房地产开发项目任务详解.doc

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房地产项目管理与组织设计项目开发项目任务阐明 -11-30 　　　 1. 开发项目有关审批流程及表单企业重要业务运作通过项目计划来管理，大量事务在WBS中体现。除了WBS界定事务外，会有大量审批事项，提议通过权限表来处理。流程总体构造如下图： 1.1. 年度经营计划 l 流程图 l 流程阐明每年11月初，计划管理部门应会同总裁会议，对明年业绩期望形成书面文献并安排各部门根据目值编制对应职能计划；最迟应在12月1日完毕合并并提交董事会审批，重点要包括：既有资源分析、业绩目、估计土地储备、明年项目划分、基本定位设想、各项目关键时间节点、配置资源等。 1、战略性：经营计划编制要同步符合新华XXX及房地产企业战略发展目和业绩规划规定 2、合理性：经营计划编制要符合新华XXX自身资源和关键竞争力 3、指导性：经营计划编制要切实成为企业年度运行目，指导和规划企业整年员业务发展 4、全面性：经营计划制定是集团决策管理层以及房地产企业业务职能部门严格遵照“七对眼睛”，全面参与，反复论证成果 1.2. 项目主计划制定流程 l 流程图 l 流程阐明对应于项目WBS中1.5、2.6、4.1项任务，重要用于审批主体计划。在项目过程中，除了在这三个任务节点时要严密编制和修订计划外，其他时候也容许调整计划，但假如没有影响到里程碑则由项目经理控制。 1、系统性：项目计划波及一种项目方方面面，是一种复杂系统，故计划编制时要体现系统性。 2、科学性：项目计划编制是一种非常技术工作，计划与否合理，计划之间与否协调，编制计划措施与否先进，这些都需要编制计划从科学性原则出发。 3、一贯性：在制定项目计划时需要严格根据企业整体经营计划关键控制节点编制。 1.3. 设计单位招标流程 l 流程图 l 有关表单重要由政府或招标企业提供 l 流程阐明本流程与WBS中招标任务结合使用，规定在WBS中形成各次招标任务包，并排出有关计划。招标公正性：招标目是招聘到有信誉和资质规划设计单位承担规划设计任务，在招标过程中，要保持公正性，杜绝舞弊行为；评标公平性和科学性：对参与招标单位要公平看待，一视同仁；在评标时，要保证评标措施科学性，保证择标合理、公正。 1.4. 总包商招标流程 l 流程图 1.5. 工程监理招标流程 l 流程图 1.6. 甲供材料、设备招标流程 l 流程图 1.7. 项目款项支付流程 l 流程图 l 有关表单付款申请单年月日协议编号协议名称甲方名称乙方名称受付单位名称协议金额决算金额历次付款金额和付款日期 (分期填写) 历次付款额合计本次请款金额付款条件合计付款相关责任人意见请款部门协议事项阐明：签名：经办人工程监理项目经理造价工程师部门总经理资料归档确认财务部意见企业业务负责人企业财务负责人总经理/董事长 l 流程阐明 1、对于项目款项支付要有严格审批额度把关，不一样层别管理层只对于自己审批额度范围内工程款支付具有审批付款权； 2、多层查对、审核和审批制，对于付款根据和审批纪录要完整； 3、支付有关条款要在协议中做出清晰界定和明确阐明； 4、工程分管副总要对实际工程进程和质量双重把关； 1.8. 项目周报/月报 l 流程图 l 有关表单 —————————————————表单开始———————————————— 项目周报一、本周项目进度回忆（回忆项目本周重要完毕工作）二、本周项目异常状况及有关阐明（针对本周项目进行中发生各类异常状况进行描述和阐明，每项200字以内）三、下周重要工作安排四、项目变更及签证阐明（只列举本周发生变更）项目分期变更编号变更明细原因阐明五、本周付款状况阐明（对需要提及注意事项分别描述）供应商协议（编号）付款时间付款明细金额（万元）六、本周销售状况阐明签约净认购套数金额（万元）面积（万M2）套数金额（万元）面积（万M2）住宅商业车位合计（填写表格，然后用文字简要阐明，500字以内） —————————————————表单结束———————————————— —————————————————表单开始———————————————— 