的设定目的来看，登记的作用在于公示；从登记的法律性质来看，登记是不动产物权变动的生效要件，而不是房屋买卖合同的有效要件。另外，目前我国宅基地转让的审批尚未形成统一的权利登记体系，管理体制混乱，无统一的执行标准，如果以此作为认定合同是否有效的条件，将导致同一情况不同处理的司法不统一现象有所恶化。
2、给付标的部分履行不能不必然导致合同无效。合同是否有效，从成立时就已经确定，而不能通过是否履行反过来决定合同的效力。如果农村房屋买卖合同得到全面履行，不动产登记机关办理了过户手续，则交易顺利完成；如果合同签订后，因主客观原因无法过户登记，属于不履行合同义务或履行不能，合同效力不因此受到影响，这是法律制度本身所设计的规则。
（三）对“违反法律、行政法规的强制性规定”的理解
引致性规定将合同效力置于整体考察背景中，考察中注意两点：一是规定的调整对象；二是规定的属性，即效力性强制规定或管理性强制规定。现行法律、行政法规对宅基地和农村房屋的规定主要体现在以下几个规范中：
1、《物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”
2、《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积……。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”从文义解释，其一，允许农村房屋买卖；其二，农村房屋买卖的法律后果是不得再申请宅基地。
3、《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”从调整对象看，该条只是针对土地使用权，没有对房屋作出安排，将其作为禁止农村房屋买卖的法律规范看待，并不妥当。
4、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号,以下简称《决定》）第十条规定：“……改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”对该条的理解：其一，禁止直接从村集体经济组织审批或购买宅基地（原始取得）；其二，对于已获合法批准的宅基地的转让（继受取得）是否在禁止之列不明确，至少没有禁止农村房屋的买卖；其三，该条属于管理性规范，禁止目的是改革和完善宅基地“审批制度”，违反禁止的结果为购置宅基地申请不予审批。如果该条有禁止农村房屋买卖的意思，则与《土地管理法》第六十二条“村民出卖、出租住房”的规定相矛盾。
可以看出，土地管理法及其管理条例等并未对宅基地上农村私有房屋的转让作出明确的禁止性规定。对农村房屋买卖明确作出禁止性规定的是国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（以下简称《通知》）规定：“农民的住宅不得向城市居民出售”以及国土资源部于2004年11月4日发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》（以下简称《意见》）的有关规定：“农村宅基地占用农用地应纳入年度计划，严禁城镇居民在农村购置宅基地。”对于上述两个条文的理解，笔者认为：
就效力层次，《通知》、《意见》作为部门的规范性文件，不属于行政法规；就规范性质，上述规定属于管理性规范或取缔性规范，而依据最高院关于适用《合同法》若干问题的解释（二），《合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，管理性规定能否作为认定合同无效的依据值得商榷；就规范目的而言，“加强农村宅基地管理，正确引导农村居民住宅建设合理，节约使用土地，切实保护耕地”，而事实上，农村房屋占用土地的用途原本就是建设用地，无论房屋的所有者是本村村民、外村村民或城镇居民，其用途都不会因此而改变，《意见》出台目的并不能通过禁止农村房屋买卖的规定来实现。
