房地产公司房地产开发工作流程.doc

房地产开发工作流程A1 项目信息收集及过滤：1公司根据每年的工作计划时刻关注国土资源局的土地拍卖情况，对每一块意向土地的相关资料做出详实可靠的分析。造价控制中心在获得土地拍卖文献后，按照规划设计指标核算出建安成本。开始市场调查（涉及人口、经济状况、收入来源、交通运送、生活设施、风俗习惯等）。根据调查结果，做出评价。认为项目可行，列出可行性提纲。2财务状况分析公司财务总监根据公司现有资金及贷款能力给出分析结果3销售前的预测销售公司结合土地周边的实际情况做出销售前预测（调查与预测社会对项目产品的需求类型）。4工程可行性研究研发中心接到造价控制中心提供的可行性提纲，进行工程可行性研究，看是否可行。5造价控制中心根据销售公司提供的售前预测及研发做的工程可行性报告，做出项目可行性建议，报公司领导审批。A2 项目概念策划：项目可行性建议经公司领导批准后，开始做项目概念性策划。（必要时，可委托设计征询公司签订可行性研究协议进行策划。）销售公司针对项目产品的需求类型做市场调查、预测；造价控制中心做资源调查涉及人口、经济状况、收入来源、交通运送、生活设施，风俗习惯等；研发中心做各种规划方案、户型方案的对比研究。集团技术总监召集研发中心、造价、销售对可行性建议进行优化选择，优选建设方案、技术方案、拟定建设规模。针对研发中心所提供的多种建设方案，造价控制中心作经济分析进行优化比较。报集团总经理拟定建设方案、建设规模。技术总监定案项目实行进度计划。财务及造价同时给出资金的筹集、周转、投资效果计算与分析数据。根据以上数据由研发中心编写项目可行性研究报告，报公司主席审批。审批批准后办理招、拍、挂手续。A3 土地的取得：一般通过招、拍、挂的方式1、 取得中标告知书后，现场缴纳一定比例的土地定金2、 签订土地出让协议3、 在土地出让协议规定期限内缴纳土地出让金全款4、 税务局核定土地出让金契税并缴纳5、 勘查测绘院绘制项目现状图和定界图6、 到国土资源局领取市政府土地批复文献，拟定土地面积7、 持土地出让协议、市政府批复文献、缴纳土地款和税金证明、定界图到国土分局办理土地证申请8、 填写申请，与四周相邻界指界盖章确认9、 到市房产交易中心测绘处重新绘制定界图10、 将上述完毕资料报房产交易中心审批11、 到房产交易中心领取土地证A4 项目策划书： 取得土地后由项目部组织相关人员在前期策划的基础上进行具体的实行策划。A5 土地预审1、 持中标告知书和现状地形图到市国土资源局，以红头文形式上报申请，具体涉及：土地位置、土地性质、出让土地面积、批复建设规划建筑面积等内容2、 领取批复A6 项目环境评测1、 填写建设项目环境影响审批申请表，同时按申请表后规定备齐材料，填写委托书，报到环境局政务大厅（投资额一千万元以内在区环保局申报；投资额一千万元以上的报市环保局）。2、 环境管理处受理申报材料，进行现场勘察：3、 经初步审查后，由环评管理处出具书面告知单，决定针对该项目做报告书或报告表（按建筑面积一般以10万平方米为界）：4、 建设单位委托有环境资质机构编制环境影响报告书或报告表：5、 如做报告书环境评估中心组织专家对该报告书进行专家评审提出意见进行报告书修改报评估中心进行复审（合格后）报环保局政务大厅受理环保局出具批复意见如做报告表报环境局政务大厅受理环保局出具批复意见A7 建设项目选址意见书 在规划局报建大厅办理。15个工作日。申领选址意见书需提交资料：申请书及规划报建申请表、土地证明资料（附图）、相关部门审查意见，青岛市统一坐标和高程系统的1：500现状地形图2份（地形图原则不小于用地界线外50米范围，大型管线工程可用1：1000或1：2023现状地形图）。重新申领选址意见书，须提交原审查意见。领取批复资料：批复完毕后携带报建卡到报建大厅领取批复资料，领取批复资料时请注意阅读批复意见和审查批复图纸是否盖好审批章及当时报建时的附图原件是否退还，若对批复意见有异议，则及时与经办人联系以便尽快解决，若资料存档后则不方便办理。