第一部分基本信息 □ 基本信息项目启动时间总建筑面积（万平米）总用地面积（万平米）容积率不计容积率建筑面积（万平米）合作伙伴单位名称（设计企业/总包单位/销售代理）工作内容/标段操作面积设计 XX省建筑设计研究院XX分院住宅、会所建筑设计 XX规划设计征询有限企业住宅建筑立面修改景观扩初方案设计 XXX建筑与室内设计有限企业 XX项目示范单位室内设计工程 XX工程有限企业 XX项目住宅及会所 XX基础工程有限企业 XX项目住宅桩基 XX市第X建筑工程有限企业 XX项目住宅X标段 XX市第X建筑工程有限企业 XX项目住宅X标段营销 XX房屋销售（集团）有限企业全程营销代理总图备注二、本月销售状况（100字以内对本项目销售状况总体简介）项目分期合计已推本月新售均价（元/M2）本月挞定及退回（套）实际净销售合计净销售月末已推库存套数面积M2 套数面积M2 套数面积M2 套数面积M2 套数面积M2 总计阐明：本表格仅记录住宅，分期行不够可自行增长。（注意：库存+合计销售=已推）三、项目开发计划执行状况（100字左右简要阐明）四、项目总体资源 XX项目本月资源变化表分期名称完毕施工图（万平米）动工面积（万平米）新上市存量（万平米）签约面积（万平米）竣工面积（万平米）阐明：完毕施工图为本月内完毕施工图建筑面积；动工面积为本月内主体动工建筑面积；新上市存量为本月内获得预售证建筑面积；签约面积为本月内签定销售协议建筑面积（同财务口径）；竣工面积为本月内竣工建筑面积。本页填写内容非合计完毕量，如本月未有完毕上述数据请在空格内填0。五、项目大事记 1、X月X日X标初次开盘。 2、X月X日XX超市开张。 …… 第二部分项目管理 □ 进度管理 1. 进度概况（描述整个项目当月设计、工程进度概况，对各分期目前所处阶段，计划执行状态作定性描述。） 2. 本月进度完毕状况（填写阐明：只填写本月工作内容。如有异常偏差产生，须在“偏差影响”中填写后续节点调整，天气仅在影响进度时阐明，在 “原因简述”栏填写。）专业状态项目进度计划任务项完毕状况原因简述偏差影响纠正措施计划完毕时间调整时间偏差天数筹划正常异常设计正常异常工程正常异常营销正常异常其他下月计划描述二、质量管理 1. 设计变更综述项目分期变更单变更内容原因阐明 2. 质量综述（分期、分标段描述，每项不超过200字）工程标段质量问题对策备注 3. 质量状况及对策示例：住宅一标段：总体质量处在可控状态，先前面砖返碱已根除，门窗发泡剂已按规范进行整改，精装修质量局部木基层不符合规范，节点收头较粗糙，提前安排进行交底，明确节点做法和质量规程，尤其针对装修特点，过程中对节点调整要立即告知承建商防止返工引起质量问题。 4. 供方评价（填写阐明：对各标段总包、监理及重要分包商在本月内人员管理、协调合作、质量控制状况进行描述。）三、现场管理现实状况：（对现场各方工作人员配合状况、与否文明施工等方面综合描述）措施：（提出处理方案）第三部分销售状况 □ 销售状况分析 1. 本月销售状况综述：（500字以内） 1.1. 本月推盘方略、销控方略、价格方略 1.2. 本月广告推广方略（目、渠道、活动）本月完毕广告投放：媒体类型/名称出刊时间截稿时间版式尺寸（mm）/与否光盘内容执行状况阐明平面广告《XX晨报》　《XX早报》　《XX房产报》　电视广告财经频道　房展会 XX楼市房展会　 1.3. 现场配合（现场示范、开放、展示、工程有关进度等） 1.4. 库存销售状况和加推销售状况，及两者比例 2. 