黄冈项目开发定位及总体规划建议.doc

湖北黄冈项目开发定位及总体规划建议 目 录第一篇 项目总体定位篇3第1章 项目市场背景描述31.1 宏观市场环境简述31.2 黄冈物业发展状况4第二章项目立地条件调研11.3 项目概况11.4 项目交通状况11.5 项目周边市政配套1第2章 项目地块资源分析32.1 区位价值32.2 地块特征3第3章 定位给项目一个支点43.1 定位思考43.1.1 项目资源整合43.1.2 项目开发理念53.2 项目总体开发定位8第二篇 项目总体规划建议9第1章 项目住宅部份91.1 从居住角度评析项目91.2 项目开发战略思想101.3 项目住宅产品设计要求111.3.1 规划布局基本原则111.3.2 建筑风格构想121.3.3 道路和交通131.3.4 户型设计要求141.3.5 户型面积配比建议：151.3.6 公共配套设施的设计建议16第2章 项目商业部份规划172.1 项目商业总体规划思路172.2 商业产品的核心精神172.3 主题形象描述182.3.1 年轻人的购物、休闲娱乐的乐园192.3.2 主题下的特色经营业态建议212.3.3 主题形象塑造222.4 街区商业业态规划布局232.4.1 项目街区商业业态规划23第一篇 项目总体定位篇第1章 项目市场背景描述1.1 宏观市场环境简述2003年市区住宅平均销售价格接近700元/平方米，2004年随着国家土地政策的变化，以及房地产市场的整顿和规范，商品房销售价格才基本体现出其价值水平，平均售价在850元左右，部分功能全的小区售价突破千元大关。2006年，地段较好的君城君卿阁小区，目前销售价在1450元/平方米1820元/平方米 之间。其它售价也均在1000元/平方米以上，涨幅达200元/平方米，并且呈现出持续小幅上扬的趋势。但与临近的鄂州相比相差不大。目前鄂州一般商品房均价在1400元/平方米左右浮动，功能齐全，地段位置好的售价在1500元/m2左右。随着城市的发展，招商引资的扩大，外地一些新的消费理念逐步为市民所接纳，人们对住房的需求也从适用紧凑型向质量好、环境好、功能全的舒适型过渡，目前黄州城区主导户型面积在110140平方米之间，其中二室半二厅、三室二厅、三室半二厅户型占消费市场份 额的80%左右。商品房空置率已由2003年的28.21%，下降至18%。空置房主要是2003年以前建成的相对落后的户型，以及顶底层，或是原已与银行设定了抵押的房屋。新开发的商品房基本无积压。目前来看黄冈房地产市场算得上市建销两旺。1.2 黄冈物业发展状况关于住宅物业类型发展状况从目前黄冈市场上看，仅有极少数楼盘规划有小高层或者高层，基本以多层为主。 关于商用物业开发状况目前黄冈有社区临街独立商铺，经营业态主要是以满足居民日常生活需求的餐饮、食杂、小型超市、银行网点等为主，奥康商业步行街填补了品牌商业街区的空白，使目前黄冈商业街区的典范之作。奥康规划有商业步行街、商场、沿街店面等。在奥康的带动下目前黄冈出现了一些在建的商业街。但就黄冈的整体消费水准而言，黄冈目前不宜投资大型的商业街区第二章 项目立地条件调研1.3 项目概况地块位于黄冈开发区，明珠大道一侧，距离鄂黄大桥约200米，黄冈中学新区以及黄冈师范大学新区的正对面。项目所处开发区目前没有住宅物业1.4 项目交通状况 该项目位于是黄冈市明珠大道一侧，紧邻鄂黄大桥，1.5 项目周边市政配套 周边2000米以内的公共配套生活配套：5路公交车终点站、卫生所、学生街、三能超市、东湖街道办事处、邮政所、交警大队教育配套：黄冈中学、黄冈师范、星星幼儿园、黄冈科技馆、鄂东职业技术学院、当华技校 周边2000米以外的公共配套工行、工商管理局、遗爱湖风景区、黄商便民超市、建行等、康泰医院门诊部红房子大酒店 周边2000米以内的企业汇源、伊利、太子奶、湖北宝丰石材、雅化家用纺织品公司第2章 项目地块资源分析2.1 区位价值总体而言本案所在的开发区尚不能算是黄冈目前的开发中心所在，在社区的成熟度、经济现状上不及其它两个区。