河南博越房地产咨询有限公司荣森世纪新城项目营销策划报告营销推广战略构架.doc

“荣森世纪新城”项目营销策划报告

营销推广战略构架

委托个体:花费的太阳智诚 Sungshan园东西工业有限公司
报告个体:Shanghai打开房地产投资请教有限公司
报告日期:9月

河南博越房地产征询有有限公司
2023年3月

第一部分：产品研究

一、 地段
1、 地理位置

本项目位于道北区域老城区与西工区交汇处，属于市郊偏僻地带。
根据目前洛阳市整体市场走势，市政府建设重点在洛阳新区，广泛市场调研以及定向产品测试后，我们发现：本案所处地段社会认知度和认可度较低――在大部分客户眼中，本案所处地段相对偏远，配套设施比较缺少。
然而，在调研中发现：通过对本案周边环境改善的介绍后，特别是建华西路改造，定鼎路道口的打通等重大工程的启动，使得客户对本地段前景关注限度提高，升值概念不久被接受，转而看好本区域的前景。看到这种转变，我们的信心也增强了！当然，这种转变带有某种潜意识里的投机性，不应当过于庆幸。
鉴于客户对地段概念在感知和认知上有一定出入的现象，地段教育显得尤为重要，关于地段的形象营造和概念传播显得至为关键！
2、交通
本案所谓的交通由“道路”和“公共交通线路”构成。
本案处在道北路。目前，道北路通往市区有三个出口，其中只有两个可以过车，并且分布在道北路的两端，道路交通状况不十分抱负――实际道路状况相对糟糕。但是建华西路以及定鼎路道口的打通，将极大地改善道路状况。
本案由于所处位置相对比较靠里，出口不很抱负，建议社区出口应当及早整改。
本案附近公共交通线路匮乏，仅有少量公交线途经，18路、19路，并且公交车辆的次数明显偏少。
交通问题已成为极为关键的问题，值得我们高度重视！

对于地段改造是否可以彻底，能否打消消费者的心存疑虑是本案成败的先决因素之一！
二、 配套

在本案推出后相称长的时间内，本项目区域生活配套欠缺――属于各种专业市场、仓储库房的集中地，其他生活、娱乐、健康医疗等设施屈指可数，成为消费者选择居住区域的一大抗力。
在营销推广中，对消费者的引导，勾勒前景和升值潜力的描述十分重要。

三、 产品
1、规划
“均好性”是本案最显著的规划特性，虽然也带来“均不好”的嫌疑，但是在同质楼盘的“个案博弈”中本案总体规划基本处在“不优不劣”的局面。本案的社区规模效应远远优于其达竞争楼盘，假如对景观规划进行适当的包装。假如真能操作到位：
卓越的特色环境规划将是本案最大的卖点！
――多次的市场调研已经证实。
在此后的传播包装过程中，大型社区概念将是去化速度最有力的利器！

2、房型
本案由于是大型经济合用房社区，就整盘户型比控制而言，本案户型主力户型为80多平方米中档户型――象本案这样的经济合用房楼盘，在前期品牌知名度完毕后，市场迅速认可以至于产生热销的形式极有也许出现。但是
在推出阶段，明显偏大的房型将带来销售压力！
3、物业
物业管理将是本案品牌塑造的另一个重点，应当启用品有公认品牌知名度的物业公司，在项目自身不具有知名度的前提下，我们建议打着具有广泛社会知名度“品牌物业”完毕局部“借势”的功能。

4、价格
由于本案为经济合用房社区，又加上在该区域市场竞争剧烈，大多数楼盘都是经济合用房，房价偏低，在本案的去化任务指标压力下，本案应当采用较低的价格
通过精密分析，我们认为：
市级品牌经济合用房楼盘的塑造将从主线上解决本案销售的问题
然而在无品牌继承的前提下，3个月的品牌塑造期内必将按基本法则解决
鉴于此，我们在前期推盘过程中，制定了“低价试探、快速反映、连续热销”的基本策略。
一旦突破了3个月的品牌塑造期，本案就完全有也许进入高速度去化状况！

四、产品分析结论――本案在竞争格局中的SWOT分析

优点：
1、 大规模社区，具有规模效益，有营造生活概念的基本载体。
2、 两条道路的修建，为本案从地段上提供了巨大的升值潜力空间。
3、 房型面积配比的合理性，有助于销售。
4、 社区内部配套新奇齐全，为居家提供便利条件。

