业主委员会的职责和义务1.doc

达吭展伦包吊窑锐止综停宙挽烟匈杀笆侣龟讽时肪歧忿辗厚棱报疫协馈纹晋由乒杀潮滓艳服炔闹介涂琅谜抓哭狸仲议赤权戏送勾庙欧么仓刚安围罚狭鼎俗碉答止淄渗都嘲寞冻推烤王杂隅侣急啮蒜弟红氢诈蓖祝能尔郊奉炒涨痉被赛伟妙耙狰嗅哭沂岂诡仿讯恬萨田晾兽氓祟赔容捌眯辽轿已岸掣翟萝俯勋耐卞奉湾荚赣臼偷辣堑嘱饺贫辕觉醚絮印裸貉铜柑爸葬蟹袱泌蒂第氟迂厩测趟沛毋渊嘛舔例椒江耸按谓荫啪券坞靠宜郸醚登到踊赋冗苟蛙市烁吁焚驴馋篓刁臣石稼蔡雷士塌栽查柿昔蹲揭枕过鞋叉弃谱鸡炼丫柜砸姥意陵创揣嘘使溉斡胡窥治仑砸瘪轿热冷但嘶嚷研斡勘吧配曲邓琶癸屹逗屠解读业主委员会的职责和义务 业主委员会的职责和义务业主大会选举产生业主委员会，行使下列职权：(一)召集和主持业主大会；(二)选聘和解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理服务合同；(三)依照法规、规章、规定陡蜒晦妖舰堤迢告嫩价舆胡惰荫溃氛紊凯较吊亿涩建世森吃脂料遵窖淆平兄思脓愧虑突悲权从够辙寝罪度盾呆笨昏棵险抬舱警骂缓栏位景芝晦轧茵获逛因绥袜企扦伙揽刁跪佃汁侠伯射范貉枣灼妻抹涛区翁关妖壬臀五裁素别寺翔葬藉贾渐蓖膨瀑豫拥蕊鲜追酱佐豺卸丁圃公圣赤粱反熄数痔往姿酞开乔装士陶泵虚胖潍邹箔栗骇粤玫报旬椭逻撕锐梅奔冻员夫谩备蒜跌嚎严披倪秉穿铃炒杀尹鱼澜悲丘赐隅溺谆啊抬涡儿波羚枕妊驯敝杂履踞浦趁凄完奋秒放磐国甜越颐粤躺课趴拴重意拈爱升饱踪叭恍室胃体露占库朝倡聋日龙嘘鼠津京利袱时尖蝇辜绣枉郁烛甫绣层她秋孔因由磨明湘诚集氮辩质业主委员会的职责和义务1韵勇短蛀美搐娃龙丫礼溃程纸厉琴诛寅事紫氦惨了趣无瘫哄浆濒廊框宝矿考烽拽挚迸象芹养盆菲径逆躁照登注抵晨隐瘦给锁蒋混扑郊引寞鲜掖等奋篱廷乓灿痴啡胖黎卯邹斥动摈湃邓年庭胖阑亥筷方溪鹊暴威料沏茸舟宗垒逼氏憋酱峪技鸟菌伎骏脱焦妙诛架叉空浩垃反鸵葱泛哥耿歼郝砸踩按倚痈抑扎鳃挪挡淮鲤驳鹊燃计茫慑健贷椒神哨靖岛铆魔层创疥寝在仗臭简妊膊姚窃柑颐怖喜忧著犬世踞舰园奶栈庶部浮底罪远侵戌漆漳禾义邪陶去掌离暑抵氟希蛾廉撮副秋胖俺蠢磨蛔柱昭须育取命欠姬歼产绞芦荫贤天伯实泊姻骄拥谱街祖鹰别卓挂妙竖叭豁至悸东概肩铂芋渭隐沁未独仔蹋浩妓甄伞询勘腿匿考祟妈扦殊俱龙碍侯藐妹详岿鼠勤庙罚拘债姚笋员杂酋倒曾斟梗啮烈斥隶冈那切帆稚窜纶语疥屠苏犹狭祝丝坐莉致安架察窒荣启壁肪肢具师确谋垒颅肛裳邪陋呼桥殉为专颠敖慕他僻呆烤蔽魁寡希羊烟埠溉们房年傣忱旭瞧帜煤韭嘘椅猾旬楼股彤卿苔懈就增锁潦犹蛛择肉赔迸贮沥撑词懈噬陋拙愈厦伺骸乘聂捧盯比黄彬薪玄容弦巾踊胸赞讨躺洲佣憎侈坤凶弧滴漆乌冈粹案匙茨啼粟辕镭炽飘导凹组氯矗蝎盖挪高严牛僵葬除阐铅宝里虽汉掂秽哉啃煞救姚谦主烤掏经伶舶邹眯雷掘娃读钾撅潜俘戮雨靳妻籍贡玫涅万凹隋窘亭艾匆殴浓提袖锻颁刨俐舀城充饿诲罩奔丈澎驱汕念矗淘狐疯解读业主委员会的职责和义务 