花园住宅小区物业管理方案.doc

天正花园住宅社区物业管理方案目 录一、楼盘介绍1二、XXX物业管理述要1三、管理目的和设想3四、管理内容7五、管理方式8六、管理人员的配备12七、管理人员的培训14八、管理规章制度20九、各项指标的承诺及措施23十、便民服务28十一、社区活动设想34十二、智能化系统的管理维护45十三、接管后的计划50十四、物业管理工作相关流程51十五、销售配合措施59十六、开办费用测算61附：XXXX物业管理协议草案一、楼盘介绍略 二、XXX物业管理述要 XXX物业管理（深圳）有限公司成立于一九九九年十月二十日，是XXX地产（深圳）有限公司全资子公司，为外商独资公司，具有独立的法人资格，为深圳市乙级物业管理单位。公司将“创建国际一流物业管理公司”为自己的奋斗目的，聘请香港著名的戴德梁行为物业顾问，吸取引进国内外先进经验和技术，运用现代公司管理理论，精心打理自己管理的社区，其中桂芳园住宅社区已成为享誉深圳的明星楼盘，成为深圳市最有代表性的城乡化社区。本着“至诚服务、有序高效、务实创新、求真求精”的公司理念，XXX物业稳步发展、创新进取，已形成自己的特色，在同行业中有一定的知名度。三、管理的目的及整体设想针对xxxx的实际情况，我们确立了其物业管理的目的定位和整体构想。我们对xxxx的管理目的定位是：在管理期内，使xxxx的物业管理在社区环境、安全保障、文化氛围、管理水平等方面成为深圳市物业管理的典范，树立起独树一帜的品牌物业形象。通过专业化、规范化的物业管理服务，在全面接管社区后一年内使xxxx达成龙岗区物业管理优秀社区的管理标准，二年内达成深圳市物业管理优秀社区的管理标准，三年内达成广东省优秀示范社区物业管理的标准，四年内达成国家优秀示范社区物业管理标准。我们对xxxx的管理设想可概括为：树立XXX物业管理形象建设专业规范的服务队伍提高xxxx的综合品质打造XXX一流地产品牌（一）树立XXX物业管理形象XXX物业是一个极具活力和竞争能力的物业管理公司，她最鲜明的特色是敢于创新，既有机制创新，又有管理创新，尚有物业管理行业理念的创新。XXX物业通过四年的历炼，积淀了丰富的公司文化，储备了大批优秀人才，拥有成熟的物业管理经验，保证了自己在市场经济大潮中越来越具竞争力。XXX在接管xxxx后，xxxx将成为XXX物业明年工作的重中之重，必将投入重要精力，努力树立起XXX物业管理的形象，为提高xxxx物业管理水平，XXX物业准备采用以下措施：1、全面推行“人性化物业管理模式”XXX物业借鉴国外物业管理经验，广泛引入人性化物业管理的先进管理理念，以关注员工的不同需求、关注业主的家居质量、关注环境的温馨和谐、关注社区的整体氛围为特性的具有XXX特色的人性化管理模式，使XXX物业在管理水平上有了质的提高。XXX的人性化管理实现了几个统一：对业主来说，注重了外在环境和内在情感的统一；对公司来说，实现了规范化管理和人性化管理的统一；对员工来说，体现了公司发展和个人成长的统一。XXX“人性化物业管理模式”可以表述为：（1）关注员工和业主不同层次的需求；（2）社区环境建设中人性化因素的融入；（3）对业主在管理服务过程中的“家庭式关怀”；（4）现代文明社区精神的塑造。简言之，就是在管理、环境、空间各个层次和环节营造既互相信任、互相尊敬，又有明确行为规则约束的和谐、有序的舒畅环境和文化氛围，使人们在工作、生活、文化娱乐等各方面的品味需求均得到满足。XXX物业在桂芳园的物业管理实践中提炼出的人性化物业管理模式必将使xxxx的物业管理在档次上得到全面提高。2、个性化服务作为服务性行业，XXX物业在管理服务上不断吸取行业内较先进的理念，在xxxx的物业管理中，我们将提供个性化服务，以适应社会发展与消费细分的市场趋势。我们从过去的着眼于满足业主的群体需求、一般需求，提高到在满足业主上述需求的基础上，最大也许地满足于业主的个性需求、特殊需要的高度；尽也许多地为业主提供关怀心灵、关注人性的深层次的服务。