浅谈房地现金流的管理.doc

浅谈房地产现金流的管理摘要企业的现金流量反映企业在一定时期内有关现金和现金等价物流入和流出的信息，由三部分构成:经营活动产生的现金流量，投资活动产生的现金流量，筹资活动产生的现金流量。现金流不仅是企业偿还债务，支付股利的保证，而且是评价企业盈利能力、抵御风险能力以及企业未来发展前景的重要依据。在我国的上市公司分析中，人们也越来越多地认识到利润并不是反映企业优劣的唯一指标，不能仅仅凭借利润表和资产负债表来判断企业的资产管理和财务运行状况，而应结合企业现金流量状况，进行更为深入的分析，有人也提出了“现金至上”的观点。现金流量信息不仅对外部信息使用主体有着重要作用，而且对公司内部管理也有着重大意义。现金流式现代财务当中的一个基本概念。前几年的在亚洲金融危机中破产的企业大多都是因为筹资结构与投资结构失衡，从而导致现金流转出现危机而陷入绝境。关键词：房地产，现金流，管理，研究；AbstractThe cash flow of the enterprise reflects the enterprise in a certain period of time information of cash and cash equivalent inflow and outflow information, consists of three parts: operating cash flow, cash flow from investment activities, financing activities generated cash flow. Cash flow is not only the enterprise debt, pay dividends to guarantee, but also evaluate the profitability of the business, the ability to resist risks and prospects for the future development of the important basis for enterprises. The listed companies in our country analysis, more and more people are aware of corporate profits do not reflect the merits of the only indicators, not only by virtue of the income statement and balance sheet to determine the enterprise asset management and financial performance, it should be combined with the enterprise cash flow situation, a more in-depth analysis, there are put forward cash first point of view. Cash flow information not only for the use of external information plays an important role in the main, and the internal management of the company is also of great importance. Cash flow in modern finance, a basic concept. A few years ago, during the Asian financial crisis of bankruptcy enterprises mostly because of financing structure and investment structure imbalance, resulting in a cash flow crisis and an impasse.Key words: real estate, cash flow, management, research;目录摘要1Abstract1目录2引言3一、理论概述31.1、现金31.2、现金流41.3、现金流管理的概念4二、房地产企业现金流及特征52.1、房地产企业现金流与一般企业现金流的比较52.2、资金筹集任务重52.3、现金流周转时间长52.4、现金流波动幅度大62.5保持现金流平衡难度大6三、房地产企业现金流管理存在的问题及原因63.1、问题63.2、原因7四、经营活动现金流的管理74.1、经营活动现金流概述74.2、房地产企业的资金使用94.3、日常现金管理与控制94.4、房地产开发企业资金筹措应注意的问题10结论12参考文献12引言2003年6月，中国人民银行颁布了121号文件，在房地产企业开发信贷、土地储备抵押贷款、施工企业流动资金贷款、个人住房贷款、个人住房公积金委托贷款等七个方面全面提高了贷款门槛。信贷收紧、资本金的提高和在土地协议转让的终结，招、拍、挂牌制度所要求的高额资金支付增大了房地产企业资金压力。现金流是房地产的血液，房地产企业的发展离不开大量资金的有效支持，现金流问题逐渐成为房地产企业的核心问题，因此对房地产企业的现金流进行有效的管理，对实现房地产企业资金链安全、良好的运作显的尤为重要111中国房地产上市公司运营质量稳定性差，现金流波动幅度大，由于开发周期长、投资大、资金回款速度慢等特点，房地产企业现金流不稳定是普遍现象。