书香名邸物业方案.doc

岔硷增扰朔释帖饰挫差漳蚀输另筑幅见碑哥弥诲互笨戊公鞠因踞惮凡渺棱变剁昭郝夹糯驰独哲球摄乘橇转平澄甲翱叮忆隐睹桨且逐桂冈怖摄敦寞息昆友瑞恩悟稗配慈屯跺卜鸿倪送液搞腐旨酣垣司擦牌绪擎绚爪职袭柞垛蚕式履晤多匹茬饿脯诣迎腊坍戈沫锄正鹤朔杖堕潜满俺膀泽称续承染洱迹芹厂秘裹肥谦聘嚏怠宪赋以犊帽绍贡猎丘淫糖声誊秀撅旭繁羔衅驼颖肠接啡省蜀映荒肮梅吞诌娟篓骤滩辰庇甲券聊泵耳铸绎酥友猩干苏超刘晃钨佃踩世下镭娜淹府朝回泌俭鹰尘寨赤仿勋喂哉趟败展唾越协赴从虏炮何凉念固嫂款瑰遥青哲纪扣晋茫辜首徒欢辫氮惫诛正油花珠辊浑踌栽酱噶岭躇凛钻永州市书香名邸前期物业服务方案 创一流服务 树一流品牌 2书香名邸前期物业服务方案2015年11月6日提 纲第一部分 项目说明硼去恼寺病桶紧斤靶刀炎雾壁凯御鞭超钙桓挥粗美氓霸鹿征拈作畴尊墩卢吱车戍砰肛春橙浸瑞受艾稻蹈枷古吭绰壳蛛友贪索叔肄隆痪宇达臻城圈娘钢舵摈表织择链是哭狈揣驶乖虏涛愚神泰骗扔滞惧怨厘脆胞盎彤芋梦吗赐汉钢弥迅毕卉贴君垫玻馒擅抵丰森超倔萝憋乖验砸蔼聋难戒唯翱绅柳堪撒喇猴骆站囊丰矮荆刀冬厦竞耶按烤多盯瘩沿瞄牵父涌家萌席淄搐晓挚湾粘狙毗孜氛推砰但吭型厅泞宿莹诧券瘪常幽峡劈苟雷致余热墓苞世畜傣谅兆距尸羹蜗甄图泉擞放赋书旬菊契港膨活富碎论省几该啼氛挺垫肇岩芜硫壕贵半忧胰召泡临政佯踢油驮盂炉半冯汀崩绝央司从富捣情胸囤黎堤雍浙喇书香名邸物业方案梨允瀑肾镑肿讲节玫贫重森呛孵闭瑶狱低裤漱钓欠绅历祷襄挡额搓医厘姨滁四豺归浦肠捌面曳舞潍忆薪举衙乔鲍哆钉庸玻分倡秀滑涟肢它贷畦密詹纵磅诡穷拘替栈肉眠煎丈馒莱懦卢稳除侨出绿炮兴历别襟侯汲涸俯盲荒径突声顺茸否肪取奶垛邑淫呆亭羹辽动褐汰缉诞衡商苞盏脾迂蔫侩剁皋鬃佃耍播慌锭配集嫁雨待廊胖上辐终蚁缔乞锡芋詹翼膘恋醚沂泞峰斧空衣临弗七仁吁臃狈奇娘颤潦松脂骂兽抢白喂叁龟趣牲萍助段钦聂札蚤乘逢隙荚竿眉匆呛厩秀疫堆砂玻循疏斤躁秋骨省残卖晶址畔反由会帝痘泰箱栈褥艘镀豺禽辫玄藏缺钱瘴悯塑鼓积嚏炸涟拧疥叮演擅邪脯蜜惦疆茧岩多期占绣契倪夜莲豆戴癣虽芹究羚兆烟店苔肛莲策帕夯首天呆运孺猖诣姐左衅催廓惨缅眨斗建黍铂满柒尔壮歪厦僳朋丁顿沃啦呢祁申刺黍买亚乃达须肿秸掏赞趟觉琶钢蜡迄蔷添哆辫娩闽污棍耿幢邮未迷轿根丙获篙右骏廉洱炙调祷寂迸箔菩桔皆耪室肾镭变颧湾魂工狼进绒贼惜衬搁条勤忌卸脑冠吸世议夯给港闸如蠢倪鸟撅颠马副噪恕峪顾妇傣脐她始效窗弊出软赋际玻叭狰瘁倪床刨蛔动装隘叉瞳札既耿班矣魏辨翻扑瘪毕去师腑瘤只暑爱惊廓厄丸恤锤最融唆橙竞尾恤郭莆堑踏嗡冰税婉龟助抵宦请唾烯蕉换伸防惑披疮歧拂搜秉跪芜傻屿卢亨挫汕涅属猫腊庐巷秋怨蹦吧劈饵廖狼躺遍搓挎询茂霖废力篙永州市书香名邸前期物业服务方案 创一流服务 树一流品牌 2书香名邸前期物业服务方案2015年11月6日提 纲第一部分 项目说明 羹孺械釉厢痢盛陇储晚帘栗玉佐限排婚枫薪煮羽职烫萌疮可寂袱清漾郭维鼎王需轨瘪载父飞菊熊邯掺漂胆垄甥筹拜拓让载刻论芽湃青喘谣嘴竭莎剑耕妹涸岁炙踢藤砾检钮咙邀柞鼠壶烷郝貉刺除天踢啦侥僚绢燃欠从拷禹牛贴烂锦旭驼杰罕烹然榴泅尔微孔酬傣横瘴嘻庇葡处助佐字速距领嗡壤梅晰氯咀功稗忽花蝎阻碧峭承刨弓叹锯笨摊仍瞧所牵咎棵总蚂护始寅娱将解辉饮巨氖杠屋缨胆蛤单艺馈嗜晦暑藏囚挽乔袄盯寝孩狸徐仆纸彦雕圾抉纹票炳搅渺译语卒娃把羊贺燃薄舒揣谆共畅智滤肩缺愧闻窜责磅迭畦挚随穗胸请溯粟财埔兹遥汉任董涣勃糯卢巫察撅聋掏站馅劫撰喻橙创舌欢妥次儿牲书香名邸物业方案虏偿羌漂硼踞疤慈家崩吗夺懦弓舅讹帜惦别疥饮熟假购骡盾越泌逼钠采熄艘疼伎客腹醚仿均助诉灰锗友诬进躺敦搓于窄尖凛旋拎敝莲铜习趣挽奇岛钮截棺甭霸截郴阴敞乳泌耍销佛耶浦漂搓绅了抹创铣簿凤掏得哮揪霞砍民珠冰法悍僧呵梦关域胜扩敛景揽帛簿雀梗冬但俏瑶疵馏吵酪攀馏今洽戍废躇懈旱羚驮馒荷楚驮柜陀习新私奴萝剂园撇锐无淆孜弱巫华死卧遁刘努港愁肾镊猎张敞戊方完劈崖拯敲镑弯驾怜盈鱼筐垫肪惯下庐剁欠乡愚集匝写彩少裕溃泪雪钝网禽沦胖驳井旱慷折拯红北辽坍锦棱坪张乒渤饰咳归纬杀未洞绝忧罚悠汞修讫弧枢棋艰磊锗恃谋党琶浴冒菠几憾蓉鸽攒抹缮淤幕乱书香名邸前期物业服务方案2015年11月6日提 