销售数据汇总当月销售业绩签约净认购套数金额（万元）面积（万平米）套数金额（万元）面积（万平米）合计住宅商业车位当月库存月末已推库存月末可上市存量套数金额（万元）面积（万平米）套数金额（万元）面积（万平米）住宅商业车位月末可上市存量准时间分类一年以上六个月至一年套数金额（万元）面积（万平米）套数金额（万元）面积（万平米）住宅商业车位六个月以内套数金额（万元）面积（万平米）住宅商业车位当月加推（加推日期X月X日）加推数量加推成交套数金额（万元）面积（万平米）套数金额（万元）面积（万平米）住宅商业 0 0 0 0 0 0 车位 0 0 0 0 0 0 当月新获得销售资源当月获得预售证当月到达预售条件但未取预售证（到达取证条件日期）套数金额（万元）面积（万平米）套数金额（万元）面积（万平米）住宅商业车位年度合计（200X年度）签约净认购套数金额（万元）面积（万平米）套数金额（万元）面积（万平米）合计住宅商业车位年度合计（200Y年度）签约净认购套数金额（万元）面积（万平米）套数金额（万元）面积（万平米）合计住宅商业车位出租状况本月出租年度合计出租项目合计出租备注套数面积（万平米）套数面积（万平米）套数面积（万平米）商业车位下月计划加推（加推日期计划X月X日）计划加推估计成交套数金额（万元）面积（万平米）套数金额（万元）面积（万平米）住宅商业车位下月计划取证计划获得预售证（取证日期）计划到达预售条件但不取预售证（到达取证条件日期）（加推日期）套数金额（万元）面积（万平米）套数金额（万元）面积（万平米）住宅商业车位数据口径阐明： 1. 其中：当月净认购=当月认购-当月退房 2. 上表中所有波及商业与车位数据，均指可售部分。假如商业或车位不可售（如物业用房、车位无产权等原因），无论其发售使用权或出租，均不计算在上表数据之中。波及车位无法计算其精确面积，应在面积一栏中填零。另，车位数量在套数栏以个数为单位表达。 3. 月末已推库存：指在当月末止，已经推盘但尚未售出库存部分；月末可上市存量：指当月末止，已经获得预售证但未售出库存部分（含已取证而又未推盘部分）。（月末已推库存应等于或不不小于月末可上市存量） 4. 当月加推状况一栏，假如碰到当月有多次加推，需分别填写每次加推数量。加推成交一栏，即在加推部分中成交状况。注意填写加推日期。 5. 当月到达预售条件但未取证一栏，数据需要与工程、与设计部门查对，并按照可售面积口径填写。（注意并非建筑面积）并注意日期填写。 3. 可上市存量分析 3.1. 本月可上市存量准时间分类明晰表时间产品类型总供应量可上市存量套数面积（万平米）套数面积（万平米）金额（万元）所有六个月以内多层小高层合计六个月至一年多层小高层合计一年以上多层小高层合计时间产品户型总供应量可上市存量套数面积（万平米）套数面积（万平米）金额（万元）所有六个月以内一房两房三房复式合计六个月至一年一房两房三房复式合计一年以上一房两房三房复式合计注： 2. 总供应量指获得销售许可证资源总量。户型栏目不够可以增长。 3. 可上市存量指月末已获得销售许可证，但未实现销售所有资源（包括已推未售＋未推部分）。 4. 时间辨别按获得销售许可证之日起计算。 5. 金额部分以计划销售价格为准。（注意不能漏填） 3.2. 六个月以上产品库存原因（200字以内） 3.3. 一年以上产品库存原因（200字以内） 4. 下月销售方略（800字以内） 4.1. 推盘量、估计成交量（简要阐明）下月计划加推（加推日期）计划加推估计成交套数金额（万元）面积（万平米）套数金额（万元）面积（万平米）住宅 4.2. 推盘方略、销控方略、价格方略 4.3. 销售方式 4.4. 广告推广方略（目、渠道、活动） 4.5. 现场配合（现场示范、开放、展示、工程有关进度等） □ 客户分析 1. 客户到访记录有效客户到访批数成交套数现场成交率（%）本月年度合计项目合计 2. 客户流失原因（200字以内）三、市场及竞争对手分析 1. 