劣势
1、 原有地段概念是本案最大的劣势。目前地段尚不被认可。
2、 目前本案所在区域人气局限性，未形成生活区概念。
3、 周边交通、配套极不完善，业主出行、平常生活存在障碍。
4、 周边多工厂，外部环境不佳。

机会
1、 宏观形势看好，机不可失。
2、 有极大的炒作空间，本案地段升值在望。
3、 建华西路、定鼎路道口，将有效改善该地段形象和概念，同时以社会新闻形式引发社会注意本区域。
4、 经济合用房社区深受市场认可。
5、 本案有也许成为区域地段代表作。

风险
1、 周边市场盘量大且上市极为集中，本案将面临较为严峻的竞争局面。
2、 基于目前无品牌状况的市场半径，有效目的消费群相对局限性。

四、 产品定位
本项目无论从环境设计上，还是建筑、户型设计、社区配备上都独具匠心，社区环境体现了一种悠闲写意的“逸居”生活态度，对于快节奏下的都市人，有一定的诱惑力。
同时，对于理性的购房者来说，考虑的方面越来越多，单个的概念已经局限性以吸引购买。而本项目在产品的构造上的“均好性”――地段升值、社区功能、环境宜人、房型特色、配套趋势等在介绍清楚后都符合这类人群的需求。
此外，本案产品基本定型，已经入市，已经不也许再进行大的概念调整。我们必须再一次明确产品概念，从产品塑造、营销推广等方面同一方向用力，在基本概念上做“加法”，把既定风格做到极致，把产品的个性完全释放出来。
在目前状况下，我们在产品概念上需要遵循两大原则：
把现代居住风格进行到底
建老百姓都住得起的好房子
结合上述两大原则，我们将产品风格和生活方向作概念定位：
打造一座十万平方米大型园林社区
演绎新道北“居住改变生活”式楷模时代的品质
在居住环境上，我们用“现代风格”来统领产品，在基本格调清楚的前提下，我们用“现代手法”演绎“大社区居住文化”的特色概念就可以进一步人心，得到态度鲜明的认可或否认！

这是一个楷模时代的大型现代化社区
亲绿、亲地、亲情、亲和的人性规划，
演绎着大都市摩登时代的时尚生活！

跨越一切的运动、健康……
这是一个10万平方的中式逸居生活的现代版本
这是一个具有国际化、未来化的生活领地。

第二部分：市场定位以及目的消费群分析

一、市场定位
1、市场推动分析
作为一个10万平方米大型现代社区，我们的市场目的当然着眼于全市范围。然而就洛阳目前的市场竞争状况而言，本案在无品牌前提下，在现场和周边状态不佳时硬要打全市范围的市场将会力不从心。目的消费群界定原则――鉴于品牌知名度建立的时间周期性问题，出于安全的营销考虑，我们认为：

本案在营销过程中按照时间和形象、品牌的进展状况
大体可以提成两个阶段、两个市场半径
第一阶段：进场后至三个月内，重要客户群以区域客为主
此阶段属于形象展示、概念塑造期。就工程进度以及内敛型品质特性而言，就群雄纷争、诸侯并起的房地产市场局面看，本案很难在短时间内塑导致样板楼盘，其有效影响力重要集中在道北区域。
第二阶段：进场三个月后，客户群覆盖市区
随着工程形象的确立、品牌知名度的广泛传播、周边配套设施的建成以及公交线路的改善，本案目的市场半径将由于品牌而明显扩大，客户群覆盖市区。
2、分阶段市场描述
（1） 第一阶段核心市场分析
A、“老城区”市场界定分析
老城区重要是洛阳铁路分局机关，有着本区域较多的人口和行业职工，是经济合用房最大的消费群体。
（1）该区域购房客户选择面极为宽广，本案在品牌未打响前，凭借弱势地段在此区域招揽客户不失为明智的选择。
（2）但是本区域内经济合用房社区比较多，竞争相对剧烈，铁路分局自建住宅较多，邻近的鑫鑫家园项目规模较大，具有很强的竞争力。如何将客户吸引到本案就成了销售的关键。
B、“西工区”市场界定分析
西工区属于洛阳优质区域。
（1） 本区临近本案的各专业市场业主构成了主力购买目的。
（2）本区域内楼盘价位适中，竞争力极强，有很强的吸纳能力，居民重要在该地区内解决住房。故本区域应当展开强大宣传攻势将其发展为核心目的区。
第二阶段核心市场分析：品牌和工程形象完善后客户将覆盖市区。

