珠海前期物业管理协议(示范文本).doc

珠 海 市
前 期 物 业 服 务 协 议

示范文本（试行）

珠海市建设局印制
二ＯＯ三年十月

说 明

1、本协议文本为示范文本，也可作为签约使用文本。适用于房地产开发公司销售商品房时，与业主（指物业买受人）签订。使用之前，双方应当仔细阅读协议示范文本的内容，对本示范文本条款或专业用词理解不一致的，以国家、省、市的法律、法规、文件、规范为准，也可向珠海市建设局、珠海市物业管理处咨询。
2、签订本协议时，协议中第一、四、七、八、九、十、十一、十二、十三、十五、十六、十九条填写的内容应与房地产开发公司与物业管理公司签订的《前期物业服务协议》中约定的内容相一致，否则无效。
3、为体现协议双方自愿的原则，双方当事人可以对本示范文本的内容进行选择、填写、修改、增补或删减。协议签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。
4、本示范文本中有【 】符号的为选择项，选用【 】内容的，以划√方式表示；对于实际情况未发生或双方不作约定的，应在【】中及其它留有空格的部位打×，以示删除。

前 期 物 业 服 务 协 议
（编号： ）

第一章      总 则

协议双方当事人
甲方（物业建设单位）
注册地址：
营业执照注册号：
企业资质证书号：
法定代表人： 联系电话：
乙方（业主）
地址：
联系电话：
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方就乙方拟购买的，由甲方负责开发建设的 物业（以下简称“本物业”）中第 【栋】【座】 【单元】 【层】 号房，竣工验收交付使用后提供前期物业管理有关问题达成一致意见，特签订本协议，双方共同遵守。
第一条 本物业基本情况
物业类型：
坐落位置： 市 区 路（街道） 号
四 至：东 南
西 北
占地面积： 方米，其中绿地面积 平方米。
建筑面积： 平方米，其中:
住 宅 平方米（多层 ，高层 ）；
商 场 平方米；
写 字 楼 平方米；
停 车 场 平方米；
工业厂房 平方米；
。
物业管理区域范围示意图见附件一。
物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地构成细目见附件二。
第二条 本合同中涉及的币值，均指人民币。

