物业公司各项规章制度.doc

物业公司课程设计 组员： 晟琪物业管理公司海淀物业处物业管理制度 制作人： 2009年6月26日 星期五第23页共23页目录部门分类：3工程部4岗位职责：4水暖工岗位责任制：5司炉工岗位责任制7维修班长岗位责任制7维运电工岗位责任制8木工（杂修）岗位责任制9保洁部10保洁员岗位职责10绿化员岗位职责11仓库管理员岗位职责11保洁领班岗位职责12保洁主管职责12客服部13岗位职责13客服部领班岗位职责15大厅接待员岗位职责16大厅接待服务标准：16会议服务员岗位职责17安保部18岗位职责：18木工部门分类：物业公司某一项目工程部安保部保洁部服务部水暖工司炉工维修班长维运电工安保经理保安员保洁员绿化员仓库管理员保洁领班客服领班前厅接待会议员物业公司各项规章制度组员： 工程部工程部作为公司的一个核心管理职能部门，其职责主要体现在工程项目中标后的实施管理过程中。主要职责有：工程技术管理；合同管理；项目成本控制管理；工程质量控制管理；施工进度控制管理；施工安全监察管理；资源调度与内、外部协调管理；现场文明与环保施工管理；项目竣工验收与结算管理；项目质保期过程管理等方面。岗位职责：1、接受总经理的领导，管理整个工程部的员工。2、制定本部门的组织机构和管理运行模式，使其操作快捷合理，并能有效地保障物业设备、设 施安全经济地运行和建筑、装潢的完好。3、总结和归纳运行和维修实践、制定和审定设备、设施及建筑装潢的预防性维修计划、更新改造计划且督促执行，保证物业设施不断完善，始终处于正常、完好状态。4、制定和审定员工培训计划，定期对员工进行业务技能、服务意识、基本素质的培训。5、全面负责工程部的节支运行、跟踪、控制所有水、电、煤等的消耗并严格控制维修费用，保证物业最大限度的节能、节支。6、根据营业情况和气候及市场能源价格情况，提出节能运行的计划和运行维修费用预算。7、负责协调和物业相关的市政工程等业务部门的关系，以获得良好的外部环境。8、主持部门工作例会，协调班组工作。 9、分析工程项目报价单，重大项目应组织人员讨论并现场检查施工质量与进度，对完工的项目组织人员进行评估和验收。10、配合安消部搞好消防、安全工作。11、考核运行经理及维修经理对其工作做出指导和评估。12、建立完整的设备设施技术档案和维修档案。13、随时接受并组织完成上级交办的其它工作事项。水暖工岗位责任制：水暖工在项目经理、维运部长的领导下，负责辖区内的各类供水、供暖、下水等设施实施运行、保养和维修、抢修等项工作。具体职责如下：1、熟悉辖区内自来水管网、暖气管网、下水管网的走向，了解进水阀门，计量表的具体位置及数量，及各种管网的管径阀门的规格尺寸，并可正常操作。2、严格遵守公司制定的运行、维修、保养制度，做到及时检查，发现问题及时处理，达到小修不过夜，抢修及时。3、做好设备的清洁工作，杜绝跑、冒、滴、漏现象发生，做到运行设备安全稳定运行，备用设备随时可投入运行。4、发生停水、跑水或其他事故时应及时报告有关部门，并主动同供水部门联系，迅速查明原因，并采取应急措施，防止事故扩大，并全力组织抢修，待抢修结束恢复正常后，方可离开工作现场。5、供暖期过后，对所辖区内的自烧锅炉及其它供暖设备进行一次彻底检修，同所辖区内的供暖设施进行认真检查维修，为做好来年的供暖工作提前做好准备。6、供暖期间，值班人员要坚守工作岗位，认真巡视检查，发现问题及时处理，对报修的问题要及时处理，并做好记录，如发生事故时，要全力以赴组织抢修，做到招之即来，来之能战，战之能胜，待恢复正常后方可离开现场。7、水暖工到各支局、分局进行巡视检查和处理问题时，应主动了解是否有其它问题和故障，能处理的及时处理，不能处理的应及时报告，由领导安排相关人员进行处理。8、坚守岗位，按时上下班，认真交接班，做好各类记录，保管好资料和工具。