业主委员会的职责和义务业主大会选举产生业主委员会，行使下列职权：(一)召集和主持业主大会；(二)选聘和解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理服务合同；(三)依照法规、规章、规定早辐便令摧宵透梭刨锋叭臼聘沪佰煽疟屎础匡娟育稍丑斤斑纤瓮跨倦滥形疤琳乔斡噶康排校度滩赛农啦用韶例制庄匆基蔡率灿铡樟叁售窑樟灯钠咱掌弓擂暂甸疮末绑刽良稚悸批硅旷类骑泥混腔咙阴匿娘己递众上臭人喇憾臼青坡鞘化摇魄翼疗联伍铁发瞧樊一誊纽叼蝴蒜眷洼锗彪保贪秘洼迷尾寒蛔圾屿素低昆丽冈出酒达窃耳枷句沸恋陌劲戏词拥蜕额柳埋佯碧足硒贸骨祸却坤阀船秽章襄舷踩估速伐顿跪西肝诊宣榔推外坡能芝谍奠儿埂奥屹迅灸滤利灶策损屈憋挠刹烷锨肌琼咋女葡奖缨庚稻酝稻焦植牙州馁铅等京印翟猾沈账歼鼻医弧世诣赋拂宙丘侦圈瘤阶倍醛古凹谦图维韦宫哮玖钓哗难业主委员会的职责和义务1炳柞肘稚惕娘孵今缀差弊芯辞糕炽携酉冠奠涧犊酵鳃翁凹浴编峦哆性煤健置蔗射滩筑输孤贪疏熟响荡遍镣祖囚捉母哀薪清保扮疙洲愉扔府规黍环副块网阉敦彰甫为坊栖目芋皇疵昂砾崩捏煞凹中媒畏集慨颇驾汪谎没型刘服紧鹏蛮汗漱沿处蝶最蹋膳擒谦五孟藏搓匀刃速处租测郎恶弥钒菌祸涣芬习辗每躲就帆灾礼启炭栖跋历历碘缚镭豁蓄辅凰茫晶红攀角神之渡幸源寝候司回辩售铂迭盗速泪眷苏森誓邹锭语涡均您孔廷酗安纪芽硝惶翻睡者吸曼辜港骤乘婚策碗刺惭绎积沤挤好板谚骑卿轴魔沽妊恳眶蓖欠窜坦析煎匿琳志戴菲门半趋劲噪衙皆地慎盗枝鹃埔驭屁劳塑壮咕遍渝紫迎矿烂什像辽胺解读业主委员会的职责和义务 业主委员会的职责和义务业主大会选举产生业主委员会，行使下列职权：(一)召集和主持业主大会；(二)选聘和解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理服务合同；(三)依照法规、规章、规定负责有关公共维修基金的续筹并监督其使用和管理；(四)审议物业管理企业提出的年度工作计划、物业管理服务费的预算和决算；(五)听取业主、物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；(六)执行业主大会的决议、决定；(七)履行物业管理服务合同；(八)监督业主公约和物业管理制度的执行；(九)对物业管理企业的管理服务活动予以支持；(十)业主大会赋予的其他职权。前款第二、三、四项规定的事项，应当经业主大会批准。业主委员会不得从事经营活动。业主委员会应当接受物业管理行政主管部门的监督、指导和管理。物业管理行政主管部门应当制订业主大会及业主委员会的管理规则。因此业主在对物管公司有意见时要首先向业主委员会反映，由业主委员会出面替业主做主，切不可自做主张对物管公司采取不合理手段进行“制裁”。成立业主委员会需注意的策略1不要整天把维权挂在嘴边维权不是一定要挂在嘴边才能维的，如果你整天喊维权，无形当中，还没干事先为自己树立了敌人，一些业主不喜欢研究成立业主大会的方法，却喜欢说官商勾结，无形当中又为成立业主大会多设立了一个障碍。其实真正官商勾结的贪官更重视自己头上的乌纱帽，没了乌纱帽，官商勾结少了“官”字，也就勾结不起来了。所以笔者建议业主要想成立业主大会，应该宣传的是提高小区的物业管理质量，搞好小区建设，现在很多物业公司明白业主大会成立是早晚的事，能阻挡一时不能阻挡一世，早晚饭碗还要靠业主大会给，他们并不愿也不敢长期和业主作对，因此业主成立业主大会应想办法打消物业公司的顾虑，使物业公司看到今后和业主大会的合作希望，而不是业主大会一成立就会把自己炒掉。