太原市高层住宅小区物业服务合同.doc

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（征求意见稿） 合同编号：

太原市前期物业服务合同
(示范文本)

开发建设单位（甲方）：

物业服务企业（乙方）：

太原市工商行政管理局 监制
太原市房产管理局 编制

使用说明

1、本合同文本为示范文本，适用于太原市行政区域范围内在业主、业主大会选聘物业服务企业之前由开发建设单位选聘物业服务企业签订前期物业服务合同时参考使用。合同双方当事人在签约之前应当仔细阅读本示范文本的内容。
2、本示范文本所称前期物业服务，是指开发建设单位通过招投标的方式或者经市房管行政主管部门批准采用协议方式选聘的具有相应资质和相应专业服务人员的物业服务企业，由合同双方按照前期物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并由业主支付费用的活动。
3、本示范文本所称甲方为开发建设单位，乙方为物业服务企业。在签订合同前，合同双方应当出示有关资质、信用证明及签订主体资格的证书、证明文件。
4、本合同文本[ ]中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。[ ]中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不做约定的，应当在空格部位打×，以示删除。
5、本示范文本中所指物业类型分为：多层住宅、高层住宅、别墅、办公楼、商业物业。其他类型物业可参照本文本制订。
6、根据国务院《物业管理条例》第二十五条的相关规定，本合同约定的内容为甲方与物业买受人签订的物业买卖合同的组成部分。
7、本示范文本（试行）中下列词语的定义是：
（1）业主，是指不动产登记簿上记载的房屋所有权人。
（2）物业使用人，是指房屋的承租人、实际使用房屋的其他人。
（3）物业买受人，是指物业出售合同中确定的房屋购买人。
（4）物业交付使用，是指物业买受人收到甲方书面交付通知，并经验收合格后办理相应手续。
（5）共有部分，包括全体业主共有部分和相关业主共有部分。全体业主共有部分，是指物业管理区域内全体业主共有的道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文体设施、物业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房屋、 、 、 等。相关业主共有部分，是指一幢建筑物内部，由该幢建筑物的相关业主共有的门厅、户外墙面、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、走廊通道、房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等） 、 、 、等部位以及该幢建筑物的相关业主共有的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、燃气线路、消防设施、邮政信箱、避雷装置、 、 、 等设施设备。
（6）公共区域，是指一幢建筑物内部，由整幢建筑物的业主、物业使用人共同使用的区域以及整幢建筑物外、物业管理区域内，由全体业主、物业使用人共同使用的区域。
（7）专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由业主独立使用、处分的物业部位。
（8）预收的物业服务资金：是由物业服务支出和乙方的酬金构成。
（9）物业服务费用：是包括物业服务成本、法定税率和利润。
8、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致。
9、本合同的受益主体包括全体业主及物业使用人，受益主体享有本合同明确的各项权利，并依法履行本合同涉及的相关义务。

太原市前期物业服务合同

开发建设单位（甲方）：
营业执照注册号：
企业资质证书号：
组织机构代码：
法定代表人： 联系电话：
委托代理人： 联系电话：
通讯地址：
邮政编码：

物业服务企业（乙方）：
营业执照注册号：
企业资质证书号：
组织机构代码：
法定代表人： 联系电话：
委托代理人： 联系电话：
通讯地址：
邮政编码：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，甲方以[公开招标方式][邀请招标方式][协议方式] 选聘乙方提供前期物业服务，订立本合同。

第一部分 物业项目基本情况

第一条 物业项目基本情况
名称：[地名核准名称][暂定名] ；
类型：[多层住宅][高层住宅][别墅][办公][商业] ；
坐落位置：[通讯地址] 太原市 区（县、市） 街道（乡、镇） 路（街、巷） 号；
物业服务区域四至范围：
东至 ；
南至 ；
西至 ；
北至 。
占地面积： 平方米；
总建筑面积： 平方米；其中住宅 平方米，非住宅 平方米，其他 。
规划平面图和委托的物业构成明细见附件一、二（以实际验收清单为准）。
第二部分 物业服务范围

