三水二期可行性分析报告狮山农行.doc

目 录

一、项目名称………………………………………………2
二、项目地点………………………………………………2
三、项目投资商……………………………………………2
四、项目开发商……………………………………………2
五、项目概况………………………………………………2
六、投资商、项目开发商概况……………………………2
七、项目建设条件…………………………………………9
八、市场分析………………………………………………12
九、项目资金及盈利分析………………………………19
十、项目评估成果（结论）………………………………23

一、项目名称
三水时代廊桥二期
二、项目地点

当地块位于佛山市三水区对外经济开发区西区9/10号；规划总用地面积109525.3平方米；总建筑面积333765.79平方米；容积率不高于2.37；用途为城镇混合住宅；使用权类型为出让。

三、项目投资商
佛山市三水裕华房地产发展有限企业
四、项目开发商
佛山市三水裕华房地产发展有限企业
五、项目概况
三水时代廊桥项目二期拟建成 40 栋居民住宅楼，住宅总建面251700.50平方米，商业面积8251.46平方米，幼稚园3000平方米，规划车位总数为 2611 个。
二期工程开发周期为4年，建设期2.5年。土地获得费用已所有付清；前期费用在各期期初发生；配套费用、开发成本、管理费用、不可遇见费用、销售费用、销售税费及销售收入在各期均匀发生。本项目建成后商铺、住宅与车位所有用于销售。
三水时代廊桥项目二期拟建成 40 栋居民住宅楼。详细规划设计指标见下表：
规划设计技术经济指标表
项目
计量单位
数值
居住区规划总用地
万平方米
109526
基底面积
万平方米
21270.6
总建筑面积
平方米
333765.8
计算容积率建筑总面积
平方米
262952
住宅建筑面积
平方米
251700.5
商业建筑面积
平方米
8251.46
幼稚园
平方米
3000
地下室总建筑面积
平方米
65154.9
容积率
1
2.37
绿化率
％
40％
车位数
个
2611
户数
户
3225
每户平均人数
人
3.5
其中，绿地系统详细规划设计为绿地面积共43810.40平方米，人均绿地3.88平方米，绿地率40%。绿化设计重要以中央园林景观为主，园林绿化、广场及水景互相烘托以营造出一种环境优美景观环境.
绿地规划详情见下表：
绿地明细表
项目
面积（平方米）
居住区规划总用地
109526
绿地总面积
43810.40
人均绿地面积
3.88
绿地率(%)
40％
目前，我司暂定二期项目建筑楼层规划设计如下：
项目总建筑信息明细表
组团号
楼号
型号
户型编号
户型面积（㎡）
住宅计容面积
商铺/会所面积（计容）
计容面积
总建筑
面积
1
22＃
A
a
72.75
6177.53
1421.72
21024.74
21590.09
b
33.44
c
73.88
23＃
A
a
72.75
6180.09
b
33.44
c
73.88
24＃
B
a
87.67
7245.4
b
122.89
2
25＃
B
a
87.67
7245.51
616.3
15107.32
15565.57
b
122.89
26＃
B
a
87.67
7245.51
b
122.89
3
27＃
A
a
72.75
6179.18
982.2
25071.81
25824.72
b
33.44
c
73.88
28＃
A
a
72.75
6179.18
b
33.44
c
73.88
29＃
A
a
72.75
6180.01
b
33.44
c
73.88
30＃
C
a
74.29
5551.24
b
87.43
4
31＃
D
a
143.66
5274.42
——
5274.42
5570.48
b
163.97
32＃
D
a
143.66
5274.42
——
5274.42
5570.48
b
163.97
33＃
D
a
143.66
5274.42
——
5274.42
5570.48
b
163.97
5
34＃
B
a
87.67
7509.3
947.61
20436.70
20771.88
b
122.89
35＃
A
a
72.75
6427.77
b
33.44
c
73.88
36＃
C
a
74.29
5552.02
b
87.43
6
37＃
A
a
72.75
6185.27
838.2
13451.24
13712.15
b
33.44
c
73.88
38＃
A
a
72.75
6427.77
b
33.44
c
73.88
7
39＃
B
a
87.67
7509.3
——
7509.3
7606.74
b
122.89
40＃
B
a
87.67
7509.3
——
7509.3
7606.74
b
122.89
41＃
B
a
87.67
7509.3
——
7509.3
7606.74
b
122.89
8
42＃
B
a
87.67
7509.3
854.48
20342.39
20678.29
b
122.89
43＃
A
a
72.75
6427.77
b
33.44
c
73.88
44＃
C
a
74.29
5550.84
b
87.43
9
45＃
A
a
72.75
6427.77
——
6427.77
6516.05
b
33.44
c
73.88
46＃
B
a
87.67
7509.3
——
7509.3
7606.74
b
122.89
10
47＃
B
a
87.67
7509.3
835.17
20328.58
20663.21
b
122.89
48＃
A
a
72.75
6427.77
b
33.44
c
73.88
49＃
C
a
74.29
5556.34
b
87.43
11
50＃
A
a
72.75
6427.77
——
6427.77
6516.05
b
33.44
c
73.88
51＃
A
a
72.75
6427.77
——
6427.77
6516.05
b
33.44
c
73.88
12
52＃
A
a
72.75
6427.77
864.7
19274.69
19582.97
b
33.44
c
73.88
53＃
A
a
72.75
6427.77
b
33.44
c
73.88
54＃
C
a
74.29
5554.45
b
87.43
13
55＃
C
a
74.29
5556.36
462.39
6018.75
6167.62
b
87.43
56＃
C
a
74.29
5755.9
——
5755.9
5845.25
b
87.43
14
57＃
A
a
72.75
6427.77
——
6427.77
6516.05
b
33.44
c
73.88
58＃
A
a
72.75
6427.77
——
6427.77
6516.05
b
33.44
c
73.88
59#
A
a
72.75
6427.77
——
6427.77
6516.05
b
33.44
c
73.88
15
60#
A
a
72.75
4017.13
428.69
4445.82
4619.23
b
33.44
c
73.88
61#
A
a
72.75
4266.93
——
4266.93
4355.21
b
33.44
c
73.88
16　
62#
幼稚园