但随着逐步融入武汉城市圈的发展，本区域将在黄冈的经济发展中扮演越来越重要的角色。2.2 地块特征 项目总占地达170亩左右，地块中部为大面积湖泊 ，整体形状呈狭长形 第3章 定位给项目一个支点3.1 定位思考3.1.1 项目资源整合 区位价值的挖掘本项目位于城市的近郊区域，从城市发展看属于未来经济发展的重心所在。项目临近长江，与鄂州仅一桥之隔，主体交通网发达，随着武汉城市圈建设的推进，本区域依赖独一无二的区位优势，占据了发展的首要位置。 地块构成特征挖掘项目整个地块呈狭长形，一面直临明珠大道，项目中部为大面积湖泊，因此项目不适合进行统一社区的模式，可以根据情况的不同划分为几个区块通过水系造景进行统一的构罗。即可节省成本，又合理利用了项目的优势因此“独立组团，水系造景”应是本项目最适合的开发模式。 现有商业格局的启示限于开发区的经济发展，尽管拥有优越的位置，但就目前而言不适合打造大型的商业体量，可以考虑在一期建造以学生群体为主要消费对象，周边居民为辅的商业格局，主要以底层附属商铺为主。3.1.2 项目开发理念项目的开发理念应力图充分体现黄冈的人文、历史、自然和现实。在建筑形态展示出湖北的豪迈大气及黄冈独有历史文化底蕴，同时，也把和谐细腻的建筑设计手法融入其中进一步改善黄冈住宅物业在功能上的弱势情况，“规模、景观、人文、社区”是本项目建筑空间提倡的基本生活模式。通过建筑空间来营造黄冈市首个真正意义上的第一景观人文社区，以水系景观艺术结合周边自然景色来培养小区的绿色环境，以社区模式来增强项目的休闲功能，以人文的概念体现项目以人为本的精神提升住户总体生活质量，应该是本项目设计理念的核心。本项目应该将居住、休闲、娱乐、景观等组合在一起，规划创造一种全新的不同于黄冈传统的居住和生活模式，也与目前黄冈流行的房地产开发模式相区分，居住与自然环境新的结合关系，把人们从传统的封闭围合式居家中引导出来，引导黄冈市民关注生活的细节与质量，生活决不仅仅是柴米油盐酱醋那么简单，而是有着更多的丰富内涵，力图向黄冈居民提供一种更适宜居住的标准与模式，一种新的生活范式，一种新的邻里关系，而非现在黄冈通常意义的“小区”概念。这种新型的居住模式应该具备以下特点：具备一定的规模，能聚集一定数量的人口，强调亲切和谐的邻里关系；具备一定的休闲与观景功能，又是配套设施齐全的生活小镇；最大限度地使住宅居住功能便捷化，满足人们的需要。 项目之于黄冈项目应该代表着黄冈住宅物业的发展方向。随着社会的进步与经济发展，黄冈的住宅物业的更新换代已经开始了，尽管在当前还比较缓慢，但也意味着产品的更新换代已经不远了。因此本项目的产品形态应该代表着黄冈未来一段时间内的方向。 区域资源整合一方面本区域在市政配套设施上不够完善，另一方面本区域有着相当优越的自然条件。本项目应合理利用该区域的一切可供利用的资源并进行整合，使优点更好，缺陷得到一定程度上的弥补。 打造黄冈真正的社区概念，进一步完善社区功能城市是人类聚居地产物，众多地人聚居在城市里，而这些人地兴趣、能力和需求又千差万别。因此，无论是从经济角度还是社会角度来看，社区都需要尽可能完善其功能，来满足人们的生活需求。社区应该是居住、购物、工作、学习、娱乐等各种功能活动均衡混合的产物，而不应该仅仅是一个居住地所在，要摆脱黄冈房地产目前的开发理念，进一步完善社区功能。 “以水为魂，以城为本”是景观塑造的理念好的景观塑造能够唤起共鸣。黄冈湖泊纵横，水系交错，人们对水有着天然的亲切感，项目本身的环境也决定了项目的亲水性，但是还必须考虑到一个城市在不断的发展过程中所从形成的独有的底蕴，尤其是向黄冈这样人才辈出的地方，应该尤其注意黄冈居民的审美观，与城市的和谐观。 居住是对生活方式的选择 人类的活动场所越来越大，所谓“天高任鸟飞，海阔凭鱼跃”，巨大的空间为我们提供了越来越多的选择。