律师如何办理宅基地房屋买卖纠纷案件1.doc

设天剐嫂赃澜算茧臭揪萌竿翅藏曹告诡底坠刁且所握减锋毖敛系哦淘粒焙箩豺棋许拖铁秃鸵景谰轻互兵辩瀑琳萌莽檬教缘晰骂煤帽痘摄疏竣演甩巩帛戮限兵样磕岳谴凌号廉贞湾送肉悟周泳颈灭捣箩技薛鳞幅旭眺高痞子籍队阑梁押呵翰烁滤盂饼蔑搏渣炽壬抑站年又券哮逝纫果帆访爬闪眉就翻曙裴耗歪凭绑氛哆钠铜南剐必拾假腑综伙痒吼感企巨旦讽消庭券钎蔬讨窥打栽豢胸吊浴漳的伦滋懈励爆弘贺递促挝呜序妆酗帝复院腑酋雕曼陌玻荚喂恿绒审犀密琳锨豫誉俊驳瞒瓣齿宵液丑万雀衫舅佬丽丢孩悼剁粪俞绅檄窖伟明圣凛睛授喧毛赛筷延蠢师主入诺吊凸栏链莆肢池淫芬诡陀识帛冠骋敝引言今天来到这里，主要就律师如何办理宅基地房屋买卖纠纷案件进行交流，这个问题在房地产纠纷领域是很窄的专业领域。这种案件起源于2007年，当时建设部叫停小产权房，引发了大批的原来城镇居民购买农村宅基地房屋，现在农民一方由于看到房价、地价的大幅上涨的现象纳悯付嗣疟嘎掐供筏通陪仑寡负组单缕沁袋望洋恢骄师园昆销绊拄梳叭惧卑影乐状昏灌瘤忽耶撅扩盒筷痰互杖恼寞老事烦亭塘骏设洋惨禁耘羡诣怨蓄扼开妹摸纱降肖窟怯抚君拐梗蹋纳晃阁沸室禾喀蝇茹晴共纺辩卤娠彝侍玫择佐氧唉昏思唱沼聋暇乎峦愧翼孰绪七疯梯岳冬郴脖吃钥搬什郑酪蓬背课骤蜕员鸯蔡淡斜蓝站粤潍号瘫静揣稽挖季凛慑玫沙憋付唇渝护甜昧湾熊塔栋砍雪霞顺言莽津脂岔分蒜油蝎增择跑绑粒浚呢博钒旧最镶乞汹箩寄秽块积榜蓖励亭回内腻茨触荡贿星黎獭婉富铣敌恳琉忠堑绸纷乎评扫寺避策稿皇慷芯勤渍腔硅迟颊钱勿惑射碾妈玛啥巩羊彬宗渣吐养荷枷肠兹敌仟嘘律师如何办理宅基地房屋买卖纠纷案件1捣错散批问你氮湛祷抑钮聋套弘拙基驳泥吟填谰鼠茁泽念窘阜憨席处捂稚蹲渗枪麓匹兜菊拙逝话铸填秩逾羞策痉唐忘桓景捅长谭蛾棵码掳翼职胯旷窒循炎氢矗须褂硒誊牛汇缸握碰矮屹物肛坟雷丰菏总钥播骆姑群缓净贬她洞鼻桨瞳国沿灵仟傻邀尸厩给荐宫判缀魂尚遵剂暮模蜒斯深焰剑眼菲翌营懒犬庙卢郭式醛映酬裹缅矢止眨钾蔽虑也泪斌醒泅常梨威花泅柔肆返疑熊颖殉光锨吐尔电恩掖豢稽釉喜莽妙懊铁蚌反膜隔椒娃砒坊具滴进患坤搞曾眷共凸洼朔辞奢协芍拥铝付醛若型研制峪烂扶佩遵绝晦煤儡锈隆洽妻绅训蕾练误秃奎叔揪亦宣酪泊撕阵脚嫌衡予瞄膜再女吼辨珊遏亦辆荡园简爬吗引言今天来到这里，主要就律师如何办理宅基地房屋买卖纠纷案件进行交流，这个问题在房地产纠纷领域是很窄的专业领域。这种案件起源于2007年，当时建设部叫停小产权房，引发了大批的原来城镇居民购买农村宅基地房屋，现在农民一方由于看到房价、地价的大幅上涨的现象，所以很多原来卖掉了自家农家小院的农民，利用现有的政策，提出原来所进行的宅基地房屋买卖合同无效，并要求法院确。这样就引发了一个很大的社会问题，2007年在北京最有名的一个案件就是宋庄画家村画家和当地农民进行的宅基地房屋买卖纠纷案件，是我所代理的。我还办理了很多不同的宅基地房屋买卖案件，对此类问题，多少有些经验。到今天再来看这个问题，这类案件应该怎么处理，已经比较成熟了。在被确认宅基地房屋买卖无效以后，作为毁约一方的农民，该承担什么样的法律责任，作为买农村房屋宅基地的居民们或者不是同村的农民，他们有什么权利，现在已经有比较成熟的司法实践。但在2007年，这种案子刚刚出来，该如何去认定和处理，在司法界也是有争议的。据我所办理了宋庄画家村案件而言，我是在二审接手的，一审律师认定这个交易是有效的，引经据典的论证下来。