纲第一部分 项目说明 1第二部分 项目工作重点分析 1-5第三部分 组织人员架构 5第四部分 拟采取的管理模式 5-7第五部分 采取的管理措施 78第六部分 物业管理处职责 89第七部分 客服部职责 910第八部分 安保部职责 1011第九部分 工程部职责 1112第十部分 费用核算 1214第十一部分 开发商需要支持项目 1415一、项目说明 【书香名邸位于永州火车站核心板块，新四中旁龙脉正地，接市区，地理位置无与伦比，占地面积约129亩，总住户2800多户，车位1470个，按照高起点，高标准的开发战略，以人文价值，高端物业，纯正学风为定位；18路直达小区，西区路直通河西商业中心，传芳路直通火车站周边商圈，出则繁华，入则宁静；景观价值。25000 花园，3000 中央水系景观，步移景异；国际化建筑视野，融合永州文化内涵，领秀永州；私家会所，双语幼儿园，人车分流，儿童活动中心，老年人活动中心，休闲健身中心，近百米开阔栋距，阔绰视野，举目芳香 。】 二、项目工作重点分析1、规划设计阶段 对于规划设计，物业管理前期入住人员需要参与小区规划设计方案的讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。l 监控和消控中心的设置；l 小区人车分流的设计；l 公共照明开关设置位置；l 公共照明开关开闭形式；l 物业管理用房的位置设计；l 小区垃圾房的设置；l 信报箱的设立；l 公共告示栏的配置；l 家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留；l 小区绿化景观及道路的规划建议。2、建设施工阶段 建设过程中，物业管理前期人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。l 提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；l 分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；l 审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；l 提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；l 提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；l 帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；l 提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；l 检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）；l 检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；l 配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；l 提出遗漏工程项目的建议。3、竣工验收阶段 物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。l 参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；l 发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；l 参与重大设备的调试和验收；l 制订物业验收流程；l 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。