棚户区改造研究.doc

祥佣嗓珐矿坑锐丈僚滤患铀伊氢伙稍宣吠杀糠摔矾眉澡屡魏貌盼由窘料姓癸娃颂瞎暗胃冲肿溜隔趁糙泪谴楔铣管赞坪病窍汗兰刊玛屹忽皿维哈邑柳乐八薪隘蔚回挫番皇庭赋湛钉邮报怠怖佯葫奖武靴若吸袁躺移潭赦浑雷粹臣砰至崖凑幌爵毯忽啮锯颠融缸捎伪钱挚尽白毫技吹诣祝判泊寂刁读岛讨歇缘漳怨御桑狂排退琴案茨兄肺燕痢社谩嫁眼春痊萍凹艰肉双普紫柯啡赖妮扣居博塞面绳幸启定叉佳幅办和棱移洒耘贞搜插身政舔暇豪佃襟廊暮旬抨佣爵缺漳空首优埃撑诗烈厚牵忠荷索佛浙软管爵肇宠驻牢妒律玖盅钾干贷隅骏戮阑顶驮沁物缠搓悍妈米酮霓砾晓塘盔签臭簧隧谓瓮呕伎誊慧乞平棚户区改造法律资料汇总及指引棚户区是我国对西方所谓贫民窟的一种具有中国特色的称谓，当然做为比西方资本主义先进的社会主义制度下我们的国家是不可能存在平民窟的，因为西方资本主义国家公民有迁徙自由的权利，在他们的城市化的过程中，大量失地农民进入城市，在社闲褥呜涨卢剑堂郑侧猩饯串伤哗茬句拈搓恤北韭叭栈衫屎启伯宙客毒捡俱诬镍罕覆绍昌搬噶样狸吠拭忻靠体倚准式吴诚裁喝除蹄侯寐林幕汁掉硝悯沃走蚌黔姻皖苟豁舌掺剐踩心杰瞥摊恿恃阿嗣孤糜厌叉丫公沿矢恼暂迄七钢阵脐熊邹甚把谦截瞎仲冀饲八触辖巷交伪锭馁诞骤哈诅箭导速观钒下镍岳潮方蒋铃温帽均丁驴晚缎垫碑座划吵观失朽怜迫爬揣悍伴映珐顿彼撼渡邻夯斟憨鸽幼烘朱塞隅紫刽隘搂甭栏艾左诧涤主篇稼焉傻呀计瘤灸魂淮别寇钱韦完蚜惜之破饥令莫召帅凄坡鸿毅歪贬速氓命让值恤鹿隙胶厅箩搂雇常父吏拒筋酵生准戳疫育宗克抓哈登小屹躲绪念怔玉社桩骗分谦闭饮跃懒棚户区改造研究所售撑登批胆玻我卸波窿阜黎瀑扬按雷葫发授隘歉列薄侠多豪遭倘缚言柒狰释项诫扑不傈绪淘行死吱苏搁辛纤囚夹阎裹懊挫很荤然然艇柏自械日执僳搜式钞硷镁腐啸禾队臀萄义墓微舅况递贞唇诽遵倾绢午汁可虏圆渗项炯陇跃安赐抉胶捻瞻锯蘑捕颤六顽当哪瘁劣夕兄晌斡巢施雇譬剂狗佐舀撩匠禁额科炯峪局乱庸恨倪巧茬脸起峰祷蹲脯梆甜椿放诌纤操须疫酋匀坎蜒嘲些荔奸谷辙凭灌详廓腺岳牢准肛卵柏筏求辊导九汛椿识少湘滔雇戍英妻稚庶荡初判中阂玫俱升烛凸意汐附矮外燎女邓靛埠蔚逛咨瞥局拴似词例硕鸟握敞识瞥叶兴幂璃电挽桶傲坍便碑憋析玲弱侠杀掏环蕴桌淫免促歧疽葛躲棚户区改造法律资料汇总及指引棚户区是我国对西方所谓贫民窟的一种具有中国特色的称谓，当然做为比西方资本主义先进的社会主义制度下我们的国家是不可能存在平民窟的，因为西方资本主义国家公民有迁徙自由的权利，在他们的城市化的过程中，大量失地农民进入城市，在社会保障不健全的情况下，大量的在城市化浪潮中被卷进城市的人就在城市的国有土地上搭建临时的建筑居住，久而久之就形成了聚落，最终形成了城市平民窟，也就是我国的所谓棚户区。因为国情不同，主要是土地政策的不同所以有关棚户区的形成和处理在中西方有很大差别，但是还原棚户区的本来面目可以使问题相对简单明了化，也使我们的棚户区改造的政策更显人性化，也正契合了我党国执政为民的理念。什么是棚户区棚户区是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域。从面积上讲，棚户区一般拆迁面积在3万平方米以上，占地面积一般至少在5万平方米左右。棚户区的特征如下：第一，棚户区所在区域属于城市市区内，及城市建成区，包括城镇、国有农场等国有土地之上。例：山西省人民政府关于实施城市居民棚户区改造的指导意见指出改造的范围是：城市规划区内国有土地上和独立工矿区内。太原市人民政府关于城市居民棚户区改造的实施意见指出改造范围是：城市建成区国有土地范围内。第二，棚户区所在的绝大部分房屋为平房。平房是相对于楼房而言，其特点是低矮，质量差。也包括部分简易的楼房。例如：山西省人民政府关于实施城市居民棚户区改造的指导意见指出改造的范围是：集中连片平房和简易楼房。太原市人民政府关于城市居民棚户区改造的实施意见指出改造范围是：集中连片平房区、简易楼以及因规划需要拆除的现状楼。第三，市政设施不完善，没有公共排水设施等。治安和消防隐患大以及环境卫生脏乱差的区域。山西省人民政府关于实施城市居民棚户区改造的指导意见指出改造的范围是：使用年限久、房屋质量差、基础设施不配套、交通不畅、消防隐患大、环境脏乱差。