第二章      物业服务事项

第三条 甲方按照法律、法规和有关规定，采用【招标】【议标】的方式选聘 公司（以下简称管理公司），在物业竣工验收交付使用后对本物业实施前期物业管理。
第四条　本物业竣工验收交付使用后，由管理公司向业主或非业主使用人提供以下服务内容，并达到以下服务质量：
一、基本服务
（一）日常服务
1、公共环境卫生
服务范围：物业管理区域范围内，业主户门以外
人员配备：
。
服务要求及质量：
【 】有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；
【 】房屋共用部位保持清洁，无乱张贴，无擅自占用和堆放杂物现象；
【 】设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾房、池，对垃圾（专用）房、池、箱、道、桶及垃圾进行管理；
【 】按政府有关规定在服务范围区域内定期进行卫生消毒灭杀；
【 】在雨季应及时对区内主路、干路积水进行清扫；
【 】每日对保洁服务范围内的区域进行 次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；
【 】公共卫生间每天清洁 次；
【 】对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等 日湿拖一次；
【 】对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等， 日进行一次清洁；
【 】 ;
【 】 ；
【 】 。
2、绿化与建筑小品的维修养护与管理
服务范围：物业管理区域范围内的中心绿地和房前、屋后、道路两侧区间绿地,包括：【草地】、【树木】、【色块】、【花卉】、【园林小品】、【绿篱】等
人员配备：
。
服务要求及质量：
【 】制定绿化维护管理制度并实施；
【 】绿地无改变使用用途；
【 】无破坏、践踏、占用现象；
【 】花草树木长势良好，修剪整齐美观；
【 】无病虫害，无折损现象，无斑秃；
【 】合理控制水肥，无杂草；
【 】应绿化地绿化覆盖率达100%，无黄土裸露现象；
【 】 ；
【 】 ；
【 】 。
3、治安防范
服务范围：物业管理区域内，业主户门以外，公共区域的秩序维护和公共财产的看管。
人员配备：门岗 个共 人；
巡逻岗 个共 人；
大堂岗 个共 人；
；
。
服务要求及质量：
【 】有专业治安防范队伍，实行24小时值班及巡逻制度；
【 】制定突发事件应急方案；
【 】相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施；
【 】看管公共财产：小区公共设施、设备的看管；
【 】夜间对服务范围内重点部位，道路进行不少于 次的防范检查和巡逻，巡逻不少于 人，做到有计划，有记录；
【 】发生治安案件，刑事案件，交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。
【 】 ；
【 】 ；
【 】 。
4、交通、车辆停放秩序、停车场的管理
服务范围：物业管理区域内交通秩序的维护及对车辆停放秩序的管理
人员配备：停车场岗 个共 人；
巡逻岗 个共 人。
服务要求及质量：
【 】维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向，速度进行管理；
【 】有健全的机动车停放管理制度和管理方案；
【 】对进出本区的机动车辆进行登记；
【 】保证车辆停放有序，定时巡逻；
【 】使用固定车位及长期停放的车辆，应当建立车辆档案；
【 】车辆被盗的经确认后，协助车主向当地公安机关报案；
【 】区内发生交通事故，及时报警并保护好现场；
【 】 ；
【 】 ；
【 】 ；
【 】 。
5、装饰装修管理
人员配备：
。
服务要求及质量：
1、有健全的装饰装修管理服务制度；
2、按国家有关规定在装饰装修工程开工前查验装饰装修当事人提交的各项申报材料，与装饰装修当事人签订装饰装修管理服务协议；
3、按照装饰装修管理服务协议实施管理；
4、装饰装修工程竣工后，按装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，责成当事人纠正，拒不改正的及时报告有关部门，并将检查记录存档。
【 】 　　 ；
【 】 　　 ；
【 】 　　 。
6、消防管理
服务范围：物业管理范围内公共区域消防设施的维护和消防管理，包括：【中控室】、【自动喷淋系统】、【烟感系统】、【广播系统】、【消防栓】、 。
人员配备： 。
服务要求及质量：
【 】健全消防管理制度，建立消防责任制；
【 】建立消防设施设备台帐；
【 】制订突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图；
【 】照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通；
【 】消防设施有明显标志，定期对消防设施进行例行巡视，检查和保养；
【 】定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能；
【 】无火灾安全隐患；
【 】消防控制中心24小时值班；
【 】 ；
【 】 ；
【 】 ；
【 】 。
7、房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修养护和管理
服务范围：物业管理区域内共用部位、共用设施设备，包括：【楼盖】、【屋顶】、【外墙面】、【承重结构】、【楼梯间】、【走廊通道】、【门厅】、【道路】、【垃圾道】、【烟囱】、【化粪池】、【沟渠】、【池】、【共用照明系统】、【室外排水管网】、【自行车棚】、【建筑物防雷设施】、【共用设施设备使用的房屋】、【垃圾中转站】、 。
人员配备：
。
服务要求及质量：
【 】 确保本区域内房屋建筑共用部位、共用设施设备的正常使用；
【 】以上共用设施设备的日常维修养护；
【 】保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；
【 】道路、甬道、步道、活动场地、边沟涵洞基本完好、通畅；
【 】确保雨水、污水管道保持通畅，化粪池定期吸粪，雨水井、相关设施无破损；
【 】清洗外墙 一次；
【 】 ；
【 】 ；
【 】 。
8、生活服务设施的维修养护和管理
服务范围：物业服务区域内，包括【商业网点】、【文化体育娱乐场所】 。
人员配备：
。
服务要求及质量：
【 】商业网点管理有序，符合卫生标准；
【 】无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象；
【 】 ；
【 】 ；
【 】 ；
【 】 。
9、社区文化建设
【 】制定社区文化活动计划并实施；
【 】 ；
【 】 ；
【 】 。
（二）定期服务
1、 【日】、【月】用水清洗楼梯一次；
2、 【日】、【月】清理生活垃圾一次；
3、 【日】、【月】清洗水池一次；
4、 【日】、【月】清疏化粪池一次；
5、 【日】、【月】清疏排水系统一次；
6、 【日】、【月】清洗建筑物立面一次；
7、 【日】、【月】检修水泵一次；
8、 【日】、【月】检修电梯一次；
9、 【日】、【月】检修发电机一次；
10、 【日】、【月】检修中央空调一次；
11 ；
12、 ；
13、 ；
服务要求及质量：