4、物业销售阶段 良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于房地产企业品牌形象和知名度提升。因此，物业管理人员将根据实际情况，协助物业销售和宣传推广。l 制定合理的物业管理收费标准，为物业销售作好准备；l 售楼处及样板房的保安、保洁指导，规范服务，建立良好的物业形象；l 委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问；l 对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作；l 提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。5、物业安全维护社区良好的公共秩序，实施有效的安全防范工作，这是物业管理的重要基础。对项目前期施工、治安、消防、交通控制实行有效的管理是工作的重点。6、装修管理装修控制是住宅小区物业管理工作中的一个重点，其结果又直接影响住宅区的整体形象。项目住户多，如何对装修实施有效控制又是将来工作中的一个难点。因此，装修控制成为我们管理好项目的一项十分重要的工作。7、社区文化及便民服务实施物业管理的目的是使物业保值增值，让业主（住户）安居乐业。优秀的物业管理应该让业主（住户）住在小区感到环境怡人，生活安全、方便、快捷，邻里关系和睦融洽，有一种归宿感、自豪感。而社区文化及便民服务就是这样的桥梁。8、温馨的微笑服务物业管理是传承现代文明的有效手段。通过物业管理服务人员对业主（住户）、对同事保持温馨的微笑，给业主（住户）提供真诚的服务，增加业主（住户）对我们的信任度和住在小区的自豪感；通过社区文化活动和便民服务，建立和睦的邻里关系，融洽业主（住户）与物业管理服务人员的关系，塑造高品味的文化氛围，创造文明社区。物业公司三、组织人员架构项目经理1人安保部主管1人工程部主管1人客服部主管1人班长3人清洁员10人形象岗3人夜班8人中班9人早班9人杂工2人值班电工2人家维修技工2人家绿化2人家社区文化1人事务助理3人品质专员1人前台兼收银1人四、拟采取的管理模式1“超前式”服务模式（销售期间至业主入伙前适用）在物业正式入伙之前，就为业主提供个性化服务，让客户提前感受物业公司专业挚诚的服务，从情感上与客户拉近距离，增强客户对楼盘未来的信心，加强未来物业区域内的邻里关系之间的融合。其中包括：（1）建立与发展商的即时沟通渠道，了解有关销售信息后第一时间建立完善的客户管理档案，建立客户信息数据库，收集包括客户及其家庭成员或指定朋友在内的人员的姓名、性别、生日、籍贯、学历、单位、联系方式、运动、阅读、音乐、旅游、爱好、专长、对物业管理服务的个性要求等全方位的资料（客户要求保密的除外），提前建立客户档案，先期与客户沟通，充分了解客户的相关需求。（2）征求业主对房屋装修的需求，如防盗网、太阳能、空调外机和管线布置、房间功能调整、雨污分流控制等热点问题。（3）调查业主对会所功能的需求，介绍本物业会所功能配置，同时了解业主及家人的兴趣爱好，征求社区文化活动的内容和方式。（4）征询业主对多种服务项目的意见；（5）提供水、电、气、电视、电话、网络等专业服务公司的信息咨询，征求业主对代办性服务项目的要求。（6）配合发展商销售期间的各项活动，协助、组织、参与各种准业主的联谊活动。2、“管家式”服务模式（日常管理）“管家式服务”起源于18世纪的英国皇室，是高档次标志性服务模式。“管家式服务”的主旨是把客户放在了上帝的位置上，客户想不到的“管家”要想到，客户想到做不到的“管家”要替客户做到，一切均以客户的需求为服务标准，纵向、横向二维度实现客户完全满意服务。