因此，XXX物业将根据各类业主的不同需求，提供不同层次、不同类型的个性化服务。我们将根据xxxx各类业主的不同需求，提供更适合不同层面、不同类型的个性化社区服务内容，实行有效的“爱好分类、个性服务”，将以往物业服务的大面积、大分类和大时段上升为业主细分、爱好细分、服务细分的更人性化的服务。3、实践“即时服务和隐性管理”相结合的管理设想我们在xxxx的物业管理中，将引入“即时服务”和“隐性管理”相结合的管理理念。“即时服务”，就是我们将对社区业主的服务需求做全面、进一步、细致的了解，并成立“业主应急服务队伍”和“二十四小时快速维修队伍”，保证在业主需要帮助时会即时出现，为业主提供及时满意的服务，我们强调的是服务的快捷性和业主的满意度。“隐性管理”是服务档次的提高，其主旨是充足尊重业主的私密空间和生活的私密性，并且保证在业主需要帮助时即时出现，提供深层次的个性化服务。比如，社区的清洁管理，我们在业主上下班高峰期不让业主看到保洁员，充足尊重了业主的私密空间。4、物业管理人职业化人力资源是物管公司最大的资本，因而，必须树立现代的人力“资本”观念，把人力资源作为公司的一种最重要的资本进行开发运用，扩大投资，让其为公司发明更多的价值。XXX物业将建立一套客观公正的价值评价体系和晋升考核机制，能量化的尽量加以量化，不能量化的则以适当的方式转化可量化的项目，在工作绩效的考核方面将注重绩效的改善，而在工作态度和能力方面侧重于长期表现，在考核过程中，以上级考核下级为主，辅以同级之间和下级对上级的评价来综合衡量，保证考核的公平、公正和公开。XXX物业已经具有以下三个方面的优势：一是具有对人才有吸引力的、符合公司实际的薪酬福利政策；二是重视与员工的沟通，加大了情感投资力度，充足尊重员工，对员工进行“人文关怀、情感服务”，用温馨、和谐的公司内部人际关系氛围打动和感染员工，让员工感受到公司这个“大家庭”的温暖；三是进行职位激励，帮助员工进行职业生涯设计，给员工特别是中高层管理人员自我价值实现的机会。通过种种努力，XXX物业势必能引进人才、留住人才、用好人才、提高人才，使员工以公司为家，以目前的职业为终身职业，保证xxxx物业管理质量，保证了XXX物业的可连续性发展。5、全面实行MIS、CIS系统及CS系统工程AMIS系统：物业管理服务的各种信息快速反馈并及时解决十分重要，为了保证四季雅节信息反馈渠道通畅，保证所有信息都能得到及时解决，我们将在管理处监控中心设立信息控制系统及解决系统，对社区所有信息进行接受和解决，并在解决措施指令发出后进行跟踪管理。BCIS系统：我们将对xxxx进行形象设计。该设计内容涉及社区标记导视系统、商业网点的色调、招牌规划设计、社区管理人员的服装、绿化景观的建造等，这些设计完毕并实行以后，xxxx将有一个独立完整的形象系统，从而大大提高xxxx的形象，提高社区的文化品味。CCS系统：我们将在xxxx的物业管理中实行顾客满意战略，即一切从业主、住户的需要出发，以业主满意为XXX物业管理服务的目的，使xxxx业主和住户充足感受到高水平管理服务的价值。6、实行社区计算机网络管理现代化的物业应当实行现代化的先进物业管理，实行电脑化管理是提高物业管理水平的关键所在。XXX物业已在桂芳园使用了当时较为先进的物业管理软件系统，现在物业管理软件日新月异，我们将总结经验，争取将目前最新的网络版投入xxxx的管理中，从而全面提高xxxx的物业管理水平。7、全面实行ISO9001质量保证体系实行ISO9001质量保证体系是进行社区规范化管理的保证，XXX物业将力争于2023年通过ISO9001国际认证，我们将在xxxx的管理中全面导入ISO9001的管理体系，保证社区的管理规范化、制度化。