房地产公司地产投资项目可行性分析报告.pptx

国国 市市 项目可行性分析报告项目可行性分析报告项目开目开发：国国市市项目拓展：目拓展：市市汇报人：人：我我年年月月日日注：选取注：选取最有代表最有代表的几幅照的几幅照片片.一、国家、城市及政策概况（国家及城市的地理人口政治，经济情况、汇率政策及波动情况、房地产市场等，开发流程、主要法律法规、税费、融资政策等）二、目标地块基本情况（区位图、红线图、地块周边情况、重要情况说明、合作方式说明等）三、房地产市场及土地市场分析（供、给、产品分析、竞品市场分析、土地市场分析等）四、项目规划与销售方案（规划总平面图，户型、车位配比，展示区规划、项目销售方案等）五、成本及经济效益分析（目标成本、项目利润率、现金流及回报率）六、投资架构及融资方案（项目境内外投资架构、融资方案、合作投资比例）七、推进计划与风险防范八、意见汇总（投资团队意见、总部职能中心意见）目录第一部分国家、城市及政策概况说明：1、重点介绍国家及城市的地理位置、人口状况、政治状况、宏观经济状况，特别是GDP、人均GDP、人均可支配收入、支柱产业等，以及汇率政策和波动情况。具体简析方式和页数不限。为确保统计数据的真实性，请注明统计数据来源。2、简单介绍重点城市的房地产市场情况，作为进入该城市开发的依据。3、政策包括但不限于房地产行业的法律法规、开发流程、报批报建流程、房地产行业相关税费及融资政策等。注：该部分应该立项准备阶段予以完成，注：该部分应该立项准备阶段予以完成，所含信息需要真实、精确；部分内容在后所含信息需要真实、精确；部分内容在后续推进过程中根据需要不断更新。续推进过程中根据需要不断更新。1、X国经济概况2、泰国政治概况X国实行君主立宪制，国王为国家元首，是泰国武装部队最高统帅，通过国会行使立法权，通过政府行使行政权，通过法院行使司法权。现任国王普密蓬阿杜德（拉玛九世）于1946年登基，1950年5月加冕。现任总理为英拉西那瓦，于2011年8月5日上任，是泰国首位女总理，著名企业家。3、泰国人口概况X国共有30多个民族，总计6000多万人口。泰族为主要民族，占人口总数的75、华族占14%(相当一部份来自中国广东省潮汕地区)，马来族占2.3%。人口增长速度0.5%（2013年）国家概况马来西亚泰国湾1、泰国地理位置图：泰国及其主要城市地理位置图泰王国(KingdomofThailand)，通称泰国，旧称暹罗（Siam)，拥有七百多年历史，位于东南亚中南半岛，与缅甸、老挝、柬埔寨。为东南亚国家联盟（东盟）创始国之一。指引：说明国家地理位置、政治指引：说明国家地理位置、政治稳定性、人口总量、人口结构及稳定性、人口总量、人口结构及人口增长率等人口增长率等X国是中等收入的发展中国家，实行自由经济政策，属外向型经济。部分经济指标如下：国内生产总值（2012年）：亿美元（亚洲排位）国内生产总值增长率（2012年）：%人均国内生产总值（2012年）：美元（亚洲排位）通胀率（2011年）：%失业率（2011年）：%2007年2008年2009年2010年2011年2012年0500001000001500002000002500003000003500004000000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%-2.00%-4.00%2007年-2012年泰国地区生产总值及其增长速度GDP(百万美元）增长率农业12%制造业及其他工业产业44%服务业44%图：2012年泰国经济总量构成情况数据来源：世界银行注：选取几个主要经济指标，重注：选取几个主要经济指标，重点说明国家的经济稳定性，人民点说明国家的经济稳定性，人民购买力及未来经济预测购买力及未来经济预测经济概况X国采取xxx的汇率政策，过去几年对美元和人民币的波动情况如下（用图或表表示过去5-10年的波动情况）。Xxx预计未来几年货币对人民币和美元的走势是。