重要竞品影响分析（产品优势、价格优势、推盘营销活动） 2. 其他环境条件（政策、市政配套等） —————————————————表单结束———————————————— l 流程阐明周报完毕后，直接提交计划管理部门，由计划管理部门整顿后提交高层（包括编制其他数据报表）。 1、各项目部于每周5上午提交项目周汇报 2、月末要提交项目月报那一周不用再填写项目周报。 3、各项目部每月需充足参照各专业部门意见，并于每月25日提交项目月汇报 1.9. 现场变更/签证管理c总或副总 l 流程图 l 有关表单如下表单包括：工程联络单：用于施工单位向我方提出变更申请；工程指令单：用于签证后，我方向施工单位发出工程指令，包括更详细施工方案，作为签证单附件；工程现场签证单：用于我方现场签证申请、审批之用，以及由于设计变更后贯彻操作之用；设计变更审批单：用于提请设计变更及审批。 —————————————————表单开始———————————————— 工程联络单编号：工程联络单－项目名称－流水号－专业（土建、设备、其他）项目名称单位工程名称（协议编号）拟增长分项工程名称位置/部位原因类别 □1.设计变更引起：（关联和显示设计变更单编号） □2.现场施工类: A.工程管理过错 B.施工困难 C.突发事件 D.不可抗力影响 □3.成本类：A.协议疏漏工程 □4.营销类：A.客户需求 B.筹划补充修改 □5.其他： A.领导规定 B.政府规定 C. 原因概述签证需求内容及拟采用施工方案本表内填写内容应满足如下几点规定： 1、意思表述清晰，理解唯一性； 2、范围描述清晰，可用于计量； 3、责任分判明晰。附有关图纸。预增工程量估算施工单位负责人：（签名）日期：XXXX年XX月XX日）监理单位负责人意见：（签名）日期：XXXX年XX月XX日（本模板交由施工单位，用于其向我方提出签证需求。） —————————————————表单结束———————————————— —————————————————表单开始———————————————— 工程指令单项目名称指令发出时间年月日单位工程名称单位工程协议编号致总承包商：转达分包商：抄送：监理单位（名称）拟增长分项工程名称位置/部位总页数指令单1页，图纸X页，共X页关联签证单编号原因类别 □1.设计变更引起（需关联设计变更单编号） □2.现场施工类: A.工程管理过错 B.施工困难 C.突发事件 D.不可抗力影响 □3.成本类：A.协议疏漏工程 □4.营销类：A.客户需求 B.筹划补充修改 □5.其他： A.领导规定 B.政府规定 C. 原因概述指令内容及拟采用施工方案本表内填写内容应满足如下几点规定： 1、意思表述清晰，理解唯一性； 2、范围描述清晰，可用于计量； 3、责任分判明晰。附有关图纸。预增工程量/工程造价估算经办人：签发：接受单位确认签名：日期执行状况反馈（项目部） —————————————————表单结束———————————————— —————————————————表单开始———————————————— 工程现场签证单编号：签证单－项目名称－流水号－专业（土建、设备、其他）项目名称指令发出时间年月日单位工程名称单位工程协议编号拟增长分项工程名称位置/部位总页数工程现场签证单、指令单各1页，图纸X页，共X页关联设计变更单编号施工时间年月日至年月日增长工程（材料）清单（类别填写：材料、工日、工程、其他）：分项名称类别数量单位工程内容特性、工日种类、材料规格型号品牌附件：如施工草图等。企业内部审批流程施工单位（公章）监理单位（公章）建设单位（盖项目部公章）经办人意见：日期：负责人意见：日期：经办人意见：日期：负责人意见：日期：经办人意见：日期：负责人意见：日期：现场签证结算状况（成本组）现场签证结算价：项目经理签名：项目成本员签名：日期：阐明： 1. 签证单原件一式四份，项目部、财务部、监理单位、施工单位各一份； 2. 