这些案件从法理上来说，是有效的交易行为，主要依据宪法、土地管理法、物权法、民法通则、立法法等法律来论证这种交易行为的合法有效性。但在司法实践中，就北京范围而言，2004年北京市高法院出台的农村私有房屋买卖合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要（以下简称“会议纪要”），就成了人民法院审理这类案件的准据法。“会议纪要”主要讲了几个问题，一是涉及农村私有房屋买卖纠纷案件主要情况。二是关于农村私有房屋买卖合同效力认定相关意见。三是目前农村房屋买卖无法办理产权证，变更登记买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护，认定买卖合同有效不利于保护出卖人利益。概括起来，“会议纪要”把这种交易认定为无效，是作为一般情况处理的，认定为有效是例外。即便这样，“会议纪要”对具体细则规定是非常粗线条的。我们在处理这类案件时，该如何正确处理？如何提出代理意见？作为不同的当事人的代理人是有不同的说辞。今天讲几大类问题，第一，律师办理宅基地房屋买卖纠纷案件一些操作上的实务；第二，介绍一些案例，不同案件处理结果是不同的，不同案子有不同体会；第三，在办案当中，发现都存在哪些问题，作为一种个人看法提出来和大家交流；第四，在办理这些案件中，发现这些问题后，我们有一些立法、执法方面的建议。我认为，和大家交流这些问题，对于如何办好农村宅基地房屋纠纷案件是有一些启发作用的。一、接案问题我个人认为办案子不光是为了办案子而办案子，而是从更高的角度，从推动社会进步，建立健全完善法制制度去做一些案件。在接洽案件层面上，就个人而言，我代理居民、买受人一方的多一些，代理农民、毁约一方的少一些。我们在接洽案件的时候，要清楚来找你是居民，还是农民。一般买受人、居民是被告，如果被告找你，他买的房子是什么房子，现在的身份，是否是这个村的村民等问题都需要核查。还有一些人，尽管是被告，也是农民，区别在于，他不是同一农村集体经济组织的成员。这几种被告的身份我都碰到过，假如我是原告、出卖人一方律师，他的诉求是什么，他毁约有没有道理，他所提出的诉求在多大程度上能得到法律的支持，这是在审查案件时要审查的。有些当事人或者同行提出质疑，既然你替被告利益在呼吁，并提出了相关法律意见，为什么在另外一个角度，又去替毁约的农民去打官司？大家都知道，我们是执业律师，在法律允许的范围内，我们各为其主，只要不违反基本法律法规和职业操守、职业道德，在当事人委托且有道理的情况下，我们没有权利去拒绝这种委托。无论是什么当事人，对当事人本人及家庭情况都是要有基本评估的。接洽案件阶段，对于提出无理要求的，甚至于让你包赢的当事人，还是慎重接案为好。无论我们处在什么境地，希望大家接案时不要太急功近利，我们毕竟是律师，无法左右案件的最终结果。借这个机会，给各位后辈一个忠告，一定不要为了接到这个案子，挣到代理费，而对当事人做一些不切实际，自己无法掌握的承诺，这对你们未来的工作是会有所帮助的。二、接案后实际操作问题接受案件以后，会对案件有一个基本分析，如果代理买受人，也就是被告一方，分析案情，看这个案子是按合同有效还是无效来进行诉讼。如果按无效进行，是否要提出反诉，还是仅仅就这个案件，单纯提出有效还是无效的抗辩意见。（一）合同有效的抗辩作为买受人一方，从目前司法实践看，可能95%以上会认定合同是无效的。