数据来源：世界银行汇率概况经济总量：曼谷市作为泰国的政治经济中心，经济总量占泰国GDP的29%，曼谷大都会区占泰国GDP的44%。人均GDP：曼谷已经成为东南亚的重要经济支柱，2012年人均GDP达16,275美元。该年数据位列东南亚第二位，仅次于新加坡，与我国广州市相当（如右上图所示）。行政区划：曼谷市形状如蝴蝶形，共50个区；曼谷大都会区包括曼谷市以及其他五个府（如又下图所示）。曼谷市占地面积：1,568平方公里。曼谷大都会区占地面积：7,761平方公里。曼谷市人口：828万（占泰国人口12.5%，2010年数据）。曼谷大都会区人口：1,456万（占泰国人口22%，2010年数据）。数据来源：泰国国家统计局/中国国家统计局/国际货币基金组织曼谷曼谷广州广州新加坡新加坡0 010,00010,00020,00020,00030,00030,00040,00040,00050,00050,00060,00060,00016,27516,27516,85016,85052,05252,052图：2012年曼谷、广州及新加坡人均GDP对比曼谷Bangkok图：曼谷大都会区地理位置示意图巴吞他尼府PathumThani暖武里府Nonthaburi佛统府NakhonPathom龙仔厝府SamutSakhon北榄府SamutPrakan结论：曼谷在东南亚地区人均GDP仅次新加坡，与广州相当曼谷概况200820092010201120122013-50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000供应总量（套）供应总量呈现逐年增多的趋势供应总量增多主要由洋房产品带动图：2008-2013年曼谷大都会区一手住宅供应量（总量）数据来源：AREATHAI住宅供应总体呈上升趋势200820092010201120122013-20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000独栋别墅（套）联排别墅（套）洋房（套）住宅供应的增加主要由洋房产品带动别墅产品的供应增势相对缓慢图：2008-2013年曼谷大都会区一手住宅供应量（按产品划分）独栋别墅 51,567套 联排别墅 66,664套 高层洋房其他125,103套 17,245套 2013年各产品供应套数260,579套城市房地产市场分析指引：从整个城市的角度分析总体/分产品的供应及需求状况。200820092010201120122013-10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,0000%10%20%30%40%50%60%70%独栋别墅（套）联排别墅（套）高层洋房（套）独栋别墅去化率联排别墅去化率洋房去化率成交总量及去化率均呈现逐年增多的趋势成交总量增多主要由洋房产品带动图：2008-2013年曼谷大都会区一手住宅成交量（总量）数据来源：AREATHAI200820092010201120122013-20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,00030%40%50%成交总量（套）去化率住宅成交总体呈上升趋势去化率总体呈上升趋势图：2008-2013年曼谷大都会区一手住宅成交量（按产品划分）住宅成交的增加主要由洋房产品带动洋房产品的去化率始终高于别墅产品独栋别墅 14,206套 去化25%联排别墅 22,025套 去化33%高层洋房其他 73,843套6,407套 去化59%去化37%2013年各产品交易套数及去化率116,481套去化45%城市房地产市场分析指引：从整个城市的角度分析总体/分产品的供应及需求状况。