9、做好下水管道维护，疏通，化粪池的清掏，雨水下流管的维修及疏通工作。10、维修抢修工作结束后，应主动清理工作，现场的杂物，然后及时通知保洁人员进行细致清理，保持良好的工作环境。11、完成物业公司项目经理及领导交办的临时性其它工作。司炉工岗位责任制1、司炉人员必须持有效的司炉工操作证。2、司炉人员必须服从分配，听从调动。3、司炉人员必须按时交接班，如遇接班人员没有按时到岗，交班人员不得脱离岗位，并上报公司领导。当班不准脱岗，脱岗一次罚款100元。4、室内平均温度保持恒温18。5、在岗期间不准喝酒、赌博、违者一次罚款50元。6、不准在工作场地留宿他人。7、司炉人员应经常检查设备运转情况,发现问题及时报告。8、司炉人员严禁在岗期间做其他与司炉工作无关的事。9、司炉人员必须积极主动配合维修人员工作。维修班长岗位责任制1.负责维修班的各项管理工作，落实百分制考核标准。2.受理报修计划，合理安排各工种人员对故障设备设施进行维修。认真做好客户投诉工作，精心维修，耐心解答，保证业主满意。3.组织突发事件的应急抢修工作。接到报告后立即奔赴现场，迅速完成任务。4.领导全班认真执行安全操作规程和技术标准，保证质量和安全生产。5.执行工程设备部的年度维修保养计划，做好维修保养记录。6.搞好电工、水暖工及杂修工的工作配合，努力完成部里交给的各项任务。负责对工作质量、工作进度的监督和检查。7.搞好维修工具管理，建立工具台帐。对损坏、丢失现象负责。8.负责对本班组的工作考勤和加班报告及劳动保护工作。9.负责对本班员工的业绩考核。每月拿出考评结果上报工程设备部。10. 积极组织参加业务学习和技术培训，不断提高业务技术水平。 维运电工岗位责任制维运电工在项目经理、维运部长的领导下，负责辖区内的电气设备的运行，保养和维修，抢修等项工作。具体职责如下：1.熟悉辖区内供电、电梯、照明等系统的容量及供电线路的进出线走向。熟悉所属变电所、站的名称及联系办法。熟悉所辖区内电器设备的设置及运行使用情况等。2熟悉辖区内住宅的地理位置，了解住宅的供电所属变电所、站的名称及联系办法。3严格遵守公司制定的运行、维修、保养制度，做到巡视检查及时细致，发现问题处理及时，做到小修不过夜，抢修及时。4做好电气设备的清洁工作，严格遵守电气设备操作规程，杜绝违章操作。5.发生电气事故时，应及时报告有关部门，并主动同供电部门联系，及时切断电源，迅速查明事故原因，并采取应急措施，防止事故扩大。同时全力组织抢修待恢复正常后，方可离开工作现场。6.维运电工到各支局、分局进行巡视检查处理问题时，应主动了解是否有其它问题和故障，能处理的及时处理，不能处理的应及时报告，由领导安排相关人员进行处理。7.供暖期过后，对所辖区域的自烧锅炉房及其它供暖设施的供电电源彻底停掉。同时辖区内的电气设备及照明系统进行检修，为做好来年的供暖工作提前做好准备。8.坚守岗位，按时上、下班，认真交接班，做好值班记录，保管好图纸资料、工具等。、9.维修、抢修工作结束后，应主动清理工作现场的杂物，然后及时通知保洁人员进行细致清理，保持良好的工作环境。10. 完成项目经理及领导交办的临时其它工作。木工（杂修）岗位责任制木工（杂修）在项目经理、维运部长的领导下，负责辖区内的日常维修、保养等项工作，具体职责如下：1.认真贯彻执行公司制定的各项规章制度，及时完成公司和项目下达的维运、保养工作任务。2.及时完成大厦内的门窗、天栅、暖气罩、门帘、办公桌、椅、卷柜及门锁、柜锁等设施的巡视和维修工作。3在维修中严格按操作规程作业，防止人身安全事故发生。4.维运工作结束后，应主动清理工作现场杂物，并及时通知保洁人员做细致清理，保持良好的工作环境。5.负责对各分局、支局区域内的门窗、天栅、暖气罩、办公桌、卷柜及门锁、柜锁等设施的维修工作。6.负责对辖区内住宅的日常维修工作。7.完成项目经理及领导交办的临时其它工作。