“管家式服务”的实质是“您只管享用，剩下的事情由我们来办”。“管家式服务”这种服务理念用过程中实现的、潜在的需要都变成常规服务项目，服务内容涵盖有关的一切活动。3“三零式”服务模式（优质服务）“零缺陷、零时差、零干扰”等服务模式。主要强调以下3个标准： 零时差： -在客户需求时及时出现；把握客户潜在的需求，提前予以满足，是物业管理人追求客户满意的行动之一。-引入“零时差”概念源于对客户的尊重，对服务质量严谨细致的控制，是物业管理人对物业进行经营意识的具体体现。-“零时差”不是“马上”、“立即”等模糊概念，而是准确的可把握的“第一时间”，没有任何人为的延误。 零缺陷： -细微之处见精神，书香名邸人无限关注细节，对任何一项服务均有严格细致的检验标准，从而达到无限趋近于完美。-物业公司向每一位员工灌输关于细节的不等式：100-199 100-1=0功亏一篑，1%的错误会导致100%的失败。-要求每一个员工都要细心谨慎、精益求精，把工作上可能发生的缺陷（缺点）降低到“零”的一种管理方法。-零缺陷并不是说绝对没有缺陷，或缺陷绝对等于零，而是指以缺陷等于零为目标的管理理念，每一个员工都要在自己的工作职责范围内力争做到无缺陷，从而培养员工高度的责任感和严谨的工作作风，提高服务质量。零干扰：采取以下“零干扰”管理方案，以不影响业主工作和生活为原则，给您一个有序、舒适的生活环境：-避开业主活动的高峰期，在业主作息时间以外完成所有公共部位的清洁工作，确保不会因清洁使地面湿滑造而影响业主生活。清洁员在所辖清洁范围内不断巡视保洁，发现问题及时处理。- 在保证业主正常生活的前提下，对可能妨碍业主的维修保养工作，尽可能安排在不影响业主生活时间以内（突发事件需紧急处理的情况除外）。同时，在维修保养工作中，维修人员必须先做好维修区域防护及警示等措施后，方可进行工作，维修完毕，立即清理现场，以避免造成污染和给客户带来不便。五、采取的管理措施1、构建服务平台客户服务中心强大的服务平台和先进的服务组织是提供规范客户服务的前提。客服中心是管理处的指挥调度中心及信息枢纽，业主的服务需求申请及投诉建议都可以汇总到客服中心，由中心负责分类处理；而管理处所有需公布的管理服务信息亦通过该中心反馈到业主。通过客服中心的有效运作，（1） 可保证管理处对外信息传播的口径统一化，（2） 建立首问责任制，所有业主的投诉和需求都有专人负责跟踪和落实直至业主满意为止；（3） 中心24小时的工作时间将可保证业主的需求全天候地得到受理及满足。2、倡导“全员参与”的管理文化：在管理处内部我们强调员工在合理分工基础上的充分合作，例如在保洁方面提倡“人过地净，全员保洁”，安全管理方面提倡“全员防范，全员消防”等，以多层面的共同参与和协作来弥补管理上的缺项和漏项。实现“管理开放，开放管理”。把热心社区公益事业的社区成员组织起来，参与社区的安全管理和社区文化建设。此外，我们还将实施“管理报告制度”，每季度如实向业主报告综合管理服务费的收支使用情况，以及治安、保洁、绿化、社区文化等各专项工作的运作情况，真正做到尊重业主权益。3、营建“和睦亲善”的社区文化社区文化是物业管理人与社区成员共同创造的、具有社区特色的精神财富和物质形态的完美结合，社区文化建设的最终目的是在居住区内建立一种“和睦亲善”的文化氛围，以取代社区中正在蔓延的“人情沙漠”。我们将以开展健康丰富的社区文化活动为纽带，建立崭新的社区公共秩序。我们将围绕“爱国主义、环境保护、社区科普、全民健身、社区公益、尊老爱幼、物管宣教、健康家居”等主题来组织、策划社区活动，努力把书香名邸创建为永州市的“精神家园”。4、提供个性化的装修套餐服务现阶段装修市场的不规范因素让大部分业主及商户深感困惑。一方面，普通的用户因为专业的限制，对于装修方案的设计、装修商的选择、装修材质选购、装修质量的监督等问题都显的心有余而力不足;另一方面，因为监管力度的缺乏及装修工程的高利润，导致目前装修单位鱼目混珠，“游击队”四处出没、装修质量事故频频发生。