0-0.50.5-11-22-33-55-1010-2020-10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 90,000独栋别墅联排别墅洋房图：2013年上半年曼谷大都会区一手住宅成交价格区间分布核心总价区间交易量（套）成交总价（百万泰铢）数据来源：AREATHAI29%29%21%21%17%17%11%11%9%9%7%7%6%6%20-5050-8080-110110-140140-170170-200200图：2013年曼谷大都会区一手住宅成交面积段占比核心面积区间15城市房地产市场分析指引：从整个城市的角度分析最热销产品的价格及面积段。热销产品价格水平：总价1-2百万泰铢（折合人民币20-40万元）；单价5-11万泰铢/（折合人民币10,000-22,000元/）；热销产品面积段：20-80项目名称梯户比Midst3梯20户TCGreen4梯16户LumpiniParkRama9Ratchada4梯36户PlumCondo2梯38户Riverfront7梯47户LifeRatchadapisek4梯15户QAsoke5梯17户SupalaiPrimaRiva8梯23户典型楼层平面图户型小，密度高产品特征（高层洋房）：梯户比密度较高+以一两房的小户型为主力产品梯户比密度高5%88%7%2%一房一房至两房一房至三房两房至三房绝大多数项目以一房及两房为主力户型图：2014年3月我团队市场调研统计曼谷大都会区一手住宅主力户型占比（共42个住宅项目）图：典型标准层平面图（以SuppalaiRatchada为例）图：典型单元平面图（以LumpiniParkRama9为例）典型单元平面图22.5一房极小户型城市房地产市场分析指引：分析当地市场热销或主要产品的特征：如户型、配套设施、装修标准等。关键点1：外国人不可以拥有土地解决方案：别墅的永久产权只能卖给泰国人，外国人可租赁30年。关键点3：外国人可拥有共有产权物业的永久产权，但不能超过总套数的49%解决方案：永久产权的洋房需控制外国人的购房套数不超过49%。租赁产权的洋房可100%售予外国人。关键点2：从事房地产开发业务的外国公司只能占股49%解决方案：由外资方控制公司的实际管理权/经营权。设计两层公司稀释泰方股权比例。注：泰方须拥有足够经济实力，且必须有不少于银行存款利息的回报。当地房地产政策法规注：从外国开发商角度，说注：从外国开发商角度，说明当地房地产及相关行业房明当地房地产及相关行业房地产开发，外汇管制、公司地产开发，外汇管制、公司成立等政策。若存在限制的成立等政策。若存在限制的情况需阐述对策。情况需阐述对策。关键点4：外汇可自由进入，但房地产企业利润汇出，需缴纳10%预提所得税解决方案：以澳洲公司作为公司股东，可规避预提所得税。利润留在当地，滚动开发，持续发展。注：立项准备阶段予以完成，注：立项准备阶段予以完成，要求真实、准确。若后续政策要求真实、准确。若后续政策有所改动，及时更新。有所改动，及时更新。注：1.假设主体为30层高层洋房；2.主体工程每月建设速度为3层；3.横轴数字为月份。例：图：泰国房地产开发流程及重要节点当地房地产开发流程获取获取土地土地开放开放 开盘开盘 开工开工指引指引：展现土地获取、展示：展现土地获取、展示区施工、开放、项目开盘、区施工、开放、项目开盘、开工等重要节点所需时间及开工等重要节点所需时间及手续。不必拘泥于展示形式。手续。不必拘泥于展示形式。注：立项准备阶段予以完成，注：立项准备阶段予以完成，要求真实、准确。要求真实、准确。当地房地产开发相关税费税税项税率税率内容内容增增值税税（ValueAddedTax)5-19%普遍按19%缴纳，但若为在该国该买的首套住房，面积不超过200部分按照5%征收。不不动产税税（ImmovableTax)0.6%-1.9%按1980年1月1日不动产市值估算的，以累进税率缴税。假设所持有不懂婵与1980你那1月1日市值为三百万欧元以内，则每年不动产税不超过47260欧元。印花税印花税（StampDuty)0.2%按照合同金额0.2%缴纳印花税，印花税上限2万欧元。