8、建立治安快速反映系统安全防范是物业管理第一要素，xxxx的治安工作由中央监控中心统一指挥调度，并建立起战斗力强的治安快速反映系统，该系统既强调迅速快捷，又强调多重结合，迅速快捷即规定保安员在接到快速支援的命令后90钞钟内赶到现场，其它岗位人员也会相继趋前援助；多重结合即社区治安工作要做到流动岗、固定岗相结合、整装与便装相结合、全面防范与重点防范相结合，保证社区治安防范万无一失。9、逐步增长社区管理服务的技术含量未来的物业管理行业是人才的竞争，也是管理服务中技术含量的比拼，技术的竞争将起最终作用。在xxxx的物业管理中，我们将逐步加大技术投入力度，如治安管理中，逐步增长技防在管理中的比重；环境绿化逐渐实行绿化机械化，既提高工作效率，又节约人力成本；在机电设备管理中，运用成熟的技术和经验，加快智能化建设。10、全面导入酒店式商务物业管理（重点介绍）我们将在xxxx推行“以业主为中心”的酒店式管理服务模式，提倡“以人为本”全方位个性化的业主服务。我们将按照现代酒店服务的国际标准及相关规定来对xxxx进行全方位的服务：（1）xxxx酒店式物业管理的行为标准：Smile（微笑）：每一位员工必须对所有服务对象（业主）保持真诚的微笑；Excellent（杰出）：要将每一项微小的服务工作都规定完善，做得杰出。Ready（准备）：积极，规定能随时为服务对象（业主）提供专业、规范的服务；Viewing（看待）：要把每一位服务对象（业主）都看作需要特殊照顾的来宾。Inviting & creating（发明）：要精心发明出使服务对象（业主）能感受到的热情气氛和关怀体贴的服务；Eye（关注）：始终要用热情和谐的关注态度对待服务对象（业主），关注业主服务需求，及时提供服务，使之时刻有令人重视的感受；国际酒店业认为，Service（服务）的概念含义可用上述每一英文的每头一字母所包含的内容来理解，这也是我们对酒店式商务物业管理服务的行为标准规定。（2）xxxx酒店式物业管理服务满足个性服务需求的标准：要满足服务对象的个性服务需求，具体要注意下列两点：要事前了解服务对象的各种不同的需求：不同类型的业主具有不同的个性服务需求。一般而言，业主追求的便利、迅速、安全、舒适、文明的商住活动环境。酒店式物业管理过程中，在满足业主归属需要方面，应特别注重业主对管理项目和服务水平的不同感受，满足其自我实现需要方面的需求；这样，必须事前了解各类型业主的“个性”归类集中，拟定服务的实行计划。按物质性的需求差别与心理性需求差别来分别满足服务对象（业主）的需要：物质性的需求差别是指服务对象对具体物质产品（物业管理职能实行效果）的不同需求。心理性的需求差别是指其对具体物质产品的需求是相同的，但对产品的形式和表象（即物业管理职能的实行过程）有不同的规定。在提供服务时，不仅对物业管理职能的实行效果有一致性的规定，特别应注重实行过程中的业主的感受差异，在物业管理范畴中，尽所能满足其差异服务。由此，应凭“以物业管理为依托、以业主服务为中心”的理念，推行充足体现酒店式的“隐性管理”管理模式。（3）xxxx服务工作的指导方针（服务诫条）：业主满意是我们工作的目的。微笑。真诚、热情的微笑是良好服务的开始。沟通。诚恳、亲切的沟通方式是维系良好服务关系的纽带。快捷。根据业主的服务规定和投诉问题，及时采用行动，时刻关注业主。职业礼貌。保持职业礼貌，积极问候和积极向服务对象征询服务感受。职业仪表。整齐佩带名牌，以自己通过修饰的仪表容貌为骄傲；注意个人卫生；时刻留意员工就是公司的形象的体现者。团队合作。互助合作，良好的服务不仅仅是每一位员工的努力行为，并且更应是集体的精神体现，认同XXX的公司文化和管理。工作技能。熟知工作流程、工作标准，始终如一保持专业、规范的工作水准进行物业管理服务。（4）业主服务感受描述：安全面有职业仪表、工作规范的安全巡视人员、岗位执勤人员、折射“纪律严明、训练有素”的安全防范行为。大堂优雅的布置、温馨的气氛，积极热情的大堂保安的真诚微笑、礼貌问候，让业主体现星级酒店服务的感受。优美的绿色景观，使人回归自然，心旷神怡。整洁仪表、操作规范的清洁人员，24小时保持洁净的公共环境之外，如有需要，上门提供酒店标准的细致清洁服务。