A8 项目投资计划备案或核准商品房投资计划备案：持建设项目用地预审意见书、建设项目选址意见书、项目环境测评批复到市发改委投资处办公室报件。经济合用房、普通商品房投资计划核准：持项目用地预审意见、规划选址意见、项目环境测评批复、项目建议书（代可行性研究报告）市发改委投资处办公室报件。报件以红头文形式上报，具体涉及：土地位置、土地现状、土地面积、建设规模、总投资、建设面积等；办理时限：15个工作日。A9 规划方案设计 办理单位：XX设计院 时间：25天A10 规划方案评审1、 审批部门：一般重点项目、高层建筑及临重要道路的项目规划方案审批由市规划局负责，除上述以外的其他项目由各区规划分局负责审批。2、 报建资料准备（1） 向市规划局及各区分局报建大厅索取建筑工程规划方案申请表，按照申请表中注明的报送资料准备报建资料，报送资料中所提到的以往批文均为复印件加盖建设单位公章，报送的附图为原件（审批完毕后退还给建设单位），报建时要携带以往批文的原件以备规划局查验。（2） 建设工程规划方案申请表中报送资料第1项申请书的填写：申请书要写明项目位置、项目目前的进展情况及将办理的事项内容，项目由市规划局负责审批，向市规划局申请办理，由分局审批，向分局申请办理，详见以往项目的申请书范例：申请书及规划报建申请表 选址意见书及附图（大、中型台站工程） 相关部门审查意见 进行专家评审、社会公示的项目，出具相应的专家评审、社会公示意见及所有参审方案（参审方案提交文本各一套，推荐方案按第5条提交蓝图） 报审的文献及图纸：方案说明、现状地形图、设计平面图、竖向图、环境关系图（大、中型台站工程）各3份，管线综合图6份与报审文本及图纸相符的电子文献（含地形图）（3） 资料准备完毕后再按照建筑工程规划方案申请表中报送资料检查一遍，是否有漏掉的资料，若资料不齐全则不予受理报建申请。3、 携带准备好的资料及报建卡到项目审批地（市规划局评审中心）一楼报建大厅办理报建手续。4、 资料上报后及时与经办人联系，是否需该设计或相关审批信息，以便协调工作。5、 批复完毕后携带报建卡到报建大厅领取批复资料，领取批复资料室请注意阅读批复意见和检查批复图纸是否盖好审批章及当时报建时的附图原件是否退还，若对批复意见有异议，则及时与经办人联系以便尽快解决，若资料存档后则不方便办理。6、 办理时限： 15个工作日A11 规划方案审查意见书1 办理单位：规划局审批2 资料：（1）申请书及规划报建申请表 （2）选址意见书（含规划设计条件）及附图（含控制线） （3）相关部门审查意见 （4）进行专家评审、社会公示的项目，出具相应的专家评审、社会公示意见及所有参审方案（参审方案提交文本各一套，推荐方案按第5条提交蓝图） （5）规划方案设计（设计说明、规划总平面、竖向设计各2份，管线综合6份） （6）重新修改送审的方案设计，须附原审查意见及附图 （7）与送审文本及图纸相符的电子文献（三图一书）3 时间：10个工作日A12 建设用地规划许可证审批时限15个工作日。审批依据青岛市城市建设规划管理办法及相关法律法规。申领建设用地规划许可证需提交材料：1、申请书及规划报建申请表2、选址意见书（含规划设计条件）及附图（含控制线）3、相关部门审查意见进行专家评审、社会共识的项目，出具相应的专家评审、社会公示意见及所有参审方案（参审方案提交文本各一套，推荐方案按第5条提交蓝图）4、规划设计方案（设计说明书、规划总平面、竖向设计各2份，管线综合6份）5、重新修改送审的方案设计，须附原审查意见及附图6、与送审文本及图纸相符的电子文献（三图一书）7、申领建设用地规划许可证的项目提供规划选址实测成果图2份（地形图原则不小于用地界线外50米范围）。8、土地证明材料及附图。（注：1、不需审查规划方案的项目，申领用地规划许可证只提交第（1）、（2）、（8）项；2、单独报审管线综合的，只需提交（1）及批准的规划方案审查意见与附图（规划总平面、竖向）。