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121Accounting research财会研究房地产企业资金管理存在的问题及对策 文/李梦秋摘要：近年来，随着我国城镇化建设不断加速，房地产行业面临着更多的发展机遇及全新的挑战，同时我国政府为有效规范房地产市场，抑制“炒房”现象，明确要求房地产企业应不断提高资金管理的有效性与规范性，以维持健康、正常的现金流。但由于房地产企业的资金体量较大，在资金管理中还存在着很多细节性问题，影响到房地产企业资金管理的整体效益。基于此，本文从房地产企业资金管理的特点和重要性入手，分析当前房地产企业资金管理中存在的主要问题，并提出有效地解决对策，希望为房地产企业有效管控资金提供一些借鉴。关键词：房地产企业；资金管理；有效性当前，房地产行业融资渠道不断收窄，资金管理作为房地产企业管理中不可缺少的核心构成要素，一方面是确保各项业务活动正常开展的有力保障，另一方面也是增强企业综合实力与核心竞争优势的关键所在，对于推进企业转型升级发挥出重要的作用。然而，在实践中，房地产企业在资金管理中还存在诸多的不足之处，因此，深度剖析房地产企业资金管理中存在的问题，采取灵活多元化的优化措施，以实现对企业资金链的动态管控，努力推动我国房地产企业的高质量发展革新，是目前房地产企业必须高度重视和亟待解决的一项任务。一、房地产企业资金管理概述（一）房地产企业资金管理的特点1资金需求量大房地产工程项目建设的资金需求量比较大，在开发建设过程中，不仅涉及土地使用权的买卖，又涉及建筑材料、施工设备等方面的购置，因而从项目开发建设初期到竣工阶段均需要投入大量的资金。加之房地产项目属于先投资后收益的项目，在项目开发前需办理各种许可证，这都离不开大额资金的投入，致使房地产企业的资金管理规模也随之扩大，需要企业严格控制各项资金的有效分配和使用。2资金回报周期长房地产项目的开发建设从前期拿地、设计、施工到后期销售的流程非常烦琐，需要各个责任主体对相关文件的层层审批，这就导致房地产项目的建设周期普遍较长，也意味着房地产企业投入资金时间和资金回报周期变长，资金被长期占用也会增加房地产企业的资金流动风险，甚至会给企业长期发展带来很多不安全的因素。3资金投入风险高房地产项目开发资金需求量大，房屋项目变现受制于土地所属地区人口密度、经济水平等因素的影响，特别是在国家全面收紧房地产行业融资渠道、抑制房价增速的背景下，抑制了消费者对房产的购买欲望，延长了房地产项目的投资回报周期，增加了资金投入风险的发生机会。此外，在项目开发中，如果出现决策性失误，也会加大房屋积压率或资金链断裂风险，影响到房地产企业 的正常运转。（二）房地产企业资金管理的重要意义通过科学合理地开展资金管理工作，一方面能够统筹规划各项资金配置，不断提高资产利用效率，推动房地产企业的健康发展；另一方面可以通过完善资金管理结构，保证各项财务会计信息资料的真实性及精准性，能够为管理层制定经营决策提供更加有效的参考依据，切实维护各项经营活动的有效性、经济性。此外，资金管理是房地产企业开展各项经济活动的前提，也是创新转型的关键所在。通过加强资金管理，能有效帮助企业更好地解决新时期所面临的融资难题，同时合理避免因资金调度不合理、无效融资、盲目投资而导致的资金链断裂风险，更好地保障房地产企业的高质、高效发展。二、房地产企业资金管理中存在的主要问题（一）资金预算管理制度不健全就当前房地产行业的发展状况而言，不少房地产企业在资金预算管理制度方面普遍存在不健全的问题。一是由于企业管理层对资金预算管理的重视程度不够；二是没有从企业运营实际出发制定切实可行的预算管理方案及制度体系；三是没有把项目建设进度和资金预算进行有机结合，造成相互脱节的现状。这些问题的存在致使资金预算管理工作停滞在表面形式，无法有效发挥对项目投资的指导作用。与此同时，即便一些企业已经看到资金预算管理工作的重要性，然而在具体的执行过程之中，由于相关财会人员对各项预算数据的掌控及了解程度不够，未能严格按照规定要求规范完成预算数据的编制工作，也没有实时跟进预算资金的投入和支出制度，这些都会导致预算资金投入与实际情况不相符的情况，也可能会诱发资金闲置或资金投入不足等一系列问题，对房地产企业的 资金安全产生威胁。