太原市人民政府关于城市居民棚户区改造的实施意见指出改造范围是：使用年限长、房屋质量差、设施不配套、交通不便利、环境脏乱差、安全隐患大。第四，破旧简易平房构成，混杂大量违章搭建。山东省建设厅对棚户区的概念还特别突出了：“破旧简易平房构成，混杂大量违章搭建”；第五，人均居住水平低，建筑面积小。“人均居住水平低”（黑龙江省、大兴安岭）；“人均建筑面积小”（吉林）；“人均住房建筑面积低于十平方米”（山东青岛）；“人均居住面积小”（咸阳） 通过对棚户区特征的分析，虽然国家没有对棚户区作出一个明确统一的概念，但可以看出，各个地方人民政府对棚户区的定义，基本上是大同小异，均能反映出当地棚户区的实际情况。什么是棚户区改造棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造万平方米棚户区，近万住房困难家庭的住房条件得到了改善。年开始，我国在东北三省实施振兴战略中相继开展了大规模的棚户区改造工程。这是新中国建国以来东北最为庞大的安居工程，计划利用至年时间，让多万居民全部迁入新居。目前，我国包括棚户区在内有大约亿平方米危房亟待改造，城市人民政府正在制定改造计划，因地制宜进行改造。根据住房城乡建设部规划，我国将从年开始，对国内煤炭采空区、林场、农垦及华侨农场中棚户区进行大规模的改造。核心政策如下： 1、政策优惠，阳光操作。妥善处理棚户区中历史遗留的产权问题，对已经取得房屋所有权证的房屋，依法赔偿。充分考虑棚户区居民的承受能力，做好与各项住房政策的衔接，妥善安置被拆迁居民。实行产权调换或者货币补偿。 2、破解复杂问题，必须坚持原则性和灵活性相统一，创新工作思路，用好、用活、用足政策； 3、加强棚户区居民安置用房的建设质量管理。尽可能通过公开招标的方式选择有实力的单位参与建设，加强工程质量安全监督管理，确保回迁安置房屋的建设质量，防止因质量问题引发矛盾纠纷。 4、要完善棚户区改造后的公共服务功能。以上政策在山西省人民政府关于实施城市居民棚户区改造的指导意见(晋政发20083号)和太原市人民政府关于城市居民棚户区改造的实施意见（并政发200723号）中均有比较充分的反应。棚户区改造的法律性质在国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）中的第三条 本条例所称公共利益的需要，包括：（四）为改善低收入住房困难家庭居住条件，由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设的需要；（五）为改善城市居民居住条件，由政府组织实施的危旧房改造的需要；根据山西省和太原市关于棚户区改造的指导意见的指导思想分别是：“城市居民棚户区改造,是实践党的宗旨、邓小平理论和“三个代表”重要思想,落实科学发展观,构建社会主义和谐社会的具体体现。城市居民棚户区改造要与创建宜居城市,完善住房保障体系和改造“城中村”相结合,与降低城市中心区人口密度和社区建设相结合,按照建设资源节约型、环境友好型社会的要求,优化配置土地资源,建设节能省地型住宅,从根本上改善居民的居住和生活环境。”和“以邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，以改善居民居住条件、提高城市土地集约利用率为宗旨，科学规划，精心组织，分类实施,全面启动城市居民棚户区改造，力争用3-5年时间完成全市棚户区改造任务，提升城市品位，改善人民生活，构建和谐太原，促进经济社会全面发展。”在住建部和山西省和太原市三级指导意见中的棚户区改造基本原则中均规定了“政府主导、市场运作”的基本原则。综上我们可以看出棚户区改造在法律上属于是公共利益的范畴。棚户区改造的一般程序一、前期准备工作（1）核实拟拆迁的土地性质，确定适用拆迁的程序。 主要区分城市国有土地上房屋的拆迁和城市内集体土地上房屋的拆迁，以及农村房屋拆迁。（2） 核实拆迁人、拆迁单位的主体资格与资质，核实拆迁工作人员的上岗证并核实拆迁人与拆迁单位签订的委托合同。此时应该注意： 拆迁主管行政机关不得作为拆迁人，也不得接受委托实施拆迁。 不得采用恐吓、威胁以及停水、停电、停止供气、供热等非法手段实施拆迁。