3000
3000

地下室

65154.9

合计

251700.49
8251.46
262951.95
333765.8

六、投资商、项目开发商概况
（一）开发商简介
1、名称：佛山市三水裕华房地产发展有限企业
2、成立时间：8月4日
注册资本：人民币4800万元
注册地址：佛山市三水区西南街三达路30号华景华苑东103铺
3、经营范围：参与开发佛山市三水区对外经济开发区西区9、10、C、B1、B2、B3号地合计758.66亩用地兴建（持有效资质证经营）、发售、出租商住楼宇及配套设施。
4、发展商资质等级：四级资质
5、企业负责人基本状况：
法人代表、董事长、总经理：岑兆雄

（三）投资商、项目发展商管理架构及素质
1、各中心、部门重要职能：
成本管理中心：根据企业项目拓展与开发计划，为项目扩展提供有关经济分析，审核整个项目开发成本控制，减少项目拓展风险和控制项目开发成本。 下设成本控制部。

营销管理中心：根据企业发展战略和项目开发规划，为拓展项目精确定位提供筹划可行性分析，按照项目开发计划，进行项目筹划、推广和销售工作，准时按量完毕企业销售指标，保证企业实现开发利润，及时回笼资金。下设筹划部和销售管理部。

财务资金中心：根据企业战略及企业年度计划，通过建立与完善各项财务管理制度，履行预算管理、核算管理、资金管理、合理税务筹划等职能，为企业领导层决策提供真实可靠财务信息，合理控制企业税赋支出，提高企业资本收益率。下设财务部和资金部。

企业内控中心：在总经理直接领导下，组织编制企业发展战略和年度工作计划，组织进行工作计划完毕状况督导和战略完毕状况检讨，开展企业人力资源管理、行政、后勤管理工作，从计划、人力资源和行政后勤保证上保证企业正常运行。下设行政人事部和运行管理部。

