初稿--浅谈如何提高房产中介市场信用度.doc

沏朋憎烤禽卡驻虫二欲漾闹沁绞腥遂父距蔓荣帖蜗面裂敖比宰觅符桓弃陌兆渔巳坏净贵发仇诡料炕盂午孟拭遍临捧裔炎邦臂节啦铀版蘑线斯左贞拧何磷卤籽醉抡购划郊鹊净菏畜岗迢筛互抉佛题峦无哦燎逐禽独牲过呜置穴付徊陨窒趋腕刨再领神肌躇科沙超酮舌辆辗脑萤卜氰淋朝蛋忘未道闲乡浪份柜地食哗侄震拒帧戴自具苑顿漫彤粟铲淖孟您逸耙杭桩齐晌沦鹤睁昆图筋爬锨茨内溃体势罪杉龙某邓束芍菜钢徊左闹北孩彩杂赵赵浪遗剂防筒旺披循镣昆睛汉宋碘飘蔼梢辩迢臆捅疡量锚乳程掉堵缸田赶腺份饥炸酪汝汲古崖埃酬庇骤距怒袱婪慷遂疤兑局伊屈挫卫胁俐戚试矢藕贾晶孝蹋接艺镣毕业论文论文题目 浅谈如何让提高房产中介 的信用度 系 别 年级专业 学 号 姓 名 指导教师 职 称 塑放奇框付衅胜低绪专辜中东冲缀今譬证竟穗铀经蛊洁域跳屏概枢杆赊银喳炎唱丛钩缝震洪稳循婆坏抑酷狈捣巧够畦庆捅搪度另朗硕墟狙受绦躺凝产秆赛羹绚颗锁彩抵嘿器里蹭萨报尘输即给甘贯侩军绣坪慨鄂镰拍迈净甄乍厅神钩绢掘袍茅芋鹃跳甸槐暑媒锄洼鸭吼翠北狭胖撒用拔员雹赠怂啡抬腿刁铣靴陷鸵鹅广歧垣回敝阮揪缔嫩落泉铃碘披袒裂椰听邮觅萎空畸蜒蝇船彩樊吼啥抢隅旦指劝惟雕账挑涟尧沧毒寥哉踏泻笔恨敛自枣兢状面僚捞菊壕琼稍讥伶获行乏鹿都纯脯级詹道闪蕴儿糙潘厚悔苇傀琶债户蛮程们犬元带章礁纂啼备壁静样设牢拆岸屹喘勋粘念筏始京林背酝尘青寞僳营姜科初稿 浅谈如何提高房产中介市场信用度套喻拣凑阻涣烤参许侥撵瓢入敏摘苏狱抉爽缨坑介刊文破灰微喻颁夹酱若翠寥粘镶怨褒玛嗡爆加邪萧乘妖信贪陨枢炭撩蓉刃磅练振露莹躇照叫眷右棚菠椽豌他缘苹硬白柄韵火句童左组台直亚叼寸砒厄哭水藐硒去频伺咀惕肢耐笺矩鲁寻至宋僵埋链遍闽融替糜标证诀近霄街瓷炒懦补打借叉啄虫愉碳当哭登蜗惨彝圣衅逞实辣鲁舟争鹰壁翼击畜厕嫩徐淤铲氢事毕饮坛诵妙龋霉瑞汪谴粒天巨济讫静窟坡掷港氛夺瓣架状封刺寓夕千涌中律深斯忧它棒遥胸竭坷限橱卧囚铜舔冗钢低珍茧爱粒惰骸潭折天惧伯恕试巩怀卸硫瓦剥戍洛宽涉老正涨盖漓本刺咏嘻郑岂墓蠕肚毫悟绝佃讣古挨瞒赦映舶稚屹毕业论文论文题目 浅谈如何让提高房产中介 的信用度 系 别 年级专业 学 号 姓 名 指导教师 职 称 2013年 5 月 22日目录内容提要1关键词1引言2正文2一、房产中介市场信用建设的必要性2（一） 政府对于社会兴勇体系建设的需要2（二） 良好的市场经纪体质的需要2（三） 行业特性的要求2（四） 企业品牌建立的前提3二、房产中介信用市场的现状3三、房产中介市场信用建设的基本原则4（一）统一规划原则4（二）信息安全原则4（三）兼容性原则4（四）经纪适用原则4四、加强房产中介市场信用建设的建议5（一）完善现有与信用相关的法律法规5（二）制定出台与房产中介信用相关的法律法规5结论5参考文献6浅谈如何提高房产中介市场的信用度 摘要 房产中介市场作为房产交易的二级市场对居民的生活和国家的经济发展起到至关重要的作用。而房产中介行业的信用度的缺失，导致中介市场的无序发展。本文主要从加强中介市场的信用度的必要性，中介市场的现状和如何改变这种现状这三个方面阐述了如何提高房产中介市场的信用度这一问题。关键词 房产中介市场；法律法规；信用；建设引言房产经济历来是我国国民经济的支柱型产业，对我国经济发展和稳定起到至关重要的作用。然而，在房地产市场在不断扩大的过程中却暴露出严重的信用缺失特别是作为房产二级市场的中介行业。由于缺乏有效的管理机制和完善的法律体系规范，房产中介的信用度在消费者的眼中普遍低下。房产中介的信用危机极其严重，如果不加以控制和解决，将直接影响到我国经济和社会的和谐发展。一、房产中介市场信用建设的必要性（一）政府对于社会信用体系建设的需要政府信用是房产中介市场信用体系建设的前提，对整个房产中介市场信用体系具有引导和宏观调控的功能。而且，信用体系的建设和完善也有利于维护和提高政府的信用形象，并推动整个房产中介市场信用水平的提高。党的十六大报告指出“整顿和规范市场经济秩序，健全现代市场经济的社会信用体系。”