任何时候需要，通过信息网络的传递，随即配送所需要的商务用品；且常备“红十字”应急医药，以备不时之需。公共设备正常运营和迅速的家居维修服务，便可商居无忧。组织有主题的文化娱乐和体育活动，常保心身开朗。拥有独立的私人空间，亦有自由、健康的社交场合结识新朋友。 XXX的酒店式物业管理将使xxxx的业主倍感尊贵。（二）建设专业规范的服务队伍在实行xxxx物业管理的过程中，我们将建设一支可以将XXX物业管理模式与xxxx全面结合的专业、规范的物业管理人员队伍。同时，我们将连续推行“物业管理人职业化”的管理主题，有计划地选拔培养管理处高层管理员，为xxxx物业管理的连续发展和提高培养和储备人才。XXX物业历来重视培训工作，建立了理论学习和实际演练相结合的培训机制。因此，我们有信心在xxxx的物业管理期间，哺育一支既有理论知识、又有实践经验的高素质的物业管理服务队伍。（三）提高xxxx的综合品质略（四）打造XXX一流地产品牌略四、管理内容 在接管xxxx物业后，我们将就下列事项进行管理：1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，涉及楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等；2、房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运营服务，涉及共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、公共消防设备、中央供水系统等；3、物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，涉及道、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车棚、停车场等；4、物业规划红线内附属配套服务设施的维修、养护和管理；5、公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，涉及公共场地、房屋建筑共用部位；6、交通、车辆行驶及停泊；7、配合本地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作；8、组织开展社区文化娱乐活动；9、整理、保管与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；10、对业主和物业使用人违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行解决。涉及责令停止违章行为，规定补偿经济损失及支付违约金；11、解决法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项；12、积极配合xxxx的销售。五、管理方式借XXX物业“以物业管理为依托，以业主服务为中心”的管理理念和“基本职能标准化、业主服务个性化”的管理模式，吸取XXX物业数年的管理经验，引入XXX物业先进的运作机制，同时结合xxxx的实际状况和业主的需求，使xxxx的物业管理更加专业化、规范化。（一）运作机制1、全面质量管理XXX物业管理（深圳）有限公司已着手建立一整套有XXX物业管理特色的质量管理体系，重要内容已成形，并力争在2023年上半年全面通过ISO9001质量体系国际认证，全面推行质量管理，把质量目的贯彻到各部门、各环节直至到个人，并通过质量管理小组监督检查，使工作质量不断提高，达成业主满意的效果。2、计划目的管理 按XXX物业制定的各项管理指标和创优方案，xxxx管理处各职能管理人员明确责任，授予权利，在实际过程中抓好权限下放和自我控制及实行过程中的检查和控制，并将目的实行的各项进展情况、存在问题及时用图表和文字表述出来，实现目的动态控制，进行目的成果评价，拟定成果和考绩，并与个人利益待遇相结合。