同样居住决不仅仅是对房子的选择，它包含了各种关系，譬如环境、邻居、生态、生活的态度等等，所以选择什么样的居住就是选择什么样的生活方式。3.2 项目总体开发定位项目总体定位黄冈首个景观人文都市花园社区项目的核心属性规模、景观、人文、社区项目的居住主张居住决定生活方式项目商业价值主张打造以“时尚、娱乐、青春、餐饮”为特征的社区附属的特色商业模式第二篇 项目总体规划建议第1章 项目住宅部份1.1 从居住角度评析项目优势：1、自然环境优越，容易因地造景2、规模优势，本案占地近170亩，可打造成黄冈真正意义上的小区概念3、教育优势，本案正对黄冈中学新区与黄冈师范，周边将构成良好的人文氛围，人群素质高，形成强大的教育优势。4、产品优势，针对目前黄冈房地产产品现状，参考当地居民消费习惯，提升产品档次。 劣势：1、社区不够成熟，配套、交通不完善，生活不够方便，黄冈市民对此区域的认同度不高。2、政府的区域开发导向不够明确，可能拖长开发区的发展时间，使得本案的时间成本高及区域开发成本增加3、本案周围自然环境优越，但未经修琢。1.2 项目开发战略思想 “建造物超所值的好房子，打造黄冈首个景观人文社区”是本案开发战略思想。宏观上： 作为一个有抱负的开发商，会认识好房子不是建起来的，而是创造出来的。一块砖、一片瓦、一块石头组合在一起，就构成了一幢幢高楼大厦、一个个多彩多姿的社区空间，从而有了思想和生命，进而又改变了我们生活乃至这个城市的景观和文化、沟通了历史与未来。因此，我们关注的不是房子本身，还有自己在这个时代的位置和作用；一定要超越单纯的商业视觉，成为现代居住文明的创造者和时代文化的传播者，在残酷的市场竞争中寻求公司的建设者的角色定位。要让自己打造的社区，具有超越一般的价值，成为这个城市人类文明进程的一个标志和进步推动力量。微观上： 发展商应该要求建筑设计师设计出更适合现代人居住的空间，为黄冈居民营造一个舒适的家园。通过对产品的打造提升居住者的整体居住环境，将技术与艺术、物质与精神、功能与时尚、规范与趣味、现代与传统有机统一起来。我们崇尚：居住因设计而改变，生活因居住而改变。创造出既是黄冈特色又不失潮流的佳作，在流行中创造而不是在流行中追随的新式住宅。1.3 项目住宅产品设计要求1.3.1 规划布局基本原则1）与城市规划体系合理衔接；2）在保证较低成本的情况下将规划做得较好；3）分期分组团开发策略；4）尽量合理利用地块固有的景观生态及文化元素。5）将合理组织景观视线通廊；6）注重社区天际轮廓线的节奏与韵律设计；7）注重社区规划布局的层次感与梯度感设计，达成和谐统一。1.3.2 建筑风格构想以现代风格为主，强调项目立面设计的现代感。在景观的建筑可适当融入传统儒雅的风格，增加当地居民的亲切感。具体要求外立面应以“大方、时尚”为设计理念，体现本项目的“规模、厚重”感等。重视第五立面（屋顶）的设计，使其在功能和景观上成为本地的唯一性。强调色彩的变化，要生动，富有跳跃感，创导时尚潮流。入口门楼的建设要充分体现黄冈第一大盘及首个景观人文社区的特色，在建筑的展示上要独具特色。单体设计建议“园中有盘、盘中有园”项目一期的单栋建筑层数保持在5-6层（不含阁楼），每栋可设计3、个单元，每层两户设计（一梯两户）；为了不影响景观效果和采光效果，每栋楼的设计要注意相互错落排列；景观以主入口和中心景点为延伸，有效连接各楼之间的绿化，部分主要景观点可考虑设计人物雕塑和中国式休闲长廊、座凳、健身区等；在水系景观设计上可考虑在主要节点上营造小型的湖边休闲广场结合特素的水下造景等；社区附属商业网点的建设还是保持2层建筑设计，可根据经营者要求设计成以顶梁为主、可自由分割的框架结构；楼间距保持在25-30米，最好不要影响到观景效果；在产品设计上可考虑朝阳飘窗的体现；如有阁楼设计，可考虑观景露台的出现；保温墙体的建筑规划；朝向：绝大多数要求南北向，但可有适当的偏角（10度以内）；关于会所、建筑单体、楼型设计，于此只建议要注重审美个性与独特品味的创新设计及与周围建筑景观的协调性；整个小区按高档、休闲、功能齐全的概念进行规划。