综上，现行法律、行政法规对农村房屋买卖没有禁止性规定，法院认定农村房屋买卖无效的法律法规层面的依据主要是有关宅基地使用权的规定，但事实上，这两者之间并不存在当然的因果关系；明确作出禁止农村房屋买卖的规定只是部门规定及政策性文件，毕竟不具有行政法规的效力，不能成为法院判决的法律依据。
三、价值权衡——认定无效有悖法律原则与现实语境
无论是公平正义的应有之义，抑或法律效果与社会效果的现实语境，价值权衡，利益考量都必然在适法者的视野之内。从法律价值维度，认定无效与财产流转自由及平等、诚信、效率等理念不符；从社会效果方面，认定无效损害社会诚信，破坏交易秩序安全，阻碍市场经济有序运行，不利于社会和谐稳定。具体表现为：
1、有违法律的平等原则。一方面，允许城镇居民自由转让其房屋，而不允许农民自由处分其房屋；另一方面，允许农村居民到城镇购买房屋，而不允许城镇居民到农村购买房屋，与农民、城镇居民财产权利的平等性相悖，对城镇居民、农村居民来说是不公平的。
2、限制财产权利与合同自由。房屋作为农民合法的私有财产，原则上可以按照自己的意愿自由处分。处分权是所有权最核心的权能，如果将农村房屋的处分权予以限制，这与我国保护农民利益的国策背道而驰。合同法的基本精神是合同自由，市场主体从自身利益最大化的角度理性地处分自己的财产，并承担交易风险。
3、不符合物尽其用的效率原则。“物”只有在交易中才能体现其价值，“资源”只有在流动中才能实现增值。农村经济市场化是一种必然的趋势，随着城乡一体化的推进，在供需的双重需求刺激下，农村房屋在农村居民和城镇居民之间的交易日益增多，过度的限制违背了市场经济的运作规律，导致农村私宅闲置而农民融资困难的尴尬境地。
4、破坏交易安全，不利于社会诚信构建。就目前情况看，农村房屋买卖多缘于土地增值、土地征用、房屋拆迁、房价变动等因素的现实影响，当事人受利益驱使，起诉到法院要求确认买卖合同无效，而法院认定无效的判决无形中助长了恶意毁约行为。“当事人不得因自己的错误行为而获利”，对事后主张合同无效进行必要的限制，维护善意的信赖，是“禁反言”和诚实信用原则的要求。
5、有碍社会和谐。对于发生纠纷时交易已完成多年、房屋已交付、买房者已实际入住甚至已对原有房屋进行翻新或装修，如果认定合同无效而不判决返还，不符合合同无效的法律后果，对于出卖人来说，其主张合同无效将失去意义；如果判决返还，往往面临执行困难，由于房屋是事关民生的重大问题，极易导致矛盾激化。
四、裁判路径——合同与物权变动效力分离及占有保护
在民法制度安排上，涉及合同效力的制度包括无效、撤销、解除、终止等制度，各有自已的适用范围和条件，合同无效不是解决合同效力争议的唯一途径。对农村房屋买卖而言，合同解除、撤销制度有时能更大程度地尊重当事人的意志，兼顾双方利益。
在认定行为效力层面，坚持物权变动区分原则，区分合同效力与物权变动效力；在解决现实冲突层面，可探索以下处理方法：一是鉴于目前宅基地管理制度下，无法按照“地随房走”原则处理房地一体化问题，承认房屋所有权变动与宅基地使用权变动可以独立进行；二是鉴于农村房屋产权与宅基地使用权同时且登记体系不健全的现实问题，可以通过物权法上的占有制度予以协调。下面对涉及农村房屋买卖纠纷案件的主要情况进行梳理。
1、缔约过程中存在欺诈或重大误解等情形的，当事人可以主张撤销合同，赔偿范围应包括固有利益损失和信赖利益损失，信赖利益的损失以不超过履行利益为原则。
2、合同签订后，因主观原因（出卖人不愿交付、不协助办理登记）或因客观原因（行政机关不予办理不能交付）无法过户，买受人可以根据合同目的不能实现等事由行使合同解除权，按照合同法关于合同解除的相关规定要求赔偿损失。