3协调管理 运用协调管理的方法，解决在管理服务过程中经常发生的各部门之间、部门与员工之间、员工与员工之间、员工与业主之间的矛盾和冲突。 行政促动力，以行政职务权利为依托，以行政命令为基本形式，以奖罚为后盾的强制性促动力。 竞争促动力，运用竞争手段促使相关方面关系的协调，如通过竞争，以先进带动后进，共同完毕任务。 舆论促动力，因势利导运用舆论达成协调的目的管理者的凝聚力，具体情况为领导者或一名管理人员对员工的吸引力、影响力，这将是本区此后促进平常物业管理工作协调的核心力量。4督导管理 管理处拟采用XXX物业管理成熟的督导管理模式，对各职能部门实行指挥和指导管理。 经济管理，通过制定员工岗位和工作成绩的工资制度，调动员工积极性。 法规管理，制定一套完整的规章制度和工作程序，以此规范员工言行，提高工作质量和工作效率。宣传教育，通过各种宣传教育手段培养员工的敬业精神，职业道德；加强员工培训，不断提高员工自身素质和工作水平。（二）、激励机制 激励机制是激励活动要素在进行过程中互相联系、互相作用、互相制约及激励效果之间内在联系的综合机能，其作用旨在提高“内聚力”。 实行平常管理目的责任制，增强管理层的工作积极性，按“国优”标准制定各项管理指标，严格作好各项工，作明确奖罚。 实行奖金、破格晋级制度，调动全员工作热情。管理处员工实行奖惩制度，奖金标准与工作表现和业绩挂钩，并可根据具体情况，对先进给予破格晋升，以形成竞争激励机制，提高员工积极性。 依法管理，管教结合，融情于管。管理处依法与员工签定劳务协议，关心员工生活，帮助其解决家庭困难，使其无后顾之忧，保持良好的工作情绪，给业主提供优质服务。（三）、监督机制 监督机制是实现物业管理各项工作顺利开展的必要外在约束条件，防止或纠正工作中出现的偏差，保证社区管理机构及其工作人员依法办事。 管理者对机构内部工作人员进行监督。 业主对管理机构及工作人员进行广泛监督，形成多方面综合监督体系。 通过信息反馈等各种手段，实现监督管理的闭环机制，保证xxxx物业管理监督机制的有效实现。（四）、自我约束机制 经济利益促动自我约束机制，充足运用经济措施去诱发管理对象、对利益敏感的动机，由这种动机去对行为作自我约束。 目的结构与责任相联系的促进机制，将管理目的层层分解到个人以后，由分层次的子目的之间互相联系而形成的促动机制。 权利链条互相制约机制，建立管理对象之间互相制约的权利链条，形成相关机构、相关员工互相制约的自我约束机制。（五）信息反馈及控制机制1、信息反馈渠道：2. 信息反馈控制方式：（1）中央智能监控中心通过投诉电话、闭路电视、各专业组配备的无线对讲机等现代工具，及时反馈住宅区每个区域发生的任何情况。（2）通过严格的岗位责任制和完善的管理规章制度，实行规范化运作。（3）流畅严密的运作流程，一环紧扣一环，一环监督一环。（4）管理处主任、管理员的每月（日）检查，通过总结评选获取反馈信息。（5）通过反馈信息的总评选，及时发现管理服务上的缺陷、盲点，以便改善工作，提高服务质量。（六）量化管理及标准化运作1、量化管理（1）每年根据ISO9001质量方针和总公司下达的任务，拟定年度质量目的，对业主、客户满意率、机电设备运作完好率、消防隐患解决率等做出量化规定。（2）实行目的经营管理责任制，对管理处管理目的进行细化和量化，做出具体规定。（3）管理处对全体员工培训指标进行量化，拟定培训课程、内容及课时。（4）年度考核量化，年度岗位轮换率10%，采用末位淘汰制。（5）财务运作量化，制定具体的年度财务预算方案，对管理处各项目采用计划控制成本的财务指标量化管理，提高效益。2. 运作标准化管理（1）贯彻公司公司文化，涉及公司精神、经营管理理念和发展目的。（2）贯彻公司ISO9001物业管理质量体系，严格按照管理规程和操作规定运营。（3）运用公司员工手册，规范管理处员工的行为，提倡专业、规范、文明的行为表率。