（三）综合管理：物业管理区域内，涉及共用财产和公共事务的管理。
1、全体员工统一着装，持证上岗；
2、负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；
【 】每年一次对房屋及设施设备进行安全普查；
【 】白天有管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理业主或非业主使用人的咨询和投诉；
【 】夜间有人值班，处理急迫性报修 小时内到现场；
【 】协助成立业主委员会的筹备工作；
【 】管理规章制度健全，服务质量标准完善；
【 】管理与物业相关的工程图纸、业主和非业主使用人档案和竣工验收资料，物业管理档案资料齐全；
【 】公开服务标准、收费依据及标准；
【 】用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；
【 】每 个月进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，每次征求意见用户不低于 %，满意率不低于 %；
【 】 ；
【 】 ；【 】 ；【 】 ；【 】 。
二、特约服务
（一）房屋建筑共用部位、共用设施设备的中修、大修、更新及改造：
服务内容：共用部位的范围包括：【楼盖】、【屋顶】、【外墙面】、【承重结构】、【楼梯间】、【走廊通道】、【门厅】、共用设施设备的范围包括【道路】、【垃圾道】、【烟囱】、【化粪池】、【沟渠】、【池】、【共用照明系统】、【室外排水管理网】、【自行车棚】、【建筑物防雷设施】、【共用设施设备使用的房屋】、【垃圾中转站】、
。
服务要求及质量：
【 】编制物业年度维修计划及维修预算；
【 】建立并落实维修服务承诺制；
【 】建立维修回访记录；
【 】 ；
【 】 ；
【 】 ；
【 】 ；
【 】 。
费用支出方式：
【 】保修期内的，由物业建设单位承担；
【 】保修期后由产权人共同承担；
【 】 ；
【 】 ；
【 】 。
（二） 部分共用设施设备的中修、大修、更新及改造
服务内容：【电梯】、【中央空调】、【发电机】、【消防设施设备】、【防盗对讲系统】、【智能化设备】、
服务要求及质量：
【 】 ；
【 】 ；
【 】 ；
【 】 ；
【 】 。
费用支出方式：
【 】保修期内的，由物业建设单位承担；
【 】保修期后由全体产权人共同承担；
【 】 ；
【 】 ；
【 】 。
（三）其他特约服务
【 】 ；
【 】 ；
【 】 。
三、有偿服务
业主或非业主使用人对其房屋自用部位、自用设施设备向乙提出维修养护服务等要求的，管理公司认为有能力承担的可以接受，收费标准由双方商定。
四、其它服务
【 】 ；
【 】 ；
【 】 ；
【 】 。
第五条 管理公司在实施前期物业管理期间，不得利用物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备进行经营。
第六条　物业管理区域内按照规划建设的公共建筑、共用设施及建筑共用部分，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知管理公司。管理公司确需改变公共建筑、共用设施及建筑共用部分用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第三章 物业服务费用

第七条 本物业工程竣工验收交付使用后，物业服务总收入包括以下项目：
1、物业服务费（业主或非业主使用人缴交）；
2、 ；
3、 ；
4、 ；
第八条　本物业工程竣工验收交付使用后，物业服务总支出包括以下项目：
1、服务成本；
2、 ；
3、 ；
4、 。
第九条 本物业工程竣工验收交付使用后，管理公司按照下列第
种方式收取物业服务费和提取酬金：
1、按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，包括共用水费、电费。管理公司按【每月物业服务总收入的 %】【每月从物业服务总收入中提取 　 元】作为酬金。管理公司在年终决算物业服务总收入和总支出，总收入减去总支出的结余列入【下一年度物业服务总收入】、 属全体业主所有。管理公司每半年将物业管理计划和支出预算送甲方备案，甲方有异议的，可在收到备案资料后五个工作日内向管理公司提出。
2、按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按【各户使用量】、 另行分摊。管理按【每月物业服务总收入的 %】【每月从物业服务总收入中提取 元】作为酬金。管理公司在年终决算物业服务总收入和总支出，总收入减去总支出的结余列入【下一年度物业服务总收入】、 属全体业主所有。管理公司每半年将物业管理计划和支出预算送甲方备案，甲方有异议的，可在收到备案资料后五个工作日内向管理公司提出。
3、按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，包括共用水费、电费。管理公司在年终决算物业服务总收入和服务总成本，总收入减去总成本，结余归管理公司。
4、按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按【各户使用量】、
另行分摊。管理公司在年终决算物业服务总收入和服务总成本，总收入减去总成本，结余归管理公司。
5、