A13 管线综合审查意见书在市规划局办理需15个工作日。1、 申领管线综合审查意见书可同建筑工程规划方案审批同时办理，也可单独办理，若单独办理则到同一项目的上一阶段审批部门办理报建手续。2、 （1）向市规划局及各区分局报建大厅索取管线综合审查意见表，按照申请表中注明的报送资料准备报建资料，报送资料中所提到的以往批文均为复印件加盖建设单位公章，报送的附图为原件（审批完毕后退还给建设单位），报建时要携带以往批文的原件以备规划局查验。（2） 设工程规划方案申请表中报送资料第1项申请书的填写：申请书要写明项目位置、项目目前的进展情况及将办理的事项内容，项目由市规划局负责审批，向市规划局申请办理，由分局审批，向分局申请办理，详见以往项目的申请书范例。（3） 料准备完毕后再按照管线综合审查意见表中报送资料检查一遍，是否有漏掉的资料，若资料不齐全则不予受理报建申请。3、 带准备好的资料及报建卡到项目审批地（市规划局评审中心）一楼报建大厅办理报建手续。4、 资料上报后及时与经办人联系，是否需该设计或相关审批信息，以便协调工作。5、 批复完毕后携带报建卡到报建大厅领取批复资料，领取批复资料室请注意阅读批复意见和检查批复图纸是否盖好审批章及当时报建时的附图原件是否退还，若对批复意见有异议，则及时与经办人联系以便尽快解决，若资料存档后则不方便办理。A14 配套工程开始 由项目部安排配套工程设计单位设计，施工单位在适当时间穿插施工。 B1单体方案设计项目部与研发中心配合在XX设计院办理需20天时间B2单体方案评审在市规划局评审中心办理需15天1、 以取得规划方案评审意见后，在规划方案意见无其他审批规定的情况下，一般即可办理建筑单体方案审批手续，若规划方案意见规定建筑单体方案设计进行专家审评，则先办理专家审评手续。建筑单体方案审批到同一项目的上一阶段审批部门办理报建手续。2、 向市规划局及各区分局报建大厅索取建筑工程建筑方案设计审查申请表，按照表中报送资料的规定准备相关资料，并且参照已批复的规划方案审批意见规定准备相关资料，其它同A11-23、 准备好的资料及报建卡到项目审批地（市规划局评审中心）一楼报建大厅办理报建手续。4、 资料上报后及时与经办人联系，是否需该设计或相关审批信息，以便协调工作。5、 批复完毕后携带报建卡到报建大厅领取批复资料，领取批复资料室请注意阅读批复意见和检查批复图纸是否盖好审批章及当时报建时的附图原件是否退还，若对批复意见有异议，则及时与经办人联系以便尽快解决，若资料存档后则不方便办理。B3 单体方案审查意见书1、办理单位：规划局2、资料：（1）申请书及规划报建申请表 （2）选址意见书（含规划设计条件）及附图（含控制线） （3）批准的规划方案审查意见书记附图（需审查规划方案的项目） （4）进行专家评审、社会公示的项目，出具相应的专家评审意见、社会公示意见及所有参审方案（参审方案提交文本各一套，推荐方案按第5条提交蓝图） （5）建筑方案设计文献二套（建筑、环境、外装饰）（6）改建、扩建、恢复性建设工程还需提供房地产证明材料、房屋安全鉴定书、原批准的建筑施工图、现状照片，未经规划验收领取房产证的项目提交建筑工程规划许可证（7）建筑效果图，重点地段的大型建筑同时报亮化方案效果图（8）与送审文本及图纸相符的电子文献（9）高层建筑提交日照分析图及报告书（10）重新修改送审的方案设计，须提交前一次审查意见及附图3、时间：10天B4环境施工图设计项目部与研发中心配合在XX设计院办理需30天B5环境施工图审查意见1、办理单位：规划局2、资料：（1）申请书及规划报建申请表 （2）建筑工程规划许可证及附图总平面（新建项目，含规划控制线）或房地产证明材料（原有建筑） （3）环境设计施工图纸二套 （4）重新修改送审的环境设计，须提交前一次审查意见及附图3、时间：10天B6地质勘察经营部在青岛地质勘察测绘院办理需14天B7建筑、水、电施工图经营部在XX设计院办理需30天B8消防审查意见经营部在市消防局办理需20天1、审批部门施工图消防审核在青岛市消防局办理，一般在取得建筑单体方案审批意见后，意见会注明办理消防手续，在建筑、水、电、暖施工图设计完毕后即可办理消防审核。