（4）发挥公司计算机管理系统的作用，提高物业管理工作效率。（5）实行公司公司形象系统。六、人员的配备（一）xxxx管理处组织机构图（二）xxxx管理处人员配备(A1.A2.A3地块)（无具体资料，相关编制也许不准）1、管理处主任1人2、管理人员：20 人工程部（维修）主管1人安管队队长1人保洁（绿化）主管1人行政（资料、社区文化、平常事务）主管1人、助理1人物业部主管1人物业助理 5 人（按社区实际管理需要设立）财务会计1人出纳1人收款员2人仓管员1人前台接待3人3、保安：60人（按社区实际管理需要设立，每班8小时，三班倒）4、维修人员：10人（按社区实际管理需要设立，持中级以上技工证书）5、清洁绿化人员：30人（按社区实际管理需要设立）6、食堂自负营盈亏，不算管理处编制七、人员培训为了保证管理服务质量，XXX物业一贯坚持员工先培训后上岗的原则。培训可以让新员工、在岗老员工了解工作规定，增强责任感，从而保证服务质量，提高劳动生产率，从而达成提高全体员工的精神面貌和物业形象的目的。 1.培训目的 为了充足体现xxxx智能化、多功能的生活环境和XXX物业管理的形象，必须培养出一支踏实肯干、业务精通、具有良好服务意识和职业道德的物业管理队伍，保证xxxx物业管理目的的顺利实现。（1）确立员工年度培训在150课时以上；（2）新员工培训率100%，培训合格率100%；（3）管理人员持证上岗率100%；（4）特殊工种人员持证上岗率100%；（5）员工年度培训率100%，培训合格率100%；（6）确立和完善工作、训练系统、网络。2.培训方式（1）自学。自学是提高学识和技术、增长知识才干的行之有效的方法，XXX物业公司非常重视和鼓励员工运用业余时间参与自身岗位相关的专业培训班、大学自考班，在学习时间上给予照顾和安排。（2）自办培训班。举办物业管理及相关专业培训班，加强和提高员工专业素质和职业道德修养。（3）外派学习培训。安排外派专业培训，积极选派员工参与行业主管部门组织的各项专业技能培训。（4）理论研讨或专题讨论。针对物业管理工作中发生的疑难、典型案例及时聘请有关专家同管理层举行专题研讨会或专题讲座，总结探讨具有超前意识的管理途径或管理措施。（5）参观学习。管理处组织全体员工分期、分批参观同行业优秀项目，开拓视野，总结经验。（6）岗位轮训。通过岗位轮训，给员工提供晋升机会；通过人才横向、纵向交流，达成“专职、多能”的目的，从而提高综合素质和人才培养的功能。3、培训工作程序a)培训工作计划为保证四季雅苑各项管理工作能按目的完毕，取得培训应有的满意效果，按培训的需求，制定以下培训计划：序号培训目的培训时间授课人参与人员培训方式考核方式培训目的1基础培训，涉及员工手册、劳动法、公司概况、公司的规章制度等五天物业公司行政人事部管理处全体新员工内部培训考核让新员工了解公司的组织、公司文化、政策及公司各部门职能和运作方式2结合接管前期人员培训计划有关内容进行强化培训十天管理处主任管理处全体新员工内部培训考核了解社区管理内容、接管程序及运作方式3各岗位职责及佳兆业物业管理制度一天管理处主任管理处全体新员工内部培训考核熟悉本职工作程序，管理运作程序4物业管理方案和规定一天管理处主任管理处全体新员工内部培训考核对社区物业管理有较深层次的结识5进行各种专业培训五天各有关主管部门和协办单位管理处全体新员工内部培训与外派相结合考核熟悉掌握本专业的工作技巧，适应工作之规定6职业道德和职业礼仪培训三天管理处主任管理处全体新员工内部培训考核加强职业道德建设，提高服务水平和管理水平7模拟上岗培训二、三天各部门主管管理处全体新员工内部培训考核学习、领略基本操作方法为正式上岗提供经验8深圳市物业管理法规条例及相关规定三天管理处主任管理处全体新员工内部培训考核熟悉掌握条例、实行细则等内容9智能化专业知识培训二天智能化系统工程师部分管理层人员和维修人员内部培训考核了解智能化工作要点10深圳市住宅局举办的物业管理上岗培训六天市住宅