浅谈维修工作与施工质量(改).doc

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浅谈维修工作与施工质量
随着公司开发项目陆续交付业主使用，公司品牌不断提升。为维护公司形象，在做好售后质保维修工作的同时，对出现的整改问题不断总结经验，在施工阶段有针对性的加强管理与监控，给后期维保创造更好的条件，减少不必要的业主投诉及索赔。
在维修工作中，业主投诉的质量问题，往往是施工过程中的质量通病。现将在维修工作中常见的质量问题结合具体案例分析、总结。
一、 渗漏问题
1.外墙渗水
⑴外墙砖勾缝不密实
原因分析：勾缝施工时工人操作不当或清洗外墙砖时强酸腐蚀造成。
注意事项：勾缝施工时严格按照规范及施工作业指导书要求施工，对工程进行100%的细部质量检查；清洗外墙砖时严禁使用强酸。
案例分析：跃上储物间外墙渗水多达12个点，业主强烈要求退房并赔赏巨额经济损失。此部分外墙曾用强酸清洗三次，外墙砖缝严重被腐蚀。

⑵管卡周边渗水
原因分析：安装管道立管时，管卡打在空心砖上，而管卡周边打胶不密实或胶体老化造成。
注意事项：安装管道立管时，在满足规范的前提下，尽量把管卡位置选在梁、柱、剪力墙等混凝土结构上。
案例分析：因渗水原因，业主4年未收房。并为此赔付业主租房费、物管费、质量损失费总额几万元。此部位曾多次处理。

⑶外墙施工洞及架管洞裂纹造成渗水
原因分析：外墙施工洞及架管洞未按规范及施工作业指导书要求操作施工，过梁下后砌斜砖不规范，预埋拉结筋形状、数量、长度不符合要求或架管洞堵塞不严造成裂纹、渗水。
注意事项：施工单位需严格按照规范及施工作业指导书要求操作施工，检查时此部位为重点。
⑷飘窗板及空调板渗水
原因分析：飘窗板及空调板混凝土浇筑有缺陷，防水施工不到位造成渗水。
注意事项：混凝土浇筑过程中振捣密实，杜绝出现蜂窝、露筋、孔洞、夹渣等质量通病。防水施工做到不空鼓，无孔洞、裂口、裂缝，防水上翻高度达到要求。
案例分析：飘窗板渗水。

⑸外墙基层抹灰开裂、空鼓造成渗漏
原因分析：未按规范及施工作业指导书要求操作施工，基层抹灰开裂、空鼓造成渗漏。
注意事项：施工单位需严格按照规范及施工作业指导书要求操作施工。基层清理干净，充分湿润，钢丝网片按要求铺贴到位，分层抹灰，砂浆标号符合要求。
⑹外墙涂料开裂渗水
原因分析：未按规范及施工作业指导书要求操作施工，造成外墙涂料空鼓、脱层、开裂渗水。
注意事项：施工单位需严格按照规范及施工作业指导书要求操作施工。
⑺梁墙结合处墙面开裂造成渗漏
原因分析：梁墙结合处，顶砌斜砖未按要求施工或在基层抹灰时未按要求铺贴钢丝网片。
注意事项：施工单位需严格按照规范及施工作业指导书要求操作施工。
案例分析：梁墙接合处渗水。

2.屋面渗水
⑴防水层破坏造成渗漏
原因分析：屋面防水卷材铺贴时未按要求施工或在防水层施工完毕后被破坏。
注意事项：A.施工单位需严格按照规范及施工作业指导书要求操作施工，在进入保护层施工时，应特别注意对已做好的防水卷材的保护，避免操作工人及器械对防水层的破坏。B.如屋面上有装饰构筑物或机械基础，应提前考虑预埋件，避免后期地角螺栓对防水层的破坏。C.协调物管对业主装修时的监控，尽可能的减少装修时对屋面防水层的破坏。
案例分析：楼梯间屋面渗水。

⑵屋面透气孔破坏造成屋面渗漏
原因分析：都市花园因采用炉渣保温找坡 ，防水层做在保温层上面，屋面透气孔被破坏后，雨水从透气孔进入而造成屋面渗漏。
注意事项：注意对透气孔的保护，如发现损坏，及时修复。
⑶女儿墙开裂造成渗漏
原因分析：屋面女儿墙基层清理不干净或湿润不足；分格缝的设置不合理；女儿墙压顶混凝土有缺陷，抹灰空鼓开裂后渗水；坡屋面檐口防水保护层太薄，保护层空鼓开裂造成渗水。
注意事项：施工单位需严格按照规范及施工作业指导书要求操作施工，分格缝按要求设置，女儿墙阴角处应设分格缝。
案例分析：售楼部渗水。