2、报建资料准备到市消防局政务办理大厅领取申请表及委托书，所需资料见申请表并征询相关人员有无变动，按照报送资料规定准备资料（一般图纸最少三套，其中二套用作申领建设工程规划许可证用，规划批复后留存一套，另一套存档，此外一套用作委托质监）并将申请表及委托书盖章3、报建一方面将准备好的资料报至消防局政务办理大厅，由大厅转给评价中心（在消防局内）进行评价，并与消防评价中心签订委托评价协议。4、跟踪审批资料上报后及时与经办人联系，是否需修改设计或相关审批信息，以便协调工作。评价时限一般为10个工作日。5、缴费消防评价费是依据建筑面积及2023年工程勘察设计收费标准计算设计费，评价费为设计费的5%-8%，一般取5%。6、领取建筑工程消防设计评价报告评价完毕及缴费完毕后，到消防评价中心领取建筑工程消防设计评价报告，并将报告转给设计院按照意见进行设计修改并更换原评价图纸。7、消防审批将更换的图纸及评价报告报送至消防局政务办理大厅进行审批。审批时限一般为10个工作日。8、领取批复资料审批完毕后领取消防审核批复意见书原件二份及加盖消防审核章图纸至少三套（除图纸目录及设计说明每页均加盖）。B9人防建筑方案经营部在人防设计院办理需5天时间B10人防审查意见经营部在人防工程处办理需5天时间B11 卫生防疫意见 在卫生防疫监督所办理。一般需要20到30天时间。报送资料：涉及到工业生产、公共场合、食品生产经营、学校托幼、医疗、住宅等类的建设项目须由设计单位编写卫生篇章，并在篇章上加盖设计单位印章。以及相关的设计图纸。B12 环保局意见 与环保有关的工程需报环保局审批。B13 建设工程规划许可证经营部在规划局办理，需15个工作日1、审批部门申领建设工程规划许可证同一项目的上一阶段规划审批部门办理报建手续。该项手续市规划局与各区规划规定也许不同，市规划局在受理申请后由经办部门将资料转至市规划设计评审中心进行指标审核，而规划分局则要先向市规划设计评审中心申请指标审核后才干申领建设工程规划许可证，请在办理该项手续前征询相关部门。2、报建资料准备向市规划局及各区分局报建大厅索取建筑工程规划技术指标审核申请表（表31）及建筑工程建筑方案设计审查申请表（表7），按照（表31）及（表7）中报送资料的规定准备相关资料，并且参照已批复的建筑单体方案审批意见规定准备相关资料，其他规定同A13-2。 3、报建单独报指标审核的将资料报至市规划局12楼市规划设计评审中心，报评审中心的项目不需报建卡，准备好的资料及报建卡到项目审批地（市规划局评审中心）一楼报建大厅办理报建手续。4、跟踪审批资料上报后及时与经办人联系，是否需该设计或相关审批信息，以便协调工作。5、缴费及领取批复意见领取指标审核批复意见时到市规划局13楼服务中心缴纳指标审核费，该费用一般按设计的5%计取；拿缴费发票到评审中心领取批文；在审批过程中要与市规划设计评审中心签订山东省城市规划技术服务委托协议，该协议到市规划局13楼服务中心领取，会签完毕盖完章后再送回服务中心，领取建设工程规划许可证时到市规划局13楼服务中心缴纳技术服务费，取费标准详见青岛市规划局文献关于收取建筑工程规划技术服务费的告知，拿缴费发票到一楼报建大厅领取建设工程规划许可证。B14 项目排水施工图 取得管线综合审查意见，有了单体设计排水方案之后，委托有资质的设计院进行排水、道路施工图设计。B15 外墙装饰审查意见书1、办理单位：区规划分局2、资料：（1）申请书及规划报建申请表 （2）外饰面材料、样品和色标 （3）建筑工程规划许可证及附图（新建建筑）或房地产证明材料及图纸（原有建筑、构筑物） （4）建筑外立面变更的还应提交变更文献及附图 （5）申请的建筑物（构筑物）外饰面设计图纸二套及彩色效果（6）重新修改送审的外饰面装饰，须提交前一次审查意见及附图3、时间：7天B16 排水审查意见取得管线综合审查意见之后在市给排水管理处办理需15天1、 先委托有资质的设计院进行排水施工图设计。