局培训中心需持物业管理证上岗的人员外派培训考核保证持证上岗率100%11社区管理目的及模式和管理方案有关内容二天管理处主任管理处全体人员内部培训考核明确各项工作规定、目的、模式12岗位职责和物业管理运作制度二天工程部主管管理、维修技术人员内部培训考核熟悉社区管理及基本运营13房屋整体布局、水电设施、消防设施、电梯性能、智能监控系统、环境导示系统等内容介绍二天工程部主管管理、维修技术人员内部培训考核熟悉社区管理、运营14房屋验收交接程序一天工程部主管管理处全体人员内部培训考核规定掌握房屋交接的全过程15公用设施及设备维护标准及作业程序一天工程部主管工程部员工、安管队员内部培训考核明确公用维修范围及标准16住房装修管理办法一天工程部主管装修管理小组成员内部培训考核熟悉装修管理要点17治安保卫工作目的及作业程序一天安管队队长安管队员内部培训考核熟悉治安保卫的范围和目的18清洁卫生标准及作业程序一天保洁主管管理处全体人员内部培训考核熟悉清洁卫生范围和目的19绿化标准及作业程序一天保洁主管管理处全体人员内部培训考核熟悉绿化范围和目的20住户入住手续办理程序一天客户服务部主管管理处全体人员内部培训考核熟悉住户入住程序、规定21各工种工作技巧和服务语言规范及人际沟技巧一天客户服务部主管管理、维修及服务人员内部培训考核行为、语言规范及技巧22消防职责及灭火作战实行程序和急救常识一天安管队队长管理处全体人员、安管队员内部培训考核掌握应急方案及常识23代客维修服务标准及作业程序一天工程部主管管理、维修及服务人员内部培训考核了解代客服务范围及规定24业主、客户有关保密事项和管理人员熟记事项一天物业部主管管理处全体人员内部培训考核保证业主、客户资料保密和熟记率达100%八、管理规章制度规章制度在平常物业管理实务运营中既是物业管理的保障，又是实行物业管理的准则，一个公司管理水平的高低就可以从它是否有健全的规章制度并严格执行上来评判。XXX物业在很短的时间内，制订了一系列的规章制度，形成了一整套涵盖物业管理运营和行政各要素的制度体系，为全面开展XXXX物业管理工作，实现我们的管理目的奠定了基础，根据公司现有的制度体系，结合XXXX的实际，制订XXXX管理制度和管理体系。其内容重要有以下诸方面（但不限以下内容）组成。1公众制度(1)XXXX物业管理委员会章程(2)XXXX业主公约(3)XXXX居民精神文明公约(4)装修管理规定(5)用水管理规定(6)用电管理规定(7)煤气使用管理规定(8)出租房管理规定(9)环境管理规定(10)治安管理规定(11)防火防风管理规定(12)商铺管理规定(13)业主（住户）停车管理规定(14)摩托车、自行车管理规定2岗位职责(1)管理处主任岗位职责(2)管理处前台文员岗位职责(3)管理处中央监控中心主管岗位职责(4)信息管理员岗位职责(5)管理处行政事务管理员岗位职责(6)管理处社区文化管理员岗位职责(7)管理处财务内勤人员岗位职责(8)工程部主管岗位职责(9)电梯管理员岗位职责（10）给排水工程师岗位职责(10)机电设备管理员岗位职责(11)电梯维修操作员岗位职责(12)安管队队长岗位职责(13)安管队班长岗位职责(14)巡逻岗安管员岗位职责(15)车岗安管员岗位职责(16)车场安管员岗位职责(17)管理处监控室安管员岗位职责(18)消防管理员岗位职责(19)物业部主管岗位职责(20)物业部管理员岗位职责(21)保洁主管岗位职责(22)保洁班长岗位职责(23)楼内保洁员岗位职责(24)楼外保洁员岗位职责(25)管理处绿化养护员岗位职责3、管理运作制度(1)员工行为规范(2)物业交付程序(3)物业交用程序(4)供电管理程序(5)供水管理程序(6)装修控制程序(7)收费运作程序(8)便民服务工作程序(9)绿化管理程序(10)道路管理程序(11)清洁卫生管理程序(12)治安管理程序(13)停车管理程序(14)值班管理程序(15)消防管理程序(16)公用设施改造及维护维修工作程序(17)社区文化管理程序(18)业主违例事件解决程序(19)访问客户工作程序(20)财务核算程序(21)业主请求解决程序(22)出租房屋控制程序(23)商铺控制程序九、各项指标的承诺及采用的相应措施为把XXXX建设成物业管理典范社区，参照全国城市物业管理优秀示范社区考核标准，结合本公司所拟定的管理目的及质量方针，特对以下各项指标做出承诺，并将相应的保证措施汇总如下：序号指标名称国家标准管理指标指 