保洁部清除垃圾，然后保持整个小区的整洁保洁员岗位职责1、负责园区楼道梯级、车棚（库）、马路及公共区域的清扫保洁。2、负责楼道、扶手、门窗、电表箱、信报箱、楼道开关、灯具的擦抹。3、负责楼道杂物的清理。4、负责垃圾的收集、转运集中。5、负责垃圾桶的清洗工作。6、负责垃圾中转房的卫生及消杀工作。7、对园区内发生的违章现象进行劝阻和及时汇报。8、负责员工活动室、更衣室的清洁。9、负责工具设备的清洁及保养工作。10、完成领导临时交办的其他任务。绿化员岗位职责1、负责园区花草树木杂草的拔除。2、负责园区花草树木的松土、浇水、施肥工作。3、负责园区花草树木的修剪及对枯病枝、伤害枝等的修理。4、负责园区花草树木病虫害的防治工作。5、对园区内发生的违章现象进行劝阻和及时汇报。6、负责绿地的清洁卫生工作。7、负责工具设备的清洁及保养工作。8、负责员工活动室、更衣室的清洁。9、完成领导临时交办的其他任务。仓库管理员岗位职责1、负责日常工具用品的收发工作。2、负责部门每月物料采购计划。3、负责入库工具用品的验收、登记工作。4、负责部门物料每月定期盘点工作，及时结出月末库存数据和消耗数量。5、负责部门工具报损（废）的核实工作。6、负责办理工具用品的租借工作。7、负责工具的定期检修及修缮工作。8、负责仓库的安全和清洁工作。9、完成领导临时交办的其他任务。保洁领班岗位职责1、负责监督执行公司及部门的各项规章制度。2、负责检查保洁员的仪容仪表和到岗情况，作好考核评估记录。3、根据当日工作任务，负责每日工作的分配指派。4、负责检查所辖范围各责任区的清洁卫生状况。5、负责随时检查保洁员的工作状况，及时调整各种工具及人力的配置。6、负责对保洁员的工作态度和工作质量作出恰当的批评、纠正、指导，并作出正确的评估。7、负责对清洁工具、设备的使用维护进行指导。8、负责检查设备、工具的清洁保养工作。9、协助处理涉内外纠纷、投诉。10、负责每日工作记录的填写及交接班工作。11、完成领导交办的其他任务。保洁主管职责1、负责监督执行公司的各项规章制度，制定部门规定。2、负责制定园区清扫管理和绿化养护管理的实施方案。3、负责制定园区各清洁项目和绿化养护的实施执行标准。4、负责编制人员的计划安排。5、负责制定消杀服务实施方案。6、负责核实工具用品的申购计划。7、定期巡查园区，检查保洁和绿化任务完成的情况。8、对一些专用设备进行使用指导。9、负责处理涉内外纠纷、投诉。10、负责各种清洁、绿化业务的接洽。11、负责对员工进行业务培训和考核工作。12、完成领导交办的其他任务。客服部在管理处主任的直接领导及品质部经理的监督指导下，负责客户服务部的日常管理事务工作。岗位职责1、收取及审阅每天的投诉记录、巡查报告及管理日志，并跟进处理；2、定期对清洁、绿化、消杀等外包工作进行监察协调，审核各项清洁绿化工作计划及实施 方案，并定期组织对清洁绿化等外包方进行服务质量评价；3、制定本部门的规章制度及员工守则，编制及安排各级管理员工值班表，并负责对本部门员工的工作做出安排及进行指导、监督及考核； 4、接受及处理业主（住户）投诉，并予记录，对违章操作或行为应及时制止或按规定处理，重要事件要向管理处主任报告；5、准时安排客服管理员向业主（住户）派发各种费用的交费通知单，并督促下属及时收缴各项物业管理费及其他费用，统计各项费用的收缴率并向主任汇报。6、跟进处理突发事件；7、编写部门管理月/年报告8、熟悉管理处各项管理制度、收费标准、客户情况及辖区规划、各类房屋、公共设施的分布、机构和安全检查要求，掌握各类管线的走向、位置和分布情况。9、定期组织安排收|考试大|集、整理、归档管理处各类档案及运行记录等，确保存档记录资料的齐全及有效性。10、 负责定期对服务质量进行统计、分析，并提出整改方案；11、负责本部门员工的日常培训工作，制定培训计划，并报管理处主任审批后实施。