2、 填写申请表格，附上已批准的管线综合图与三套排水施工图3、 到市公用局报建大厅排水窗口报件。4、 与市排水管理处经办人联系看现场。5、 审批完毕后到报建大厅领取行政许可书。B17 区外道路、排水规划许可证 场区外道路、排水等配套工程的手续与施工，由青岛市房地产开发管理局办理。需项目部工作人员在缴齐配套费后催促办理。B18 施工 现场条件具有后，由项目部相关人员到市开发管理局催促施工。C1 物业公司招投标1由项目部办理完毕建设工程规划许可证、规划总平面图将复印件转交客服中心；2由客服中心办理物业用房留置协议；3由项目部提供项目情况的具体介绍；4客服中心制作标书；5客服中心向区物业办提出招标申请；6取得区物业办批准招标的批准文献；7由品牌公关部在媒体发布物业招标公告；8客服中心持批准招标的批准文献向市物业办申请抽取评标专家；9客服中心组织开标、评标工作，并拟定中标公司；10客服中心在区物业办进行备案；11由中标的物业公司向物价局办理价格备案。C2节点：办理物业用房留置协议一、办理时间：取得建设工程规划许可证之后二、审批部门：市物业办三、审批时限：15个工作日四、工作流程：1、到市物业办领取青岛市物业管理用房预留协议书并填写 2、会签协议书并盖章(一式三份)3、将规划审批的物业用房复印件用红笔画出范围作为协议附件4、报市物业办审批5、到市物业办指定的青岛市第二公证处索取办理公证的相关表格，准备办理公证用的资料（公证处有明细）6、到第二公证处办理公证手续，缴纳1000元（目前标准）公证费后领取公证书。7、将公证后的协议书送给市物业办8、将公证后的协议书转给公司相关部门C3 选择融资银行上报融资计划 由公司财务中心根据实际情况，选择合适银行编写融资计划，报公司董事局审批。C4 拟定项目安全、质量、工期目的该节点为公司内部程序，为便于编制施工、监理招标文献，需要提前拟定安全、质量、工期目的。由项目部根据项目的复杂限度结合公司规定、定额工期等各项条件，分别拟定安全、质量、工期目的，并在下一步的招标文献中贯彻。C5 全套施工图设计工作时间：2530天此时的施工图设计重要是在已经批准的建筑施工图的基础上，完善结构、水、暖、电、煤气各专业的施工图。在取得建设工程规划许可证之后，应及时将该信息传递给设计人员，以便于其完善各专业设计，并形成节能表、建筑面积表等报送施工图审查所需的其他设计文献。设计完毕的施工图在公司内部会审无误后，准备申报施工图审查。C6 节点：施工、监理招标一、办理时间：取得建设工程规划许可证之后二、审批部门：市建管局招标办、工程交易中心三、审批时限：招标公告审批1天，公告3天；发放招标文献1天；制作投标书20天；开标1天；开标后公示2天。四、工作流程：1、 在施工单位合格供方名单中邀请三家或三家以上参与投标2、 委托招标代理单位，会签代理协议3、 与代理公司沟通招标规定，准备招标资料4、 审查招标公告并盖章，签署法人委托书，发布招标公告3天5、 审查招标文献并会签盖章，发放招标文献6、 投标单位制作投标书20天7、 抽取评标专家，开标1天8、 对评标结果进行公示2天9、 起草与中标单位的协议，协商一致后会签盖章10、 出具中标告知书并盖章（一般一式7份）11、 将中标告知书和双方盖章的协议交由代理公司办理协议备案和中标告知书备案12、 将备案的中标告知书发放给中标单位C7 施工图审查和住房结构比例核算一、办理时间：建设工程规划许可证取得后，全套施工图设计经公司会审完毕并修改后。