许雪贞以未订立买卖合同且房地产定购协议约定的房产本身不存在为由拒绝给付案.docx

精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-厦门市龙城房地产营销策划代理有限公司诉委托人许雪贞给付居间服务费，许雪贞以未订立买卖合同且房地产定购协议约定的房产本身不存在为由拒绝给付案【要点提示】本案确立的裁判规则是：居间人促成买卖双方订立房地产定购协议书，并约定买方在签订协议之日起向居间人支付服务费，尽管房地产定购协议书约定的房产面积与房产实际面积不符，且买方最后没有实际购房，只要买方不能证明居间人故意提供虚假信息，就应当按照约定给付居间人服务费。买方对其所欲购买的房产负有了解、审查的义务，其未尽到谨慎注意的义务，对此所产生的后果应由其自行承担。【案情】原告（被上诉人）厦门市龙城房地产营销策划代理有限公司（下称龙城公司）。被告（上诉人）许雪贞。厦门市思明区人民法院经审理查明：2005年2月23日，业主叶旗俊作为卖方（甲方）与作为买方的被告许雪贞（乙方）及作为中介方的原告龙城公司就甲方拥有的位于厦门市思明区禾祥东路21号3楼房产买卖签订一份房地产定购协议书，约定乙方在签订协议之日向甲方支付购房定金1万元，向中介方支付中介服务费8500元；交易税费及中介服务费由买方承担；在该协议书上并附有叶旗俊收到许雪贞购买上述房产定金1万元的收据。2005年5月30日，案外人刘允枝、邱伟杰等二人购买位于厦门市思明区禾祥东路21号3楼房产，并办理了厦门市土地房屋权证。原告龙城公司诉称，在原告介绍下，原、被告及业主叶旗俊于2005年2月23日签订一份房地产定购协议书，约定中介费8500元由被告支付，因被告拒绝支付该中介费，现诉请判令被告支付中介费8500元及利息（自2005年2月23日起至实际还款之日止，按每日万分之二点一计算）。被告许雪贞辩称，被告并未根据原告提供的房产信息与转让方签订房产买卖合同，也没有实际购买到该房产；原告提供虚假信息，损害委托人利益，被告无须支付中介费，故原告的诉讼请求，应予以驳回。【审判】福建省厦门市思明区人民法院经审理认为，原、被告及房屋业主签订的房地产定购协议书，系各方当事人真实意思表示，内容并不违法，应认定为有效合同。原告作为中介方，已促成买卖双方合同的成立，被告也依协议约定支付购房定金，原、被告之间的行为符合居间合同的法律规定，被告应依照约定支付原告中介费。因被告未能如约付款，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告支付中介费8500元及利息，依法应予以支持。至于讼争房产最后由谁购买，不影响本案居间合同的成立，被告提出原告提供虚假信息，存在明显过错等抗辩理由，证据不足，不予采信。依照中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条、中华人民共和国合同法第四百二十四条、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：被告许雪贞应于判决生效之日起十日内支付原告龙城公司中介费8500元及逾期付款利息（自2005年2月23日起至实际还款之日止，按每日万分之二点一计算）。案件受理费362元，由被告许雪贞负担。一审宣判后，许雪贞不服，向福建省厦门市中级人民法院提起上诉。上诉人许雪贞上诉称： （1）根据上诉人提供的证据和原审法院查明的事实可知，上诉人并没有根据被上诉人提供的房产信息与转让方签订房产买卖合同，也没有实际购买到该房产。因此，被上诉人要求上诉人支付中介费没有事实根据和法律依据。（2）被上诉人作为房产中介机构，提供虚假信息，房地产定购协议书所指房产本身也不存在，居间服务合同也就不可能实际履行，据此被上诉人不得根据房地产定购协议书第八条约定要求上诉人支付中介费。根据厦门市房地产中介服务管理规定第二十一条第二款规定：凡不能履行房地产中介服务合同的，不得收取中介费。