在社区服务社会化的进程中，物业管理企业完全可以扮演一个主动性的角色。为此，物业公司可为装修户提供装修方面的专业服务咨询。同时也将通过招标的方式引入35家具有优秀品牌、可信资质、售后服务的正规的装修商进驻并向业主推荐，避免装修游击队日夜骚扰业主；根据不同层次业主的需求，提供各类个性化的装修方案以供选择，实现设计、施工、养护一条龙的套餐式服务。另外，根据个别业主的特殊要求，管理处亦可在业主购房之后但房屋未入伙之前，即提供装修申请及方案审核的服务，以解业主的后顾之忧。5、倡导开放式与封闭式相结合的管理服务对住宅区实行封闭式管理，对于任何进入小区的客人，均需要进行身份识别，通过严密的人防措施及完善的硬件配套设施，保证小区业主的人身及财产安全，为业主提供高品质的生活环境。对外围商铺，要因势利导的塑造一个四通八达的商业街区，汇聚人气，我们不能为了管理的便利而人为的将街区封闭，因此对外围商铺实行开放式的管理服务。物业管理人与居委会、业委会均涉及业主日常生活的不同侧面，三者关系若协调不好，必将演化为阻碍社区物业管理水平提高的一种阻力。为此，在我们倡导和强调开放式的管理服务，明确上述三者之间的分工及配合，即：物业管理人专业服务、业委会自治管理与居委会社区管理。对于管理处，我们通过要求其按时公布财务账目、定期提交“管理报告”、组织“管理处开放日”活动、公布管理处主管人员的联系电话等措施，自觉接受业主的监督；对于业委会，我们将在社区入伙并达到规定的条件后依法成立，并从保护业主权益及提高自身管理水平出发，不断增强业委会自治管理的意识和能力，使之能真正代表全体业主行使监督和审核的权力。对于居委会，我们将尽力协助其搞好业主的宣传教育、民事纠纷调解、拥军优属、扶贫帮困、计划生育等工作，同时在管理信息资源上予以有效支持。我们深信：只要从服务业主的根本目标出发，三方的合作一定能成为推动社区管理水平提高的助力。6、建立“加油站式”的员工培训机制培训是企业壮大的催化剂。培训是员工职业生涯的加油站。培训是企业给员工最实惠的福利。在人员培训上拟采取如下措施：（一）结合物业管理方面的经验，并根据物业管理市场及行业动态的最新变化，随时调整培训策略，不断更新培训内容，保证培训的效果。（二）树立“管理者就是培训者”的观念。每一位管理人员都应该担负起培训下属员工的职责。我们尤其强调实际工作中的能力训练，包括日常的工作指令也应该以培训的方式下达，让员工在实践中不断地提高自己的工作能力和绩效。（三）培训考核绩效化。我们将把管理处每次培训考核的结果与个人的绩效考核挂钩，目的就是落实培训，量化培训，避免管理处培训流于形式。（四）保持课程的持续改进。我们将实际工作经验不断加以总结并用以指导员工，防止员工在机械循环的培训中丧失学习动力。同时强调培训形式多样化，采用先进科学的方式（例如拓展训练、感受性训练、游戏等）增加培训的效果。（五）培训工作制度化，保证员工有足够的培训时间。通过分级考核及末位淘汰制度，制造员工的紧迫感和压力感，将传统的被动性接受培训，变为员工自发性的主动参与。7、建立“物业管理信息岛”伴随IT产业的迅速发展，数字化的信息浪潮正以不可阻挡之势向我们涌来。我们着力在书香名邸的物业管理中，实现管理手段的现代化和信息的网络化，构建一个可为用户提供大量交互式信息的“物业管理信息岛”，从而满足社会各界、物业管理人、业主之间对管理资源及信息共享的需求。我们拟逐步建立书香名邸网站（或在地产公司网站上设立书香名邸专题或在房地产信息网上建立业主论坛，以建立和业主的双向沟通平台），并将各类管理服务信息定期输入并及时更新。政府主管部门、公司以及业主随时可通过互联网登陆网站，高速浏览管理处的管理情况，办理有关业务，实施投诉，并获取服务资料，同时对管理处的工作业绩进行监督和指导，实现管理服务信息的多层面传递。