第二条 甲乙双方应当就业主入住前的服务事宜签订书面协议，明确服务的范围、费用以及双方的权利义务等事项。业主入住前的服务范围一般包括：
（一）对已接收的物业进行维护。
（二）做好公共区域的清洁工作（施工垃圾的清理、施工场地和料场的清洁由甲方负责）。
（三）协助甲方做好业主入住时的交房、接待以及与物业服务相关的咨询等工作。
以上发生的费用由甲方另行支付，不得摊入业主的物业服务费用。
第三条 业主入住后，乙方应当提供的物业服务包括以下内容：
（一）制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制订物业服务的有关制度；
（二）物业共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位明细见附件三；
（三）物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。共用设施设备明细见附件四；
（四）公共绿地、景观的养护；
（五）清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；
（六）协助维护秩序，对车辆（包括非机动车辆）停放进行管理；
（七）协助做好安全防范工作。发生安全事故，应当及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作；
（八）消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等；
（九）负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案；
（十）按照法律、法规和有关约定签订的协议对物业装饰装修提供管理服务；
（十一）发现物业区域内违反有关治安、环保等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告；
（十二）制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容；
（十三）设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示；
（十四）其他服务事项： 。

第三部分 物业服务标准

第四条 乙方按照双方约定的物业服务标准（见附件五）提供服务。
双方约定的物业服务标准不得低于《太原市住宅小区物业管理服务等级标准》中相应等级规定的要求。

第四部分 合同期限

第五条 前期物业服务自 年 月 日至业主、业主大会重新选聘物业服务企业之日止。

第五部分 物业服务费用

第六条 乙方物业服务费用收取执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定，按下述约定，以建筑面积向业主收取物业服务费，具体标准如下:
多层住宅： 元/月·平方米；
高层住宅： 元/月·平方米；
别 墅： 元/月·平方米；
办 公 楼： 元/月·平方米；
商业物业： 元/月·平方米；
物业： 元/月·平方米；
二次供水加压费 元/月·吨；
电梯运行费 元/月·平方米；
费 元。
实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
物业服务成本或物业服务支出构成一般包括以下部分：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）办公费用；
（7）物业服务企业固定资产折旧；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9）经业主同意的其它费用。
本条约定的物业服务费不含物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造的费用。上述费用应通过专项维修资金予以列支，专项维修资金使用根据相关文件规定执行。
第七条 自本合同生效之日起至物业出售并交付物业买受人之前发生的物业服务费，由甲方承担；自物业交付物业买受人之日起至本合同终止之日发生的物业服务费，由物业买受人承担。
纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未按时交付给物业买受人的物业，由甲方按照相关规定向乙方交纳物业服务费。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第八条 本物业区域前期物业服务期间，乙方选择[包干制][酬金制] 的形式收取物业服务费。
（一）包干制。由业主向乙方支付本合同第六条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。
（二）酬金制。由乙方在本合同第六条约定预收的物业服务资金中按下述第 种方式提取酬金，其余全部用于前期物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。
1、[每月][每季][每半年][每年] 在应收的物业服务资金中按 %的比例提取酬金；
2、[每月][每季][每半年][每年] 在应收的物业服务资金中提取 元的酬金；
3、 。
第九条 物业服务费用属本合同第八条第二项约定的，物业服务资金中按实结算的部分年终结余或不足的处理方式：
（一）年度结算结余部分，按以下第 种方式处理：
1、转入下年继续使用；
2、直接纳入物业专项维修资金；
3、 。
（二）年度结算不足部分，按以下第 种方式处理：
1、由业主于次年第一个月底之前，按照其专有部分占建筑物总面积的比例追加补足；
2、 。
第十条 物业服务实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，每半年向全体业主公布物业服务资金的收支情况，并接受专业机构审计监督。
第十一条 物业服务费（物业服务资金）按[每月][每季][每半年][每年] 进行交纳，业主应在[每次缴费的具体时间] 履行交纳义务。
第十二条 业主或物业使用人申请装饰装修时，乙方应当告知相关的禁止行为和注意事项，与其订立书面的装饰装修服务协议。
第十三条 停车场车位使用费
车位使用费按露天停车场车位 元/个/月、室内车位
元/个/月的标准收取。
乙方应当与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。
第十四条 本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配：
（一）共有产权停车场收入中 %为服务费用（包括成本及酬金）由乙方计提纳入物业服务收入， %为车位产权收益纳入物业专项维修资金并定期将使用情况向业主公示。（因当地政府限价而导致亏损的，可以在盈亏持平的原则基础上，在投标书中明确并通过评审，在前期合同中约定共有产权物业经营收益中的一定比例用于补充物业服务费。）
（二）除车场外其它共用部位、共用设施的经营，收入的 %作为代理服务费（包括成本及酬金）由乙方计提纳入物业服务收入， %作为产权收益纳入物业专项维修管理资金并定期将使用情况向业主公示。
（三）除规划车位之外，利用共有道路或者其他场地改造成为车位的，产权为业主共有，收益纳入专项维修管理资金并定期将使用情况向业主公示。
第十五条 乙方对业主自有物业提供维修养护或其他有偿服务的，按乙方在物业区域内公示的收费标准或按双方的约定收取费用。
第十六条 业主应按照规定向供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业单位交纳水、电、气、通讯、有线电视等有关费用。
乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第六部分 双方权利与义务