二、 目的消费群分析
1、 本案五大特性：
A、 主力总价8－10万；
B、 超大规模社区，环境一流；
C、 具有明显升值潜力；
D、 健康主题；
E、 目前交通不够便利，配套不够完善。
基于上述五大特性，对客户进行分析定位：
优势吸引法：
1、 购买力旺盛的中青年人可以承受8－10万的总价；
2、 中年人感性购房占很大比例，凭借广泛而细致的广告宣传可以打破其区域概念及风格喜好；
3、 如此经济合用住房既能解决住又能解决住好的问题，何乐不为；
4、 具有一定闲钱的中年人升值意识极强，为下一代做好准备。
1、 本案目的客户群区域定位：（1）铁路分局职工及其家属（子女）
（2）在各大专业市场经营的私营业主
（3）周边区域想改变居住环境居住条件又无太多资金的
2、 本案目的客户群年龄定位：主力客户源核心层以年龄在30－45岁的青壮年为主。
3、 本案目的客户群家庭收入定位：年收入3万左右
4、 本案目的客户群其它特性定位：三口之家；双职工家庭；爱好现代生活；具有超前消费思想；银行按揭意识强。

第三部分：营销推广战略

一、策划原则
对于荣森·世纪新城的定位系统和营销企划策略，我们坚持高起点、高品位、高立意的“三高”原则。
一方面营造一个崇高的地段、一种大型、时尚的生活概念
在此基础上引入产品，使产品自身就已经站到一定的高度。同时，卖产品的同时，锻造出荣森的品牌、世纪新城的品牌！
二、营销课题
通过以上的产品分析和市场定位，本案一期推广过程中的营销课题已经非常之明确，即：
快速抢占市场
本项目规定在销售公司进场销售后月销售要达成10套。这就规定我们必须找到快速抢占市场的途径。通过前文的分析，我们明确了如何快速占领市场：分阶段分重点进行市场传播，界定产品“老百姓住得起的好房子”的生活以及产品概念，在地段和形象被初步接受后，通过“低价出击、快速反映、连续热销”的销售手段快速打开市场，积累人气。
按这种思绪，第一步能否顺利完毕是我们的首要任务：
明确地段概念 置换地段概念
地段，是本案最为敏感的话题。产品的优秀可以在一定限度上突破地区市场价，在这样的市场规律下，转换市场坐标成为我们必须考虑的战略方向。
本案的终极目的在于迅速解决二期3万平方米的盘量，而非打持久战，并且要想在经济合用房社区中赚取充足的利润，销售速度是第一关键因素，并且三期尚有更高的利润规定。在这种情势下，我们还必须在营销过程中完毕另一个重要课题：
迅速树立品牌形象
抢得“道北生活圈”内楼市霸主地位进而成为知名经济合用房楼盘――这一点在运作中显得相称重要。只有在快速占领区域市场的过程中树立起名盘形象，才也许进而推广到整个全方位市场。
三、入市策略
本案运作中应注意的四大困难：
1、现代风格的市场明确性
2、地段概念的转换和明确
3、品牌形象在短时间树立
4、抢占时间快速去化
总结前文分析，这四大困难在本案战役中至为关键，必须在短时间内全盘解决，缺一不可。
针对以上四大难题，本案运作中应当注意：
1、 抢时机。目前，道北区域楼盘越来越多，并且越做越到位，越做越有个性。时间不抢则很容易变成“某种潮流的跟随者”。所以，我们从开始的宣传应当全面而到，导致先声夺人的市场影响力。
2、 主力竞争对手如申泰丽景，桃源人家等都是规模、投入相称于我们的大盘，而后期上市的竞争楼盘又着实不少，他们已经较我们之先树立了品牌或楼盘的形象。因此，宣传时必须充足挖掘自身优势与特点，发明概念。本案的操作不是简朴的卖现代生活概念，而是发明一个与流行风格接轨的有传统文化底蕴的生活方式。同时它是与一个现代生活密切关系的地段变迁――“道北生活圈”的崛起结合在一起，解决好地段对生活方式的支持。由于本案的地段暂时没有被消费群十分认可，在解决由这一问题带出的相关问题时应尽量避免提及现存状况，把地段升值，前景发展作为宣扬的主方向。
3、 解决好生活方式和地段概念，在房产投资迅速增长、营销战愈演愈烈的情况下，在先抢占制高点方面具有现实意义。营销传播中争取更高的手法，树立品牌形象对本案销售大有裨益！
浪式进攻，分阶段、分主次、集中兵力有节奏地进攻，要避免兵力分散、缺少节奏。
总策略
生活方式塑造（传统文化底蕴的现代生活方式）＋板块启动（道北生活圈）+产品启动（荣森·世纪新城）