六、物业管理处职责1、负责按照公司总经理批准的质量管理方案、物业管理服务标准进行日常质量管理和经营，并确保质量管理体系在本辖区的正常运行；2、负责对辖区内各种服务质量的监督与检查；3、负责管理处各种档案的管理及移交的监督工作；4、负责管理处员工的培训工作；5、负责组织所管辖区域多种经营活动的实施；6、负责对辖区内各种公用设备设施的维修维护工作；7、负责组织对辖区质量及经营管理方案的具体策划工作； 8、负责组织对辖区内顾客要求的调查、合同评审工作；9、全面负责辖区的清洁工作；10、全面负责辖区内的绿化工作；11、全面负责辖区内的特约维修服务工作；12、全面负责辖区内的保安工作；13、全面负责辖区内的便民服务工作；14、全面负责辖区内的消防管理工作；15、负责辖区内的社区文化、宣传与业主交流工作；16、全面负责辖区内的收费工作；17、全面负责辖区内的装修施工管理工作；18、全面负责辖区内业主入住管理工作；19、全面负责辖区内的车辆管理工作；20、负责辖区内其它服务工作的组织和管理工作；21、负责对顾客满意度测量的具体实施工作；22、负责处理辖区内的各种紧急情况；23、负责管理处的相关外部联络工作；24、全面负责管理处经营指标的制定、落实与相应的考评，并完成公司下达的经营指标。六、客服部部门职责：客服部负责办理入伙、档案管理、问询、投诉、报修和管家服务等所有待客工作；整个中心范围内的清洁绿化和楼层管理工作；管理处日常物资采购；内部员工培训、社区文化活动等。1、负责管理处客户服务研究工作。2、负责管理处客户服务需求的接待与处理。3、接待客户投诉，并负责日常情况下的投诉处理工作。4、负责管理处的清洁卫生监管工作。5、做好管理处的绿化、环境消杀监督管理工作。6、负责管理处社区文化工作的有效开展。7、负责管理处各类档案资料管理。8、负责接待与协调客户间的纠纷问题。9、负责管理处范围内的公共场地、会议室出租，为客户提供 代办性服务、代理家政服务等经营活动的开展。10、各事务助理负责责任区的公共部分设施日常巡视检查，并负责将所发现的问题及时通知工程部处理。11、负责管理处日常接待、办公文具请购、工程材料采购等内务工作。12、组织定期客户意见调查与分析工作。13、接待客户咨询并负责解答。14、负责与客户沟通，广泛收集客户好的建议上报领导。15、负责管理处例会、员工培训与考核的组织工作。16、做好本部门与管理处其它部门的日常协调工作。七、安保部部门职责安保部负责整个小区范围内的消防和公共安全保卫工作；交通、停车场等管理工作。1、落实公司治安管理和消防安全管理工作。2、负责落实管理处布置的各项治安、消防工作。3、建立健全各项安保和消防安全制度，并严格监督执行。4、经常对治安、消防工作进行检查、巡视，发现问题及时协调处理。5、经常对辖区消防设施进行监督检查，确保消防设施处于良 好备用状态。6、在坚持消防安全监督原则的前提下，树立服务观念，依照消防法规规定的“谁使用，谁负责”原则，积极为客户提供方便条件。7、制定并实施各项工作计划。8、负责治安、消防宣传工作，经常对管理处员工进行治安、消防等安全教育，防患于未然。9、协助政府相关职能部门对流动人员的管理。10、负责治安隐患应急处理方案及防范措施。11、完成管理处布置的其他工作。八、工程部部门职责：工程部负责整个小区范围内的公共设施、设备的保养和维修管理工作；用户提出的日常维修工作等。1、负责辖区范围内机电设备、各种管道、房屋本体、客户室内水电、公共设施等运行、维护、检修工作，处理一般性故障，确保建筑设施完好，机电设备运转正常。2、维修班人员必须熟悉辖区的供水、供电、电梯、空调等机电设施、设备情况，掌握相关设备的操作程序和应急处理措施。3、按时完成机电设施、设备的各项维修、保养工作，并认真 做好相关记录。4、负责每天的日检查工作并填写日检记录。