内设管理处、会所设施包括游泳池（成人、小孩）、幼儿园、羽毛球场、篮球场、桌球室、乒乓球室、健身室、等设施。1.3.3 道路和交通本项目作为高档住宅区，以及区位偏远的缘故，应考虑部分有车族的客户需求，故项目道路由入口10-12米大道，各小区由6-8米干道连接，居住区由3-4米路构成。入口大道服务于整个项目，路面宽度为10-12米，其中包括各6米宽的机动车道，两边1-2米宽的绿化带，以及两侧2 米宽人行道。机动车与人行道之间用绿化带作为分隔带。不仅使交通更为安全，而且还能美化周围环境。6-8米宽的干道连接入口大道与其他区域（如会所、泳池、广场、各住宅区等）的通道。住宅区内路面宽3-4米，主要服务于居住区居民，并与干道相连。1.3.4 户型设计要求基本原则：动静分开、干湿分开，充分考虑空调、热水设备、管线布置的合理性及隐蔽性。所有户型均需考虑景观的不同视点，尽可能做到每个端头户型的创新设计，以便最大限度的提高销售单价。户型适当多样化，可适当设计部分错层、双复式等多种创新户型，兼顾各层面消费者的同时，试探市场的创新接受程度。卫生间、厨房及工作阳台北向布置，主卧南向布置。餐厅要有自然采光、通风，与客厅分开，且避免餐厅与过道的混合。避免暗卫、暗厨。建议客厅阳台设计成空中花园，或者直接由空中花园入户。如有可能，尽量设置一南向卧室阳台，以便单独晒晾衣物。客厅所占房内面积比例应考虑适当大一些；两房两厅一卫、三房两厅一卫为主力户型的主要结构体现，主卧室、客厅阳台的尺寸尽量大一些，做到宽敞、明亮；卫生间不要对着入户门，如果实在不能避免，应考虑玄关的设计；1.3.5 户型面积配比建议：户型类型面积范围(m2)配比(%)平面布局形式2房1厅单卫单/双阳台80-9020平层2房2厅单/双卫单/双阳台90-11015平层(小三房)2房2厅单卫单/双阳台+小书房110-12020平层(中三房)3房2厅双卫双阳台120-13025平：错=5：5(大三房)3房2厅双卫双阳台+储藏间150左右10平：错=4：64房2厅双卫双/三阳台+储藏间1501805平：错=5：5复式楼180以上5复式1.3.6 公共配套设施的设计建议室外运动设施：应方便业主运动，一部分尽量设置在建筑物的组团里，既能运动，又能达到共享环境空间。以部分设置在运动岛上。首期及核心启动区尽量多设置一些集中式的户外活动设施，至少保证：室外篮球场l2个，室外羽毛球场12个，休闲广场一个。生活配套设施：提供必要的购物、交通、教育、医疗、文化、娱乐等条件，达到不出社区便能满足日常生活需求。集中布置在首期靠近明珠大道德的社区附属商业里。需统一装修风格，整体包装、整体招商。社区保健、文化活动站等集中布置在会所中。会所设计时要考虑今后的功能可变性。第2章 项目商业部份规划2.1 项目商业总体规划思路 本项目的商业开发定位是以“这对周边教育产业相对发达而居民消费人数不足”而提出的，因此以学生群体为主要消费对象，周边居民为辅助，同时还具备社区配套服务功能。另外商业的主要目的是聚集人气为项目的后续工作聚集人气。2.2 商业产品的核心精神从市场调研报告可以看出：项目周边目前没有专业的面向教育产业群体德商业服务，只有一条自发形成的学生街。该学生街，无论是从规划，还是产品的种类特色来看都不符合年轻的消费群体。首先未经统一规划显得杂乱而档次地下，其次主要与餐饮业为主，产品种类过于单调，不能完全这一群体的消费需求。据了解学生一般的购物习惯还是比较偏向于老城区，因此，这为项目定位为年轻人的购物街提供了一个机会，所该项目一期的核心商业定位应该是流行的休闲的复合的年轻时尚的根据以上分析项目一期的商业核心是打造 “以时尚、休闲、流行、复合的 ”为特征的社区附属商业模式”，围绕年轻人的消费心理、消费习惯，满足并提升开发区的年轻学子的休闲购物行为，以购物促休闲。