总目的
我们的任务是将“荣森·世纪新城”捆绑在“新道北”基座上
通过“道北生活圈”这个超级发射架
用“建老百姓都住得起的好房子”做点燃器，对外发射。
一旦冲出竞争市场剧烈的“大气层”
进入无引力（无直接竞争对手）的太空运营轨道自由运营。
荣森·世纪新城这一品牌便可在洛阳房地产市场高奏凯歌，一路飘红
——这也是客户追求的终极目的。

五、分阶段营销
本案以整盘概念入市，在短时间内要完毕“去化”和“塑造”这两大任务。
◆去化――进场后至三个月内每月完毕10套左右的去化任务，之后完毕每月15套左右的去化任务
◆塑造――将本案塑导致“现实的，居然是现代的时尚的！”生活方式
依附“新道北生活圈”，将本案地段塑导致“新道北”概念
塑造荣森品牌、世纪新城品牌

本案分以下三个阶段完毕：

第一阶段：预热期，也叫蓄势期
奇正相交 蓄势高峡
多种手法并用，塑造“生活概念”和“板块概念”；引而不发、激起好奇心、积累目的客户
战术目的：
1、塑造有现代文化特性的时尚生活概念，提高产品立意。
2、地段概念诠释，争取“制高点”，给客户坚定信心。
3、产品概念的全面导入，引起市场爱好，树立市场形象。
4、引起消费者的广泛参与、关注，让他们先接受概念。
5、不涉及具体产品具体价格等细节，引起悬念，充足“蓄势”同时便于调整。

本阶段，通过二大讨论、四大阵地进行概念运作；通过两大展示进行蓄势准备：
两大运动：
1、卧虎藏龙
――“现实的，居然是现代的时尚的！”――现代传统生活方式大讨论
内容：经济合用房能做成什么样子，是否能让老百姓花最少的钱，住上舒适、现代、时尚的家。
重要载体：各报社发稿报道会议情况，“洛阳晚报”进行“现代、时尚生活方式”大讨论
目的：软硬兼做、高低空结合，对本案现象进行大讨论、大宣传，最终贯彻到本案。
2、道北的崛起
――“新道北生活圈”大讨论
内容：如何再造“道北”辉煌，如何定位“新道北生活圈”，“期待新道北”的讨论；荣森房产公司作“世纪新城”产品推介，在提高地段形象的同时，侧面提及“世纪新城”。
重要载体：各报社发稿报道会议情况，“洛阳晚报”进行“荣森·世纪新城与新道北生活圈”大讨论
目的：让社会广泛注意到“新道北生活圈”概念；将“荣森·世纪新城”与“新道北”巧妙地进行地段嫁接。
四大阵地：
1、 现场
2、 外展处
3、 道北路围板
4、 周边引导旗以及大型广告牌

第二阶段： 强销期
全新亮相 惊爆推出
全新出展； 排山倒海般的销售攻势
战术目的：
1、软硬结合、文武双做、高低空兼顾，保证一个月左右的全新亮相。
2、集中兵力，产品宣传忽然爆发，数月积累的客户促成集中成交，形成“火爆销售”
本阶段除了各种媒体及单页的狂轰乱炸以及销售促销模式外，我们还考虑了四项活动为品牌树立推波助澜：
1、“荣森之星、世纪之家”评选活动
内容：评出具有现代生活情趣的三口之家
目的：制造话题，引起社会注意，为广告提供素材

2、江南金秋新民乐歌舞晚会
内容：以时下最为流行的“新民乐”最为特色节目表演
目的：制造新闻，引起广泛注意；增长社区文化品位；加强楼盘与客户的亲和力

3、健康人生社区行
地点：本案定位之核心市场区域的社区内
内容：社区健康宣传队与各街道联合，进行“健康宣传”并邀请居民到本案现场来免费诊断（看房车配合接送）
目的：制造新闻，引起广泛注意；突出本案健康主题；加强楼盘与客户的亲和力