3、买受人已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，出卖人仅以相关手续不完备主张合同无效的，不予支持，并着其补办有关手续。
4、按照现行登记制度，无法办理农村房屋产权及宅基地使用权过户登记的，应本着尊重现状、维持稳定、平衡利益的原则，在认定合同有效的基础上，承认和保护买受人对房屋的有权占有现状以及继续占有。，一方面，占有以维护财产支配秩序为目的，占有本身是一种事实状态而不是权利，因此，有权占有人占有房屋不以其取得宅基地使用权为必要条件。另一方面，根据《物权法》第二百四十一条，基于合同关系产生的占有，按照合同约定处理。在农村房屋买卖合同中，买受人基于有效成立的合同及出卖人的交付而占有房屋，基于占有房屋而必须占有宅基地的当然性，属于有权占有，农村房屋买卖合同是有权占有的充分条件。
不论于制度层面，还是于司法实践，占有始终是一个既存的、实在的、被人们不断运用的法律事实。按照物权法关于对有权占有的保护，能够兼顾国家政策与当事人的正当利益，稳定既存的农村房屋买卖秩序，较好地实现法律效果与社会效果。

房屋买卖合同纠纷案件疑难问题法律适用”研讨会综述
原文地址：“房屋买卖合同纠纷案件疑难问题法律适用”研讨会综述作者：成彦亮律师
2004年11月26日至27日，省法院民一庭在常州召开了苏南片“房屋买卖合同纠纷案件疑难问题”研讨会，并举办了第四期“民一庭法官论坛”。苏州、无锡、常州、镇江四市中院的民一庭庭长及部分审判骨干，常州少数基层法院的民一庭负责人，省法院民一庭的负责人和审判长参加了会议。会议主要围绕各地在审理房屋买卖案件中遇到的三大类问题及近二十个具体问题展开了讨论。现将会议讨论和论坛活动情况作为最新的民事审判动态综述如下，供全省法院民一庭系统参考。
一、商品房买卖合同纠纷案件疑难问题法律适用
与会代表就适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）过程中遇到的部分问题进行了探讨。
1、关于预约不能转化为本约的责任承担
预约与本约，是合同法理论对合同的一种分类。预约的效力，旨在约束当事人订立本约，即商品房买卖合同。但是因可归责于一方当事人的原因，导致本约不能有效成立的，违约方应当向守约方承担什么样的责任？责任范围又如何？
对此问题，会议代表取得了一定的共识：第一，区分一项合同是预约还是本约，应当探求当事人的真意，方法上应当坚持合同的文义解释。除了根据《解释》第五条规定将预约认定为本约外，对于“名为预约实为本约”的情形应当严格掌握。第二，如果预约中约定了定金罚则，因可归责于一方当事人的事由导致本约不能有效成立的，应当适用定金罚则；如果预约中没有约定定金罚则的，则违约方应当赔偿守约方所遭受的实际损失。
但在实际损失之外，是否应当赔偿履行本约产生的可得利益，存在观点上的分歧。一种意见认为，当事人违反预约合同导致没有订立商品房买卖合同的，只承担缔约过失责任。另一种意见认为，虽然预约的形式多样，但当事人的预期利益却不同。对于一份内容比较全面的预约合同，因为当事人（主要是买受人）对此已有许多预期的利益，因开发商的违约，致使其利益无法实现，这种情况如果仅适用定金罚则，对维护市场的诚信体制是不利的，因此还应当赔偿预期利益（可得利益），即在定金罚则或实际损失的范围之外，再参照房屋差价或违约方所获利润确定买受人的损失数额。
2、关于“暂定价”纠纷的处理
实务当中，双方当事人往往在预约中约定了“暂定价”，而其后在订立本约时，出卖人往往又“提高”了房屋价款，买受人因不能接受而致使商品房买卖合同（本约）不能成立，此时，能否追究出卖人的违约责任？