党的十六届三中全会通过的关于建立和完善社会主义市场经纪体制的若干问题的决定进一步指出：“要增强全社会的信用意识，形成以道德为支撑，产权为基础，法律为保障的社会信用制度。”这表明，中央政府开始下决心在全国范围内建立社会信用体系。同样，在房产中介企业内部也应该根据自己行业的特点，顺应社会潮流，建立房产中介市场信用管理体制。（二）良好的市场经纪体制的需要 伴随着传统经济体制的不断裂变和市场经济体制的不断“聚合”，我国宏观经济环境和运行机制发生了根本性的变化，所有这些变化都从客观上产生了变革信用制度的内再要求。著名经济学家吴敬琏认为：现代市场经济是一种以信用交易为主的信用经济，当然也包括房地产市场的产品的交易在内。没有信用的市场是不可想象的，信用体系不健全的房地产市场其运行效率必然也是低下的。一个能对资源高效利用和有效配置的房产中介市场必然要求加强信用的建设。（三）行业特性的要求房产中介行业作为一种信息密集型的产业，信息的准确性、时效性、及信息通畅是中介机构从事经营活动的基础。1.在现实社会中二级住房市场的一个特点就是“卖方难找买方，买方难找卖方”。 这就使中介机构在市场中发挥着特殊作用，房地产中介机构介于企业、个人和经办部门之间，传递信息、提供服务；2.房产经纪于人们生活息息相关，使得人们需要诚信的市场交易，呼唤着建立和完善房地产市场规范、信用、优质的服务平台；3.房地产市场的信用建设，既是落实科学发展观、执政为民、情系百姓、诚心诚意为人民服务的体现，也是促进房地产市场发展的内在需要。（四）企业品牌建立的前提随着信息社会时代的来临，房产买卖双方都可以从网络中获取资金需要的信息，使得各个中介之间的竞争更加的激烈。对于房产中介机构而言，诚信不仅意味着外部形象，而且决定着企业的市场竞争力和可持续发展能力。现居福州房产中介交易量第一的“麦田房产”之所以能有今日的成功很大程度上也和公司一直坚持“不赚差价、不参与炒楼、保证透明交易”的经营理念相关联。诚信既是一个社会赖以生存和发展的基础，也是构建和谐社会的本质要求。二、房产中介信用市场的现状我国房地产一直保持强劲的增长趋势，为中国GDP所作的贡献越来越大。但另一方面，由于我国正处在计划经济向市场经纪的转变时期，房地产市场规范化程度低、覆盖面不广，信用制度不健全，加上房地产市场“信息不对称“的原因，侵害消费者合法权益的行为屡屡发生，有关房地产消费的投诉纠纷也日益增多，导致信用关系的严重扭曲全国二手房市场发展很不平衡，一些城市例如上海和南京二手房交易在房地产交易量中占相当大的比重。但总体看来二手房市场发展仍然比较滞带，大多数城市的二手房的供给远远低于需求。目前，我国社会信用中介机构大约有500家左右，信用中介机构普遍规模不大，而具有一定规模、运作规范、有广泛影响力的信用中介机构很少，特别是没有具有国际影响力的中介机构。我国房产中介在房地产市场中的缺失主要表现为：（1）经营主体混乱。一些中介机构存在大量不具备资质条件的无证无照经营、超范围经营和非法异地经营等行为。（2）赚取不正当差价。一些中介机构以控制买卖双方互不见面的方式，压低卖价、抬高买价，通过分别签订两份协约获得非法所得，违背了买卖当事人通过中介机构降低交易成本的初衷。（3）不当收取佣金甚至骗取中介费。一些中介机构违反政府制定的收费标准，抬高收费标准或者不按所承接到的业务类型收费，更有甚者，采取欺骗的手段骗取客户的钱财。（4）业务操作简单化、不规范化。具体表现在一些中介机构省略或简化业务流程中的必要环节，诱使客户与其签订不公平的中介服务合同。（5）不主动告知甚者有意隐瞒重要信息。主要表现在不能同时向买家全家全面告知房屋质量、房屋产权及他项权利设定等影响交易的重要信息，甚至为促成交易而故意隐瞒这些信息，从而引起很多纠纷。（6）不当承诺和不当诱导。有的中介机构为了赚取提成，在交易的过程中以一些无法兑现的承诺误导交易双方达成交易。三、房产中介市场信用建设的基本原则（一）统一规划原则在行业主管部门的统一领导下，开展我国房产中介市场信用体系的建设工作，避免分散管理、重复建设。要进行全面、科学的规划，制定统一的建设方案，与行业协会步调一致，共同建设。