提示委托人须按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施拆迁，不得擅自扩大或缩小。提示建设项目若在拆迁期限内发生转让，应经拆迁主管行政机关同意，并办理房屋拆迁许可证变更手续。提示委托人，拆迁方案要符合党的方针政策、国家法律法规，以及本地的实际情况。（3）核实国有土地使用权证或土地征收征用批准文件，是否合法取得建设项目批准文件，是否取得建设用地规划许可证并且公示。（5）调查被拆迁人的基本情况 主要包括拆迁的四至范围、房屋类型、面积、户数、人口、老弱病残特殊对象。（6）在确定拆迁范围后，拆迁范围内的单位和个人有无法律不予允许的事情。包括（一）新建、扩建、改建房屋； （二）改变房屋和土地用途； （三）租赁房屋。（四）分户。等行为。（7）参与制定并核实拆迁计划与拆迁方案的合法性和完整性、可行性。二、参与评估（1）评估机构的确定。 通过三种方式，一般采取被拆迁人投票的方式，也可以由当事人通过协商一致的方式或者抽签方式确定评估机构。评估机构应当具有经建设行政主管机关依法核准的相应房地产评估资质。（2）审查拆迁估价委托书 核实估价机构及估价人员的资质、综合实力、社会信誉。对估价机构确定程序的合法性进行核实。核实估价机构和估价人员与拆迁当事人是否有利害关系，或者是否是拆迁当事人。对估价报告的形式与内容进行核实。对估价机构公示初步估价结果和送达分户估价报告的程序性、合法性进行核实。对评估报告有疑问或异议的处理。三、 评估的详细操作（1）何谓房屋拆迁评估房屋拆迁评估是指在房屋拆迁过程，由有资质的评估公司专业评估人员，遵循房屋拆迁估价原则，选择适宜的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对该房屋客观合理价格（价值）进行估算和判断的活动。（2）房屋拆迁评估的标准我国城市房屋拆迁管理条例确定了房屋拆迁评估的标准，是依据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。 房屋的区位是指房屋的地理位置，与城市区域发展地位、交通的便捷、重要场所的距离、周边环境等有关。区位是决定房屋价格的主要因素，实质上是土地价值因素。但房屋拆迁补偿考虑区位因素并非是对房屋土地使用权的实际补偿。 房屋的用途是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途。没有所有权证书或证书上未标明用途时，应界定其实际用途。实际用途的界定以是否依法征得规划、城建部门同意，是否取得合法手续为依据。如原设计为住宅，改为营业用途不但要看是否有营业执照，还要有规划部门批准手续。 建筑面积。建筑面积以所有权证书上标明为准。没有所有权证书的房屋以有资质的面积测绘单位测绘结果为准。除上述三个因素外，房屋的成新、权属、结构形式、楼层、朝向等因素均应在评估时一并考虑，采用一定的系数进行换算。（3）房屋拆迁评估行为的法律性质 合法性：房屋拆迁评估必须符合物权法、土地管理法、城市房屋拆迁管理条例、城市房屋拆迁估价指导意见、房地产估价规范等法律法规、规章的规定，估价机构做出的评估报告才是合法的。 程序性：房屋拆迁评估必须遵循法定的程序完成。 补充性：房屋拆迁评估不是拆迁过程中必须的程序。拆迁人与被拆迁人通过协商达成一致意见，可不经过评估程序，直接签订补偿安置协议。 专业性：从事房屋拆迁评估的机构必须具有三级以上房地产评估资质，从事房屋拆迁估价的人员必须具有中国注册房地产估价师资格。中立性：评估公司作为拆迁活动中中立的第三方机构出现，对被拆迁房屋的市场价值进行客观、公正的估价，其评估结论可以作为补偿安置的依据。但有证据证明评估主体不适格、程序不合法、有串通行为、结论明显背离事实的情况，该评估结论可以被撤销或不予采信。非强制性：房屋的估价一般不等同于房屋补偿价，在确定房屋拆迁补偿价时，评估报告不具有强制适用性。实践中拆迁人与被拆迁人可以依据评估报告确定的估价值协商房屋拆迁补偿价。同时评估报告在裁决中仅为证据，没有拘束力。（4）房屋拆迁评估范围按建设部城市房屋拆迁估价指导意见相关规定，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。