与会代表在这个问题上的认识尚较一致，即出卖人于此情形下并不承担违约责任。大家认为，这个问题的实质在于，预约中的“暂定价”条款对双方当事人是否具有约束力。而该条款对双方当事人是否具有约束力，又涉及到对预约的性质与效力的理解与判断。预约既然是当事人约定将来订立一定契约（本约）的契约，那么其债务的内容即是将来要订立本约，房屋的价款及房屋的交付等内容应当留作将来订立本约时予以确定，该“暂定价”条款仅是作为双方当事人在订立本约时确定价格条款的一种参照。只要“预约”还是预约，则预约中的“暂定价”条款对当事人就不应当具有约束力，就不能要求当事人即应按照该条款实际付款交房。真正对当事人具有约束力的价格条款尚须当事人的另行商定，买受人因不能接受出卖人这一关于价格内容的意思表示导致本约不能成立的，自属契约订立过程中非常正常的事情——当事人虽心怀诚意积极地进行缔约活动，但并不能必然导致契约就能够有效地成立，这是交易中的常识，即便有预约的担保，也是如此。
另外一种观点与之殊途同归。这种观点认为，预约中的“暂定价”是相对于本约中的核定价而言的，对于“暂定价”，双方当事人都是可以调整的，合同的履行（付款交房）最终还是按核定价来计算。因此，出卖人违反“暂定价”条款，未能按之将房屋出售于买受人，并不对买受人承担违约责任。
与会代表还认为，为了规范房地产市场的交易秩序，保护买受人的合法权益，对于符合《解释》第五条规定的情形，即使名为“暂定价”，也不可单方变更。此外，对于预约合同中的价格用语，尚需具体问题具体分析，不可简单套用上述“暂定价”条款而一概而论。
3、关于确定惩罚性赔偿责任的因素
《解释》第八条、第九条针对五种欺诈和违约程度突出的情形规定了惩罚性赔偿责任。即除了返还已付购房款及利息，赔偿实际损失外，买受人于特定情形下可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。由于房屋价值巨大，为了避免双方当事人之间的利益明显失衡，《解释》又将具体的惩罚幅度交给处理具体案件的法官掌握。
《解释》确定的惩罚性赔偿涉及法官自由裁量权的行使，虽然难以统一具体尺度，但可以确定一些参考的因素。与会代表认为，仅仅考量出卖人（开发商）的主观恶性程度是不够的。因为既然可以适用惩罚性赔偿责任，本身即已说明了出卖人的“主观恶性”极为严重，再分其轻重而定其责任，已没有实际意义；再者，在依法应当承担民事责任的前提下，责任人的“主观恶性”如何，一般并不影响责任的轻重程度——对责任的轻重具有决定性影响的，是损害后果。因此，在确定惩罚性赔偿责任时，还应该考虑以下几个因素：出卖人有无减责或者免责的事由，包括法律上的和道德上的事由；出卖人因欺诈性交易的获利情况；买受人的受损情况；双方当事人的经济状况；等等。
与会代表还认为，由于惩罚性赔偿责任的确定涉及法官的自由裁量权，为了维护司法权威和裁判的公信力，如果一审裁判没有重大利益失衡的，二审法院一般不宜改判。
4、关于面积误差问题的法律适用
依据《解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋面积与商品房买卖合同约定面积不符时，处理原则有二：首先交由当事人意思自决，表现为“合同有约定的，按照约定处理”；其次，在当事人意思未能自决的情况下，即在“合同没有约定或者约定不明确的”的情况下，才依据《解释》的规定处理。实践中，当事人在合同中往往约定有“多退少补、按实结算”等类似条款，这是否属于“合同有约定的，按照约定处理”的情形？如果属于这种情形，当面积误差过大以至明显不合理时，是否仍然简单套用“当事人另有约定除外”的规则？