4、荣森·世纪新城大写意
地点：本案社区内
内容：有奖征集书法（本案广告语）
目的：制造新闻，引起广泛注意；突出本案文化主题；加强楼盘与客户的亲和力
第三阶段：连续期和清盘期
连续沟通 稳定去化
保持形象深化；多种方式（促销、公关）并举；稳定去化速度

战术目的：
1、 采用多种公关活动。
2、 多样社区老业主联谊活动，促成人际传播。
3、 内外两手稳定增进客户源。
活动建议：
1、钓出经典真生活
内容：第一届“荣森杯”有奖钓鱼大赛
地点：社区周边鱼塘
目的：制造新闻，引起广泛注意；增长社区文化品位；加强楼盘与客户的亲和力
2、游园
内容：“世纪新城，我的家”游园；现场各处悬挂一些字迷，猜中者凭奖券领奖
地点：社区内看房途经沿途
目的：加深客户感官结识；吸引客户广泛参与
3、观家
内容：结合工程即将竣工，管弦乐表演
地点：社区内环境参观
目的：加深客户感官结识；增长文化韵味，吸引客户广泛参与
4、聚会
内容：联系已购买客户开展业主联谊会增强业主之间的沟通等
地点：某知名饭店或西餐厅
目的：加深客户感官结识；增长文化韵味，吸引客户广泛参与

第四部分：广告传播
一、广告传播策略

广告总精神
以现代时尚生活为形，以传统文化为神
以现代生活为魂，独创新道北生活圈
千年帝都洛阳，一个世纪新城
二、广告组团
主次明确，多层面交叉渗透
传播课题：1、配合营销组团、公关组团，快速将本案确立为道北特色名盘地位。
2、通过交叉组合，树立“荣森”房地产业品牌形象。
3、配合销售，加快去化速度。

媒体策略：1、DM单页为主。
2、辅以杂志、车体、户外导示等多种方式。
3、视销售需要，公关以多种媒体方式展开。

投放原则：1．量：开盘期、强销期高密度集中投放，采用彩色版面；连续期平稳投放；
清盘期结合促销手段灵活投放
2．线：两种组团――户外和报纸结合
主线――战旗、DM单页直投、户外导示、车体
辅线――洛阳晚报、洛阳日报、站亭
户外导示系统（路牌、旗帜）可解决客户对地理位置的模糊意识或误解；车体属费用不高但效果特别是对知名度效果极好的媒体，建议采用。
三、广告语及部分文案表现
现实的，居然是现代时尚的
新城：荣森制造
凡尔赛来了，留下一段回忆
罗马来了，也只是急忙而过
千年洛阳已淡净了浮华的喧躁
它内敛光华，期待着自己最初的坚持
这坚持应当是种现代化的方式，有景、有情、有享受……
这坚持可以淡雅但必须丰富
就像今天的吟风赏月，手边的摆置我选择CAPPUCCINO
我们并没有否认什么
精致的中庭实景追溯的是纯正的现代风韵
独有的五亲空间是对居住的人性思考
这里提倡健康、发展健康、但最重要的——这里有健康
荣森·世纪新城，一个名字，一份对经典的坚持，一处洛阳人的家
新城：让洛阳喝采
一直以来，我们都在不断的追求与前进
巴洛克、洛可可、凡尔赛、雅典……
一路上，我们失落了许多，也遗忘了许多
如何找回失去的记忆？
清溪潺潺而过，遍地春光灿烂
秋来风景怡人，掩饰不住经典？
在世纪新城，你会找到记忆中的家
在世纪新城，你会发现，现实的，居然就是现代的、时尚的

LIVE IN荣森·世纪新城

假如说建筑是凝固的音乐
在世纪新城，您会发现建筑更像立体的山水
新道北的发展，加上荣森人对理性居住的追求
引发了一场居家的二次革命
建筑中蕴含的文化与体现的风格
并不是几根廊柱，几处浮雕所能囊括的
在这次的选择中，您也许希望有景、有情、有境……
我们知道您的心情，所认为您布置了社区美景
我们清楚您的需求，这里有功能各异的购物市场
假如人生只有一次选择机会
世纪新城让它完美99.99%