⑷落水口周边渗水
原因分析：水落口周围细石砼不密实，防水加强层不到位，坡度不够，落水口周边淌水。
注意事项：施工单位需严格按照规范及施工作业指导书要求操作施工。
案例分析：屋面渗水

⑸出屋面烟道及管道周边渗水
原因分析：管道周边管洞嵌填未按要求施工，施工单位普遍使用吊模，雨水从铁丝缝隙中渗漏；细石混凝土振捣不密实。
注意事项：严禁使用吊模，基层清理干净，充分湿润，细石混凝土振捣完成后做闭水试验，达到不渗不漏后，方可进入下一道工序。
3.铝合金门窗渗水
⑴边框与墙体接合处密封不密实造成渗漏
原因分析：打胶不规范，胶体有孔洞，裂口，裂缝等缺陷；边框与墙体之间发泡剂塞缝不饱满密实或根本没有塞缝；边框与墙体间隙过大，施胶不匀；连接件与框料不密闭，雨水顺着连接件渗到门窗周边。
注意事项：A.安装前应对门窗洞口逐一复核，避免框料安装时间隙过大；B.安装框料时注意检查连接件部位是否密闭；C.打胶前检查发泡剂塞缝情况，如不合格则禁止打胶；D. 胶体必须密实饱满、平滑、畅顺，无孔洞、裂口、裂缝等缺陷。
案例分析：飘窗渗水

⑵门窗拼接不规范造成渗漏
原因分析：框料、压条拼接不规范造成渗水。
注意事项：对进场物料的细部进行详尽严格的检查，现场安装时特别注意框料、压条拼接缝密闭情况。
案例分析：飘窗渗水

⑶密封胶和玻璃胶不合格或日久老化造成渗漏
原因分析：密封胶和玻璃胶不合格，有质量缺陷或胶体老化造成渗漏。
注意事项：对进场的密封胶、玻璃胶抽样检查，是否为合同指定的品牌。
案例分析：门窗边渗水。

⑷螺丝未密闭打胶造成渗漏
原因分析：螺丝松动或未密闭打胶造成渗漏。
注意事项：所以框料上的螺丝必须在安装前先打胶，即先在螺孔及四周满打玻璃胶，然后将螺帽用玻璃胶密封。
⑸胶条未密闭造成渗漏
原因分析：密封胶条脱落，粘结不牢，雨水从胶条处渗漏。
注意事项：安装前仔细检查。
⑹门窗滴水线坡度不够雨水冲刷造成渗漏
原因分析：门窗滴水线坡度不够，雨水长久冲刷造成渗漏。
注意事项：施工时严格按照规范及施工作业指导书要求操作施工
4.厨、卫间渗漏
⑴防水损坏造成渗漏
原因分析：防水层交工前已被损坏，新旧结合处搭接不牢固；或业主装修改造，损坏防水造成渗漏。
注意事项：防水层施工完毕后，尽快完成保护层施工，以免人为损坏；如因保护层空鼓开裂，在剔除此部分保护层时应仔细小心，避免破坏防水层。
⑵管道周边渗漏
原因分析：穿墙立管、侧排管洞口嵌填不密实；或在防水层做完后，调整管道时对防水层扰动造成渗水。
注意事项：在防水层施工完毕后，调整管道时尽量减少对防水层的扰动。
⑶给水管爆管造成渗漏
原因分析：给水管爆管造成渗漏。
注意事项：加强对原材料进场后的抽样送检。
⑷水管与阀门接口渗漏沿管道渗入防水层以下造成渗漏
原因分析：水管与阀门接口渗漏沿管道渗入防水层以下造成渗漏。
注意事项：施工时严格按照规范及施工作业指导书要求操作施工。
5.阳台渗漏
⑴地漏周边渗水
原因分析：地漏埋设过高或地漏堵塞，周边淌水；地漏周边防水破损造成。
注意事项：地漏埋设时需与土建施工协调，由土建给出地坪完成面控制线，地漏高出地坪完成面10~20MM。
案例分析：地漏渗水。

⑵雨棚周边渗水
原因分析：玻璃雨棚安装后罗栓周边未打胶；雨棚与墙面结合部位打胶不密实或胶体老化造成渗漏；都花玻钢雨棚裂纹造成渗漏。
注意事项：雨棚安装完毕后应仔细检查，所以墙面固定件及与墙面结合部必须打胶密闭。
案例分析：客厅阳台玻璃雨棚渗水。