二、审批部门：市施工图审查办公室三、审批时限：20天四、工作流程1、 到市审图办领取施工图设计文献审查申请表和青岛市新建住房结构比例核算委托书（目前规定）填写并盖章2、 按照表内规定准备齐申报资料（表内有规定）3、 到施工图审查办公室报审4、 领取修改意见后与设计院沟通出答复意见、修改图纸，必要时与审图人员沟通5、 将修改后的图纸送审图办继续审查6、 缴纳审图费，目前住房结构比例核算不收费7、 领取施工图审查合格证和住房结构比例核算证明（目前规定）C8 办理建筑工程施工许可证一、办理时间：房地产权证和建设工程规划许可证取得后，施工图审查合格证和住房结构比例核算证明已经取得，人防异地建设费交费单已经领取，银行保函已经办理完毕。二、审批部门：市建管局政务大厅三、工作流程1、 在招标完毕后，网上申报质量监督和施工许可证，加盖建设、施工、监理单位电子印章后上传建管局，先进行网上审批2、 提前准备法人委托书3、 督促并协助施工单位办理安全监督报审（比较麻烦），在我们交费结束后必须办理完毕，否则将影响办理施工许可证4、 准备齐办理缴费需要的材料（监管局大厅有公示），原件核验，复印件加盖单位公章5、 到监管局大厅办理缴费手续，同时将人防异地建设费交费单提交给收费窗口，缴纳配套费、人防费等费用，在散装水泥窗口缴纳散装水泥基金，领取白蚁防治技术服务协议书、青岛市建设工程竣工档案移交协议书盖章6、 将缴费告知书转给财务人员办理转账交费手续7、 将网上审批通过的质量监督注册表和施工许可申请表用彩色打印机打印出来，准备好各自需要的资料（网上、监管局大厅都有明细）8、 在施工单位办理完毕安全监督后，将缴费后应返回各联、办理质量监督、施工许可所需的材料、盖章协议书一并带齐，到政务大厅同步办理质量监督、施工许可申请手续9、 工程处对申报材料进行审查，要及时联系是否看现场10、 合格后领取建筑工程施工许可证。D1 工程开工准备办理部门：各项目部办理时限：开工前20天办理流程：1、 施工现场“三通一平”2、 搭建临时设施3、 规划施工现场布置4、 组织施工单位以及监理单位进场5、 编制施工组织设计，施工进度计划（大纲）D2 测绘放线办理部门：青岛市勘查测绘院办理时限：2天工作流程：1、 提出申请办理委托2、 提交测绘资料3、 勘查测绘院工作人员现场测绘4、 领取测绘放线报告D3 规划验线（开挖前施工验线）办理部门：市规划局或各区规划局办理时限：2天工作流程：1、 提出申请2、 填写工程验线记录3、 规划局现场验线并签字确认D4 面积预测绘办理部门：房地产交易中心办理时限：20天需提交资料：1、 国有土地权使用证（复印件）2、 建设工程规划许可证（复印件）3、 建筑工程施工许可证（复印件）4、 营业执照5、 法人委托书及委托人身份证6、 本地派出所门牌证明7、 物业移交协议8、 人防证明，无人防需提交异地建设证明9、 建设单位公摊证明及保温说明工作流程：1、 交易中心测绘收件窗口收取上述资料2、 测绘处计算面积3、 领取测绘面积报告书D5 预销售许可证办理部门：市房产交易中心办理时限：7天提交材料：1、 青岛市商品房预售登记申请表2、 国有土地使用证（复印件）3、 建设工程规划许可证（复印件）4、 施工许可证（复印件）5、 营业执照6、 法人委托书及身份证7、 预测面积表工作流程：1、 市交易中心报批窗口收件2、 领取预售许可证D6 建设工程规划批后跟踪管理办理部门：城管执法局规划执法大队办理时限：随工程进度拟定提交材料：1、建设工程规划执法监督检查表2、建设工程规划许可证，及建设工程施工许可证3、请照图工作流程：根据工程进度达成工程标准后，检查内容：勘查测绘部门放线情况说明、 验线情况、 基0.000、首层、 平面变化层、 顶层、外装饰、配套工程、环境工程、拆除情况、规划验收情况 D7正常施工过程负责部门：项目部办理时限：随工程进度拟定D8 基础备案办理部门：各项目部 质监站 勘查测绘院办理时限：7天办理流程：1、 地基验槽（勘查测绘院 项目部）2、 基础施工（项目部）3、 基础工程验收（质监站）4、 基础工程备案（质监站）D9 开发项目手册办理部门：房地产开发管理局办理时限：7天提交资料：1、 项目手册2份2、 土地权证3、 规划许可证4、 总平面图5、 管线综合建设条件意见书1、 