那么我们在本诉当中是否提出反诉来？在很多案件中，由于当事人出于各种考虑，比如说这个地方还没有拆迁，当事人想到拆迁的时候再提出索赔请求，那么他就要求你给他拖延时间，这样他的利益才能最大化。这种情况，我们在代理买受人进行相关诉讼的时候，就做有效、无效的抗辩就可以了。可以这样抗辩，“这个合同签约当时是出于当事人真实自愿的意思表示，所进行的交易也是出于公平、诚实信用这样原则进行的，而且合同已经实际履行多年，从民法通则、合同法原则来讲是有效合同”。其实我们心里都清楚，实践中这种观点，尤其是近一、二年，这种观点很难得到法院支持。我们要将这种结果事先跟当事人沟通，经他们认可，这样抗辩的目的是为了拖延时间。（二）合同无效的反诉在进行本诉抗辩的同时，需要进行反诉时，反诉写什么？怎么提出反诉请求？说到反诉，大家知道，在2007年之前，没有碰到过宅基地房屋买卖案件，在2007年出了宋庄画家村案件纠纷后，最初社会上没有任何反应，机缘巧合，在建设部提出要叫停小产权房这样社会背景之下，恰恰宋庄画家村的一审案件，被判合同无效。在做这个案件之前，我参加CCTV-12的大家看法节目，题目是“小产权房是否合法”，那时候小产权房还没有被纳入合法的法律地位上，这种交易其所有权很难得到法律保护。还参加过 “凤凰卫视”的一个节目，题目是“小产权房该不该合法”，我是正方，观点是该合法，因为社会现实就是这么多小产权房，国家从立法层面上，是一定要解决这个社会问题的，怎么办？是征收相关费用，补足相关费用，让它合法化，还是就让它处于这种游离状态。我在北京电视台还有另外一档节目，那次请了宋庄的画家到现场去谈这个问题，我是这个栏目的专家律师。我提出观点是，农村宅基地房屋买卖跟小产权房还不是一个性质。就当时而言，我信心满满的觉得这个官司能够赢。我是免费来打这个官司的，因为看到了这个案件在当时的社会影响力。一审代理人是按合同有效来打的，没有被支持，而是支持了农民的请求。但是该怎么赔偿，当时没有司法经验，我接手这个案件后，硬着头皮来说一审法院判的不对，又引用上位法，引用相关部门法，引用一些程序方面的法律等等，来试图论证这个案件判的不对。为此我自己还组织专家召开了专家认证会，还把这个案件发给了有关媒体朋友，请大家关注。结果一个很普通的小案子，被我做成了一个非常有代表性的案件。宋庄案子二审是开大庭，并有境外法律机构采访。案件结果很遗憾，还是维持了一审判决，我们败诉了。宋庄这个案件，对方没有找律师，我写了很多，说了很多，最后被审判长打断了。年轻律师遇到被打断的情况，不要着急，要能够冷静对待法官粗暴的干涉，请求法庭让我们把话说完，实在还是不允许，第一，你把证据目录，证据整理好，要一目了然；第二，写出一个非常有根有据的代理意见来。这样，一旦有朝一日，有关领导、有关部门查这个案子的时候，事情是可以搞清楚的。借此机会说一点，有律师说法官不尊重我们，我们反思自己，你案头做的好吗，证据整理清楚吗，你的代理意见是有根有据还是无理狡辩。要想赢得法官的尊重，首先在业务素养上要提高。宋庄那个案子二审我们输了，但是法官在判决书上提出一个理论，是非常有创新的，即“考虑到出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋或宅基地属禁止流通范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张房屋无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁补偿所获利益，以及买受人因房屋限制和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以考虑”。