⑶天然气套管周边渗水
原因分析：天然气预埋套管长度不够；立管与套管之间塞堵不密实；或套管锈蚀造成渗漏。
注意事项：施工时严格按照规范及施工作业指导书要求操作施工。
6.地下室渗漏
⑴防水层损坏造成渗漏
原因分析：地下室顶板防水施工完毕后，构筑物地角罗栓破坏防水层；地下室剪力墙防水层及泡沫板保护层完毕后，因后序施工如：机械回填土、园林、总平管网施工操作不当造成防水损坏。
注意事项：地下室顶部防水施工前，应预埋铁件；地下室防水层施工完毕后，后序施工时应注意对防水层的保护；针对泡沫板易破损，可以考虑用实心砖砌筑防水保护层。
案例分析：地下室设备房渗水。

⑵混凝土有缺陷造成渗漏
原因分析：因地下室本身为多重防水，采用抗渗混凝土。如混凝土振捣密实，没有蜂窝、麻面、狗洞等缺陷的前提下，即使防水层有破损，也不会渗水。
注意事项：地下室浇筑混凝土时应格外重视，如拆模后发现混凝土有缺陷，应及时通知甲方监理，采取专用补救措施。施工单位严禁私自隐蔽。
案例分析：地下室设备房渗水。

7.其他渗漏
⑴变形缝渗漏
原因分析：变形缝处理不当造成渗水。
注意事项：施工时严格按照规范及施工作业指导书要求操作施工。
案例分析：底层银行商铺变形缝处渗水。

⑵构筑物渗漏
原因分析：构筑物打胶不密实造成渗水。
注意事项：施工时严格按照规范及施工作业指导书要求操作施工。
案例分析：构筑物渗水。

⑶开关插座线盒渗漏
原因分析：外墙上的开关插座线盒没有防雨措施，或雨水从更改后没用的线盒处渗漏。
注意事项：外立面的开关插座盒逐一检查是否安装防溅盒；对更改后没有用处的线盒清除或塞堵密实。
案例分析：入户花园渗水。

⑷门厅渗漏
原因分析：门厅打胶不密闭；门厅钢构与墙面结合处因胶体收缩不均匀，拉裂墙面涂料，造成渗漏。
注意事项：门厅施工时应注意工序的先后，钢构与墙体结合处不应在涂料面层上施胶。
案例分析：门厅渗水。

⑸线外给水管装修时破损，水顺着线管渗漏
原因分析：给水管安装时管线在控制线外，业主装修时打破给水管，水顺着线管渗漏。
注意事项：施工时严格按照规范及施工作业指导书要求操作施工。
案例分析：给水管损坏后，水顺着线管渗漏到25-2-302房间，木地板全部泡坏。

二、裂缝问题
1.楼、地面裂缝
⑴地坪空鼓开裂
原因分析：地坪施工时基层清理不干净或湿润不够造成地坪空鼓开裂。
注意事项：施工时严格按照规范及施工作业指导书要求操作施工。
⑵厨卫间地面保护层开裂
原因分析：厨卫间因防水层与地面保护层收缩不一致造成地面保护层开裂；或保护层施工时基层清理不干净造成空鼓开裂。
注意事项：若开裂未空鼓则将缝隙清理干净用1：1的水泥浆灌缝，将地表面洒水湿润，风干后沿地面纹路刷水泥浆使地面颜色一致；若空鼓开裂，则剔除重做保护层。
⑶楼面结构板混凝土开裂
①施工缝留置、处理不当造成裂纹
原因分析：浇筑混凝土时施工缝留置不当，新旧接茬处未按相关要求处理。混凝土收缩和干缩时，板受周边梁的约束，产生较大拉应力，使相对薄弱部位(如施工缝)产生裂缝；又因采用商品混凝土，水灰比及塌落度较大，加大了混凝土收缩和干缩的不利影响。
注意事项：现浇混凝土施工缝的留置及新旧接茬的处理必须按照国家相关规范执行。
案例分析：顶棚及楼面开裂。两户业主反应强烈，请相关质量部门做质量安全鉴定并赔赏经济损失。

②后浇带处理不当造成裂纹
原因分析：后浇带浇筑前清理不干净，旧茬未錾毛，未充分湿润。
注意事项：浇筑前需用钢丝刷清除浮渣，钢筋除锈，旧茬必须錾毛，充分湿润后，并使用高一级标号的混凝土浇筑。
案例分析：顶棚开裂。业主索赔5万。