12、协助工程维修部组织辖区内房屋建筑、设施设备的大、中、小修及更新工作和业主（住户）的装修审核、监督。 13、组织策划开展小区|考试大|各种社区文化活动及宣传工作，丰富社区文化生活。14、确保小区出租屋信息资料的完整、确切和及时性。客服部领班岗位职责1、加强业务、管理技巧的学习，自觉遵守管理处及客服部的各项规章制度，负责前厅工作，对管理处经理负责；2、根据管理处经理意见，对客服部进行合理安排；3、负责检查部门上岗人员仪容仪表是否达标准，工作室内卫生是否达标；4、负责监督检查本部门人员工作情况，每日查阅各岗位工作记录，准确了解各项工作完成及未完成情况；5、负责每日向管理处经理汇报前厅工作情况；6、负责本部门人员班次、假期排定；7、熟练掌握管辖范围内的操作规程及质量标准；8、负责关心、爱护员工，及时了解员工动态，及时汇报管理处经理，开展针对性工作；9、负责对本部门员新到工进行上岗前培训，及定期对在职人员进行岗上培训；10、熟悉大厦情况，勤巡查，发现问题及时处理；11、负责组织安排会议中心的服务及接待；12、认真执行管理部经理交办的其他任务。大厅接待员岗位职责1、在客服部领班的领导下，严格遵守管理处及本部门各项规章制度；2、负责有礼貌的接听每一个客户来电，做好登记，并做出相应处理；3、每日上班时间，主动向各机关主要领导问好致意；4、会议期间，协助会议服务员为来宾、出入会场人员提供迎送、引领服务；5、负责协助安全部对大厦出入人员的控制；6、负责热情、耐心的解答处理客户的问询；7、负责大厅内设施设备运行状况的巡检、报修；8、负责保持工作岗位及前厅环境卫生；9、熟悉大厦结构、各处室分布情况及客户姓名、电话号码；10、每日认真填写交接班记录表，接班人未到，不得离岗；11、完成领班交办的其他任务。 大厅接待服务标准：1、服务员上岗要按规定化妆、修饰，着工装，仪容仪表端庄、整洁、精神饱满，禁止面带倦容，情绪低落状态下上岗；2、班前二十分钟准时上岗；3、迎宾站立时保持正确站姿，真诚微笑；4、工作中，始终思想集中，保持工作的谨慎态度； 5、接待台面整洁，所需物品摆放整齐、美观； 6、熟练掌握物业区域内各处室位置，电话号码，主要领导的称谓，做到准确无误；7、能正确识别来宾是否为本物业区域内业主；8、合理安排大厅内的滞留人员，保持大厅内始终处于良好秩序；9、给来宾提供服务要主动、热情、耐心、周到，回答来宾问题要得体、明确；10、大厅内卫生情况良好，设施设备运行正常，保修及时；会议服务员岗位职责1、保持会议区域的整洁，准备好会议服务的各种用具，物品，随时准备会议使用。2、做好会议前的准备工作。3、做好会议前迎宾工作。4、会议期间服务： 1）会议开始后，注意维护会议场所的秩序和卫生，防止无关人员进入会议区域。 2）注意音响效果，必要时向音响设备保障人员反馈音响效果信息。 3）及时斟添茶水、饮品，换香巾、烟灰缸。 4）会议休息期间，注意维护会场区域的秩序，引导会议休息区域和洗手间位置。休息结束， 会议开始后，检查清理休息区域和洗手间，保持其清洁卫生。5）会后清理，及时把有关物品收集放在固定位置，并检查设备的完好程度。6）关闭电源，把钥匙送到管理处。安保部遵照公安部门及上级的规定，确保公司安全工作的布署、要求，组织本部门干部、员工有计划实施，熟悉公司安全、保卫、保密、侦破等有关知识；懂得消防业务，有一定的组织能力、判断力及语言表达能力。 岗位职责： 1、负责制定公司的治安、消防年度、季度工作计划，做好保安部年度预算报告。 2、负责维持公司内部秩序，预防和查处治安事故，协助、配合国家公安部门侦破有关治安和违法犯罪案件。 3、妥善处理宾客有关安全方面的各种投诉。帮助客人寻找在公司丢失的物品，努力改造良好的治安环境，让宾客具有安全感。 