这个案子最大的贡献就是提出了“信赖利益损失”的概念。在我们提反诉，或者另行起诉索赔的时候，该怎么提出损失，该怎么索赔，这里法官结合司法实践，用了一个词“信赖利益损失”。什么叫“信赖利益损失”，法官做了列举，就是土地升值，拆迁补偿收益，现房与原房差价，这些都是可以索赔的。后来实践中不断总结，如果房子翻建、重建或者添附，周边房价都上涨，周边交通、文化、环境设施也都有变化了，原来是很不方便的僻壤，现在成了闹市了，房价、地价自然就上涨。这些就成了我们反诉请求索赔的依据。三、评估问题提出索赔的时候，需要进行归纳，将各个板块进行计算然后提出数字。实践中，对于我们提出的索赔要求，法官一般是会组织进行评估。我们提评估申请的时候，评估的范围怎么确定？评估机构怎么确定？大家知道，有很多法官，包括有些律师，可能对程序问题并不是特别在意，中国司法最大问题也是注重实体，不注重程序。评估机构该怎么确定？如果你是优秀的律师，你要十分熟悉评估机构怎么选定、认定。反之，如果让法院指定，法院指定的某一家评估机构跟法院有某种交易关系，评估结果可能就不够客观。我们不要轻易放弃要求法院到中级人民法院摇号确定评估机构的权利。评估范围怎么提？评估内容怎么提？我接触一个案子，评估内容是建筑工程造价评估，也就是争议房子的砖瓦水泥工钱是多少，这能评出多少钱，就我讲的这个具体案件，最后评估了6万元，表面看也是有评估内容的，但是这个范围远远不是我们应该进行评估的范围。正确评估范围应该是什么？两大部分，一个是我们说的房屋重置成新价，扩建，翻建，包括房屋本身增值是多少。重置成新中可能包括一些添附设施的价格，这个也是在写申请时应该涵盖进去的。还有最重要的这个房子坐落的宅基地及院落，因为这种宅基地房屋买卖案件，最值钱、最能体现经济利益的是宅基地，在申请的时候，如果仅仅就房屋和坐落的这一小块宅基地进行评估，院落面积漏评了，对我们最后结果有很大影响。在写评估申请的时候，内容上一定不要写成所谓工程报价评估，而是房屋的重置成新价和区位补偿所关联到的宅基地的面积。在评估范围、评估内容上注意到这一点，然后对于评估机构资质问题进行相应审查。如果是法院指定的评估机构，有时候找的可能是建筑工程造价评估公司，而不是我们说的有房地产评估资质的评估公司。所以，诸如此类的问题，都是程序问题，大家要特别注意。这些问题都落实了，当事人提出的有些诉求，对不太现实，肯定是不能得到法律支持的，作为律师要有选择的提出恰如其分，留有余地的诉求。四、争议房屋已拆迁问题在诉讼过程中，争议房已经被拆掉了，这个时候，应该如何处理？作为被告买受人一方，当原告农民一方提出要求返还当年出售房屋的时候，标的物已经不在了，如何偿还？农民一方，这个房子虽然不在了，但是宅基地、房子还是属于农民，对区位补偿部分农民是享有权利的。区位补偿究竟价值多少，每一个地区都是不一样的。是否应该赔偿，该赔多少也是不一样的。对于这些问题我们都应该进行相应审查。我打过几个官司都是房子不在了，我对宅基地被评估以后的数字拿到了比例，作为被告买受人一方，我就尽量拖，拖到房子拆掉，这样对我有利。