⑷地坪安装管线处理不当造成地坪开裂
原因分析：A.嵌填线管时，四周清理不干净，有残渣浮灰，未充分湿润，使用标号很高的砂浆嵌填线管缝；B.更改及后加的管线开槽较浅，地坪盖不住线管或很薄的填一层砂浆；C.穿线不通时砸地坪，后补混凝土不规范。
注意事项：交房前地坪露管现象普遍，安装单位整改时往往是把线管砸平，薄薄抹一层灰，只要把线管盖住就好，很容易造成地坪开裂及穿线不通。线管槽嵌填往往由安装人员实施，施工质量得不到保证。建议此部分由专业的土建人员施工。
⑸底层地面下沉开裂
原因分析：回填土质量不高，下沉开裂；底层钢筋设置不当，或未与地梁搭接。
注意事项：严禁用建渣及杂填土回填，分层夯实，条件允许，用水夯实。底层钢筋必须按规范及施工作业指导书要求操作施工。
案例分析：地坪开裂。

2.墙面裂纹
⑴墙体开裂
①砌体砂浆不饱满造成墙体裂纹
原因分析：干砖上墙；或砂浆砌筑不饱满，裂纹表现呈阶梯状。
注意事项：施工时严格按照规范及施工作业指导书要求操作施工。
②未按要求配置拉结筋造成墙体裂纹
原因分析：砌筑时未按要求配置拉结筋，拉结筋数量、长度、间距等不符合规范，裂纹表现呈“八”字型。
注意事项：施工时严格按照规范及施工作业指导书要求配置拉结筋。
案例分析：客厅与主卫隔墙裂纹。

③内墙施工洞后砌不规范造成墙体裂纹
原因分析：内墙施工洞后堵操作不规范造成墙体裂纹。
注意事项：施工洞留置位置，预埋拉结筋形状、数量、长度符合规范要求，后堵施工洞按照规范及施工作业指导书要求操作施工。
案例分析：内墙施工洞裂纹。

④安装开槽不规范造成墙体裂纹
原因分析：安装管线开槽不规范，嵌填未按要求施工造成墙体裂纹。
注意事项：预留管线集中处，禁止对空心砖打凿，必须预留管线槽及拉结筋，采用C20细石砼浇筑补偿；在管线槽采用砼补偿时，必须设置钢丝网片。
案例分析：结合出现的问题及现场施工照片。

⑤梁下口斜砖顶砌不规范造成墙体裂纹
原因分析：梁下口斜砖顶砌未按规范要求施工造成墙体裂纹。
注意事项：墙顶部斜砌后塞口，砌筑时间必须待下部砌体沉实后7天才能砌筑，一般按60度倾斜角砌筑，嵌填砂浆必须饱满；施工单位可以预制三角型混凝土块，用于斜砌后塞口。
案例分析：墙面开裂

⑵抹灰开裂
原因分析：A.由于墙体开裂造成抹灰开裂；B.抹灰施工时未按规范及施工作业指导书要求操作施工。
注意事项：施工时严格按照规范及施工作业指导书要求施工。
⑶涂料开裂
原因分析：A.由于墙体和抹灰基层裂纹造成；B.涂料施工时未按规范及施工作业指导书要求操作施工。
注意事项：施工时严格按照规范及施工作业指导书要求施工。

4.屋面开裂
⑴分格缝未按要求设置造成裂纹
原因分析：施工时未按要求设置分格缝造成裂纹。
注意事项：施工时严格按照规范及施工作业指导书要求施工。
⑵防水保护层裂纹
原因分析：施工时未按要求设置分格缝造成裂纹。
注意事项：施工时严格按照规范及施工作业指导书要求施工。
案例分析：屋面开裂

三、其他问题
1.天棚水平度误差超规范
原因分析：混凝土施工时模板支撑有缺陷，而装饰阶段检查不仔细，有忽漏。
注意事项：做腻子前必须弹出顶棚水平控制线。如有误差大的顶棚，处理时应严格按要求操作施工，混凝土面必须清理干净，不留任何残渣，湿润、扫浆，满挂钢板网，内加杜拉纤维分层抹灰。
案例分析：⑴客厅顶棚水平度误差4公分，业主要求索赔10万元。
⑵跃上主卧顶棚水平误差5公分，抹灰找平时未按要求操作施工，业主装修入住一年后，顶棚出现大面积裂纹、空鼓、脱落。

2.房间大小头
原因分析：混凝土施工时有误差，在砌筑砖墙时未仔细检查。
注意事项：砌筑前按楼层将所有轴线用墨线弹出，严格控制。
3. 施工的成品保护较差
原因分析：施工中成品保护意识不够，各种工序交叉作业时保护较差。
注意事项：各种工序安排合理，加强施工单位的成品保护意识。
案例分析：屋面钢构施工时，外墙面砖已完成，施焊时没有保护，造成外墙砖釉面大量烧坏。

现新工艺，新材料、新作法不断推出。外墙外保温、铝合金湿做法等新工艺实施，更需要我们在实践中不断摸索、完善、总结。

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