转手手费（TransferFees)3-8%市值超过170860欧元的不动产转手时，需按市值的8%缴纳转手费，由目前到2016年12月31日志，如所交易之不动产为取得建筑施工许可后第一次销售并已缴纳增值税，则可全额豁免转手费。如该不动产交易无需缴纳增值税，则可豁免50%的转手费。注：立项准备阶段予以完成，注：立项准备阶段予以完成，要求真实、准确。若后续政策要求真实、准确。若后续政策有所改动，及时更新。有所改动，及时更新。第二部分项目概况说明：包括但不限于项目的区位图、周边公建配套、红线图及项目基本信息、项目内及周边情况、市政配套情况及合作方式说明等。注：该板块内容在立项准备阶注：该板块内容在立项准备阶段需重点完成，要求全面、深段需重点完成，要求全面、深入、真实、准确。入、真实、准确。老城商业中心机场到机场：到机场：公里、分钟公里、分钟路况路况到商业中心：到商业中心：公里、分钟公里、分钟路况路况地铁线路地铁线路火车线路火车线路交通节点距离（km）时间（分钟）路况机场商业中心xxx交通节点城市发展方向城市发展方向城市发展方向城市发展方向在建中轨道在建中轨道交通交通注：阐述项目主要注：阐述项目主要交通，城市发展方交通，城市发展方向及项目与重要交向及项目与重要交通节点的距离。通节点的距离。项目概况区位交通图目标地块CharoenkrungPracharak医院医院CentralPlaza商场商场Rama9Rama9大桥大桥Dipangkorn Rasmijoti Dipangkorn Rasmijoti 大桥大桥湄南河主干道：Rama3路高速路高速路入口入口往第一、第二CBD、素旺那普国际机场通往老城Pariwas寺庙寺庙曼谷广场曼谷广场Asiatique商场商场Rama3医院医院BRT快速公交开开泰银行泰银行总部总部大城大城银行银行总部总部TescoLotus学校学校学校学校学校学校国际幼儿园国际幼儿园Shrewsbury国际学校国际学校国际学校国际学校学校学校学校学校学校学校配套设施距离（km）时间（分钟）CharoenkrungPracharak医院0.54Rama3医院2.56CentralPlaza商场3.85Shrewsbury国际学校1.510目标地块CentralWorld商场商场项目概况周边配套地块基本信息占地：总面积亩容积率：地价：万元/亩总价：楼面地价：付款时间:建筑密度：建筑限高：商业比例：公建配套：地块当前现状：注：注：以以卫星星图为底底图，若不清晰若不清晰则以地形以地形图为底底图。标注注项目目红线。注：说明地块是否存注：说明地块是否存在拆迁，是否取得产在拆迁，是否取得产权证，规划是否已审权证，规划是否已审批通过等批通过等。项目基本信息项目基本信息交易方式交易方式：我司直接100%收购土地资产，总土地价格5,200万美元。退出机制：集团审批立项后，签署意向书给业主单位，我司有45天的尽职调查时间，在此时间内我司可无条件选择退出该项目。付款时间：预计在尽职调查接受后的30天内一次性支付土地款。中介费用：卖方支付，我司不支付。业主单位简介：项目重要情况说明第三部分房地产市场及土地市场分析说明：包括但不限于：1、对市场上高低端、不同类型项目进行全面调研分析,分析项目所在城市房地产供给、需求（去化）、价格走势、产品特点及消费群体特征；2、竞争市场分析：分析竞争对手项目定位、产品、价格、销售情况；3、周边主要的土地供应和价格分析。注：该板块内容在立项准备阶注：该板块内容在立项准备阶段需重点完成，要求全面、深段需重点完成，要求全面、深入、真实、准确。入、真实、准确。旧金山片区独栋600万元/套公寓3000元/平方米独栋70万美元/套公寓4000美元/平方米奥克兰片区费利城片区独栋360万元/套圣玛特片区独栋480万元/套规划中的地轨目标地块右上角表格对各个区域的过去一年的住宅累计供应量，销售量（额）进行供需描述。