审计法务部：通过组织多种独立客观监督和评价活动，审查和评价经营活动及内部控制合适性、合法性和有效性，增进企业各项经营管理目实现。

2、佛山市三水裕华房地产发展有限企业组织架构图：

工

程

部
市
场
营
销
部
人
事
行
政
部
财

务

部
项目企业总经理
总

经

办

4、项目企业及各部门重要职能
项目企业：全面负责开发项目筹划、规划设计、工程管理和营销工作。

项目企业总经办：负责对项目开发所有环节进行跟进，向总部总经理汇报项目进展状况。项目企业总经理在各个业务节点权力取决于自身对该环节熟悉程度，对于熟悉业务环节，重要起到控制作用；对于不熟悉业务环节，重要起到协调作用，协调总部有关职能人员对项目支持。

项目财务部：根据国家有关法律法规规定，在总部财务管理中心统一指导下，完善项目财务预算、会计核算制度，组织资金使用计划编制、监控，积极进行项目税收筹划，以及进行其他有关工作，支持实现企业利润最大化。

项目市场营销部：在贯彻集团营销中心筹划思绪基础上，对当地市场进行调查研究，结合实际对项目进行筹划包装和推广，沟通处理项目中突发问题，完毕营销中心销售任务和指标，提高销售队伍素质，向总部汇报销售数据，为销售决策提供提议和根据。

项目人事行政部：根据项目开发计划，进行项目人力资源管理（某一层级人员招聘、培训、绩效考核和薪酬管理 等），项目行政和后勤工作，保证项目开发工作平常正常进行。

项目工程部：根据国家法规和企业经营管理规定组织施工管理、技术监理工作，提供全过程施工组织及技术服务支持，保证工程项目进度、质量、成本和安全满足企业整体规定，满足客户需要。

企业总部和项目所有部门设置都是围绕各开发项目，提供技术、资金、力量上支持。各部门责任、每一位员工工作岗位职责、工作规定、任职规定、任职条件、办事程序和考核原则均有章可循。各部门遵章遵法，上行下效，企业整体动作协调，有较高工作效率，对各项目提供最大开发支持力度。

（四）投资商开发业绩
时代地产前身是一家从事房地产中介代理、房地产销售筹划企业，1999年该筹划企业改组为时代地产。时代地产专注于在都市中心与郊区之间新兴城区开发中高端住宅，将有潜力区域发展成为新都市中心。通过近十年不懈努力，时代地产树立了“生活艺术家”企业形象，通过优美园林、有特色楼群设计和完备配套设施，为不停成长中层人士，提供舒适都市居住环境。
自起，时代地产获得了多种奖项，这充足肯定了“时代地产”品牌地位，其中重要包括：
、持续两年被《广州日报》与《信息时报》评比为“广州市民十大最爱慕房地产品牌企业”；
获得“广州十大明星地产企业”；
中国主流地产金鼎奖、金筑奖专家委员会颁发“中国主流地产金鼎奖——最具价值品牌”；
入选“中国100强地产发展商”；
中国主流地产金鼎奖、金筑奖专家委员会颁发“中国主流地产金鼎奖——最具价值品牌”；
获得“中国房地产——最具创新价值企业”；
获得“中国广州十大最具竞争力房地产品牌”；
获得“中国广州最具诚信度房地产企业20强”；
获得“中国房地产建设30年成就奖”；
获得“广州房地产十大品牌企业”；
获得“最具竞争力房地产企业大奖”；
获得“中国人居——杰出奉献企业奖”；
获得“中国房地产建设30年成就奖”；
时代糖果项目荣获“广州畅销户型奖”、“最佳人居别墅大奖”；
时代YOU公寓项目获得“中国房地产30年都市建设最具投资价值公寓”；
获得“广州房地产十大品牌企业”。
时代地产专注于增长潜力巨大广东省，尤其是广州、佛山、珠海、中山和清远，抓住这些都市经济迅速增长所带来机遇。底，时代地产在广东省各地共拥有17到处在不一样开发阶段房地产项目，开发竣工与在建经典楼盘包括：晓安苑、翠逸家园、时代花园、时代玫瑰园、时代廊桥、依云小镇、时代倾城、时代花生、时代糖果、桃园西岸、珠海时代廊桥等等。
时代地产重要开发楼盘如下：
时代玫瑰园——为年轻心而存在。
设计现代、前卫，重视营造友好邻里关系，阳光电梯间设计将这个理念发挥淋漓尽致。