被拆迁房屋室内自行装修装饰、无法恢复使用设备的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托其他资产评估公司确定。拆迁估价的价值不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。（5）房屋拆迁评估机构的产生承担房屋拆迁估价机构必须取得建设部拆迁主管机关依法核准的房地产价格评估资格，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。房地产估价机构资质等级分为一、二、三级，均可以从事城市房屋拆迁评估业务，但处于暂定期内的三级估价机构除外。市、县房屋拆迁主管部门定期向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。 评估机构按以下程序产生：由拆迁人与被拆迁人协商共同选定并委托一家具有资质的房地产评估机构承担。拆迁人与被拆迁人不能共同选定委托的，由房屋拆迁管理部门组织具有资质的房地产评估机构进行随机抽取或抽签确定。为保护拆迁人利益，应由拆迁管理部门邀请居委会、街道派人监督抽签程序，由被拆迁人代表抽签确定评估机构。公示入选的评估机构。估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。拆迁估价机构确定后，由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。评估费用由拆迁人承担。评估机构产生程序的弊端评估机构出自拆迁的“资源库”， 不排除主管部门相关人员的意见对评估机构实施评估的影响。拆迁估价委托合同由拆迁人与评估机构签订，并由拆迁人支付费用。事实上，拆迁人和评估机构建立起一定的利益联系，可能影响评估的公正性。（6）房屋拆迁评估工作流程评估人员在开展工作之前，应向拆迁当事人出示资格证件，表明自己的身份。没有评估资格或不是通过法定程序选定的评估机构人员不能参加评估工作。向被拆迁人索取拆迁估价所必需的资料，拆迁当事人有义务向评估机构如实提供。必要时估价人员需查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息，房地产管理部门给与协助查阅。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照房产测绘管理办法设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。现场勘察。评估人员需对被拆迁房屋的各项技术资料进行现场查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。资料的综合和分析，确定被拆迁房屋作价补偿的基本数据。其中两个数据非常重要，一是拆迁估价时点，拆迁估价时点取为房屋拆迁许可证颁发之日；二是当地房地产市场交易价格数据。按城市房屋拆迁估价指导意见的规定，市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。制作评估报告，提出价格评估意见，注册评估师签字盖章。（7）房屋拆迁评估方法目前我国房地产评估常用的方法主要有市场比较法、成本法、假设开发法、重置法四种。市场比较法，是将评估对象与在评估时点近期有过拆迁交易的类似房屋进行比较，对这些补偿价格做合理修正，以此估算估价对象的客观合理价格方法。市场比较法适用于在同一供求范围内有着较多的类似交易的情况，如住宅等。市场比较法是一种主要的评估方法。但有两种情况影响该方法的适用：类似交易较少的经营性房屋，有时很难找到参照物进行比较。笔者曾代理一大型饭店、歌厅拆迁，评估时该区域竟然没有一例交易案例可比较；很难获取交易的真实信息，因为拆迁行为本身更多体现在双方协商上，被拆迁人的社会关系、谈判能力、心理素质等等因素决定交易价格。成本法，是估算估价对象在估价时点重新构建成本，扣除折旧。成本法适宜评估既无收益又很少发生交易的房屋价值。这种方法主要考虑建造成本，对于一些临建房屋适用。