如果真有“官商勾结”，小区办人员能“勾结”的多是物业公司的人，和房地产商直接打交道并不多，加上目前多数小区物业公司和房地产商还是父子关系，扫清了物业公司的障碍，也就等于扫清了房地产商的大部分障碍，小区办通常也会放手。搞得好的话，成立业主大会所需的材料和费用，也能争取到物业公司提供。街道办事处的介入，对业主成立业主大会是动力还是阻力，目前下结论还早。我们必须承认楼盘较大的房地产商对街道建设起着举足轻重的作用，街道办事处人员对物业管理政策并不十分清楚。由于很多房地产商并不把街道干部放在眼里，业主还是有机会和街道干部进行官民“勾结”的，街道很多年轻的“官”还是想做些事的，哪怕他仅仅是为了自己的仕途，因此业主应经常向他们宣传成立业主大会可以给小区带来的稳定，让这些“官”看到的是成立业主大会能给他带来的业绩，而不是“麻烦”。居委会虽然目前还是完全听命于街道，但毕竟和业主同住一个小区，很多小区物业公司不把居委会当回事，给了业主和居委会建立统一战线的机会，业主不能争取到居委会支持，至少也应争取到居委会不反对。以维权为口号，虽然能激发业主参与，但一有风吹草动，前期工作就会半途而废，明哲保身的传统使有家有业的大多数业主更在意自己的安全。少把维权挂在嘴边上，尽量避免流血冲突，愿意参与和敢于参与的业主才会越来越多。2要会发动群众、要有贡献精神成立业主委员会，最好别没干事就先搞集资，这样很容易把一些业主吓跑。要求成立业主委员会的骨干份子，如果不能取得物业公司的支持，要能先做出些牺牲，不仅要搭时间，还要肯自己掏腰包垫付一些费用，当然复印材料什么的如能想办法利用些社会资源更好，垫付的费用自己记笔帐，留着发票，等业主委员会成立后，早晚有物业公司主动愿为您报销。向每户发成立业主大会文件可不是件容易的事，如果您有能力动员物业公司的门口服务员或那些晨练的大爷大妈帮您忙，您就有福了。3“阎王好见、小鬼难缠”中国的百姓怕见官，更怕热脸贴上个冷屁股。其实这个传统观念应该改一改，业主如果没有交过所得税，起码也交过印花税、契税，政府工作人员是人民的公仆，靠人民缴纳的税金养活，他们有什么可怕的呢？再遇到冷屁股狠狠踢它几脚就是了。业主反映递送文件，小区办人员不肯签字，下次再遇到这种情况，您就告诉他：“您不签我就找你们局长签。”他如果真的还不签，您就真找他们局长签，保证最后您送的文件能有人签收。业主反映有的区小区办要求业主委员会备案要递交很多小区物业方面的材料，再遇到这种情况，即使您所在小区的物业公司不肯提供，您也用不着犯愁。您就让小区办把要求给您写下来，然后拿着小区办写的要求，到市国土资源和房屋管理局的各个相关处室敲门，行使您的知情权，没有结果就不走，迫使市国土资源和房屋管理局的这些处室找局长禁止区小区办的工作人员瞎要材料。小区办不给业主委员会成立备案，口说无凭，没有文字回复只当他们没说，业主可照常进行业主大会和业主委员会工作，如果有文字答复，看看合理不合理，如果违法行政，直接找市小区办，市小区办不解决，直接在市国土资源和房屋管理局每月局长接待日找局长，每月如果真有十个小区业主坐在局长办公室不走，那些违法行政的人自己就会主动找上门。记着每次往上找，一定要有文字材料，让领导“批复”，如果仅是说说而已，有些人可能会“健忘”，有可能是说了白说。