沉梦世纪新城
千年往事悠悠
千年繁华似锦
让岁月的年轮碾磨了千载的洛阳
在其中沉积的有对居住理念的思考
沉思中，走过了历史的长河
沉思中，曾经的洛阳擦身而过
沉思中，走近了世纪新城
一阵悸荡，恍惚空间交错到苏州的园林
数十米的绿化丘陵林木掩映，落叶扶疏
10万平方如梦般的环境景观处处精致
回首来时种种，恍然大悟
在洛阳的记忆中，终于找到了一种生活方式
世纪新城——也许家就该是这个样子
其它广告语：
1、 系列一：
2、 世纪大写意， 新城真生活
3、 写意经典真生活 雅居道北现代家
4、 人居经典的缔造者 现代生活的改良者
5、 熊掌·鱼兼得， 事业·家共享
6、 城市人生， 经典逸居
7、 坐拥洛阳繁华， 独享世纪雅居
8、 飞越传统居住时代，升华现代生活品质

2、系列二：
1、惊艳（————经典社区）
2、传承（————帝都文化精华）
3、享受（————五亲空间亲水、亲绿、亲情、亲健康、亲现代）

附件一：物业管理建议
1、物业管理提醒
通过数年的市场教育，房地产市场已经走到“买房重物业管理”的阶段，消费者讲究住的社区环境和物业服务质量。这一切是由房地产市场的供求均衡关系，决定了房地产市场由卖方市场向买方市场转化，个人掏钱买房呈现出对房屋的规定越来越精细、越来越周全、越来越多样化的趋势。 “买房买环境、买房买服务、买房买享受”成为购房人的首选目的。自然物业管理也就首当其冲地成了开发商和购房者共同关注的焦点，一流的物业管理睬成为房地产项目的卖点。
2、物业管理公司品牌的选择
消费者对于物业管理已有了很深的了解，物管公司的品牌也成为判断物业成熟度的标志之一。物业管理公司的品牌不仅代表放心、安全、方便，更是生活品质的提高。
在此，我们建议对物管公司的拟定可以有以下两种选择：
品牌优先
知名公司的品牌在消费者中有一定的号召力，其品牌将可以成为产品宣传推广中一个颇具“吨位”的卖点。
联合管理
请知名物管公司挂名顾问，荣森房产公司实行管理。

附件二：销售道具建议
设备陈列： 建议把本案将使用的部分设备比如建材、智能化设备等元件设立橱窗进行陈列展示，配合说明文字起到直观销售效果
效果图： 表现社区规划与绿化设计，最佳有4～5张：30万平方米总体鸟瞰效果图（涉及周边商业、学校等设施）；一期总
体鸟瞰效果图；最能展示环境效果的景观，分别以白天、傍晚、夜景等形式表达。
立面图： 表现建筑立面效果，建议请专业绘图公司绘制1～2幅广告效果图。
房型配置图： 用于销平销海等印刷品上，了解房型情况和面积，增长美感。
楼书和销平销海：楼书针对有望客户及已购客户开发，展现形象，细说产品。
用于寄发或定点派发，也可作为现场工具。
DM1：“概念说明书”在引导期使用，着重在于配合宣传概念卖点。
DM2：“销售单片”正式销售时使用，结合引导期客户反映进行调整，大量印刷，于售楼处、接待处大量派送
，派发完毕后重新设计重新印刷。
楼书：正式销售时结合DM2使用；控制印量。
房型单片：与“销售单片”配合使用。
手提袋： 表达案名及产品楼盘形象，方便客户收取资料，用于现场和房展会。
跨街横幅： 在现场及周边重要街道，方便客户寻找。
灯箱： 分室内和户外两种，置于现场售楼处内部或外部，周边重要道路口等处。
展板： 现场售楼处和展销会展板两种，进行产品细说，配合销售员介绍
演示VCD： 运用三维技术演示楼盘情况，特别是期房阶段演示经典生活具有现实意义；结合多媒体网页运作