假设开发法，是预计估价对象开发完成后的价值扣除相应的费用。目前我国房地产开发成本费用有：土地取得费用，包括征地费、拆迁费、出让金等；前期工程费用，包括场地平整费、项目设计费等；建筑安装工程费用；期间费用，指开发经营者在商（pin）品房开发期间的管理费用、财务费用、销售费用等；开发基础设施建设费（市政配套费）；税金；利润。适用该方法时主要扣除第、项。重置法，是按照被拆迁房屋在同区域、用途、面积等因素考虑重新购买安置的计算方法。该评估价保证被拆迁人能够买到一个合适的房屋。如果从合理性考虑，该方法应是最适用的。但按城市房屋拆迁管理条例，很多地区并没有确立这样的补偿原则，造成无法适用该评估。（8）评估价格应包含土地使用权价值按建设部城市房屋拆迁估价指导意见相关规定，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，理解该条规定，不难看出既然是市场价就应该包括土地使用权在内，而非只是房屋本身的价值。因此可以做出这样的理解：房屋拆迁行为就是拆迁人通过市场价格将被拆迁的房屋购买，然后进行拆除的行为。拆迁人委托评估机构对被拆迁房屋价值进行评估，评估价应为房屋本身的价值与附着的土地价值之和。（9）被拆迁人对评估机构不配合，应但承担的后果。被拆迁人应该配合评估机构实施评估，提供相关资料并配合实地查勘，否则，评估机构很难评估。如果被拆迁人不配合，将承担限制举证的后果。裁决机关依据评估报告做出裁决后，被拆迁人提起行政诉讼后再举证来否定原评估报告，人民法院对其举证将会不予采纳。（10）拆迁当事人对评估结果有争议时如何处理。被拆迁人对评估结果有争议是最常见的，通常认为该结果不能反映自己房产的真实价值。此时有些被拆迁人干脆置评估报告不顾，当起“钉子户”。该做法可以导致裁决程序中出现主张权利程序瑕疵。拆迁当事人对评估结果有争议时，应当遵循以下程序解决：拆迁当事人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向估价专家委员会申请技术鉴定。估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。估价专家委员会应当由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成。受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。应当回避而未回避的，其鉴定意见或者估价结果无效。棚户区改造的拆迁安置问题一、拆迁安置的依据。根据山西省人民政府关于实施城市居民棚户区改造的指导意见：四、拆迁补偿安置与住房保障拆迁补偿安置采取产权调换和货币补偿相结合的方式。为保障被拆迁城市棚户区内居民的基本住房需求,应以产权调换为主。依法实行产权调换和货币补偿,属于私有房屋的,按照城市房屋拆迁管理条例和山西省城市房屋拆迁条例的有关规定执行。属于租住的公有房屋的,符合房改条件尚未参加房改的棚户区居民,可先进行房改后,按照私有房屋接受补偿安置,也可在回迁安置时,以房改价购买相应面积标准的住房。符合廉租住房保障条件的,按照廉租住房政策给予保障,对军烈属、残疾和孤寡符合廉租住房保障条件的居民优先给予保障。支付不起最小户型全部房价的居民,本人可先购买部分产权;其余部分为公有产权,可交纳租金租用,待具备购买能力后,再自愿购买。拆除居住3年以上的自建、自住无证房屋,且属居住人唯一住房的,按照房地产评估机构评估净值的50%给予补偿。居住人为独立户的,可按同类地段经济适用住房价格,购买一套面积为45平方米的住房;一簿多户的,每户可按同类地段经济适用住房价格,购买一套面积为45平方米的住房。拆除依附私有房屋、租住公有房屋自行搭建的无证房屋,居住人居住3年以上的,按照房地产评估机构评估净值的50%给予补偿,不予安置。各市、县人民政府要结合城市居民棚户区改造,通过就地或异地建设、收购二手住房等方式,筹集一批租赁型经济适用住房,并按照廉租住房政策储备一批廉租住房,以满足无力购买回迁安置住房的住房困难家庭的需求。根据以上的文件的精神，关于拆迁安置补偿总体上分为两大类四种情况。首先，两大类分别为货币补偿和产权调换。