房地产行业的不同于一般的制造型企业或商业企业，其开发周期长，资金流动在各个阶段的特征也不尽相同，而目前以一年为会计周期的财务评价方法对于房地产企业在一些方面不太适合，特别是对于上市房地产公司，以年为会计周期的财务评价方法对其有很不利的因素，例如在项目开发初期，房地产企业的经营净现金流很可能为负，同时负债大量增加。这使得在财务评价中会出现每股净现金流量为负，资产负债率过高等不利于房地产上市的财务数据。一、理论概述1.1、现金2006年，在我国财政部最新颁发的企业会计准则一一现金流量表中，现金概念包括现金和现金等价物。这里的现金是指企业的库存现金以及可以随时用于支付的存款。不能随时支取的定期存款不作为现金;提前通知金融机构便可以支取的定期存款则包括在现金范围内。现金等价物是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额的现金，价值变动很小的投资。这一定义提出了一项投资被确认为现金等价物必须满足四个条件:期限短、流动性强、易于转换为已知金额和价值变动风险小。1.2、现金流在企业会计准则一一现金流量表中，现金流指企业现金和现金等价物的流入和流出。企业现金流量以企业作为核算主体，在一定会计期间内，按照收付实现制原则，基于一定经济活动(包括经营活动、投资活动、筹资活动和非经常性项目)而产生，它能够清楚的反映企业的偿债能力、支付能力与资金运营能力。现金流量应分为以下三类:(1)经营活动现金流 (CashFlowSFromOperating，简称CFFO)指同企业产品的生产、销售和服务提供相联系的交易形成的现金流入与流出。具体来说，包括销售商品、提供劳务、购买商品、经营租赁、接受劳务、广告宣传、推销产品、交纳税款等。(2)筹资活动现金流 (CashFlowsFromFinancing，简单称CFFF)指同企业股东权益、长期债务筹资与短期债务融资相联系的交易形成的现金流入与流出，主要包括吸收投资、发行股票、分配利润、发行债券、向金融企业借款、偿还债务等。(3)投资活动现金流 (CashFlowSFromInvestment，简称CFFI)指同企业固定资产与长期证券等的购进与出售相联系的交易形成的现金流入与流出，主要包括取得与收回投资、购建和处置固定资产、无形资产和其他长期资产等。1.3、现金流管理的概念所谓的现金流管理，是指企业为了达到价值最大化的目标，通过计划、分析、预测、决策、控制和报告等手段对企业不同时期和不同职能的现金流入流出的时间和数量所进行的一种全面的系统的管理活动。其内容包括:与现金流预算的分工组织体系有关的一系列制度、程序安排及其实施的预测与计划体统;由收账(收入)系统、付账(支出)系统和调度系统构成的执行与控制系统;一定时期内如何加速现金流转、企业出现现金盈余如何投资和出现资金缺口如何融资等现金流管理系统;现金流预算执行情况和现金流量信息本身的分析与评价系统。二、房地产企业现金流及特征2.1、房地产企业现金流与一般企业现金流的比较房地产现金流与一般企业在生产经营、筹资等方面有着很大的不同。生产经营方面，房地产企业是对土地及房屋综合开发和经营，其产品是按照项目来划分，房地产项目可以由房地产企业自己建设，也可以通过承包给施工企业进行建设。一般企业的生产经营，其产品大多由企业自己生产，产品的现金流与企业的现金流是融合在一起的。在筹资方面，房地产企业对资金的需求量以及频率要高于一般企业。2.2、资金筹集任务重房地产开发企业开放经营的对象是房屋土地、大型工程等。巨额的地价和房屋工程造价，要求开发企业一次投入的资金数量很大，所以相应的资金筹集的任务业更加繁重。房地产开发经营过程中可能不止有一个项目，对于每一个项目的开发都要筹集巨额资金，更增加了筹集资金的难度。一般企业在创立时需要筹集大量资金，在生产经营过程中需要筹集流动资金来维持生产的正常进行，此外如果企业不扩大生产规模或者购置大量的固定资产，就不需要筹集大量的资金。如果筹集不到资金，一般企业只要能维持现有的规模也可以生存下去，而对于房地产企业来说，筹集不到资金，很可能导致项目的中止，带来的损失很大，甚至导致企业破产。因此对于一般企业而言，房地产企业筹集资金的压力非常重。2010年读书节活动方案一、 活动目的：书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！ 二、活动目标： 1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。 2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。 三、活动实施的计划 1、 做好读书登记簿 （1） 每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。 （2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。 （3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。 2、 举办读书展览： 各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的”、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会,在班级中形成良好的读书氛围。 3、 出读书小报： 6