书面申请2、 土地权证3、 发改委投资计划4、 规划许可证5、 施工许可证6、 管线综合D10 房产项目经营许可证办理部门：房地产开发管理局办理时限：7天提交资料：1、 项目手册2、 建设条件意见书3、 书面申请D11 单体竣工测量办理部门：市勘查测绘院办理时限：随工程拟定需提交资料：1、 建设工程规划许可证2、 总平面图及单体施工图工作流程：1、 提出申请2、 提交资料3、 勘查测绘院工作人员现场测绘4、 领取测绘报告D12 规划验收办理部门：市规划局或各区规划局办理时限：10个工作日需提交资料：1、 申请书及申请表2、 建设工程规划许可证及附图3、 建设工程外装饰审查意见书4、 施工图变更申请意见书及附图5、 放线测绘资料及附图6、 单位竣工测量7、 建设工程批后管理跟踪表工作流程：1、 报送申请2、 规划局工作人员现场验收3、 领取批文D13 消防验收办理部门：青岛市消防局办理时限：10个工作日提交资料：1、 消防验收申请表2、 法人委托书3、 电气检测报告4、 施工前消防审批意见工作流程：1、 接受消防验收申请表2、 工作人员现场验收3、 领取批文D14 节能验收办理部门：市建委节能办办理时限：10个工作日需提交资料：1、申请表2、节能审核批准表工作流程：1、请墙改办专家组进行验收（建设单位组织）2、领取合格证明D15市城建档案馆办理部门：青岛市城建档案馆办理时限：10个工作日提交材料：全套竣工资料工作流程：建设单位与城建档案馆签订青岛市建设工程竣工档案移交协议书及工程竣工档案登记表 市城建档案馆对建设项目档案进行业务监督、检查指导及跟踪服务 由建设单位组织，市城建档案馆参与对工程项目档案进行验收 审查档案合格后，由市城建档案馆签发建设工程竣工验收意见书，并作为备案时的档案认可文献 建设单位到城建档案馆办理移交备案材料、决算书等 城建档案馆核发山东省建设工程档案合格证D16 面积实测办理部门：房产交易中心办理时限：20天需提交材料：1、 土地证2、 建设工程规划许可证3、 建设工程施工许可证4、 营业执照5、 法人委托书及身份证6、 本地派出所门派证明7、 物业移交协议8、 预售许可证9、 竣工验收备案表10、 综合验收证明工作流程：1、 由交易中心测绘窗口收件2、 领取测绘报告书D17 单体质监验收办理部门：市建管局质监站办理时限：3天需提交材料：1、 申请书2、 规划验收意见3、 消防验收意见4、 节能验收意见5、 工程检测小票工作流程：1、 提交申请2、 质监站工作人员现场查验3、 质监站组长在竣工验收前签字4、 填写竣工验收单5、 建设单位组织竣工验收D18 竣工验收备案办理部门：市建管局办理时限：15天提交材料：1、 建设工程备案表2、 建设工程竣工报告3、 单体工程验收记录4、 消防验收意见5、 规划单体验收意见6、 档案馆验收意见7、 建设工程监督报告8、 工程质量保修书，住宅质量保证书和住宅使用说明书工作流程：1、 市建管局报建大厅备案2、 领取竣工验收备案审核意见D19 售后服务中心验收办理部门：售后服务中心，各项目部1项目竣工验收后，客服中心开始进行验收；2客服中心将检查结果转交项目部，由项目部安排整改；3项目部整改完毕，客服中心进行复验；4客服中心接受复验合格的房屋钥匙，施工单位撤离现场。D20 综合验收办理部门：市规划局办理时限：10个工作日需提交材料：1、 申请书及申请表2、 建设工程规划许可证及附图3、 建设工程环境审查意见及附图4、 单体验收意见书5、 消防验收意见书6、 综合测量文献工作流程：1、 规划局报建大厅报文2、 领取综合验收报告E1 开发贷款 取得建设工程规划许可证后开始申请办理，一般要到拿到施工许可证后才干取得贷款。办理时间为一到三个月。提交资料： 公司营业执照、代码证、税务登记证、贷款卡、近三年审计报告、董事会决议、法人代表证明、授权委托书、项目可行性报告、项目土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、项目投资情况证明、公司财务分析报告、施工单位、监理单位、设计单位、资质、营业执照、业绩、及协议，土地评估报告等。