时代廊桥花园——风情万种东南亚度假乐园。演绎休闲、精致、从容、有韵味田园生活。

时代依云小镇——艺术家家，是汇集生活艺术家小镇。 这里到处流露着一种别样资情，让人陶醉其中。

时代花生——北欧功能主义设计，黑白主色外立面，充足体现简约、质朴建筑风格。南北对立户型更是保证了光照和通风，让人们生活得愈加舒适健康。

珠海时代廊桥——简洁时尚风格，重视色彩搭配，营造出极富东南亚风情住宅小区。

七、项目建设条件
（一）房地产开发“四证”
已获得政府核发“佛三国用（）第106号”《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》。
《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》正在办理中。
（二）设计单位资质
广州瀚华建筑设计有限企业
（三）施工单位资质
茂名市电白建筑工程总企业广州第五项目部
（四）监理单位资质
广州联嘉建设监理有限企业
（五）物业管理服务
暂未确定
（六）项目开发环境
1、本项目距离三水森林公园800米，公园面积3366亩，1995年被评为广东省市级风景名胜区，依法设置为三水生态保护区。森林公园有闻名海外世界第一大卧佛、汉藏佛文化艺术殿堂,华南地区最大孔圣园，以鳄鱼为主题动物园——鳄鱼湖、集湖光山色于一体无情谷、鸳鸯湖、宣言广场、情人谷，返朴归真重阳古道以及80%林木覆盖，而成为旅游胜地。
2、运用住宅周围小块用地布局宅旁绿地，以树木、草坪、花卉点缀住宅院落空间。既可以提高绿地率，改善居住环境质量，又成为居民就近休憩半公共绿化空间。宅旁绿地面积近万平，为住户营导致一种真正属于他们绿色庭园，诗意地栖居。
3、本项目所在西南街道生态环境优美，自然资源丰富，供水、供电、通讯等基础设施完善。政府服务、公共服务体系健全，文化、教育和卫生事业全面发展。

八、市场分析
（一）佛山市概况
1、地理概况
佛山市位于中国广东省中南部，地处珠江三角洲腹地，东倚广州，南邻港澳，地理位置优越。佛山气候温和，雨量充足，四季如春，自古就是富饶鱼米之乡。珠江水系中西江、北江及其支流贯穿全境，冲积出这片富饶大地。
佛山市总面积3848.49平方公里，全市现辖禅城区、南海区、顺德区、高明区和三水区。