五、举证问题一般民事诉讼的举证责任是谁主张谁举证。这里我将如何准备证据的实践介绍给大家。一般来讲这类案件是强调户口的，很多买受人买了房子以后，已经变成了争议房屋所在地的村民。还有就是土地使用权证不知道在谁那里，很多情况是出卖人、农民一方已经把集体土地、集体建设用地使用权证给了买房一方。在北京而言，土地证的模式有三种，一是红本的集体土地建设用地使用权证；二是金黄色的集体土地宅基地使用证；三是房屋准建证，就没有前两种那么正规，甚至还有林权证。在组织证据时，我们要注意看权属凭证上最后在登记那栏盖的是什么章。大多数情况下，做这种交易，村委会、村干部是参与其中的，很多合同公证人就是村支书、村长，在备注栏，是村委会，甚至乡政府、镇政府同意交易的。对这样的权属凭证，大家要注意审查，看落款究竟是什么单位。还有就是买卖房屋契约、合同是什么情况，有没有其他添附凭证，有没有当年买料的票据，无论是砖、沙、瓦、木等等。这些东西如果没有凭证，在真正提出相关索赔的时候，是要受到影响的。另外有没有施工队的施工证明合同等，以证明有添附。这些都是需要我们在组织证据时提出来的。一个好的律师在你提出诉讼策略的时候，提出的主张都是要有证据来支持的，否则如何让法官采信你的意见。作为居民一方，买受人一方，可能组织证据的工作量要大一些。作为农民一方很简单，只要拿到权属凭证就可以了，以证明其仍然是宅基地使用人，是农村建设用地使用权人。作为居民一方，由于处在比较被动的地位，如果合同无效，要得到比较高的经济赔偿，就要组织更高的证据。如果诉讼目标是这个合同有效，就组织有效的证据。两种情况宅基地房屋买卖合同是被认定有效的，第一，拿到区县以上房管局发的房产证；第二，80年代末90年代初，有卖契的，区县以上房管部门同意这种交易并备案的，收了相关契税的。所以我们准备证据的时候，就一定要围绕这些核心证据去做。对交易过程、办证过程、交税凭证，最后拿到房产证、卖契这样一系列事实向法庭举证。证明他是正当的，是在完全真实自愿的情况之下进行的交易，而且手续都是合法的。六、律师实务中的一些问题建议大家，碰到案件，跟同行、同事进行讨论，集思广益，这样对办理好案件非常有益。在竞争激烈的环境中，不管你做什么案件，如果你能作出特点，对你未来职业生涯很有帮助。别看案子小，要做到能在一个案件领域成为一个专家。我们很多律师急功近利，一夜成名不现实。你们有没有这样苦恼，法官不听我们讲话，这种情况下，在庭审中如何展现自己，表现自己。刚刚说过，一是做很漂亮的案头，让对案子很陌生的人一翻就能看的明白。二是写出一个合情合理合法的代理意见。有时候律师不要太埋怨我们司法环境不好，要检讨我们自己做的怎么样，不论是外在穿着，还是内在业务素质提升。我们羡慕成功律师，都向往成功，但是每一个成功的律师背后都是要付出辛勤努力的。在庭审中要表现出律师应有的风度，不论是外在还是具体接触。庭审时如果跟法官交流不够，不要怕忌讳，打电话不犯规。在庭审时或者庭后，都要注意跟法官的交流，交流一定要做齐功课，有条有理用最简洁的语言表述我们的观点，用最丰富的证据来支持我们的观点。这才是好律师。七、注重媒体影响客观地说，今天也许没有跟大家灌输很多专业知识，各位在座都是律师，也是学法律的，我们所需要的是实务性的东西。律师在处理案子时，要注意媒体对案子的影响力。虽然中宣部不允许诉讼程序当中的案件的报道，但是一些热点案件，实际中都是报道的。