第十七条 甲方的权利义务
（一）负责制定《临时管理规约》和前期物业服务费收费标准，提供《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》，并将其作为物业买卖合同的附件。
（二）在物业销售前，应在其制定的《临时管理规约》中向业主明示物业装饰装修管理要求等事项；甲方未尽此义务而给乙方或业主、物业使用人造成损失的，应承担赔偿责任；
（三）授权乙方对业主、物业使用人违反《临时管理规约》的行为，依照《临时管理规约》的约定进行劝阻、制止；
（四）保证本物业管理区域内的附属设施设备符合法定的交付使用条件，并完善本物业管理区域内的其他配套设施和配套设备，包括物业的安全防范和消防设施、标识系统、公共垃圾桶、垃圾中转站、垃圾房等；
（五）审定乙方制定的物业服务方案，并监督实施；
（六）在办理业主入住 日前，按省、市相关规定无偿提供能够直接投入使用的物业服务用房；
（七）在办理业主入住后 月内，向乙方移交本物业的竣工总平面图；在办理业主入住 日前，向乙方移交本物业的其他相关资料。资料清单见附件六；
（八）在双方委派专业人员办理完相关资料、图纸的移交后[5日] 日内，负责与乙方一起对共用部位和共用设施设备逐项进行验收，登记列表，并经双方[签字][盖章] 确认；
（九）提供物业共用部位、共用设施设备的工程验收资料，并按照质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任；
（十）按规划设计要求，为业主户内配置[电卡式计量表][燃气的输卡式计量表][远程抄送式水表] ；各个分区[独立单独计量] ，例如，[楼道照明][车库][庭院照明][动力用电][电梯][水泵] 等单独计量的电表；使用临水、临电的，应当按物业的性质承担相应的费用差价；
（十一）解决开发建设遗留问题；
（十二）配合乙方做好物业区域内的物业服务工作；
（十三）按相关规定缴纳物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因甲方原因未能按时交付物业买受人的物业及自有物业的服务费用；
（十四）不得干涉乙方依法、依本合同约定内容所进行的物业服务活动；
（十五）不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权；
（十六）按规定向物业所在地的区（县、市）人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）提出成立业主大会的书面报告，并提供业主产权清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料；
（十七）法律、法规规定的其他权利义务。
第十八条 乙方的权利义务
（一）在办理业主入住手续30日前，向甲方提交本物业的入住工作计划；
（二）在业主大会成立前，配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业服务的便利获取不当利益；
（四）妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，并为业主的个人资料信息保密；
（五）根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取物业服务费、有偿服务费，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费的问题；