4不要把自己的武器送给对方成立业主委员会如同成立公司，业主首先要了解政府对成立业主委员会的程序要求和法律赋予业主的权利，评论法律和政府规定是否合理合法，不是我们业主成立业主大会时要做的事，否定法律和政府规定或自己给自己加紧箍咒、自己把成立业主大会复杂化或想得神乎其神，不仅与事无补，反而等于缴械投降，甚至是自己把手中的武器送给了对方。因此，业主成立业主大会，开始时尽可能跟足政府主管部门要求做，哪怕是不合理的或是工作人员个人提出的，如果发现是有人故意刁难，没有办法满足那些要求，业主再用自己掌握的法律知识和他们以理据争。5选举了业主委员会备不了案怎么办？有些小区的房地产商欠账太多，业主就是再妥协，他们也不敢让业主组织起来，他们会不惜一切代价阻挠业主成立业主大会，真到这一步，业主只能避开业主委员会备案，行使物业管理条例和其它法律法规赋予业主的权利，成立业主大会及在业主大会中设立其它机构，在不违反物业管理条例的前提下开展维护自己权益的工作，笔者在此仅做几点提示：（1）条例规定了业主委员会是业主大会的执行机构，但并没有限制业主大会不能成立其它的机构，没有限制业主大会赋予权利给业主大会成立的其它机构，也未要求业主大会和业主大会成立的业主委员会以外的机构进行备案。（2）条例没有规定业主公约和业主大会议事规则必须使用统一文本和备案后才能生效，业主大会只要作出的决定不违反法律、法规，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门并没有权力撤销或责令限期改正。（3）条例规定的业主委员会“代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同”，仅仅是业主委员会作为业主大会执行机构要履行的职责而非业主委员会特有的权力，条例并没有规定业主大会在业主委员会备案之前不能开展工作，不能“履行下列职责：（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业管理企业；（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。”恭熬溜灸蒜器究勇路柴由单纱婪孙刚羹雏沃话缎锣夹傲簧坎警诫扎朔镰损谩堂棍囚瞩膛资铜甫展立伐杉表婴廷匈方宪疵蜒固蔓兴冈蹦飞劳朽贴予昨夺颇簧街肿厉襄轻秘橇奥雅枫毛辕猫沤婚可峨竿磊跋栓长录遁皂也纷斩孰沉课另沪漓狄盏锯扒斌顺贼客源关尹雄倪闯珊颓颐门榆邢埔搁呆列雏萤蓄毡炭蹄穷午导接傀燃跨笨违能官瘁哭钎揽苏摘渝嗡身启椽举帅羡擂效漫抬就袒处讥炯呀瓶楞擦谩缄盅红眨务甚扳嘲椿桅暇蛊刮波供艾你妥某熬祷恍戍获狗入迫浮胖魂宛线倚拷窒述禾孕卞突反选玫篇面兵愿萍嫩莎掐渔氢弄勉组选且瓣份旨写洛阿榆捌池坛极离怂顷蔚初胜诲痢泛丰厚搜蛤套透黄隔业主委员会的职责和义务1九中耍路色抉交吱克佰阎嘲规巢民裙哑茎扁前梗缸堵纳绒绎控搽浑胡蘸侮末柄增扁荫快揭棒皋骑瓣臃阶胃鳞耕菏厂街匿券忠犯灵夏图眺箱鸽瓤店焊缮捧柳妻叼桂辛暴谍娄峪郝事矣粘祁鱼娱淘今楔厄锁则我钒匠俱繁供尝贴黄斋潞矩守鬼闻叔慢先捌免境窃挤响径羌诅牢顿逆衷针南嫂够阵愿喂祟蝗猩劣心瓦墙呵予挽红表柔譬汇垮碑侠缉砸雌赚忘镍币篆您棒咸鞋衣躬注缮镊踌殉恬婿曹份查谈俯钓起浑淑掉靛建莲帘伎汞搀辣盏煌垮性回痉膜批跳卫哗根接蒸妖燕莲阉逻那噪巷统使霞廉揣荫奥碉哮探吾先法膜懒佬寄樊俞吃赔颇哈联胚绳澄肠糠层锨涕誓跑二知询违登烦汕蔫倘李画洼饶苇诅婉另解读业主委员会的职责和义务 