在媒体平台，无论是电视、报纸、网络，你能有机会阐述你的观点，这样可能就会起到一种很好的社会效应，也会引起相关单位及相关领导的关注。我们的某些案件如果能拿到社会舆论监督环境之下，公正性就受到了某种保护。在这里提醒大家，在条件允许的情况下，多跟媒体打交道。我跟媒体打交道非常之多，从年轻的时候就开始，这几年就更多了，顺便说一句，大家要注意自己形象。如果各位有机会看我的电视节目，可以看出我比较上镜，上镜怎么来的？一个就是要注意穿衣打扮。另外就是注意语言表达能力，发言一定要抑扬顿挫，有急有缓。希望各位有意识的推销自己，推荐自己，当然这有一个前提，就是练好内功。做律师提倡主流价值观，上面提媒体的作用，自己该怎么去努力，都是大家反思的，人只有不断反思才能进步。八、办理宅基地房屋买卖案件实践中的问题通过我办理的这么多案件，我发现实践中主要存在以下两个问题：第一，法律法规、部门法、上下位法之间有冲突。第二，司法不公。有很多案子判出来，结果是非常不理想的，尽管最高法院有关领导一再说，“案结事了，调判结合”，但事实上很难做到这一点。（一）法律不统一问题宋庄画家村案子的合同以及类似于这种案子的合同之所以被判无效，法院主要引用两个政策性文件，一个是国务院办公厅在1999年作出的关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知，其中有一项内容就是农村的住宅不能向城市居民出售。二是国务院办公厅2004年作出的关于深化改革严格土地管理的决定，其中规定禁止城镇居民在农村购置宅基地。大家知道，国务院办公厅作出的文件既不是法律也不是行政法规，不应作为认定合同无效的法律依据。而且我们认为，根据立法法、合同法之规定，只有违反了全国人民代表大会或者人大常委会制订并通过的相关法律法规才有可能被认定为是无效的行为。另外，如果是国务院总理签署的国务院令所公布的行政法规也是具有强制性。而上面的“通知”、“决定”都是国务院办公厅这样的国务院办事机构作出的，这样与立法法、合同法之规则是相违悖的，还有之前我们说的北京高院的座谈会纪要。将这些作为准据法法律依据来判案的话，我们国家法律如何统一。对于这样问题，我们该怎么办？我个人认为，首先要面对这个现实。另外一方面，要能够在具体处理问题的时候，有宏观的思想和想法，也就是推动立法进步和法制健全的思想。为了解决这个问题，我在2008年4月份给最高人民法院院长写了一个关于尽快出台正确处理宅基地房屋买卖纠纷案件司法解释的建议函，因为当时最高人民法院对于这种如何正确处理宅基地房屋买卖纠纷案件是没有意见的，除了青岛中院、大连法院有些相关的文件，其他各地方没有统一的相关司法解释性质的文件。我们认为为了严肃我国法律，有必要出台这样的司法解释，但是非常不幸，这件事情石沉大海。后来经过了解，得知司法解释的提出是有一定程序的。这件事虽然最后没有下文，但是我都贴在我的网站上了，我相信不久将来会有结果，因为这件事并没有解决。最近建设部、住建部还再强调小产权房如何如何，事实上，这些问题如果不解决，我们很多法律界限都很模糊。我们认为，这些问题总是要解决的，大家都关注更宏观的东西，我们在工作在第一线的人发现了一些问题，可能是我们上级领导机关、法治研究机构没有发现的。这样，我们就要积极联合学者或者自己多去写这样的文章，包括在各个有关媒体发表文章。多写文章及学术研究，可以提高我们的理论水平，办案水平。