房地产调控政策对房屋买卖合同的影响.doc

房地产调控政策对房屋买卖合同的影响 河南陆达律师事务所 赵剑英内容提要：国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知颁布以来，涉及房屋买卖合同方面的纠纷日益增多，如何帮助当事人正确处理相关纠纷，是我们律师必须要面对的一个问题。本文从政策对房屋买卖合同产生的影响入手，结合情势变更的有关理论，分析了新政下房屋买卖合同履行过程中遇到的问题，并提出了解决思路。关键词：房地产调控政策 房屋买卖合同 影响2010年4月17日，国务院出台了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（通称“国十条”），其目的在于调控我国房地产市场，抑制投资性、投机性购房等不合理住房需求。该文件生效以来，其中“限购”、“禁购”等具体措施对市场的影响已初见成效，但同时也在法律领域产生了一些新的问题，尤其是对政策调整前已经签订的各类现房、期房、二手房买卖合同的履行问题值得关注。此次房产新政的实施已经引发了一系列的退房热潮，因担心受新政影响，部分地区房价大幅度下跌，一部分已经签订过房屋买卖合同的消费者纷纷要求退房，据统计，仅广州地区因新政实施而要求和开发商解除或变更合同的已达该地区房地产交易总量的5%，市场已经由开发商的惜卖变成了消费者的悔买。如何合理的应用合同法以及其他法律文件的规定，帮助由于政策调整而存在合同履行障碍的开发商、二手房房主、消费者妥善处理他们已经签订的房屋买卖合同，就成了迫切需要解决的法律问题。遇到履行障碍时，该继续履行还是解除合同？如何解除合同？如何确定双方的责任承担？下文将对房产新政下所产生的一系列问题进行具体阐述。 一、房地产调控政策本身对房屋买卖合同的影响 有人认为，国家政策的此次调整属于不可抗力，依法应当允许当事人变更或解除合同。从法律角度讲，政策调整与不可抗力具有本质的不同。依据民法原理，不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，应同时具备此三大要件才属于不可抗力的范畴。不可抗力可以是自然原因酿成的，也可以是人为的、社会因素引起的。不可抗力事件的范围主要由两部分构成：一是由自然原因引起的自然现象，如：火灾、旱灾、地震、风灾、大雪、山崩等；二是由社会原因引起的社会现象，如：战争、动乱、政府干预、罢工、禁运、市场行情等。由此可见将“国十条”这样的调控政策归入不可抗力的免责范畴是很难获得法律支持的。最高人民法院颁布的合同法解释（二）中第二十六条明确规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。合同法的这一解释首次将情势变更原则引入了我国法律制度，类似于“国十条”这样将导致合同履行发生明显不公或者无法履行的的法律变更、政策变动，无疑可以依此来获得合理的解决。但是情势变更原则的适用具有严格的条件限制，同时法院对于情势变更的适用是抱着“慎重适用”的态度（见2009年7月7日，最高人民法院最高人民法院关于当前形势下审理民商合同纠纷案件若干问题的指导意见）。上海高级人民法院宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答第三条规定：“房屋买受人能否以银行贷款成数减少等政策变化、致其无法履行付款义务为由，要求解除房屋买卖合同。房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此，作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。 但是，房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，可以允许。”可见上海市针对此种情况是谨慎使用情形变更概念的，如果因政策影响贷款需满足以下几个条件：（1）能够举证严重影响其履约能力（2）非因买受人的信用问题导致。由于按揭购房在商品房买卖中占有较大份额，此次调控政策的重点就是对银行住房信贷政策采取控制措施。因此，对于合同双方的开发商和购房人来讲应当分别针对不同情况采取不同应对措施。具体分析，对情势变更的适用可具体分为以下两种情形：1、不适用情势变更的情形显然，对于与此次调控政策无关的房屋买卖合同不能适用情势变更。比如，购房人购买属于贷款购买首套自住房的且面积小于90平米的房屋，这种情况不属于此次“国十条”政策调控的范围，购房人不得以其他理由擅自解除合同，否则开发商有权向其主张违约责任。即使房价下跌，也属于正常的市场风险，任何一方没有法定理由不得提出退房。再如，购房人购买属于家庭贷款购买首套自住房且面积大于90平米的房屋，在此情形下，双方的合同也并未发生情势变更的法定事实，双方应当继续按照合同履行自己的权利义务，任何一方擅自不履行的视为对合同的违约，应当承担违约责任。2、适用情势变更的情形凡是属于这次调控政策范围内的房屋买卖合同，如果因为政策变化的原因导致原合同无法继续履行的，应当允许当事人对原合同进行变更或者解除。比如，购房人属于贷款购买第二套住房的家庭购房，按照新政策，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。如果原合同约定与此不一致，应当视为发生了情势变更，双方可以协商解决，或是对合同予以变更，增加首付款额度继续履行合同，或是协商解除合同。再如，对于贷款购买第三套及以上住房的购房人购房，“国十条”规定：“贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定”。也就是由各地方政府结合自己本地的房地产发展情况自行决定。对此，律师应当结合各地制定的政策进行分析。如果合同约定的贷款首付款比例和贷款利率与政策有较大差距，应当允许当事人变更或者解除原合同。 二、房地产市场商业风险本身对房屋买卖合同的影响商业风险是指在商业活动中，由于各种不确定的因素引起的，给商业主体带来获利或损失可能的一种客观经济现象。比如房产开发费用的上涨、房价的下降，由于属于商业风险，商品房买卖合同任何一方，不得以此为由作为情势变更的抗辩，提出变更或解除合同。由于房产价格受市场影响波动较大，买卖双方都可能因此而反悔，甚至会单方要求解除合同。解除的理由以未征得共有人同意者居多，有的直接要求确认所签协议无效。如何处理这类纠纷呢？根据婚姻法第十七条，夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。该条规定应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。此外，城市房地产管理法中，则有转让房产应当取得共有人书面确认的相关规定。笔者认为，房屋出售时，权利登记仅在出卖人一人名下的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定有效；但如有证据证明买受人存在过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。 综上所述，“国十条”等一系列房地产调控政策的实施表明了国家对关系国计民生的住房问题的足够重视。同时，因为新政产生的一系列社会和法律问题则是我们应关注的对象。如何合理利用法律知识、正确理解相关法律规定，区分商业风险和情势变更，帮助当事人正确解决诸如此类的法律纠纷，是我们办理律师业务过程中应当注意的问题。6