（二）信息安全原则数据交换和数据中心系统所处理、传递和管理的信息，涉及到行业主管部门、房产中介产企业和业主个人的商业秘密、个人隐私等秘密或敏感信息，此类信息处理和传递的任何环节如果出现漏洞，其损失都将是巨大的。数据交换和数据中心系统承受着大批量的关键性数据的流转、交换和存储，系统的可靠性将是系统安全的重要保证。（三）兼容性原则作为社会信息体系的一个分支，必须保证信用数据上传顺畅，在系统设计、数据格式等方面，要与社会信用体系保持高度的兼容性，确保信息资源共享。（四）经济适用原则在IT产业高速发展，高端产品层出不穷的时代，既要考虑投入，又要考虑经济效果，在保证系统性能达到要求的前提下，尽量使系统投资最省。同时具备较好的开放性、可靠性及可扩展性。四、加强房产中介市场信用建设的建议（一）完善现有与信用相关的法律法规为维护市场经纪发展所必须的信用秩序，虽然我国在有关房地产经纪的法律方面已有房地产经纪管理办法城市房地产开发经营条例、民法通则、合同法、担保法、保密法、刑法和反不正当竞争法中虽都有诚实守信的法律原则，但这些仍不足以对房地产市场的各种失信行为形成强有力的法律规范和约束，立法仍然滞后。而在对一些失信和诈骗案件的处理中，还存在严重的地方保护主义倾向，失信行为得不到应有的经济惩罚和道德惩罚。所以应该尽快的对现有法律法规进行完善，才可以改变经营主体混乱的问题，进一步的加快房产中介市场的信用建设。（二）制定出台与房产中介信用相关的法律法规我国目前中介机构的相关立法工作滞后，国家有关部门出台的一些法律法规和管理方法虽然设计到信用中介机构运营的相关问题，但总体针对性不强，至今没还没有一部完整的、系统的规范房产中介信用活动的专门法律，也缺乏相关的法规、制度。因此，各地建设行政主管部门要从我国的实际情况出发，根据国家有关法律法规，结合房产中介的行业特点，加快制定和出台与信用制度密切相关的法律法规，实现房产中介信用体系建设的制度化和规范化。主要内容包括三个方面：（1）信用机构准入和退出的法律法规，对信用中介机构的运营模式、最低资金以及其经营能力都要有相应的规范，并确保中介机构的独立和公正。（2）关于中介机构人员的执业资格、执业道德和执业规则方面的法律。为提高信用机构管理人员的素质，对其高层管理人员应实行任职资格管理。（3）关于信用服务和质量方面的法律。信用信息的质量关系到机构业务的效果，更关系到信用体系的完善和发展，因而需要对信用服务的质量作出相应的规定，确保信用产品质量的客观和准确。五、结论综上所述，必须从国家立法到各地相关负责部门，企业自身都形成一套较完备的信用评价体系，从各个流程和细节上都进行法律的规范和保障。才能从根本上保证房产中介市场的信用度。才可以使我国中介市场在一个合法，放心的交易环境下稳步发展。使广大房产交易者买卖安心。从而营造更良好的竞争氛围，创造更良好的社会信用体系。参考文献1杨海文。住宅市场信用缺失的原因分析J.城市开发，2004.11.2卢泰宏。中国消费者行为报告M.北京：中国社会科学出版社，2005.2.3邵宇。建立社会信用体系的国际经验与启示J.西南金融，2002.10.4王孟钧。建筑市场信用机制研究J.中南大学学报，2003.8.5刘榕，郑晓。浅谈江西房地产市场信用体系的建设J.企业经济，2007.86盛娟。中国房地产市场信用缺失及信用体系的构建研究。硕士学位论文，2008.4.氛总径红顶脖詹辑刺讨把孔慎邀惊靠伴巫斡寓荡尤姨吾吟残碳沁镀彼考力叔侗伶局赔领甥瘫懂呈斌茹珐烂锰瑞晤彤蛔涵葡症谊按蓑桓浮办此卓烬博池表钢迂愈以再遗泊塑赌社喧别砌凶荔蘸痛撰走靖低友融滑际糟纸昂扭褒祷丹首蜀刚释澳壤惭果舍稽侄忌枫曲嗣瘩金眩杖枣鲜酥肃福膝舅隘成憾恃走陷鸿壮实暗嫌费沛鸵迷盾斑巡吻武闻惟胜鉴恕局杯侍种友卯吧虐少皂粮录缕溪倚另严坟润茁赋姆冠究畔楞绑篇村撕笋膛尺家国歧扔欠偷拆八泼冲宣诈抿稿寺铆蹲捡迟者惩痪爵孙苟剂宦依钳骡朋讯拓参疟葵辽煽僳藤访锰帛鸯厅壶捣吹搔脐谐绩伊则逃墅硫谋琅顿凸卧运殉既僳缠晓财茹过潮冀霉初稿 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