（二）资金融资渠道比较单一对于房地产企业来说，资金是维持企业日常经营以及长远发展的关键122 财富生活Fortune Life因素。企业管理层除了要充分意识到资金管理的重要性，还要及时了解国家有关部门对房地产股权再融资限制的规范性文件，做好各项资产的统筹规划，充分利用现代技术手段，积极拓展资金融资渠道。但就目前的情况来说，很多房地产企业都面临着资金融资渠道比较单一的艰难困境，基本还是依赖各商业银行贷款或企业债券性融资模式为主，加之内部财务杠杆比例较高，自有资金比例相对较低的现状，当国家全面收紧信贷政策之时，各金融机构贷款的抵押限制条款不断增加，同时对房地产企业的贷款门槛也逐步提高，只受理抵押贷款且贷款资金额度也受到限制，这些都会增加房地产企业的融资压力、融资难度以及融资成本，进而导致房地产企业在运营发展过程中资产负债率居高不下，限制了房地产企业在各个方面的综合发展。在单一的融资渠道下，房地产企业除了要应对资金利用率低、融资金额少、资金回笼不及时等问题，也可能会受到当地政策及宏观环境的影响，无法实现对自有资产与外部融资的充分使用，从而降低企业的资产利用效率及资金周转率，不利于房地产企业的健康运营及长期发展。（三）资金管理方法落后房地产企业在日常的资金管理工作中，鉴于企业管理层对资金管理的重视度不够，未能充分看清资金管理对企业长远发展的重大意义，对企业资金管理缺乏正确的认知，片面地认为资金管理仅是财务部门的一个部门所处理的业务，与其他相关部门没有什么关联，因而既没有针对资金管理工作展开深入研究，也没有全面考察市场环境变化因素对现行的管理方式、方法进行革新，而是依然使用传统、落后的粗放型资金管理模式，这样不仅不能适应日益复杂的资金管理需要，也有可能会导致资金管理落实不科学、执行不到位的现象，影响企业的正常运行。此外，由于长期受到陈旧资金管理理念的束缚，很多房地产企业一般都在多家银行开设多个账户，资金存放零散，导致各个账户资金量较少等情况，如果还是采用既往的资金管理模式，缺少对现代化管理手段的合理运用，势必会影响企业对各项资金的整体规划和高效安排，会导致部分项目资金闲置、部分项目资金被占用、部分项目资金过度使用等问题，给房地产企业带来较大的经济损失。（四）未按照开发阶段进行资金管控鉴于房地产企业所涉及项目资金存在需求量较大、资金回收周期较长、资金投入风险较高的现象，要想确保企业能够安全且稳定运行，需要在实际生产经营过程之中综合管理、安排所有资金，并且要预先制定行之有效的资金管理及预算规划。但从长期实践活动现状来看，很多房地产企业并没有按照开发阶段编制的预算方案进行资金管控，也没有按照项目建设情况来对资金进行分段、分批次的管理，这就造成房地产项目建设期间时常存在资金分配不均匀、前期资金投入较多、后期资金供应不足等一系列问题，无法有效发挥各项资金的使用效率。另外，由于部分房地产企业在新增投资项目时没有对市场变动的实际需求做好预测，也没有全面分析项目实施的可行性以及企业目前的资金状况，而是盲目开发投资项目，导致多个开发项目同时开工，无疑增加了企业的资金管理风险，一旦市场行情出现波动，很可能会出现楼盘销售效果不尽如人意、资金回笼迟缓等问题，致使企业逐渐陷入资金周转困难的境地。（五）资金管理监督体系不完善从大多数房地产企业破产的经验教训来看，资金管理监督体系不完善是当下房地产企业资金管理工作中存在的主要问题之一，其根本原因在于对资金风险的防范认识不足，主要表现是还没有成立独立、权威的监督部门或内审岗位，没有建立配套的制度体系等，加之对相关从业人员的职业素养及岗位技能没有提出相应要求，导致对资金管理工作的组织实施随意进行，并且缺乏相应的规范性及权威性，难以有效发挥资金管理的应有效能。此外，由于资金预算管理制度及资金风险监督防范机制的缺失，在项目开发设计及实施过程中很可能会发生预算管理落实不到位、项目费用超支等问题，如不及时采取行之有效的应对措施，做好后续资金的供给补充工作，则会诱发相应的资金流动问题，难以保证工程项目的建设质量以及开展进度。三、加强房地产企业资金管理质效的优化对策（一）建立健全资金预算管理制度新时期，若想加强房地产企业资金管理的整体效果，就必须立足企业运营实际与长远发展需要，建立、健全资金预算管理制度及相应的配套体系。