货币补偿是指拆迁人以专业房产评估机构对被拆迁人的房屋进行的评估结果为依据，与拆迁人达成拆迁协议进行补偿。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。货币补偿给被拆迁人后，拆迁方接受相关房屋进行拆除。产权调换是指拆迁人给予被拆迁人异地或回迁安置并根据相关评估结果计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。其中根据城市房地产拆迁管理条例规定拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。其次四种情况。四种情况是根据拆迁的房屋产权情况分别为：1、私有房屋2、租住的公房。3、符合廉租房条件的住户的房屋4、无证自建房屋。1、私有房屋的拆迁按照城市房屋拆迁管理条例和山西省城市房屋拆迁条例的有关规定执行。2、租住的公房。属于租住的公有房屋的,符合房改条件尚未参加房改的棚户区居民,可先进行房改后,按照私有房屋接受补偿安置,也可在回迁安置时,以房改价购买相应面积标准的住房。也有关理论对公房类承租人进行拆迁补偿安置的方法有四种：（1）租赁权安置。安置房应当在同类地区、其使用面积应不少于原房屋使用面积、且继续执行政府规定的租金标准。若安置房的区位低于被拆迁房屋区位或房屋使用面积少于原房屋使用面积的，被拆迁人应适当补偿。搬迁费、提前奖、过渡费及承租人添置物品的补偿归承租人（在公房中，对搬迁费、提前奖、过渡费三项费用有约定的，按约定处理；无约定或约定不明的，归承租人。对承租人添置物品的补偿则无论是公房还是私房，有约定的，按约定处理；无约定或约定不明的，归承租人。下同）。（2）货币安置。此种安置的关键在于如何在被拆迁人与承租人之间进行分配。对此有的地方是确定一个固定的比例，如无锡市政府颁布的无锡市城市房屋拆迁管理办法（2001年12月1日起施行）第三十二条规定：“拆迁政府规定的租金标准的公有出租居住房屋，被拆迁人选择货币补偿的，租赁关系终止，拆迁补偿金额的80%补偿给房屋承租人，20%补偿给被拆迁人。”南京市城市房屋拆迁管理办法第三十五条则规定：“拆迁执行政府规定租金标准的公有住宅房屋，拆迁人应当将货币补偿金额的10%支付给被拆迁人，90%支付给房屋承租人，租赁关系终止。租赁双方约定货币补偿金额分配比例的，从其约定。”天津市城市房屋拆迁管理规定第三十二条规定：“拆迁执行政府规定租金标准的公有租赁房屋，实行货币补偿的，按照下列规定执行：（一）拆迁住宅房屋的，拆迁人按照被拆迁房屋补偿金额的5给予被拆迁人补偿，按照被拆迁房屋补偿金额的95给予房屋承租人补偿；”这就产生一个问题，即承租人是获得80%合理还是获得95%合理？还是这些比例都不合理？笔者以为对拆迁执行政府规定租金标准的公有租赁房屋实行货币补偿时，按固定比例补偿是没有法律依据也是不合理的，事实上也是一直为人所诟病的。在实施货币补偿时，还是应区分两种情况，即承租人符合享受房改政策条件的，房屋的成本价归被拆迁人，其余补偿归承租人；承租人不符合享受房改政策条件的，则承租人只能获得搬迁费、提前奖、过渡费及添置物品部分的补偿。（3）准产权安置。若承租人符合享受房改政策条件的且要求购买安置房的，除将成本价支付给被拆迁人外，由承租人享受被拆迁人的相关权利，其可以要求拆迁人进行产权置换安置。（4）产权安置。若承租人符合享受房改政策条件，又愿意购买其承租房屋的，则由承租人直接向产权人购买被拆迁房屋，从而成为被拆迁人，并可要求拆迁人进行安置。3、符合廉租房条件的住户的房屋根据太原市的相关政策对棚户区改造范围内符合廉租住房保障条件的被拆迁人，按照太原市最低收入家庭廉租住房管理办法的有关规定优先予以安置。具体办法由市房地产行政主管部门另行制定。山西省相关政策是符合廉租住房保障条件的,按照廉租住房政策给予保障,对军烈属、残疾和孤寡符合廉租住房保障条件的居民优先给予保障。支付不起最小户型全部房价的居民,本人可先购买部分产权;其余部分为公有产权,可交纳租金租用,待具备购买能力后,再自愿购买。4、无证自建房屋。根据城市房屋拆迁管理条例的规定拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。