主要体现项目所在局部市场的一个供需和价格情况。城市房地产市场板块分析区域住宅累计供应（万）住宅销售量（万）住宅销售额（亿元）供需描述注：该部分内容应在立项准备阶段予以完成，注：该部分内容应在立项准备阶段予以完成，要求信息真实、准确。要求信息真实、准确。201120122013201401000200030004000500060007000800002468101214161512113新推套数项目数项目所在区域供应情况分析23周边四年内的供货量分析20112013年，平均每年新推7,0007,500套，年均7000套左右；单项目体量基本在6001,000套左右，2,000套以上的项目较少；2014年新入市项目较少。一房产品供应量占区域总供应量59%，为该区域的市场主导产品；单间和两房占比分别为23%和13%，为区域次主导产品；三房及大户型产品供应量较少；住宅配套底商较为罕见。周边主要住宅项目的分户型占比情况23.02%59.21%13.02%3.36%0.97%0.43%单间一房两房三房其他户型商铺项目所在区域去化情况分析24数据来源：H MobiBelle AvenueTC GreenLumpini ParkSupalai Wellington一期首次开盘套数主力面积段去化情况主要余货面积段IdeoMobi2011年7052160m22012年清盘无BelleAvenue2009年199443105m295%80m2以上SupalaiWellington2012年3月9224795m295%70m2以上TCGreen2012年3月18423060m270%50m2以上LumpiniPark2013年5月15402237.5m2当天清盘无周边住宅项目1年半内的价格走势（包含二手）老城区中心龙游湖商务区本案市政府沈海高速丁堰出口苏皖区如皋北项目君御豪庭君御豪庭|毛坯均价毛坯均价7000元元/恒盛皇家花园恒盛皇家花园|精装均价精装均价7200元元/御墅园御墅园|毛坯均价毛坯均价5000元元/中国长寿城中国长寿城|毛坯均价毛坯均价别墅别墅8000元元/多层多层6500元元/御龙湾御龙湾|毛坯均价毛坯均价8200元元/金鼎名城金鼎名城|毛坯均价毛坯均价6800元元/项目周边竞品价格注：需要调查真实成交价，剔除各种让利因素，而不是叫价。注：该部分内容应在立项准备阶段予以完成，注：该部分内容应在立项准备阶段予以完成，要求信息真实、准确。要求信息真实、准确。竞争对手楼盘楼盘规模距离本案路程/车程楼盘主力产品/面积段单价（元/)/装修标准销售情况楼盘特点/配套泰和御水湾占地面积：35万建筑面积：70万总规划套数：3450套1.3公里3分钟车程高层/100-120联排/230-350联排12000元毛坯高层7500元/精装项目2008年首次开盘，该项目联排去化率约为94%，高层去化率约为83%，项目已经接近尾盘。配套4000平米会所，市内游泳池，配套集中供热系统，全保温系统，新风系统阳光国际花园占地面积：16万建筑面积：28万总规划套数：2024套1.2公里3分钟车程高层/100-120联排/230-350联排12000元毛坯高层7500元/精装项目一期已经销售完毕，2012年9月推出二期房源，累计推盘约550套，去化约310套，去化率约为56%。户型有部分赠送面积水岸华府占地面积：5.67万建筑面积：11万总规划套数：650套1公里2.5分钟车程高层/100-120联排/230-350联排12000元毛坯高层7500元/精装该项目现房销售，由于高层产品价差较大，故低层房源去化较好，项目整体去化率约为60%外国语学校，省靖中，金悦国际酒店，现房销售中天城市景园占地面积：14万建筑面积：21万总规划套数：1800套1.2公里3分钟车程高层/90-120联排12000元毛坯高层7500元/精装两房基本售罄，剩余部分三房、四房，少量联排别墅，整体去化率约为90%中式园林，封闭式前庭后院，外国语学区，人民南路商圈指引：分析主要竞品的各项特征，优劣势，为本项目产品寻找市场突破点，为接下来的市场和产品定位提供支撑，本部分需要有分析结论。