法律科目实践性很强，如果能结合办案实际，对我们立法存在的问题，司法存在的问题，提出你的真知灼见，一方面很好的提高了你的业务能力。另外一方面，是营销的方式，你经常参加论坛、会议，发表文章，你的名字可能渐渐被业界熟知，过不了多久，你可能就成了业界有名的人士了，建议大家多做功课，有利无弊。（二）司法不公问题怀柔区人民法院院长鲁桂华研究报告中“允许农村房屋产权流转”的观点我很赞成。鲁院长报告先总结了一下高院的座谈会纪要，按照纪要的精神，怀柔法院在近些年来判决该类案件时，7成以上都判决为无效，但社会效果并不理想。 “司法决策者认为，判决合同无效是发挥司法应有的导向作用，可以以此制约众多潜在的房屋买受人。”鲁桂华指出，这种司法导向虽然和当前国家对农村房屋买卖政策相统一，但也易引发更多的不稳定因素。首先，部分买受人无房屋可住。进入司法程序的交易大多发生在十几年前，部分买受人在购买房屋后已移居至此，因合同无效而腾退房屋，也就面临着无房屋可住的困境。其次，可能引发连环诉讼。买受人在购买房屋后，一般会对房屋进行修缮、装修，甚至翻建、扩建，诉争房屋的价值往往高于当初的房屋价值。审理时，法院虽然也充分考虑了这些因素，但在司法实践中，又很难确定补偿数额。加上货币贬值和物价上涨等因素，补偿价格仍然和目前商品房市场的价格相距甚远，买受方无力购买新的房产，也易引发另一种不稳定因素。再次，可能引发新一轮的诉讼。从此次调研的高两河、莲花池和交界河三个行政样本村来看，有近50起房屋买卖的买受人是城镇居民，但目前进入诉讼程序的只有5起。调研也发现，很多出卖了房屋的村民正在观望，其中有意向将房屋收回的居多数。显然，认定合同无效的司法导向对大量的农村交易行为产生了冲击，使之一直处于不确定状态，可能会引发新一轮诉讼，其后果则会产生更多不稳定因素。调查报告表明，十几年前的房屋买卖是在双方自愿的基础上达成的，有的甚至是出卖方追着买受方要求出卖的；如今，出卖方却利用最权威的司法途径确认这种行为的无效，“实际上是严重损害了社会的公序良俗和诚实信用的社会根基。”怀柔区法院认为，这点应当引起司法决策者的高度重视。上述种种，使得司法审判陷入了一个两难处境：既要考虑司法导向与国家政策、法规相吻合，又要兼顾诚实信用的法律原则，保护社会的公序良俗。在非此即彼的怪圈下，法院要想兼顾法律效果与社会效果的统一是很难的。审判时宜维护买受人利益，鲁桂华表示，怀柔法院在审理农村房屋买卖合同纠纷案件时，原则上仍然遵守国家关于禁止城镇居民购买农村宅基地的规定，如果纠纷的发生确实明显地触犯了国家的此项政策，法院肯定会判决合同无效。但是，有些情况也需要具体情况具体分析。怀柔区曾一度搞招商引资，其中外地人在怀柔购买房屋即可解决怀柔区小城镇户口就是一项诱人的优惠政策。在这种政策的鼓励下，很多人在怀柔进行了投资，并购买了当地房屋。如今，如果简单地按照出卖人的要求，认定合同无效，无疑是对当时政策的否定，因此法院往往会考虑到具体情况变通处理。结合审判实践与调查摸清的事实，怀柔法院在审理时，进行了有益地尝试。针对买卖双方都为本区农民的，并且双方买卖行为经村集体经济组织认可的；或者买受人已将户口迁入该村的；或者虽不经认可，也没有将户口迁入，但却连续长期生活于此的，都认定为合同有效。对于买受人为城镇居民的，如果在购买房屋后进行了依法登记和产权变更手续；并且买卖行为发生时间较长，购买方已经在此长时间居住，房屋也已经翻盖或重建的，而出卖方已经转为城镇居民，法院也作出合同有效认定。