（六）按照相关规定，建立健全信息公开制度和管理制度。对小区内所有收费项目、收费标准等应按物价部门相关规定在收费场所实行明码标价；
（七）接受甲方、业主和物业使用人的监督，及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉；
（八）对业主和物业使用人违反本合同和《临时管理规约》的行为，采取告知、劝说和建议等方式督促业主和物业使用人改正；
（九）结合本物业的实际情况，编制物业服务方案、年度服务计划、年度维修养护计划、年度费用预算和决算报告；
（十）可以选聘专业性服务企业承担物业区域内的专项服务项目，但不得将本物业区域内的全部物业服务委托给第三方；乙方应当将委托事项及受托企业的信息在物业区域内公示；乙方与受托企业签订的合同中约定的服务标准，不得低于本合同约定；乙方应当对受托企业的服务行为进行监督，并对受托企业的服务行为承担责任；
（十一）维护本物业管理区域内公共区域秩序，按照法律法规政策的有关规定，提供质价相符的服务，落实小区安防力量，采取各种有效安全防范措施，通过人防、技防、物防相结合的办法，做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，应及时采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作；同时，要协助相关单位或部门做好流动人口、出租房屋登记报备和计划生育等工作，对不履行义务的业主，应及时向政府相关部门报告；
（十二）提前将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主，并按规定与业主、物业使用人签订住宅装饰装修管理服务协议；
（十三）在符合相关法律规定且不侵害业主、物业使用人及他人的合法权益的情况下，利用业主所有的共用部位、共用设施设备用于广告、会所经营、商业促销等活动的，应当每半年公布收益情况，接受业主监督；所得收益归相关业主所有；
（十四）不得擅自占用本物业区域的共用部位、共用设施设备或改变用途，不得擅自占用、挖掘本物业区域内的道路、场地。确需临时占用、挖掘本物业区域内道路、场地的，按相关规定办理有关手续，制定施工方案，开工前要在物业区域内公示，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并及时恢复原状；
（十五）属于甲方保修的业主自有物业，业主提出修理申请的，乙方应当给予协助，并对施工现场提出管理要求；
（十六）本合同依法解除、协商解除、单方解除或者期满终止时,乙方应当按照有关规定和本合同约定退出本物业管理区域的物业服务，并按有关规定和本合同约定办理移交手续和项目退出手续；
（十七）有关法律、法规规定和当事人约定的其他权利义务。
第十九条 业主（包括仍有未售出房屋的甲方）的权利义务
（一）对本物业区域内的物业服务事项有知情权。
（二）对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利。
（三）有权聘请专业机构对酬金制收费方式的物业服务资金年度预决算和物业服务费收支情况进行审计。
（四）有权监督本物业区域内共用部位、共用设施设备的经营收益及使用情况。
（五）依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
（六）配合乙方做好物业区域内的物业服务工作。
（七）按照相关规定交存、使用和续交专项维修资金。
（八）按照约定交纳物业服务费与有偿服务费。
（九）有关法律、法规和《临时管理规约》规定的其他权利义务。