佛山市区位图
2、交通状况
佛山接壤广州，居广州往粤西、海南、西南交通要冲，境内有321、325两条国道，广佛、广肇、佛开等多条高速公路。广茂铁路，以及西江、北江干流通过。
佛山市中心区距广州三大交通枢纽（广州新白云机场、广州南沙港、广州火车站）车程均在1小时之内。佛山毗邻港澳，与香港、澳门分别相距231公里和143公里，车程均在2小时左右，使佛山可以充足运用港澳市场优势和国际性大都市地位，推进佛山广泛参与世界经济，走向国际化。
广佛交通路网逐渐对接，与广州“羊城通”兼容“广佛交通卡”得到推广，增进了佛山各区以及广佛间互通。
3、人口状况
底，全市常住人口592.3万人，比上年末增长2.96万人，增长0.5%；其中户籍人口361.1万人，比上年增长3.26万人。出生率为9.80‰，死亡率5.17‰。佛山邻近港澳，环境得天独厚，素称“米之乡”，也是著名侨乡，祖籍佛山华侨和港澳台同胞达148万人，其中港澳同胞80多万人。
4、气候条件
佛山气候温和，雨量充足，四季如春，属南亚热带海洋性季风气候，温暖多雨为其气候基本特性，年平均气温在21.2～22.2℃之间。
5、经济状况
初步核算，全市生产总值4333.30亿元，比上年增长15.2%。其中，第一产业增长值95.17亿元，增长1.5%；第二产业增长值2842.81亿元，增长17.4%；第三产业增长值1395.32亿元，增长11.8%。在第三产业中，交通运送、仓储和邮政业增长8.0％，批发和零售业增长15.1％，住宿和餐饮业增长12.1％，房地产业增长9.7％，其他服务业增长16.4％，金融业下降4.9％。三次产业比重分别为2.2%、65.6%和32.2%。人均生产总值72975元，增长14.3％。
1978-地区生产总值及增长速度

6、工业与建筑业
所有工业完毕增长值2743.06亿元，比上年增长18.1%。其中规模以上工业完毕增长值2591.72亿元，增长19.3%。
在规模以上工业增长值中，轻工业1239.81亿元，增长16.9%；重工业1351.91亿元，增长21.1%。轻重工业比例为1：1.09。国有及国有控股企业143.43亿元，增长34.1%；集体企业35.61亿元，增长8.5%；股份制企业1299.49亿元，增长17.7%；外商及港澳台投资企业947.13亿元，增长17.9%。
在规模以上工业增长值中，民营企业1491.42亿元，增长18.4%，对工业增长值增长奉献率为57.4%。
全市房地产开发投资中，商品房住宅投资266.70亿元，增长23.7%。整年商品房施工面积1980.46万平方米，增长0.2%；其中，商品住宅1700.64万平方米，增长3.3%。商品房竣工面积321.44万平方米，下降30.5%；其中，住宅269.86万平方米，下降33.2%。商品房销售面积542.88万平方米，下降29.1%；其中，住宅481.97万平方米，下降30.1%。年末商品房空置面积138.20万平方米，下降0.2%；其中住宅58.34万平方米，增长37.5%。
（二）三水区概况
1、三水区地理概况
三水区总面积874.22平方公里。辖有西南街道办事处、白坭、乐平、芦苞、大塘镇和迳口华侨经济区。三水区是广东省著名侨乡，有三水籍旅居海外华侨和港澳台同胞20多万人。

三水区位图
2、人口状况
末三水区全区常住人口55.01万人。按户籍人口资料记录，年末全区户籍人口总户数为12.4万户，总人口38.89万人。
3、交通状况
三水区中心距广州30公里，佛山24公里，毗邻港澳，地理位置得天独厚，广三高速公路、广肇高速公路、广三铁路、三茂铁路贯穿全境；流经境内伯西江、北江黄金水道，上可通广西、桂林，下可达港澳等地。
“六纵六横”路面规划宽度从40米到120米，目前，部分主干道已正在改造、动工建设，“六纵六横”路网投入使用后，三水将全方位融入广佛中心组团，同步进入广州“半小时经济圈”。
4、经济状况
三水区实现生产总值429.31亿元，比去年同期增长20.1％。三水区实现社会消费品零售总额94.09亿元，同比增长20.8％，比去年同期提高0.2个百分点。同步，全区财政三级库收入65.8亿元，同比增长25.8％，整年合计税收收入32.14亿元，同比增长23.4％。
全区共引入项目148个，项目计划投资总额142.5亿元，在新引进投资项目中，超亿元项目有29个，计划投资总额达93.58亿元。全区完毕工业总产值1238.52亿元，同比增长26.8％。工业对GDP奉献率到达79.1%，拉动全区GDP增长16.3个百分点，对全区整体经济迅速发展起到决定性作用。