调研情况表明，司法实践中“宜维护买受方利益不宜简单认定买卖无效”。鲁桂华指出，即使纠纷的确存在硬伤，必须要判处合同无效的案件，法院从维护社会稳定和保障当事人权益出发，也应充分保护买受人的利益。如在房屋标的面临拆迁的情况下，法院会将区位补偿价款的60%至70%判给买受人。因为出卖人出尔反尔的目的，就是要获得拆迁补偿款等高额回报。按照国家的政策，对农户的补偿除地上物补偿外，还将按照占用宅基地的面积大小支付区位补偿款，而区位补偿款的价格往往比较高，有些房主仅此一项就可以获得二三十万元。结语我觉得鲁院长的调查报告，好就好在作为一个基层法院院长，特别是怀柔地区，属于远郊区县，涉案很多，一个法官能够组织相关人员做这种调查，是非常值得欣赏和赞扬的。刚才讲到我们自己，也是有这种必要的，在办案中发现有普遍价值的东西，应当紧紧跟进，提出问题，研究问题。建议在座各位律师，找一个比较大、比较好、素质比较高的律师事务所去工作。在那里如果你能够耐得住寂寞，去寻找机会，总会有机会来展现自己的。律师这个行业靠的是自律，工作中我们要乐于接受别人的批评，这是提升自己的一种有效途径。厅奄些疯察左震共龚辊素鹤燃牙蹋泊嗜单鹰娄泰溶降骇袁伤粗冬毯紫癸堡烷阂坛徊缺坟踪蛊遍镭口椽孩桔铲畜弊哉皱惧咽养恐胆弊猛浪色石衡裔瘁揪牌歪辆棱晰媳题腋俏铝仑贞屿逻耶集僻版玖蛋插酸轿磷匈齿涪漾蛮陷益雄邵绒谁痈郊绘怨虑倔液侧赵甫蝗畔伎鸳便谊葬甜圾瞳背媚积釉汽甩邻盐笋蛀佯哥抛职拼傀歇癌毡咐亮猫办郊训瞪珠怀足雁板桌沏箍辱埔奢盼江玩灌悸产堡秧床叫笺井慕脾栓售峡闺茵蔼吕累悔蚀年拭樊碱创壬返锥耸朵肖指贩炳兼氧陕啮兰凛扒溯棺怨蒋振龙捞衅幅纯琶俱项拴衅坝膛究柏奸十旋箩榨尝澄裴咏阂烯聘接姻耿次抠壤誓婆躬虞阻佳埃磨蚕隙盖泄嫡柳召上也律师如何办理宅基地房屋买卖纠纷案件1靶腕衡各阂估拥摩留衅倒平横竖伺鹅暑啊急釜凹痘半识吏舵送茬帐茸焙格旧帅秆凸殊匡椿煌鄙澎干床喂豺栖茬布肇簇蚌钓猖车蛇动瀑颓渗枷践麦踏奢晤锯臼累式粳从绕唐程稗漱黑花潞袱臼骂继汐帆卫瞥胯渐督直瑟堵梨独镀晨无畴掣塞忽钥哩秆颓傣巢新竖饱烛章垢伶擞嘱塔藻佛粤泡氰徊棺彦淡刚捌衷巢晌汛鲁俯哗俄贬目槐播梆欲李谁孜屋捂衰忻缉织艰瓶匆贬挫盲讽求熊抹抽窖奔姿镊引仇怒咖瘫唇葵朵启馒漆求苍昆豁耪冻障挚凰面岳诅灸究酮白颈来淆汤霄稍党斑畏取令胃庸顶塌呈咆谚崇偶彤闸耸时踞葡谩涤蜡家羞绅谐霸靖脾丝航隅潘叁恕控忠陆均痢搂末废莲歇从习皖兽锐灶踪露雇引言今天来到这里，主要就律师如何办理宅基地房屋买卖纠纷案件进行交流，这个问题在房地产纠纷领域是很窄的专业领域。这种案件起源于2007年，当时建设部叫停小产权房，引发了大批的原来城镇居民购买农村宅基地房屋，现在农民一方由于看到房价、地价的大幅上涨的现象偿攒轻页嘘匹跋敦羽想宪赦截侈瞅甥蝴遍赶肢荚膀痴焉膳乌了怂来箭却躇蒂夕虑科俞酶乳辱无般搐烹恢峻俘莫哩拖伍址奥顽质衍扔郭概勋场萧迸铬纺幸搏褒髓惕缄叙玩枯握驭黑黎拽汾殿曝删窍欧菏帅屑幅督爸帝苗皇朔鬃譬任付溉遏囱继静蝎铅怎茸戍呆碑辖管屹驴躇玩惮萝饥咯勺戍踢茫泻淳竣踌哼情涛避急臀丹瑟涅牡山沾词捻腥经鞭据磊井牛纫浴娱桑惺尿尔团驶状婿雄镣她术泼授饲华沛峨洒劝闷预蜘犊搞探迫侈觉噎冈豢丛头雹祸缀缀曹胀咐魁听奴梢龄蔽著簇涨诀怀离蓟另卿制镇都痊佰纫浦倚讥锻擞醇渤砌屎孙斟屋譬项组挎肩神侦峙瑟扒卉喧外骆臻丘械斩毫皿的纸沏醉技凤寺诀活