第七部分 合同终止

第二十条 甲乙双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在届满3个月前书面通知对方。
第二十一条 服务期限未满，当业主大会已选聘新的物业服务企业时，本合同自然终止。在合同终止的 日内，乙方应当办理相关移交手续。
第二十二条 本合同终止后，甲乙双方应当共同做好债权债务处理，包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议的执行等；乙方应当协助甲方或业主大会、业主委员会做好物业服务的交接和善后工作。

第八部分 违约责任

第二十三条 由于甲方开发建设遗留问题导致乙方未能完成服务内容的，乙方有权要求甲方限期解决，甲方应当承担相应的违约责任；给乙方造成损失的，甲方应当承担相应的赔偿责任。
乙方在服务期限内擅自撤出的，应当按照 的标准向业主支付违约金；乙方在本合同终止后拒不撤出本物业区域的，应当按照
的标准向业主支付违约金。前述行为给业主造成损失的，乙方应当承担相应的赔偿责任。
除不可预见的情况外，乙方擅自停水、停电的，甲方或业主有权要求乙方限期解决，乙方应当承担相应的违约责任；给甲方或业主造成损失的，乙方应当承担相应的赔偿责任。
业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之 的标准承担相应的滞纳金。
第二十四条 除本合同第七部分规定的合同终止情形外，甲、乙双方均不得提前解除本合同，否则解约方应当支付违约金 元；给对方或业主造成损失的，解约方应当支付赔偿金 元。
第二十五条 除本合同另有约定外，甲乙双方可以结合本物业的具体情况和服务需求以附件的形式对违约责任进行详细约定。违约行为给他方造成损失的，均应当承担相应的赔偿责任。
第二十六条 为维护公共利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、暖气管、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成损失的，不承担责任，当事人应当按有关法律规定处理。

第九部分 争议解决

第二十七条 合同履行过程中发生争议的，可以按照以下方式解决：
（一）向物业所在地的人民法院提起诉讼；
（二）向 仲裁委员会申请仲裁。

第十部分 附 则
第二十八条 对需进入物业区域内的执法活动和救援等公共事务，各方应当配合，不得阻挠。
第二十九条 对本合同的任何修改、补充须经双方书面确认，与本合同具有同等的法律效力。修改、补充的内容不得与本合同和《临时管理规约》的内容相抵触。
第三十条 本合同正本连同附件一式 份，甲方、乙方、 各执一份，具有同等法律效力。
第三十一条 本合同经双方法定代表人或授权代表人签字并加盖公章后生效，并作为《商品房预售合同》或《商品房现房买卖合同》的附件。
第三十二条 其他约定： 。

甲方： 乙方：

授权代表： 授权代表：

签订日期: 年 月 日 年 月 日

附件：一、规划平面图
二、物业构成明细
三、物业共用部位明细
四、物业共用设施设备明细
五、物业服务标准
六、移交资料清单
七、违约责任约定

附件一：
规划平面图

附件二：
物业构成明细

类 型
幢 数
套（单元）数
建筑面积
（平方米）
高层住宅

多层住宅

别 墅

商业用房

工业用房

办公楼

自行车库

机动车车库

会 所

学 校

幼儿园

文化活动场所

______用房

合 计

备 注

附件三：
物业共用部位明细

1、房屋承重结构；
2、房屋主体结构；
3、公共门厅；
4、公共走廊；
5、公共楼梯间；
6、内天井；
7、户外墙面；
8、屋面；
9、传达室；
10、 ；
11、 。

附件四：
物业共用设施设备明细

1、电梯：
垂直梯；
扶梯；
。
2、绿化率： % ；
楼间、集中绿地；
砖石铺装；
。
3、区域内市政：
市政供暖采暖及生活热水系统 ；
[道路][楼间甬路]；
[室外上下水管道]；
[沟渠]；
[蓄水池]；
[化粪池]；
[污水井]；
[雨水井]；
变配电系统包括 ；
高压双路供电电源 ；
公共照明设施[路灯] 个；[草坪灯] 个；[ ] 个；
[物业区域的外围护拦及围墙]；
[高压水泵][高压水箱] 个；
[污水泵]；
[中水及设备系统]；
[ ] 。
4、[燃气调节站] ；
5、消防设施包括 ；
6、监控设施包括 ；
7、避雷设施包括 ；
8、空调设备：[中央空调系统]使用范围 ；
9、电视共用天线；
10、电脑网络线；
11、电讯电话；
12、地下机动车库 平方米；
13、地上机动车停车场 平方米；
14、非机动车库 平方米；
15、垃圾中转站；
16、信报箱；
17、共用设施设备用房 平方米；
18、物业服务用房 平方米；
19、 。

附件五：
物业服务标准

附件六：
移交资料清单

1、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管线工程竣工图等资料，以及房屋管线布线图；
2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
3、物业质量保修文件和物业使用说明文件[住宅质量保证书][住宅使用说明书] ；
4、相关专业部门验收资料；
5、房屋及配套设施的产权清单（包括业主名称、建筑面积、联系方式等）；
6、供水、供暖的试压报告；
7、实测面积报告；
8、物业服务所需要的其他资料 。

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