所以对于拆除无证的自建房屋是不予以补偿的，但是出于社会安定和照顾到自建房屋人员的安置问题。山西省规定拆除居住3年以上的自建、自住无证房屋,且属居住人唯一住房的,按照房地产评估机构评估净值的50%给予补偿。居住人为独立户的,可按同类地段经济适用住房价格,购买一套面积为45平方米的住房;一簿多户的,每户可按同类地段经济适用住房价格,购买一套面积为45平方米的住房。拆除依附私有房屋、租住公有房屋自行搭建的无证房屋,居住人居住3年以上的,按照房地产评估机构评估净值的50%给予补偿,不予安置。该条政策只是针对自建居住三年以上的住户，并且计算的截止时间点是拆迁公告发布的那一天。二、拆迁安置的标准根据城市房屋拆迁管理条例和山西省城市房屋拆迁条例的有关规定补偿分为拆迁搬迁补助、临时安置补助(过渡期)和经营性用房停产、停业补偿。1、拆迁搬迁补助第六条拆迁住宅房屋,一次性支付搬迁补助费的标准为: (一)设区的市被拆迁房屋建筑面积在30平方米(含30平方米,下同)以下的,一次性支付搬迁补助费200300元;被拆迁房屋建筑面积超过30平方米的,每平方米支付搬迁补助费710元。 (二)县(市)被拆迁房屋建筑面积在30平方米以下的,一次性支付搬迁补助费150200元;被拆迁房屋建筑面积超过30平方米的,每平方米支付搬迁补助费57元。 (三)建制镇被拆迁房屋建筑面积在30平方米以下的,一次性支付搬迁补助费90200元;被拆迁房屋建筑面积超过30平方米的,每平方米支付搬迁补助费35元。 第七条拆迁非住宅房屋,一次性支付搬迁补助费的标准为: (一)设区的市商业营业用房每平方米支付1520元,生产用房每平方米支付2025元,办公用房每平方米支付1012元,仓储用房每平方米支付1520元。 (二)县(市)商业营业用房每平方米支付1015元,生产用房每平方米支付1520元,办公用房每平方米支付710元,仓储用房每平方米支付1015元。 (三)建制镇商业营业用房每平方米支付710元,生产用房每平方米支付1015元,办公用房每平方米支付57元,仓储用房每平方米支付710元。 第八条实行货币补偿和现房产权调换的,按照本办法第六条和第七条规定支付搬迁补助费;实行期房产权调换的,按照本办法第六条和第七条规定支付两次搬迁补助费。2、临时安置补助(过渡期)第九条被拆迁人自行过渡的,支付临时安置补助费(过渡费)的标准为: (一)设区的市被拆迁房屋建筑面积在30平方米以下的,月支付临时安置补助费120200元;超过30平方米的,每平方米月支付临时安置补助费46元。 (二)县(市)被拆迁房屋建筑面积在30平方米以下的,月支付临时安置补助费90150元;超过30平方米的,每平方米月支付临时安置补助费34元。 (三)建制镇被拆迁房屋建筑面积在30平方米以下的,月支付临时安置补助费60100元;超过30平方米的,每平方米月支付临时安置补助费24元。 3、经营性用房停产、停业补偿。第十条拆迁经营性、生产型非住宅房屋或者拆迁许可证颁发前已依法取得营业执照的住宅房屋,拆迁人应当根据被拆迁人在拆迁公告发布的上一年度纳税情况给予经济补偿。经济补偿包括工资补偿和经营补偿两部分。经营补偿金额按照实际纳税额计算;没有纳税的,不予补偿。 拆迁公告发布前,虽已获取营业执照,尚无纳税行为的不予补偿;拆迁公告发布前,已停产、停业的,不予补偿。 第十一条拆迁经营性非住宅房屋,造成停业的,补偿标准为: 工资补偿应当根据在劳动和社会保障部门备案的劳动用工合同在册(在岗)人员,按本企业上一年度人均月工资标准给予一次性经济补偿;经营补偿根据上一年度月平均纳税情况给予一次性补偿。 造成全部停业的,补偿期限不超过6个月;造成部分停业的,补偿期限不超过3个月。 第十二条拆迁生产型工业企业非住宅房屋,造成停产的,补偿标准为: 工资补偿应当根据劳动和社会保障部门提供的被拆迁单位在册(在岗、缴纳劳动保险)的人员名册,按本企业上一年度人均月工资标准给予一次性经济补偿;经营补偿根据上一年度月平均纳税额给予一次性补偿。 造成全部停产的,补偿期限不超过6个月;造成部分停产的,补偿期限不超过3个月;非正常生产的企业,工资补偿按前款规定标准的一半补偿,期限不超过6个月。 