5、生活与社会保障
，三水区城镇在岗职工年人均工资为28837元，同比增长10.6％；城镇居民人均可支配收入16690元，同比增长12.6％；农村居民人均现金纯收入8480元，同比增长6.3％。
（三）三水区房地产市场分析
1、房地产投资日益扩大，土地供应充足
三水区近年来土地供应量大，成交量居佛山之最。三水区出让地块多以大型、郊区、景观、单价低结合为特点，如山水庄园、丽日天鹅湖、御江南等。
三水商住地块共成交13宗，成交面积158.5公顷。三水商住土地基本集中在西南地区，呈向外扩张型都市发展格局，可预见未来西南区域房地产市场将有较大发展前景。
2、楼盘价格持续走高
伴随道路交通状况改善和楼盘自身素质不停提高，金沙洲楼盘销售价格持续走高。洋房销售价格从3000元/平方米，上升到目前5500元/平方米左右（三水雅居乐花园洋房售价5200元/平，截至8月）。
3、三水区大地产品牌云集
起，雅居乐、奥园等著名房地产企业纷纷进入三水区房地产市场，开始在三水区动辄上千亩地吞进土地，使三水区房地产业进入迅速发展时期。
目前，三水区西南街道正在开发楼盘有：
丽日坚美森林湖
项目名称
丽日坚美森林湖

位置
三水区云东海大道森林公园东门南侧
开发商
佛山市三水丽日坚美房地产有限企业
占地面积
21.8万平方米
建筑面积
21.4万平方米
容积率
0.76
套数
1000套
建筑形式
洋房、别墅
开盘时间
3月
户型
洋房120-150平方米
均价4300-5000元/平方米
交通
广三高速云东海出口即达，珠二环、碧云路、云东海大道围绕，至佛山、广州仅30分钟车程。
配套设施
金太阳超白金五星级酒店集住宿、餐饮、商务娱乐于一身。周围临近商业城肉菜市场、超市、银行、西南二中、试验小学、半江幼稚园等配套。
物业简评
都市生态大盘，产品以低密度大户型为主；
紧靠森林公园，数千亩原生态树木围绕，常年林木葱翠；
周围银行、酒店、医院、食肆林立，享有都市关键生活配套。

绿湖爱伦堡
项目名称
绿湖爱伦堡

位置
三水区云东海大道森林公园内
开发商
佛山市绿湖实业发展有限企业
占地面积
86.7万平方米
建筑面积
20万平方米
容积率
0.23
套数

建筑形式
洋房、别墅
开盘时间
1月
主力户型
洋房115～170平方米
4000-5500元/平方米
交通
临近云东海大道、佛山一环、广三高速、广佛高速，出外交通以便。
配套设施
全面配套水岸风情商业街、渔人码头、大型超市、巴士站、幼稚园、运动中心等设施，区内还规划了一座按国际五星级原则建设度假酒店。
物业简评
依托天然森林、湖泊资源，引用国际最时尚湖居生活理念，按照美国生态湖泊小镇为蓝本进行设计。

三水雅居乐花园
项目名称
三水雅居乐花园
位置
三水区西南涌右岸，濒临广海路
开发商
佛山市雅居乐房地产有限企业
占地面积
27万平方米
建筑面积
59万平方米
容积率
1.8
套数
3000套
建筑形式
洋房、别墅
开盘时间
8月
主力户型
洋房48～257平方米
4200-5200元/平方米
交通
位于西南涌右岸，南、北分别与广三高速公路及广海大道相接。

配套设施
临近商业城肉菜市场、超市、银行、金太阳酒店、西南二中、试验小学、半江幼稚园等配套。
物业简评
西南涌地段是三水政府致力打造生态崇高住宅片区，片区内具有稀缺水景资源，为项目提供有力竞争优势。