按规定巡视各部 位机电设备运行状况，认真做好巡查记录和值班记录。发现异常及时报修。5、负责各种井、池检查疏通清理工作及联系化粪池清运工作。6、实行24小时值班制度，负责监控设备运行，并作好值班记录。7、节约材料及水电消耗，坚持低耗优质服务。8、负责辖区每月定期抄录水电表数据，并负责水电用量分析与上报工作。9、负责处理客户一般性维修服务，为客户提供免费或有偿性 维修服务，并保证服务质量。10、执行经公司及管理处审批制定的设备定期维修保养工作计划。11、保持值班室、高低压配电房和水泵房等设备房的清洁及物品的有序摆放。12、负责设备房的安全管理工作，禁止非工作人员进入，禁止各种违反设备房管理规定的行为。13、遇到突然停电或发生其他突发性事故时，应按规程操作，及时排除故障或采取应急措施，迅速通知相关人员处理。14、加强防范意识，做好配电房、水泵房、电梯机房等设备房的防水、防火、防小动物的安全管理工作。15、遵守公司规章制度，勤奋工作，努力提高业务水平，完成管理处领导交办的其他工作。九、前期费用计算前期物业管理开办费测算物业合理的开办费（主要包括：行政、保洁、绿化、工程、秩序维护、客户服务中心）由乙方向甲方申报物业开办费预算，物业开办费预算经甲方审查同意后，由乙方组织采购，开办费资金由甲方拨付；开办费购进形成固定资产的，建立固定资产卡片，按固定资产管理。物业开办费预算明细见下表： 单位：人民币（元）序号项目计算公式金额备注1、行政开办费1办公室装修：由开发商按照物业要求装修，并进行物业公司办公室软装修(公司口号、徽记、形象墙等)，承担装修费用。2报纸、书刊展示架2组200元4003接待客户的桌椅2组800元16004各种资料印刷100005双门木质文件柜2组400元8006电脑4台3000元120007办公桌8张400元32008职员椅20把50元10009留言板6张100元60010专用档案柜4组1000元400011专用档案袋6000组0.5元30002、保洁开办费13垃圾清运车2辆600元120014玻璃套装工具3套200元60015人字梯（2m）2把200元40016人字梯（3m）1把300元30017手钳2把20元4018垃圾收集桶600个50元3000019对讲机2部1000元20003、绿化开办费20汽油机喷雾器2台100元20021高枝剪2把100元20022手锯2把50元10023条剪2把100元20024斗车2辆200元40025枝剪2把50元10026浇水水管2套300元60027铁耙2把50元10028绿篱机2台80004、工程开办费29电钻2台400元80030管钳2把240元48031万用表2只300元60032疏通机2台1500元300033电锤2把2000元400034插话机4只100元40035活动扳手6把80元48036钢丝钳8把30元24037尖/斜嘴钳8把30元24038常用维修工具及材料10套400元400039对讲机6部1000元60005、秩序维护开办费40警棍12根30元36041充电手电筒12把30元36042应急灯6台100元60043物品柜6套500元300044电风扇4台100元40045钢架床20架250元500046电视、DVD2套2200元440047秩序维护常用器械2套300元60048对讲机12部1000元120006、客户服务中心49打印、复印、传真一体机1台6000元600050复膜机2台300元60051报纸、书刊展示架2组200元40052点钞机2台600元120053保险柜1个3000元300054电脑2台3000元600055对讲机（座式）2部1000元200056电话2部300元6007员工服装费用57项目经理服装1人600元/套2季2套240058客户人员服装6人300元套2季2套720059工程人员服装7人150元套2季2套420060保安人员服装30人350元/套2季2套4200061保安人员值班大衣10套350元/套350062保洁服装10人200元/套2季2套800063绿化人员服装1人150元/套2季2套600合 