6、
　　　 。
第十条 本物业工程竣工验收交付使用后，管理公司按本协议第四条约定的内容及要求提供服务，按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费。
住宅【建筑面积】每月每平方米 元收取；商场按【建筑面积】每月每平方米 元收取：写字楼按【建筑面积】每月每平方米 元收取；工业厂房按【建筑面积】每月每平方米 元收取； 。
第十一条 业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为 。管理公司在首次收取物业服务费时，可预收三个月。业主或非业主使用人变换或者管理公司终止物业服务时，如业主或非业主使用人不欠管理公司物业服务费，管理公司应在一个月内将预期收的物业服务费本金退回给业主或非业主使用人。
第十二条 物业服务费的调整和违约责任
1、         物业服务费收取标准在合同期内【不作调整】【可作调整】
。
2、业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，按以下第 项处理：
（1）从逾期之日起按每天 元交纳滞纳金；
（2）从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之 交纳滞纳金；
（3） 。
3、业主或非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，乙方可采取 。非业主使用人不履行交费义务时，由业主承担连带交费责任。
当物业服务费收缴率低于 时，乙方可在告知甲方后 日无条件单方终止前期物业服务合同，退出物业管理区域，并保留对甲方、业主或非业主使用人所欠交管理费的追收权和向人民法院起诉权。
第十三条 本物业工程竣工验收交付使用后，车位使用管理费或停车保管费由管理公司按下列标准向车位使用人收取：
一、车位管理费及车位使用管理费（已购买车位的，收取车位管理费；未购买车位的，收取车位使用管理费）
（一）露天车位：
1、车位管理费
【小型车辆】 元/月；
【中型车辆】 元/月；
【大型车辆】 元/月；
【摩托车】 元/月。
2、车位使用管理费
【小型车辆】 元/月；
【中型车辆】 元/月；
【大型车辆】 元/月；
【摩托车】 元/月。
3、临时停车的，【每小时】【每次】收取 元。
4、 。
（二）车库或停车场：
1、车位管理费
【小型车辆】 元/月；
【中型车辆】 元/月；
【大型车辆】 元/月；
【摩托车】 元/月。
2、车位使用管理费
【小型汽车】 元/月；
【中型汽车】 元/月；
【大型汽车】 元/月；
【摩托车】 元/月。
3、临时停车的，【每小时】【每次】收取 元。
4、 。
二、停车保管费
1、 元/月；
2、 ；
车主缴交停车保管费的，管理公司与车主应另行签订车辆保管合同并约定保管责任。发生车辆损坏或丢失车辆事故的，由责任方按约定承担相应责任。
第十四条 物业管理有关收费，按规定需报价格主管部门核准的，由管理公司负责。
第十五条 本物业竣工验收交付使用后，其共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用按以下方式承担：
１、    保修期内的，由甲方承担；
２、    保修期后由全体业主承担，用专项维修资金支付；
3、
；
4、

第十六条 本物业按以下第 种方式筹集专项维修资金（可多种方式同时使用）。
1、
；
2、
；
3、
；
4、
。
专项维修资金的使用与管理，由当事人按照法律、法规和有关规定另行约定。
第十七条 业主自用物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益的，责任人应当及时维修养护，其他有关业主应当给予配合。存在安全隐患的业主不履行维修养护责任造成公共利益及他人合法权益损害的，由管理公司负责维修养护，