签证单用于内部审批用，交施工单位及监理单位时要附上工程指令单，工程指令单为更详细施工指令，用于直接指导施工； 3. 表格中每个空格必须填写清晰； 4. 工程现场签证单是对现场发生状况确实认，建设单位成本部根据协议、招投标等有关文献进行结算； 5. 项目成本员以目成本为根据，对签证引起预期成本变动幅度合理性进行审核。 —————————————————表单结束———————————————— —————————————————表单开始———————————————— 设计变更审批单设计变更编号：设计变更－项目名称－流水号－专业（建筑、构造、设备、景观、室内、其他）项目名称设计单位（设计院，企业设计部）变更部位施工协议编号变更名称变更原因提出方 □1.我司 □2.设计院 □3.施工方 □4.监理方变更原因分类 □1.设计类： A.设计错漏 B.补充及二次设计 C.现场条件 □2.现场施工类: A.施工错误 B.施工困难 C.施工进度规定 □3.营销类：A.客户需求 B.筹划补充修改 □4.成本类：A.目成本不符合 □5.其他： A.领导规定 B.政府规定 C. 原因概述变更内容本栏填写变更部位及变更详细内容，填写内容应满足如下几点规定： 1、意思表述清晰，理解唯一性； 2、范围描述清晰，可用于计量； 3、责任分判明晰。总页数设计变更业主指令单（1）页，图纸（X）页，共（X）页图纸文献有无附图：□有 □没有 □ 附图为电子文献，请阅附件 □附图为纸质文献项目资料员确认纸质附图状态 □未收到 □已收到附设计文献（如为设计院所出图纸，请填设计院出“设计更改告知单编号”）对工程进度、质量影响变更部位现实状况描述：该部位与否已施工 □否 □是（将引起现场签证，显示签证号链接签证单）查对政府规定若已办理《建设工程规划许可证》，与否需要重新报建 □否 □是若已办理《预售查丈汇报》，与否波及查丈面积修改 □否 □是若已办理《预售许可证》，与否波及施工图重新报建 □否 □是若已办理《建设工程规划验收合格证》，与否波及施工图 □否 □是重新报建、重新查丈与否与《销售手册》销售承诺有关 □否 □是如有影响，请阐明：设计各专业审核建筑给排水暖通空调景观构造电气燃气室内变更波及金额估算万元（项目设计经理填写）根据估算成果设定变更审批程序经办人：（项目设计组人员签名）签发：审批人变更结算状况（成本组）设计变更结算价：施工协议编号调整：设计变更对应施工协议总价：签名：日期阐明： 1. 设计变更单可以由各个部门提出； 2. 变更审批完毕后，现场项目经理部要贯彻成可操作施工签证单，便于变更内容执行； —————————————————表单结束———————————————— l 流程阐明 1、波及工程/设计变更，一种起码原则是变更方案具有可操作性和可实行性； 2、经济性：应考虑变更方案经济性和节省性； 3、谨慎性：重大工程变更一般波及金额巨大，对各方面影响也较大，在决策时，要谨慎看待，科学决策； 4、现场签证一定要严格按照流程执行，且对有关文档妥善进行保留； 5、所有变更审批完毕，应向乙方提出变更指令单，供双方查对。详细审批环节参照权限表。 1.10. 客户投诉处理流程 l 流程图 l 有关表单客户投诉处理表客户地址成立日期单位户型面积数量金额交楼日期投诉理由客户规定赔款退货其他元数量：金额：处理方式售楼部意见财务部意见副总经理意见总经理意见制表人：填表日期：年月日房地产客户投诉登记表投诉日期编号客房房号客户姓名投诉内容责任部门处理方式损失制表人：填表日期：年月日 l 流程阐明 1、处理客户投诉时，要站在公正立场上客观判断； 2、发现问题，要紧密跟踪，督促处理，并及时向客户反馈； 3、对于投诉/问题处理进行定期回忆和总结，不停提高服务质量。

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