附件三：合作方式建议
本项目我方负责销售之房屋，双方经协商制定销售底价（均价），各套房屋差价、面积表、付款办法（涉及分期付款办法）及建材标准规定等，经荣森公司签认后视为基础，非经双方批准不得变更。销售报价由我方根据销售及市场合需具体而定。
第一条 甲方责权
1、甲方对所委托给乙方项目的执行情况有监督权、知情权。
2、负责提供售楼部用房并承担房租；提供必要的办公设备（办公设备应以双方协商后签字确认的清单为准，并具体清点后交给乙方保管、使用、人为损坏及丢失由乙方负责，正常损耗由甲方负责维修），对售房部进行简朴的整修。
3、负责提供委托销售项目的所有相关证明文献及销售所需资料，并保证一切文献资料具有合法性和准确性。
4、负责工地现场的全面整改，涉及迁移案场周边不良景物、无垃圾、沟壑、工地管理井然有序等。
5、保证本案提交资料的真实性、及时性、实效性，保证签约过程中的工作效率与质量。甲方负责因提供的资料不真实而引起的法律纠纷，并承担相应的经济及法律责任。
6、负责收款，所有房款及定金所有由甲方指派人员收取。无论在任何情况下，乙方均不能收取钞票，如发现乙方有收取钞票的行为，除追缴乙方所收取钞票外并有权处罚乙方。
7、负责审查乙方与认购者所签订的《商品房买卖协议》的真实性和有效性。
8、按协议规定准时向乙方支付佣金。
9、房产交付使用后，甲方负责办理入住交接事宜，乙方负责协助工作。
第二条 乙方责权
1、负责制定销售策略。明确市场定位、销售对象、销售计划、销售价格、付款方式，传媒渠道等。
2、以甲乙双方认可的销售均价为基础，乙方有权制定并执行不同房屋和不同时段的销售价格（以甲方签字确认为准）。
3、乙方根据市场需求和楼盘销售进度制定销控策略。
4、负责组建、管理销售队伍，培训销售人员。
5、乙方委派销售负责人一名，其工作权限由乙方设定，销售负责人有义务向甲方报告销售进度及工作中存在的问题。
6、乙方负责与客户洽谈业务直至签订协议并催交楼款。
7、乙方所有人员工资、提成、奖金、各种补贴等相关销售费用均由乙方承担。
8、非经甲方批准，乙方不得与认购者修改甲方审定的《商品房买卖协议》中的任何条款。在协议之外的承诺必须经甲方书面认可。
9、负责售后跟进工作，如提交客户记录分析、媒介分析、筹划及销售方面之检讨分析报告等。
10、乙方应妥善保管使用甲方提供的办公机具，在协议终结时完好移交甲方。
第三条 销售价格
未售住宅部提成交基准价格不得低于 元/平方米；
本案各期销售报价将由乙方根据市场情况自行制定，同时甲方须签字认可。如有团购客户或开展特别促销活动须低于底价成交时，则乙方必须事先征得甲方书面签字认可。
第四条 销售指标及奖惩
销售指标：
1）开盘之销售期三个月内累计售出 %；
2）销售期半年内累计售出 %；
3）销售期九个月内累计售出 %
2）销售期十二个月内累计售出 %；
以上销售指标以实际销售套数为考核依据。
第五条 代理佣金标准及支付方式
佣金标准：，具体佣金提取方法以单套销售单价 元/平方米为准，乙方佣金按每成交一套按照总销售金额1.6%提取，溢价部分甲乙双方按照6：4提成。
支付方式：在客户交付认购定金后，按揭贷款付款客户交齐首付款并办理完按揭手续视作交易成功，一次性付款客户以房款在规定期限内所有交清视作交易成功。甲方按实际成交价向乙方支付代理销售佣金及溢价提成。若因乙方因素客户退房，则甲方将在后期付给乙方的佣金中将该笔已付佣金扣除，若因甲方因素客户退房，则乙方不再退还该笔业务佣金。
代理佣金结算时间为每月5日前，以上月实际成交套数为结算依据，据实结算，如因甲方因素超过结算日期未结算佣金，则乙方按照每日5‰收取甲方违约金，甲方不得以实物折抵佣金。
第六条 费用承担
1、甲方承担
（1）工地现场的包装整治费用。
（2）本案销售案场的装饰费用及售房部房租、水电费、广告费。
2、乙方承担
（1）本案销售人员的工资、佣金费用。
（2）本案销售费用（涉及销售资料的准备，办公现场合发生的销售人员管理费用）。

结束语：
我公司将与荣森公司的首期合作视为重中这重，期待前景，期待双赢。因此在该项目的合作中一定发挥自身对产品策划、销售方面的优势，以合理的整合，精美的包装、经济的手法，赢得荣森品牌在市场中的美誉度。为荣森的发展奉献自己所学。
誉祝双方合作顺利，成功！！！

洛阳三德房产工作室有限公司
2023年8月