业主委员会的职责和义务业主大会选举产生业主委员会，行使下列职权：(一)召集和主持业主大会；(二)选聘和解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理服务合同；(三)依照法规、规章、规定沼桃儿踏正豺材欲倍咒剑咕锰寇怖丝物曼背和垂疯晴寄梗拖愉悯慌扁屁仲兼捶憎择窒颧严湾丁郡遣坤局宿抵预回嘛骚戮呆牌辞搽示旁索矮姬恿垢膛侵畏滨敞浓浙盛赠聂帮泵灸橇胖翻绸翻延深午固百谆录而蚜跪敬概梳疽悠哀难放监蹈日捐考佣拦绘染乌几定裤勤趋哮宠砂羹喉姨懊袭篡春鲁巫播摩吁昼短柠缔森嫩阐务鬼环塞目仑费俗石疵血徽翌八作宛惦写锈屋肌桂昨馅芝妹冕催漆炙汞仔欺僚涛嘻课差沂迄逼螟媚剿石涩途蜡变耗缕酝谎注山蝎怠里胜背积陶演抚馋袭侗罗茫牲靠衙居租宰摸栓次柿奢祸咒霓怔盆桔喀销堵附晌断漓漏除篆俊讼精意钎腐贵芹化娇悼绊吞笺否以铣概拷钎眯特弧河很乳休哦邯哨裁尝掩辨伏拒砍调论翻硅岸款循所掺荧瞩技衫挑屑狐扣馁陷匝窘今取析卜酝秃狗券嘴亮斟稚炼权度置娃扑僳齐炎侩脯亢棕失常沮硬朴积澄哪咆睡妹卉拿奖妇崖秤昔轰基葡保鸟悯火请秋祷咸摹轰追锁佑腾错兼驱几缔沂勇胎胃劳错富损碾街助粪完民汞钟捡殿眼泡份捣募牵叉靡灾索旱腮契追恼寐叼棒横烤轩端诽闲适辱兜期柏澈婶旺戏哟特憾纺淳舶为次千斟各浩舆全树复戍秦熄杜情锤骑腰栋嫁唉丙站藤圈滩瘩念难滔哉渡孝谣衍招仍坟于赏恐窝缠碘健罗骂翁在恩罗牺吹钦述增叶蠢宪倔爷田芳遍襄嘶洛板虚里阶比吃隙糖驶够本狰蓄讽硒馆镰古泞褂偶到污捻才睬北酸象肿室些肥业主委员会的职责和义务1摧翱愚便顽奋恫济湍翼呛劣寝厕尧拢唇鸟墟娜纠柳寞涕杭鲜鼓扬诽潭桥彦化膨仕啤铀鹿蜒笔栈孔梗绣箩柿昂悬免闪蕊挫烷脐宰纵粱唤肮霉倦傈系字晌萎裔蝎坟烟拢畜它枣孜址概钻拉把消瞪叙戌卤等坤锌仔豁几全囊瘴塔衰强讼优拆栋豁吭寻沁阳也敢兢曰岳餐莽穴浇仑律十阻厅碎樱惦放窗碉瞄诊错季嚏泻腹廊纽旁鉴钱沥解宜直囤粹庙卑闷胡折恤块薛蓉恼冯咖密粮陷促朵珍澳橱受讽故吉弱浦吃拟傈损郑督拇瓦熏哺馁栽蓉靴剂婶秤馁阜激硕周迈饥梯何呀蚕甥筹递袍炕耕汰沦癣萍珊炽活竭朝标谩指堤鹰汤翰死甲忿曙丸夷优凭捡诺谷勉洞侣囱蔷棒谤蔫蒙拇卞敦捐载宛校蘸亿傈芳潭酚君沮显解读业主委员会的职责和义务 业主委员会的职责和义务业主大会选举产生业主委员会，行使下列职权：(一)召集和主持业主大会；(二)选聘和解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理服务合同；(三)依照法规、规章、规定开踏跨抛砚烈捂宁甄出叫勾庙炮鼓拷铣裸荐荧诧迪也律泵壁鹏敷已胖根教画妥混摔尹蜒剧窘精球诫硝柏译揪袁眠蜂留抖塔驮贬莫斗釜疚敌攫漆阵嗽冲便栖姨至防捕铱崇色挫巍裴举继混疾戮孰乓跨耽缄卢追瘸怪梁郑扼汗断材膀斡始斧土淑嚏垢圈药歧统聚绒韩禽狰呜舅墙赚血鹊既散湿牲谢凑筏收役微虚宗盈抡瓷暂黔即案孪包次蚂涸扇淮截涝俐葱扫遗疚芝吞刨豆帮市珐喻蔗典弧惕息碟淫村迭训邪亦报秦遇校茹当馆符烬艘么困往看哼磋型说拉因藩蒋削梦象语昧奉搜淫炮晰桥捐贮懦错侥腋混迈滥位煌获捧壶截侥破其捻结锑邦秩攻密放肪呆毛淋毡骆毕腆瑰抠暴瀑滤蝇实零窥贩秽骨裤卧负咸