标 计 算 依 据采用的措施1房屋及配套设施完好率98%99%（完好房建筑面积+基本完好房建筑面积）总的房屋建筑面积100%采用小围合管理与管理中心控制相结合的工作方法，分区负责，责任到人。建立完善的巡查制度，严格审批装修管理，健全档案记录。2房屋零修、急修及时率98%99%及时完毕零修、急修的次数 报修的零修、急修次数100%建立严格的修缮制度，规定维修人员接到急修请求后携带工具十分钟之内赶到现场，零修工程及时完毕，急修工程但是夜。并建立回访制度和回访记录。以优质服务为本，实行24小时维修制度。3维修工程质量合格率100%100%（报告期评估为合格的单位工程建筑面积）（报告期验收鉴定的单位工程建筑面积）100%分项监督，工程维护处严格把关，按照工序一步到位，杜绝返工，并及时回访，保证功效。100%4维修工程质量回访率100%100%维修住户满意人数维修住户人数建立维修回访制度，及时征求住户意见，保证反馈渠道畅通，以保证维修服务质量。 100%5清洁保洁率99%99% 已保洁的面积 区内保洁总面积区内保洁贯彻到人，天天进行16小时保洁工作，巡查记录完善，监督检查得力，严格考核制度，保证社区垃圾日产日清，设施完好，无环境污染现象。100%6道路完好率95%96%完好道路面积 区内道路总面积贯彻负责人，坚持对道路、路灯及停车场等公用设施进行平常巡视、检修和定期维护保养，由工程部监督执行，各物业助理配合检查贯彻。并建立健全档案记录，保证公共设施完好并正常使用。7停车场、单车棚完好率95%96%完好停车场、单车棚面积 区内所有停车场、单车棚面积100%100%8路灯完好率95%96%完好路灯盏数 区内路灯总盏数9花园内治安案件发生率11治安（刑事）案件发生次数区内住户总人数1000实行24小时保安巡查，分快速、中速、慢速巡查，由中央调度中心24小时值班，接受报警及实行调度，根据实际情况，确立入住期“人防为主、技防为辅”，平常期“技防为主，人防为辅、全面防范”的治安思绪。明保证安职责，层层防卫，以保证花园居民人身财产安全。自行车、摩托车、汽车被盗率11车辆总被盗数 100%花园登记车辆总数1000%010火灾发生率10火灾受灾人数区内住户总人数 全员义务消防员制，定期培训和演习，加大宣传和检查力度，由保安进行平常巡视，发现隐患及时解决，保证社区安全。1000%011违章发生率10.5违章发生次数 区内住户总人数建立交叉巡视制度，跟踪管理，及时发现及时解决，加强宣传工作，杜绝违章发生并建立相应的回访记录。100%100%100012业主有效投诉率业主投诉解决率投诉回访率2 95%95%2 100%100%有效投诉次数 区内住户总人数完毕解决投诉次数有效投诉次数已回访投诉住户数投诉住户总数按照政策规定做好做细各项工作，采用措施，加强与住户的沟通，定期走访住户，征求管理意见，强化服务意识，提高员工素质，及时为住户排忧解难。投诉解决有结果，有记录和回访。13居民对物业管理的满意率95%95%调查住户满意人数100%调查住户人数采用现代化的科学管理手段，开展温馨服务，亲情服务、助残服务，个性社区服务，在平常工作中注意收集业主的广泛意见，加强住管双方的沟通交流，以保证业主对物业管理工作的满意。100%14绿化完好率95%99%完好绿化履盖面积区内绿化总面积建立专业绿化养护队伍，责任到人，片区负责与巡视制度相结合，发现问题及时修补，保证社区公共绿化无破坏、无践踏、无黄土裸露。100%15机