注：竞品的选择要有代表性，建议更多倾向于选取品牌开放商或当地知名房地产商的竞品注：需要调查真实成交价，剔除各种让利因素，而不是叫价项目周边竞品分析注：该部分内容应在立项准备阶段予以完成，注：该部分内容应在立项准备阶段予以完成，要求信息真实、准确。要求信息真实、准确。绿地之窗规模占地430亩，容积率4.5发展商绿地集团距离市区路程及车程距市区；位于市区距我司；22公里，35分钟车程位置荆州市火车站附近楼盘主力产品高层近期产品价格毛坯高层5400元/去化情况2013年11月开盘，推出6栋高层共640套，去化98%，只剩3套顶层复式楼盘特点/配套集高档办公、品牌集中式商业、精品商业街、酒店及高品质生态居住社区为一体的大型城市综合体绿地之窗绿地之窗本案本案注：1.针对有代表性的竞品进行深入分析，分析竞品和我项目的长短版，如畅销户型，滞销户型等；照片需要展示鸟瞰图，样板房。2.共计深入分析2-3个竞品项目，每个项目用1页PPT展示。竞品研究注：该部分内容应在立项准备阶段予注：该部分内容应在立项准备阶段予以完成，要求信息真实、准确。以完成，要求信息真实、准确。房地产市场分析总结28区域价值：位于城市发展主导方向，区域整体形象较好；属于新兴的CBD区域，周边商业配套成熟，生活配套齐全，公共交通便利；距离地铁站2.2公里，机场轻轨站4.5公里，紧邻新地铁线路及高速出口，具备较大的升值空间；位于新唐人街和中国领事馆周边，可充分吸引中国买家，并树立我司品牌形象；周边地产市场：区域内供应主要集中于2012、2013年，2014年至今入市竞品较少；现有周边竞品基本均进入尾盘阶段，直接竞争对手较少；周边项目价格分布特征：售价从地铁站向周边递减，区域的单价区间为14,00030,000/m2；产品特征：区域内，小面积段（2045m2)产品为主流，中、大户型产品的供给较少且去化较慢；定价与产品：本项目的均价应为14,000/m2，以小户型的单间、一房为主导产品，适当配置少量两房；项目周边社区商业配套较为匮乏，商铺具备一定的投资价值，设置少量的商铺。房型面积段套数比例一房23-4588%二房56-7812%房地产市场分析总结29项目整体定位：面向曼谷本地刚性需求群体，和中国客户的小户型、低总价产品，兼具自住与投资价值。项目运营定位：短平快，期望以大开盘创造较大的市场影响，吸引中国客户为主体的海外买家购买，短时间内造成轰动效应；开盘一年内完成清盘。客户来源：第一市场：在新CBD及其周边、新机场工作的年轻群体，以及大曼谷市区的刚需置业群体；第二市场：大曼谷市区的投资型客户；第三市场：以中国客户为主体的外国买家。周边土地市场供应情况周边土地市场成交情况本项目与周边成交土地相比的价格对比图土地市场分析第四部分项目规划与销售方案说明：包括但不限于：1、规划总平面图；2、户型、车位配比；3、展示区规划等4、通过对竞争市场及对手的分析，进行项目定位策划、确定目标市场及客群定位、产品定位及户型配比方案和推售方案、进行销售目标预估。注：该板块部分内容需在立项准备阶段予注：该板块部分内容需在立项准备阶段予以完成，部分内容可在后续推进过程中不以完成，部分内容可在后续推进过程中不断完善，将在模板中予以标注。断完善，将在模板中予以标注。展示区占地：当地单位/亩销售中心/会所：展示区配套：开放时间：预售条件：开盘时间：展示区展示区双拼占地：当地单位/亩总建筑面积：可售面积：产品信息：开工时间：开盘时间：预计去化率：首月去化%，前三个月去化%。预计交楼时间：高层洋房高层洋房占地：当地单位/亩总建筑面积：可售面积：产品信息：开工时间：开盘时间：高层其他配套设施：学校：；开工时间；投入使用时间；医院：；开工时间；投入使用时间；公园：；开工时间；投入使用时间；指引：指引：1、说明项目的总体规划方案及开发思路，、说明项目的总体规划方案及开发思路，包括展示区、可售产品、公建配套等的占地及包括展示区、可售产品、公建配套等的占地及信息。