2.3 主题形象描述项目应该组合：新奇刺激的娱乐项目；表现自我、崇尚个性的参与性强的活动项目；时尚流行的西式餐饮等；以及紧随潮流，跟时尚前卫接轨的服装饰品；适合社区的商业服务。这里既能体现年轻学子的激情与青春，也能基本满足社区居民的日常消费。2.3.1 年轻人的购物、休闲娱乐的乐园购物篇年轻人永远是时尚潮流追逐者，时尚服饰、手袋鞋帽，以及音像玩具、美容化妆品是她们的最爱。项目首先要成为黄冈市的时尚潮流商品的风向场所，其次需要最大化的多层次的满足消费群体的需求。所有进入项目的商品都必须是足够的时尚，足够的新潮个性，足够的惹人心爱。坚持做到时尚潮流与沿海同步，进场商家对时尚潮流的把握度、灵敏度要求很高。黄冈市的年轻人能够在本案买到今夏、今冬最时髦和时尚的服饰。从经济适用的新款，到与国际同步的时尚品牌。不拒绝任何年轻人的需求，对年轻人具有不同寻常的亲和力。休闲篇逛商场本身就是一种极为舒服的休闲活动。商业产品以极富音乐节奏的建筑符号，通过室内室外商业休闲街区形式的转换，和独特的商业庭院功能，营造了一处年轻人购物休闲的乐园。并且在商业休闲街区区布置足够的绿化、盆景、灯光和饰物，一切都是年轻人的主张，一切都那么自然。逛街的时候可以随时停下来，给青春留个剪影，随处可见的是如诗如画的背景。年轻人可以去或者去摄影写真馆拍一套写真集，青春留痕，岁月留声。美容美甲天地，能给爱美的女孩足够的满足。去休闲音乐吧，既能欣赏最新推出的音乐大碟，又能端一杯咖啡看商场人来人往，碰上心仪的，就买回家再听好了。商业街配套了大规模的网吧，从卡座到包间，这里是最受年轻人欢迎的时尚休闲区域，网络情缘、游戏大赛，这里提供了一个年轻人休闲交流的平台。娱乐篇年轻人来商业街，有足够的娱乐节目。自助ktv，优良的设备，高品质的音响效果，保证年轻消费者能够以正常的消费支出获得最大的满足。迷你电影厅、自选电影厅，或者约上朋友去感受一下电影院看电影的震撼力，或者通过影院的资料库，搜集最新推出的大片，情侣相伴，共品佳片。餐饮篇迎合年轻人对西式餐饮的喜爱，适当的引入诸如麦当劳、肯德基、必胜客式的西式餐饮设施使青年人购物时追求时尚和品位的餐饮消费心理得以最大化满足。2.3.2 主题下的特色经营业态建议中档小型服装店：经营面积不大，以50-100左右为主。虽然规模不大，但经营应着力追求特色，所售服装虽非高档名牌，但一定要有特色，适合年轻人的需要，一般多在沿海地区采购；化妆品超市：集合众多化妆品品牌，并以较低（与商场相比）价格吸引众多年轻女性。此类店必须要求品种齐全、各种品牌齐全，其次要求价格较低（因有可能通过走私渠道进货）。经营成功的此类店可以发放会员卡，更可根据客户需要进货；时尚饰品店：面积8-80均可，女性时尚饰品，如耳环、项链、手链、发饰、玩具等，价格及档次不要求很高，但品种要尽量的齐全和丰富，以方便年轻女性挑选；中档和低档具备；网吧：网络越来越强的互动性和参与性使得大规模的网吧越来越受青睐，另外开拓业务以外的活动，如举办游戏大赛、网友聚会等为商业街聚集人气。自助式ktv：环境和效果较好，分设小厅（一般供情侣两人用）、中厅、大厅及豪华厅等，面积由20-40不等，可设小型超市供食品等选购。强调自助自由和健康消费。小型电影院线：年轻学子对电影还是很感兴趣，如在克承受范围内一般都会有消费热情。2.3.3 主题形象塑造强调该社区附属的商业街区的年轻形象为主“为年轻学子而设的街区”2.4 街区商业业态规划布局2.4.1 项目街区商业业态规划商业街业态规划是严格遵循商业街经营主题定位，并结合招商销售可执行性要求去规划的。具体的商业经营业态规划如下：服装零售、精品零售、女性用品零售、女性美容美发服务、影楼、美容美发、美甲、美容美发等西式餐饮组团、休闲餐饮组团等九目广告 九皓机构地产投资顾问 2006.11