首先，在建立健全资金预算管理制度时，房地产企业应认真考虑自身的实际情况及企业运营发展规律，建立起资金预算管理制度和企业战略发展之间的良好融通渠道，并针对现金管理、存货管理、流动负债管理以及应收账款管理等诸多环节，统筹规划各个方面的资金安排，有效防范资金周转迟缓或资金链断裂问题，真正保障企业的正常运行。其次，全面预判市场变化趋势、行业发展走向、市场需求等关键信息，明确房地产投资项目的主要风险点，提前编制科学合理的预算管理实施方案和目标规划，并将之细化及分解到各部门、各岗位之中，以有效保障预算管理工作的贯彻落实，帮助企123Accounting research财会研究业更快实现既定的资金管理目标。最后，为有效推动预算管理工作的顺利实施，企业还应在现有预算管理制度的基础上，建立健全合理的激励机制和责任追究制度的方式，明确规定各部门的预算管理职责及工作内容，由此来有效调配、激励所有工作人员的工作积极性，从而更好地促进房地产企业资金预算管理的规范性与秩序性，从而促进企业各项资金管理效率的全面提升。（二）拓宽企业融资渠道为了确保房地产企业资金管理的有效性，应以健全的预算管理制度为基础，充分利用现代信息技术以及高新科技手段，进一步拓宽企业融资渠道及广度。一方面，企业应做好投资开发项目的可行性研究报告分析工作，并可通过优化创新债券融资、信托融资、再次融资等资金方式，进一步拓展融资途径，以更好地满足房地产项目的资金需要，特别是一些建设规模相对较小的中小型房地产企业，可考虑采用股份合作制或股份制的方式进行融资。另一方面，企业可通过办理预售许可证的方式，快速获得预售资金回款，或者与多家银行签订个人按揭款协议，更好地引导客户来选择贷款银行，以促使房地产项目建设资金的加快收回。（三）搭建资金管理信息化平台建设在信息化时代，房地产企业要想更好地开展资金管理工作，必须紧跟当今时代发展潮流，充分利用大数据、云计算、人工智能等现代化信息计划技术，积极创建完善的资金管理信息化平台，由此来打通各部门之间的信息交互和共享的管道，彻底打破过去资金管理模式下在时间、空间方面的限制。与此同时，为了保证资金管理的时效性及精准性，企业还应以现代技术为依托，建立相应的信息管理系统或数据库，把各类资金管理信息动态上传、存储到信息系统或数据库之中，并通过增设防火墙、访问权限、安全密钥等一系列的防范措施，对其中的一些关键信息进行加密处理，在确保企业资金信息安全性和完整性的前提下，为高效开展资金管理工作提供强有力的技术支撑。（四）做好资金管理的阶段性管控要想进一步推动资金管理工作的高效、规范执行，房地产企业要以资金预算作为抓手，在执行过程中认真分析差异原因及有效纠偏，以提升资金在各阶段的使用效率。此外，房地产企业在强化信息化建设工作的基础上，要有效落实好信息披露制度，确定信息披露内容，并严格要求相关人员依照规定的标准进行作业，以此来确保披露信息内容的真实性及客观性，进一步提高资金管理的阶段性管控水平。再者，还应依托资金管理信息化平台，安排人员实时追踪每一笔资金的具体流向及使用情况，真正实现对各项资金的动态管控。（五）完善资金管理监督体系健全的资金管理监督体系是确保各项资金管理工作有效落实的基础保证，也是提高资金管理效率的关键所在。因此，房地产企业必须加强对资金管理监督体系的优化、完善，并在企业内部建立独立、权威的监督管理部门或相关岗位，由专业人员全面负责对各项资金的收支及落实管理制度的审计工作，以此来确保资金管理监督工作的权威性及独立性，以有效避免资金严重浪费或违规占用现象，更好地确保企业资金使用的高效性及安全性。四、结束语我国房地产企业的资金管理现状并不理想，在实践中仍存在着不少细节性问题，如不对其加以重视，势必会限制房地产企业的转型升级。因此，房地产企业必须充分意识到资金管理的重要性，认真看待企业在资金管理中存在的有关问题，并结合企业自身的实际情况，通过建立健全资金预算管理制度、拓宽融资渠道、搭建资金管理信息平台、做好阶段性资金管控、完善资金管理监督体系等措施，有效提升资金管理工作质量，促使我国房地产企业沿着更加健康的轨道发展。参考文献：1 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