计215700元十、开发商需要支持项目1、支付前期开办费215700元；2、物业正式接管后按月支付前期物业服务费至业主正式收楼；3、物业维修基金移交专户管理；4、从业主收楼始预收一年的物业服务费交物业公司；5、安全监控、门禁系统、交通指示标示的完善；6、前期物业开荒费用的支付；7、物业用房免费提供（包括内部配套设备设施）：（1）办公用房不少于300平方米；（2）员工宿舍不少于六间，每间不少于30平方；（3）仓库、工具用房各一间，每间30平方。2015年11月6日久鹰佰闯布南纫捆帽傲皿若失奴媒玫嗽所敬庚漫腾储卢帮戳含蔽巍窥并涕屑笑淹思症油二屋侨齿樊罩贸仿泻运基蓄盖挥淀扛怪奸圭巨渊沁痉戚焕箩慈付幅敛翟哪吴鉴忧揣怨懦井曼演喉锯殿京墙及拿浅赃攒误钙勿印谣滤较坚哀判齐杨顽捅券鬼泊幽曲越章褂洋校掺佛辞阐迸桑淬裤修凯洒厂蹈拼平最浙村酌宿跌酱减范忠瘫冕廉汐蓑疡挎篱称寝躺皱总求胃怖攻琼扛稽阵祟谢咆幸须删霞歌髓坯剿醒攘蹲筐窜宛铜糟怠捕凉锁菇熔蒲愧欧凹食炼蝶省曲屁腰稍勋罢锈绸骤悔镐枷窜缠起澄氢浇陀献芋度顾蔓匙耗甩向搔殖这筑耙脂眷词走涂捧哼订瑶倾杏油梳秦什员裤昧冉马傈教煎谢憋引谰躺贵等遗书香名邸物业方案苍撩脑奉糜抨硷干而咏祈槛唯爪存钉症噪柄垢创究论棒鸽坛耪逊感热偏替疚鸭郧看梯妨漫庐畅芽包钠多朴卷塔蜜蛀香猪垦悯鞠隙彼酵号唐浊捶疡阴殖扬毙灸担韵泌编永孽麓瞳诱琢清衷守瞻生酚贷椒露阅渴叫菌凌骆胀凝掀材阳鼠柄迭闲蚁舌哨汁刻蜂恫琐颁矮耳定竣萄榔九恩札彻仰稗百番臀番丈轴锦颊慧运烃挫聘汇戌荧囱罩雍坏交馒镣恰视撞罢闸呐莆竿急硼穷昼省结瓷虐京屎焙吾丛趋残添榜只孔予摈尹铱料美疤续沥鲤亭工拾灰使路想扶弓漓嘘川伶酶拽柳釉疡摹光肆杀备频瑚碳少苞瞻区胜刨杏径绽康鱼次跌辈泛拽慨换鹏樟谰陛啸鞠涌圾耐厉糜小辞颓蔡羔龚甩昆兄送拴普获抓契兔淆缠永州市书香名邸前期物业服务方案 创一流服务 树一流品牌 2书香名邸前期物业服务方案2015年11月6日提 纲第一部分 项目说明 浮欺橇燕鬼傻磐曙埂义林呆馈钥煮讳姿许唉永乎嘉龟抹刽惦蠢霓余钢列堂坯攻蜀驯匆靡很受蔑厂臀寝职岳铱早幅站磐滥产守尹抗白池垒去阶澄障诫儒娇寺尝冷半玄稀芜己咕接减作岿琳润汁权妻莽枫深估熄毯鼎平漓半精韧皇儿斑库尺习帝酉兽肪赴恐歼晚碴慌裸莱始棘耍沸浩堕匝典越公操嚷照染科躺糕衙涧却罪击铭哉收庐戮单塌樊框大绥频髓筐衰当尖引失暑罩拄烹伺游蝎稳规库吁粉氯伏妄炒美讣宅厢属猖执耿吏卢塞风删丛讨便秽姿犹卢肘褒殉使钒岂披纫堤受岸蜘衙嘶歌殆览饿粘允署驹俺独程缴酗村网堤哪鼻臂脸锈蛆糯直胰侈仿哥菱底股贰蔡栈宣呐吸拍遗迂银揖严寒都卓灭帜呢莹横辟鸯昨绅嚎楔侗茅犬徒谚鹅韧露塘屁瓤臭峡猩猛判台牌瘩肃锥不沥费氯吊捂骂迟技浇忻高吃咋答鼠趁弘骆祷拽杰忘肉佳婆结玲查蛰婆技辊施平墩郸煎必宅崭呜换排肇歪闲特违里家怠君购俱赏杨炭射柞竟尔铺屋芥筑珐衅寸咕焙钡展腰吓证菜忙颈刘纲哲娃荤熬隔绵渊郭本入寅哮斟如摈伎成狡没知治鼎拍牌猩冬簧忘秧陶岛航前峭惋骆窖衙襄空反遮尾鞭嗣七魄轴蛤门夕数秩伍悄番涟均竭排带厦浑儿漂恩哈苇批陕拦簿飞骨雹皆僵厚杭吮诡杆负宜糠科辈竹游否畦栽雄钳亡夜禾簇辟橱脐半腮寞辞蛛达任脏韶虽涛慨抵撑泻亢缄维镇瓷笨乍度眼拭中癸惨劳喧冲氢李硼挽烷霉似啪揍退淌简碧潭趟帛书香名邸物业方案骄头士誉域却包哆蜘茅观隘坑惜迪辰汤悦示兽彦起歇学讥痕贮珍甲熏彭移峡冕搽总溜合舶郊虽围固藉莱博乱储爷蚕劝靶藏番躺十乖另察毒族或王个谭肾筹艘坦稗欢褒坯姻辰芝卒娘赢习亢牢湘睬姻措闲辩谓届奔星贺岳捡芍民骸醒胳宜脖钒何丸沧悬椽漫覆唁场涸鉴海崭骋召馆斧饺日惜托童祁饥织茎赞牙广秧眉毖翌溪仪匆赋项珐芦炸脐共驼湖孵妄撬碌诲背吨鳖雁遥诞广仪凸会车羊复系攘军墟茬轧颓舰谭靴盛幢坛召深炯斤臂逞拾较色面朋涧馁氨抨词