物业顾问管理.doc

物业顾问式管理探究物业顾问式管理是目前物业管理行业内比较盛行的一种管理方式，鉴于全委托式管理的风险性比较高，许多房地产开发企业又乐于成立自己的物业公司，实行自有物业、自主管理，因此物业顾问也应运而生。对于专业物业管理公司来讲，物业顾问式管理具有风险性小、投资少和收益稳定的特点，因而十分适合目前的市场发展形势需要。通过参考借鉴有关资料，使我对物业顾问式管理有了一定认识。一、物业顾问工作内容物业顾问式管理是一项系统性、专业性、艺术创新性及合作性极强的工程，是以企业的品牌为依托的专业技术和管理服务。物业顾问式管理过程就是运用现代物业管理理念、方法，对被顾问方（委托方公司）进行检查、指导和测定分析各物业流程的全过程。顾问工作实质上是对顾问人员及其所在企业的管理工作、服务质量及其体系完整性、有效性的一次全面考评。物业顾问工作包括（不局限于）如下内容：从物业管理角度对规划设计的审核及提供建议；协助楼盘的物业管理策划；协助成立物业管理机构；提供人员培训；制定物业管理方案及各类规章制度；协助指导接管验收及入伙；导入ISO9000质量体系、ISO14000环境体系；指导委托方参加物业达标考评等工作。通过物业顾问全过程，使被顾问的公司在一定阶段内迅速达到并实现经营管理能力和竞争力的提高。二、顾问小组的成立及顾问师/项目经理的选拔顾问工作立足于指导委托方进行规范管理及运作，所依托的是企业的体系规范完整性、企业的品牌形象、人力资源情况及企业已具备的成功管理经验和教训等。顾问小组的建立是十分必要的，他是顾问工作开展的有利保证和技术指导，包括品质管理、机电管理、绿化及保洁管理、安全管理、企业法律顾问等多方面的技术专家或领导。顾问小组能随时根据外派项目经理的需要，通过互联网进行技术和管理等方面的指导和纠正，确保顾问工作的顺利开展。顾问人员在项目的管理过程中起到十分重要的作用，有了公司及顾问小组的强大技术、后勤保障，顾问项目成功与否关键就是看能否选拔出一位能够胜任的顾问师/项目经理。一般要求顾问人员具有丰富管理经验，具备谦虚谨慎、吃苦耐劳的品质作风，最好是能具备机电管理、财务管理等一定专业知识的中层管理人员比较适宜，在项目进驻前一个月前必须配备到位。项目经理在委托方进行管理期间，其地位一般与被顾问企业的高层管理平级，不存在隶属和上下级关系，只起到一种工作上的指导和监督检查的作用。对于顾问工作中的意见或建议，顾问人员可以通过日常工作的检验，并善于听取各方面的意见，不断加以修正和完善，不要过早地将自己一些尚未成熟的意见或建议甚至错误观点向被顾问方发表或作出答复。三、顾问工作的开展项目经理一到位，首先就要协助委托方（物业开发商）成立物业公司组织架构，进行人员优化组合、进行初步的成本测算、开办费用测算等，管理费用测算、人员的安排选用及有关成立准备工作，上述工作的介入深度需要顾问人员掌握好尺度，不宜过多过深地干预，以避免包办，从而造成委托方管理人员的依赖性，不能使他们掌握管理的技巧和方法。在进驻项目并组建好架构及人员配备工作后，公司就要着手对委托方进行人员的培训工作。培训重点以班组长以上管理人员为主，上述人员分批到企业本部接受系统的培训和实习，培训内容包含理论知识、法规常识、岗位职责、礼仪规范、品质管理、财务知识、各工种工作流程、企业文化、团队精神、客户关系处理等内容，培训讲师由公司内的有关人员组成，部分教师可以向社会或行业协会寻求帮助。在学员实习期间，安排一定岗位让他们进入角色，使理论学习与上岗实践相结合。在培训结束前，需要组织考核及毕业答辩会，检验学员的培训效果，合格人员颁发相应的证书。在项目签定后，还有一项十分艰巨而又重要的工作需要顾问人员与顾问小组合作，根据项目的现场情况，制定顾问工作计划安排表，涉及到有关的顾问管理册也需要陆续准备并实施。包括行政人事管理册内部管理制度册安全管理册财务管理册环境管理册品质管理册客户服务管理册CI管理册入伙管理册等。顾问师/项目经理每周召集有关人员召开工作例会，将一周的工作进行总结和安排。每月召开顾问工作总结，将当月的工作情况进行汇总，上述资料或会议记录需要对方签收和存档，作为交接时的依据和以后发生纠纷时的处理参照依据。为体现公司对顾问项目的高度重视，每个月公司向委托方进行顾问工作情况意见调查，征询委托方对顾问工作的意见。四、顾问费用顾问收费一般包含顾问师/项目经理的工资、异地办公、生活、交通、通讯、手提电脑等办公设备、人员培训师资费、税金、企业品牌价值等。对于委托方人员的来我企业参加培训的差旅费、住宿费、生活费，以及顾问人员在异地可能发生的其他费用都应事先在合同上说明，上述费用或者计入顾问成本或者由委托方负责。另外，为了规避风险，可以在合同中约定双方在合同签定后根据合同内容进展情况，定期或提前支付一定比例的顾问费用及约定支付的方式。顾问费用的定价原则上是依据委托顾问项目的规模、顾问工作的成本开支，同时也参照了同行业取费标准。这里需要说明的一点是，目前深圳几个知名的物业公司在决定物业顾问费用方面也将企业的品牌价值做为报价参考因素，毕竟开发商需要这些知名企业参与管理，品牌和市场决定了物业顾问公司的价值。由于顾问工作是基于双方的友好合作之上，委托方出于为了促进楼盘的销售或建立健全企业管理机制的目的，而受委托方则是以本企业的知名度和规范管理为依托，通过顾问管理方式对委托项目进行技术性的指导和监督，因此，顾问费用在一定程度上更多的体现了企业（顾问公司）在市场上的价值和品牌效应。另外，在项目合作过程中乃至合作结束，双方领导都应进行有效的沟通联络，这样对顾问工作的顺利开展以及建立广泛的市场具有积极意义。 李新江2002/11/18物业顾问项目整体运行状况评价表顾问服务质量调查表顾问项目总结报告物业顾问项目整体运行状况评价表项目名称项目进驻时间评价时间A：单项评定分类评定要素要素描述评价战略管理战略目标目标明确、合理，战略部署清晰，战术稳健竞争力外部环境企业塑造企业理念创新能力品牌形象5