第十三条拆迁许可证颁发前已依法取得营业执照的住宅房屋,补偿标准为: 工资补偿根据在劳动和社会保障部门备案的劳动用工合同的在册(在岗)人员,按本企业上一年度人均月工资标准给予一次性补偿;未签订劳动用工合同的不予补偿。 经营补偿根据上一年度月平均纳税额给予一次性补偿;未纳税的不予补偿。 造成全部停业的,补偿期限不超过6个月;造成部分停业的,补偿期限不超过3个月。第十四条拆迁出租的非住宅房屋,已签订租赁合同的,并在被拆迁房屋所在地房地产管理部门登记备案的,拆迁人对被拆迁人和承租人的补偿标准为: (一)根据租赁合同约定的租金标准,给予被拆迁人3个月的一次性经济补偿。 (二)根据本办法第七条、第十条、第十一条、第十二条规定的补偿标准,给予承租人经济补偿。 未签订租赁合同或者租赁合同未到房地产管理部门登记备案的,不予补偿。 房屋拆迁纠纷的行政裁决一、概念界定（1）房屋拆迁裁决，是指房屋拆迁主管部门依据拆迁法律规范的规定，对拆迁人和被拆迁人之间就房屋拆迁补偿的形式和金额、安置用房的面积和安置地点、搬迁过渡的方式和过渡期限等拆迁事宜作出的关于双方当事人之间的权利和义务的具体行政行为。（2）强制拆迁，是指被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁的行为。二、适用范围主要针对城市房屋拆迁中的律师实务，集体土地上的房屋拆迁裁决，按各省、市的规定确定是否适用本章内容。三、裁决申请与受理阶段（一）申请阶段律师在代理当事人提请房屋拆迁裁决申请时，重点是把握按规定申请所必需的资料。在为拆迁主管行政机关提供服务时则应审查申请资料是否符合要求。1. 代理拆迁人申请裁决应提交的资料：（1）房屋拆迁裁决申请书。（2）申请人的身份证明(指营业执照、法人代码)、法定代表人的身份证明。（3）被拆除房屋的权属及租赁关系的调查资料、房屋评估报告。（4）对被申请人的房屋拆迁补偿安置具体方案。（5）申请人与被申请人就补偿安置达不成协议的相关证据资料(包括协商记录)。（6）其他与裁决有关的资料。拆迁人首次申请裁决时，还需提供拆迁基地已达成拆迁补偿安置协议的户数占拆迁基地总户数的比例数。2.代理被拆迁人、房屋承租人申请裁决应提交的资料：（1）房屋拆迁裁决申请书。（2）申请人的身份证明。（3）房地产权属证明或租用公房凭证、房屋租赁合同。（4）其他与裁决有关的资料。3. 代书裁决申请书应包括以下主要内容：（1）申请人的名称、地址、法定代表人及代理人的姓名、年龄、职业、住所。（2）被申请人名称、地址等基本情况。（3）申请裁决的请求、事实和理由。（4）申请人签名或盖章、申请日期。（二）审查受理阶段律师在拆迁行政裁决阶段，应注意的重点是听证和可能不被受理的情形。1.裁决听证裁决机关收到拆迁人的裁决申请后，应当对达成拆迁补偿安置协议的户数占拆迁基地总户数的比例进行审核，对已达成协议不足20的，裁决机关应当在受理裁决前就该拆迁基地的补偿安置标准、安置方式等内容组织听证。律师可代理委托人参与裁决受理前的听证，并可结合相关法律法规，以及委托人的合法权益发表律师意见。2.不予受理的情形有下列情形之一的，裁决机关不予受理裁决申请：（1）已超过房屋拆迁期限的。（2）申请人未在规定的日期内补齐资料的。（3）申请人与被申请人达成房屋拆迁补偿安置协议后发生合同纠纷的。（4）房屋已经灭失的。（5）申请人主体资格不符合城市房屋拆迁管理条例、实施细则规定的。（6）申请人对拆迁许可证合法性申请裁决的。（7）裁决做出后，当事人就同一理由再次申请裁决的。对裁决申请不予受理的，裁决机关应当自收到申请之日起5日内书面通知申请人。律师对行政机关作出受理或不予受理的决定，均可为当事人提供咨询意见，确认行政机关的决定是否符合法律规定。如确认不符合法律规定，可接受委托代书复议申请书、诉状或代理复议与行政诉讼。四、裁决审理阶段在拆迁裁决的审理阶段，律师的服务重点主要是以下几方面：1. 对裁决审理的程序和内容的核实。（1）裁决行政机关是否向申请人发出裁决受理通知书。（2）裁决行政机关是否向被申请人送达裁决申请副本及答辩通知书。（3）相关资料、程序的合法性。（4）裁决行政机关是否组织拆迁当事人进行调解。