4、“四防”（防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故）为中心的安全教育和法制教育，定期检查“四防”设施，增强全员的安全意识和法制观念。 5、主动督促检查公司各重点部位的“七合格”工作；协调各有关部门严格落实“七合格”要求，确保重点部位的安全。 6、负责制定夜间安全值勤、巡逻程序和要求，组织夜勤干部、员工逐项落实。确保公司夜间财产、人身安全。 7、负责完善、制定公司昼间、夜间各类钥匙的管理规定，定期检查执行情况，发现问题，及时纠正和报告。 8、负责制定保安监控的管理规定和操作程序，确保公司监控范围内的防火、防盗安全。 9、适时完善、健全公司的安全应急措施，并负责督促属下严格执行和演练落实。 10、定期检查各项保安措施，并做好记录，确保消防设备、设施完好，以备查考。 11、及时督促检查各部门对“谁主管，谁负责”责任制的执行情况，并协助各级责任人做到管好自己的人，看好自己的门，办好自己的事，确保安全工作落实。 12、组织好本部门的分工协作，每日召开部门当值保安干部、领班例会。 13、负责对保安部干部、员工的培训、考核、评估工作以及聘免和推荐。 14、做好本部门员工的思想工作，关心员工生活，提高业务水平。 15、参加行政部召开的部门经理会议，定期向总经理和领导汇报工作。 16、完成上级交办的其他任务。 保安员岗位职责 1、了解本公司保卫工作的特点，熟悉警卫范围内的情况，掌握公司的治安情况，妥善安排属本组范围的工作。 2、负责对公司所有的出入口安全警卫。 3、对进出公司的人员和物资进行管理。访客应在公司前门进行登记。凡洽谈工作的人员来访，一律在职工通道登记进入。凡进出公司的物资，都应进行检查登记。对员工携带的包裹也应进行检查。 4、对公司进行24小时警卫巡逻，防止各种事件的发生。 5、维持好公司门口的秩序，管理好公司内外的各种车辆，避免交通阻塞，确保公司大门内外秩序井然。 6、对旅客带进店内的易燃易爆等危险品进行劝阻，对不听劝告者上报保安部领导进行处理。 7、节假日，客人进出高峰时段和客人活动比较集中的场所，应注意加强警卫。发现可疑人员要进行监视并有礼貌地询问。发现违法犯罪分子应及时报告保安部主管。 8、公司内若发生重大事故或事件，要沉着冷静，及时报告保安部主管，保护好现场。 9、公司发生紧急情况（如火灾等）需要进行疏散。在疏散过程中要保护客人的人身安全，注意防盗。 10、护送财务人员去银行交款取款。 11、负责公司员工上下班计时打卡管理。 12、指引客人到总服务台或其他要去的地方，帮助客人搬运行李，协助指挥小车行驶方向和停靠地点。 13、注意客人暂放大厅的行李，防止失窃。 14、接受上级的指令，完成他们所交办的各项任务。合同管理制度1 范围本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。2 规范性引用文件中华人民共和国合同法龙腾公司合同管理办法3 定义、符号、缩略语无4 职责4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。4.5 合同管理部门履行以下职责：4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责合同管理制度1 范围本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。2 规范性引用中华人民共和国合同法龙腾公司合同管理办法3 定义、符号、缩略语无4 职责4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。4.5 合同管理部门履行以下职责：4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责