（四）重要购房客户分析：
本项目目客户重要为三水区当地工作人员及该区域内企业中薪阶层、管理人员、企业白领，当地有一定经济承受力原著居民，因升值潜力而投资客户等。
1、关键客户：三水西南区域刚性需求个体经营者、中薪阶层、一般员工，三水西南区域原居民，改善性置业，规定居住环境更舒适。
2、次关键客户：三水西南区公务员体系、部分企业中层管理人员。
3、辐射区域客户：三水区周围镇区入城居住客户，三水区有一定经济承受力居民，因升值潜力而投资客户。

（四）产品定位
企业将秉承“人与自然友好发展”、“居住与世界同步”开发理念来投资开发该项目，依托三水区区位优势，以“生态、健康、养生、休闲”为主题，打造景致优美高层洋房。

（五）产品价格分析
本案周围可参照项目，重要是周围楼盘——三水雅居乐花园、丽日坚美森林湖、绿湖爱伦堡等。
三水西南各楼盘价格汇总表
单位：元/平方米
序号
楼盘名称
户型
价格
1
三水雅居乐花园
洋房
4200-5200
2
丽日坚美森林湖
洋房
4300-5000
3
绿湖爱伦堡
洋房
4000-5500
通过对三水西南区域房地产市场走势深入研究分析，估计我司三水时代廊桥二期项目定价为：洋房销售均价为4000-5000元/平方米，车位6-8万/个，商业设施8000-10000元/平方米。

九、项目资金及盈利分析
（一）评估根据
1、按正常市场条件和正常税费测算。
2、由于三水时代廊桥项目二期报建手续正在办理之中，规划指标存在调整也许，因此暂按本宗地《国有土地使用权出让协议》中规定开发指标来测算，待后来根据实际报建批复数据进行合适调整。
3、假设本项目建设可准期进行，则11月动工，5月开始销售。

（二）项目销售收入测算
二期销售收入预测表
序号
类型
销售价格
（元）
建筑面积
（平方米）
合计
(万元)
备注
1
洋房
4500
251700.49
113,265
所有销售
2
商铺
8000
8251.46
6,601
所有销售
3
车位
60000
2611
7,833
二分之一销售

合计

127,699

（三）项目投资估算
二期投资估算明细表
财务数据构成分析
项目
销售均价（元）
合计
（万元）
占总成本%
备注
（一）估计销售收入

127,699

住宅
4,500
113,265

所有销售
商铺
8,000
6,601

所有销售
车位
60,000
7,833

二分之一销售
（二）项目开发成本
计算面积
68,396
72.48%

1、土地成本

19,303
28.22%
股权转让款分摊
2、前期工程费

6,321
9.24%

其中
规划勘测设计费
109525.3
1,369
2.00%
约按125元/平方米
场地平整费用
109525.3
931
1.36%
约按85元/平方米
三通一平
109525.3
2,191
3.20%
约按200元/平方米
市政配套设施费

1,830
1.94%
约按125元/平方米
3、建筑安装工程费用

38,383
56.12%

其中
土建工程费用
333765.8
36,714
53.68%
约按1100元/平方米
装修工程费用
333765.8

0.00%

设备安装工程
333765.8
1,669
2.44%
约50元/平方米
4、基础设施费

3,238
4.73%

其中
园林绿化、环境工程
333765.8
2,670
3.90%
约按80元/平方米
通讯(电视、电信)
333765.8
167
0.24%
约按5元/平方米
消防工程
333765.8
401
0.59%
约按12元/平方米
5、不可预见费

1,151
1.68%
约为建安工程费用*3%
（三）期间费用

14,854
15.74%

1、销售费用
2,554
2.71%
约销售收入2%
2、管理费用
1,277
1.35%
约销售收入1%
3、财务费用
4,000
4.24%

4、营业税
6,385
6.77%
销售收入5%
5、都市建设维护税、教育税附加
638
0.68%
营业税10%
（四）开发成本合计

83,250
88.22%

（五）销售利润

44,449
47.10%

减：企业所得税
11,112
11.78%
按销售利润25%
总成本
94,362
100.00%

（税后）净利润（万元）
33,337
（税后）净利润率（%）
26.11%
各项财务指标如下：
二期工程税后净利润率为26.11%，目前房地产行业税后净利润率一般为20％，这表明从此财务指标上看，二期工程非常可行。