中华人民共和国合同法第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担赔偿责任。综上所述，被上诉人要求上诉人支付中介费的诉讼请求没有事实根据和法律依据，原审判决明显错误，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人在原审的全部诉讼请求。被上诉人龙城公司答辩称，被上诉人已促成了房地产定购协议书的签订，该房地产定购协议书包含了中介合同和买卖合同。被上诉人没有提供虚假信息，作为买方的上诉人负有自己注意的义务，其没有尽到注意的义务应由其自行承担过错的后果。上诉人的上诉理由不能成立，请求维持原判。除一审法院查明的事实外，福建省厦门市中级人民法院另查明，双方当事人确认原审判决遗漏下列事实：（1）房地产定购协议书是由被上诉人提供的格式合同，是上诉人到被上诉人处签订的，房地产定购协议书约定的房产面积为98平方米，产权证体现的禾祥东路21号3楼房产面积为19568平方米，是商业用途房屋。本院对双方确认的该项事实予以确认。（2）上诉人主张在签订房地产定购协议书时，被上诉人有口头介绍禾祥东路21号3楼房产为住宅用途。被上诉人予以否认，并认为上诉人未提供相应证据，故法院对上诉人的该项主张不予认定。福建省厦门市中级人民法院认为，涉诉的厦门市禾祥东路21号3楼房产是客观存在的，在本案中，作为中介方的被上诉人已促成上诉人与出卖人签订房地产定购协议书，符合居间合同的法律规定，上诉人理应依约支付被上诉人中介费。至于房地产定购协议书对涉诉房产的面积、用途，与产权证不一致的问题，作为买方的上诉人，对其所欲购买的房产负有了解、审查的义务，其未尽到谨慎注意的义务，对此所产生的后果应由上诉人自行承担。上诉人未能提供证据证明被上诉人提供虚假信息，其主张涉诉房产不存在，其也没有实际购买到涉诉房产，因此被上诉人要求上诉人支付中介费的请求应予以驳回的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决驳回上诉人许雪贞的上诉，维持原判。二审案件受理费362元，由上诉人许雪贞负担。【评析】本案县一起典型的房屋买卖居间合同纠纷案件。所谓居间合同，是指居闻人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在居间合同中，居间人仅应起到居间、中介的作用，只要居间人有提供居间服务的行为，而实际又促成合同成立，委托人即应支付报酬。本案讼争的房地产定购协议书，是买方、卖方及居间人三方的真实意思表示，内容并不违反法律、法规的禁止性规定，房地产定购协议书合法有效是确定的。根据该房地产定购协议书的内容，包含有买卖合同和居间合同两个法律关系。本案中，买、卖双方对所购房产的地理位置、面积及价款等均作了明确约定，买方即被告也依约向卖方（业主）支付1万元的购房定金，因此，该买卖合同应认定已经成立。至于合同成立后是否能够履行、委托方能否买到该房产，是买方与卖方之间的问题，不影响本案居间合同的成立和效力。根据民法原理，居间合同是由居间人提供居间服务的合同，是双务、有偿、诺成和不要式合同，而所谓的居间服务，就是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，在提供该服务以后，居间人的任务即告完成，委托人如何按照居间人提供的信息与第三人订立合同，那属于委托人与第三人之间的事情，居间人不是委托人与第三人之间的合同当事人。昕以，本案作为委托人的被告许雪贞虽然最后没有买到该房产，但根据其与卖方及居间人所签订的房地产定购协议书约定，仍然应当支付居间费。被告许雪贞作为买方，对其所欲购买的房产负有了解、审查的义务，其未尽到谨慎注意的义务，对此所产牛的法律后果及不能履行买卖合同所造成的损失，除非其有证据证明居间人存在故意提供虚假情况、损害委托人利益的情形，否则还是应当由委托人自行承担。委托人在支付居间费后，可通过其他途径向第三人即卖方主张权利，依据定购合同的约定请求第三人赔偿其上述损失或者承担违约责任。