《江苏省城市房地产交易管理条例》（以下简称《条例》）第十七条第二款规定：当事人双方虽在预售合同中约定以实际交付面积为准，但实际交付面积大于或者小于预售合同约定面积超过百分之三的，预购人有权退房。预购人退房的，适用前款第（一）项规定。预购人不退房的，大于或者小于部分不超过百分之三的，按照预售合同约定的价格多退少补；大于部分超过百分之三的，产权归预购人所有，并可以不支付该部分的房价款，小于部分超过百分之三的，预售人应当向预购人双倍返还该部分的房价款。
与会代表认为，第一，省人大常委会颁布的地方性法规是全省各级人民法院处理民事案件的依据。《条例》第十七条第二款的规定充分体现了保护群众利益，维护市场诚信的理念，具有江苏特色；而且，该规定是对当事人履行合同行为的规制，是对当事人权利义务关系的调整，并不涉及合同本身的效力。在这一点上，《条例》与《解释》并不矛盾。因此，对约定“按实结算”而引发的面积纠纷，应当适用《条例》的规定。第二，如果双方当事人在预售合同中明确约定了面积误差的具体比例及相应的处理方法，则应当尊重当事人的意思自治，根据合同约定进行裁判。
5、关于违约金数额的调整
商品房买卖合同中往往约定了违约金条款，当一方当事人违约时，守约方会以之为据追究其违约责任，而违约方一般会以 “其并没有违约、不应当承担违约责任”为由进行抗辩。当此种抗辩不能成立时，违约方又会提出其原来的抗辩中包含了“约定的违约金过高、请求予以减少”的意思表示，而请求人民法院予以减少（这种情况往往发生在二审中）；或者人民法院发现约定的违约金确实过高，能否根据违约方的这种抗辩，推论其包含了“约定的违约金过高、请求予以减少”的意思表示，从而主动地减少违约金的数额？
与会代表大多认为，当事人的“其并没有违约、不应当承担违约责任”抗辩主张与其“约定的违约金过高、请求予以减少”的意思表示，在性质、意义上并不相同：前者为一种抗辩，旨在推卸责任；后者实为一项诉讼请求，旨在减轻责任。再者，二者的逻辑前提也不相同：前者以其不存在归责事由（无违约行为）为前提；后者以其承认存在归责事由（有违约行为）、因而应当承担责任为前提，只是在此前提下，请求减轻其责任。因此，不存在前者包容后者的可能，更不存在着后者包容前者的可能。然而，基于诉讼经济的考虑，在当事人仅提出“其并没有违约、不应当承担违约责任”的抗辩主张时，法官应当及时地予以询问说明。其结果有二：（1）如果法官行使了释明权，当事人又作出了“约定的违约金过高、请求予以减少”的意思表示，则法官应当根据对事实的审查结果，以当事人是否违约为据，而决定是采信其减责的诉讼请求还是免责的抗辩主张；如果当事人仍没有作出“约定的违约金过高、请求予以减少”的意思表示，则应当认为当事人放弃了其违约金降低请求权而只有免责抗辩主张，法官应当根据其是否违约的事实而决定是否采纳该抗辩主张；若不采纳该抗辩主张即追究其违约责任的话，则法官不得主动地降低违约金的数额。（2）如果法官没有行使释明权，当事人也没有作出“约定的违约金过高、请求予以减少”的意思表示的，则只能认为当事人仅有“其并没有违约、不应当承担违约责任”的抗辩主张，而不能认定其中包含了“约定的违约金过高、请求予以减少”的意思表示。
与会代表还认为，虽然当事人在一审中没有提出请求减少违约金的意思表示，但在上诉请求和理由中提出这种意思表示的，人民法院在二审中仍然可以作出适当调整。
6、关于迟延或不能办理不动产权属证书的责任
《解释》第十八条和第十九条规定，由于出卖人的原因，导致买受人在一定期限之内未能取得房屋权属证书或者一定期限之后无法办理房屋所有权登记的，买受人可以请求出卖人承担诸如支付违约金、赔偿损失等违约责任。但适用《解释》遇到的问题在于，买受人行使这一请求权时，是否应当对“出卖人的原因”承担举证责任？
多数意见认为，买受人行使这一请求权的法律基础固然在于《解释》的这两条规定；但其也需要事实基础，那就是出卖人的违约行为（即所谓“出卖人的原因”）、买受人的损害（即在一定期限之内或者之后不能办到房屋所有权证或者进行所有权登记）以及两者之间需具