E2项目推广方案市场策划部市场营销工作流程图编号：部门名称市场策划部流程名称市场策划部市场营销工作流程层次概要市场营销工作流程销售经理市场策划部策划公司总公司项目公司广告设计公司品牌公关部责任部门A项目前期调研设想 BCDEFG1审核拟定执行计划调研报告阶段市场调研汇总意见分解方案策划书市场调研可实行分解的计划项目定位广告创意、设计方案结束结 算费用控制组织实行市场策划部2策划公司3项目公司4策划公司5市场策划部6市场策划部7项目公司8广告设计公司9市场策划部10市场策划部11市场策划部12品牌公关部13品牌公关部14品牌公关部15销售经理16市场策划部市场营销工作流程管理规定节点B1: 项目前期调研设想结合公司对新项目前期的设想和项目规定，对项目进行前期的市场调研工作进行设想，明确调研的方向与目的。节点B5：分解方案将策划公司提交的，经公司确认的策划书进行阶段性和执行性分解，便于策划方案的过程控制。节点B6：拟订执行计划根据分解的方案，拟订月度执行计划，使方案具有操作性。节点B9：汇总意见将广告设计、创意方案月度成果报告会上，各相关人员（涉及项目公司代表、销售公司、总公司领导等）提出的规定和意见汇总，然后重新拟订计划和广告创意、设计。节点B10：阶段市场调研根据公司开发项目和项目销售情况，定期进行相关性的市场调研工作，并及时向公司领导层提交调研报告，以便公司决策过程的参考，根据市场的主流状况，按季度向公司领导层提交市场分析报告。节点C2：市场调研策划公司根据市场策划部提供的公司规定，对新项目前期定位进行相关的市场调研，并总结分析调研结果。节点C4：策划书策划公司依据调研报告和项目公司、总公司对项目的盼望规定，综合形成的完整的项目策划书。节点D3：项目定位依据策划公司提交的调研报告，综合市场情况和预期，以及公司的盼望，公司领导、项目公司和销售公司与策划公司的沟通后，最终拟定项目的市场定位。节点D7：可实行分解的计划市场策划部根据项目策划书拟订分解月度计划，然后与项目公司相关人员进行沟通，依据项目与销售的具体情况，将拟订计划变成可执行方案。节点E8：广告设计、创意方案依据可实行分解的计划，广告公司对项目进行广告设计、创意，并与市场策划部进行沟通，形成提报方案，通过由公司领导、项目公司和相关部门的报告会评审，通过后转入下个节点F12，未通过进入节点B6，重新调整计划。节点F12：组织实行品牌公关部依据可执行分解计划和设计方案，组织相关单位进行实行。节点F13：费用控制依据年度项目宣传费用，品牌公关部根据项目销售计划和宣传计划，分阶段性的对费用进行综合控制。节点F14：结算在项目推广过程中，品牌公关部依据市场策划部提供的可执行分解计划，对相关内容组织实行过程产生的费用进行结算。E3 销售公司开盘准备办理部门：销售公司（见销售公司售前工作流程）E4 签署按揭协议取得预销售许可证和开发贷款后有财务中心到贷款银行办理。E5 销售办理部门：销售公司（见销售公司工作流程）F1物业投入使用许可证办理部门：市物业办或各区物业办办理时限：3天提交材料：1、 物业投入使用申请表2、 工程竣工质量验收和规划管理验收证明3、 物业使用协议4、 前期物业管理聘用协议5、 物业管理所需的配套、网点、办公用房、停车场、自行车棚等移交证明6、 垃圾清运证明或垃圾站投入使用证明7、 水电已通证明工作流程：1、 持所需材料报物业办2、 领取物业投入使用许可证F2 前期物业介入办理部门：公司、各项目部F3工程及资料交接办理部门：各项目部F4交房办理部门：客服中心1项目竣工验收后，项目部编写并制作两书，取得交易中心的确权面积，与物业公司进行社区公共部位的交接，办理入住许可证；2销售公司按照项目部提供的确权面积制作交付对照表，分别转交客服中心和物业公司；3客服中心拟定交付所使用