本案还需要补充的是，在审理中，被告（即居间委托方）虽然提供了第三人购买讼争房产的房地产使用权证原件，间接证明其与卖房方最终未能成交，但是在庭审中面对法官的询问，一味地以“属于与卖方内部关系”为由，拒不说明其与出卖方履行协议情况，而且向法庭提交的是“第三人购买该房屋的产权证件原件”。同时，被告也没有提供证据证明居间人提供的房产信息，与其委托内容不符；而且当原告方代理人提供一份录音证词，证明被告丈夫承认已经实际购买该房产的时候，也未作反驳。因此，客观上让法官产生不排除被告方以第三人名义购买该房产，以规避支付中介佣金义务的合理怀疑的心证，从而在本案中作出支持原告诉讼请求的判决。这虽然属于法官自由心证的范畴，但是客观上也反映了现实生活中保护居间行业正常发展、维护交易秩序正常运行的必要性。这实际上也是法官基于生活而作出的本能反应。【编后补评】从本案当事人的诉辩主张来看，本案的争议焦点和值得研究的问题有二：一是本案被告即房屋买方与卖方之间是否成立房屋买卖合同？根据我国合同法第四百二十六条规定，居间人促成合同成立是委托人支付报酬的前提，本案被告也以未根据原告提供的房产信息与转让方签订房产买卖合同为由拒绝给付报酬。但从查明的事实来看，本案房屋买方、卖方与中介方三方签订了一份房地产定购协议书。而在实践中，定购常常只表明买卖双方的一种意向，并不一定是双方达成的买卖合同。因此，需要根据该房地产定购协议书的内容判断其是否意味着房屋买卖合同的成立。具体到本案来说，房屋买卖合同的成立起码应当包含标的、买卖双方、价款及支付方式等最为基本的条款。从一审法院查明的事实来看，房地产定购协议书明确了标的、买卖双方，而根据同为承办人的编写人撰写的评析来看，该协议书对价款也进行了明确约定，在这种情况下，应当认定房地产定购协议书具有房屋买卖合同的性质。需要指出的是，法院在查明的事实中应当明确房地产定购协议书中能够影响房屋买卖合同成立与否的所有内容，否则，无法让人明白法院得出房地产定购协议书证明房屋买卖合同成立的结论的事实依据。二是龙城公司作为居间人，所提供的信息与实际情况不符，致使合同不能履行，其是否有权请求给付居间报酬？请求给付居间报酬是居间合同中居间人的主要权利。从合同法第四百二十六条等相关规定来看，只要居间人促成合同成立，委托人就应当按照约定支付报酬。本案中，虽然合同不能履行，但合同已经成立，委托人理当支付居间报酬。然而，合同不能履行是由于居间人提供的标的物信息与实际情况不符造成的。这是否影响居间人请求给付居间报酬的权利？对于该问题的回答需要综合考虑以下因素：买方在买卖合同中对自己所购买的房产应当负有了解、审查的义务；居间人作为专业的房地产中介服务机构的注意义务；居间合同对居间人在审查标的物方面的约定义务等等。从本案查明的事实来看，并没有提及居间人在提供房地产信息方面所负的约定义务。从本案二审裁决理由来看，二审法院主要以买方对自己所购买的房产应当负有了解、审查的义务为由而认定买卖合同履行不能的责任应由买方自行承担。但从编写入在评析中所补充的事实来看，影响法官作出支持居间人请求给付居间报酬的判决的还有其他事实和证据。上述事实及相关证据在一二审判决书中没有任何提及。根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第六十四条规定，“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。”因此，无论是根据成文证据规则，还是不成文的经验规则对证据作出认定并得出相关结论，均应当将其依据的基础事实和所得到的结论反映在裁判文书中，否则，只有经历过庭审的审判工作人员明白裁判结果的理由，而其他人则会感到裁判结果缺乏事实依据或不具有说服力。应当说，将上述评析部分补充的事实考虑进去，本案的裁决结果还是有说服力的。但房地产中介机构在提供房地产信息方面的义务也有待于规范，以保证房地产市场的稳定发展。对此，读者可以参考本特别策划中张学民一案编写人所作的深入研究。-精品 文档-