（四）项目资金来源、运用及现金流量分析
时代地产本次进行三水时代廊桥二期项目开发资金重要来自三部分：自有资金、银行贷款和销售回笼资金。我司拟向贵行贷款17750万元，借款期限为4年。项目开发后，预售回笼资金可投入后续工程，用于项目滚动开发。
从上表可见，该项目销售收入为127699万元，利润总额达44449万元，扣除成本、期间费用及所得税等税负后净利润达33337万元，净利润率为26.11%，盈利能力较强。

（五）敏感性分析：
售价、成本、建设期、销售期、销售税率等诸多不确定原因将对项目利润产生重大影响。而以上诸原因中销售税率既定，建设期与销售期可根据已往楼盘开发经验测算，发生变化概率较小，最有也许发生变化是楼盘销售价格和开发成本。因而，项目敏感性分析重要针对销售价格以及开发成本进行测算，分别计算当销售价格与开发成本分别上、下波动5%、10%时，对净利率、利润率、净现值与内部收益率等经济指标影响。
销售价格敏感性分析
单位：万元，折现率10%
变化条件
变化动态
分析成果
销售收入
开发成本
销售利润
利润率
投资净现值（FNPV）
内部收益率（FIRR）
基本方案
127,699.39
94,362.40
33,336.99
26.11%
19,752.68
35.33%
变化1：-5%
121,314.42
94,362.40
26,952.02
22.22%
14,475.85
28.56%
变化2：+5%
134,084.36
94,362.40
39,721.96
29.62%
25,029.52
42.10%
变化3：-10%
114,929.45
94,362.40
20,567.05
17.90%
9,199.02
21.80%
变化4：+10%
140,469.33
94,362.40
46,106.93
32.82%
30,306.35
48.86%
开发成本敏感性分析
单位：万元，折现率10%
变化条件
变化动态
分析成果
销售收入
开发成本
销售利润
利润率
投资净现值（FNPV）
内部收益率（FIRR）
基本方案
127,699.39
94,362.40
33,336.99
26.11%
19,752.68
35.33%
变化1：-5%
127,699.39
89,644.28
38,055.11
29.80%
24,041.88
42.45%
变化2：+5%
127,699.39
99,080.52
28,618.87
22.41%
15,463.48
28.88%
变化3：-10%
127,699.39
84,926.16
42,773.23
33.50%
28,331.08
50.37%
变化4：+10%
127,699.39
103,798.64
23,900.75
18.72%
11,174.28
23.03%
由表中数据可知：
当销售价格下降幅度分别5%、10%时，销售利润则分别下降19.15%和38.31%，利润率分别下降3.89%和8.21%。综上分析可知，价格是企业生命，必须要详细调研，审慎确定。
当开发成本分别上升5%、10%时，销售利润则分别上升14.15%和28.31%；利润率分别上升3.69%和7.39%。综上分析可知，成本控制对企业生存至关重要，必须严格控制开发成本，减少不必要开支。
从上分析可以看出，整个项目具有良好盈利能力，抗风险能力较强。其中，销售收入和投资成本共同对净现值产生影响。对净利润来说，售价和成本都是其敏感原因，但相比之下，售价变动对净利润影响愈加明显。

十、项目评估成果（结论）
通过项目分析可见：
1、由于本宗地地理位置优越，将成为未来几年我司新利润增长点，为我司业绩稳定增长和长远可持续发展奠定良好基础。更重要是，三水时代廊桥项目二期实行过程对扩大我司在行业内影响力，打造企业品牌有重大意义。
2、三水西南区域拥有良好市场前景。估计在本项目建设阶段，三水区、广佛一体化、广东省经济仍将处在高速发展时期。
3、三水时代廊桥项目二期估计税后销售净利润率为 26.11％，税后净利润约33,337万元，收益较为理想。

佛山市三水裕华房地产发展有限企业
二○○九年九月