信息。2、在项目初步汇报，得到主席批准跟进、在项目初步汇报，得到主席批准跟进后，方可制作项目规划图后，方可制作项目规划图;此处若无规划图，此处若无规划图，则使用项目红线图。则使用项目红线图。项目主出入口项目次出入口双拼双拼高层洋房高层洋房项目规划方案注：该部分内容应在立项阶段予以完注：该部分内容应在立项阶段予以完成，可在后续跟进过程中不断深化、成，可在后续跟进过程中不断深化、补充和完善。补充和完善。3198%98%2%2%别墅面积分布220-260m220-260m818m818m3%3%31%31%66%66%洋房面积分布70m70m8395m8395m108130m108130m81%81%19%19%适销对路产品面积分布适销对路产品其他产品项目规划方案产品类型户型单户建筑面积套数套数比例总建筑面积总可售面积货值货值占比超豪双拼别墅合计高层洋房合计总计注：该部分内容应在立项阶段予以完注：该部分内容应在立项阶段予以完成，可在后续跟进过程中不断深化、成，可在后续跟进过程中不断深化、补充和完善。补充和完善。产品销售指标合计2015年第一季度2015年第二季度2015年第三季度2015年第四季度2016年第一季度2016年第二季度产品一销售面积，套，套，%，套，%，套，%，套，%，套，%，套，%销售单价元/平方米元/平方米元/平方米元/平方米元/平方米元/平方米元/平方米销售金额亿元亿元亿元亿元亿元亿元亿元产品二销售面积销售单价销售金额产品三销售面积销售单价销售金额合计销售面积销售金额注：本年计划推货或去化的建面占该产品总建面的比率项目推售方案（该部分需要与营销部门共同确定）项目总货量套、亿元。首期开工_，_套，_%；开盘一周/一个月/，去化_，_套，_%具体销售计划如下：注：总体销售目标需与项目定位相匹配产品销售方案注：该部分内容应在立项阶段予以完注：该部分内容应在立项阶段予以完成，可在后续跟进过程中不断深化、成，可在后续跟进过程中不断深化、补充和完善。补充和完善。付款节奏：定金及签约(5%-10%)+首付款分期(5-15%)+过户一次性付款(75-90%)预售政策：XXX市商品住宅的预售条件。资金监管：商品住宅预售后资金的回款情况，资金回款是否受监管。付款节奏定金及签约首付款分期过户一次性付款总房款占比5-10%5-15%75-90%付款时间签约时施工期间，按施工进度过户时项目楼款支付节点指引：说明预售政策、资金回款是否受监管，分析当地房地产开发项目的楼款在不同节点上的付款比例。第五部分成本及效益分析说明：包括但不限于：1、通过咨询承包商、造价单位，或是通过案例分析，对项目的开发成本进行充分调研，确定项目的目标成本方案。2、测算项目利润情况、成就共享情况及相关经济指标；2、编制项目现金流量图，重点说明项目现金流回正时间，以及项目IRR指标。注：该部分内容立项准备阶段匡算，立项阶注：该部分内容立项准备阶段匡算，立项阶段概算。立项通过后，可通过调动内部资源、段概算。立项通过后，可通过调动内部资源、聘请聘请QS公司等做进一步分析，定案阶段要公司等做进一步分析，定案阶段要求真实、准确，定案版目标成本将作为成本求真实、准确，定案版目标成本将作为成本管控依据。管控依据。经济效益分析指标概览1-1-土地基本指土地基本指标（请补充）充）占地面积折合亩数容积率建筑面积地上可售面积地下可售面积2-2-各各类型型产品品规划指划指标（请补充）充）套数层数层高占地面积可售面积/套别墅联排公寓商业其他合计3-3-公建配套指公建配套指标4-4-项目目计划安排划安排占地面积建筑面积计划节点时间会所土地获取商业配套项目开工市政配套一期开盘学校一期交房泳池二期开盘健身房二期交房不可售地下室三期开盘其他三期交房经济效益分析成本分析成本项总额总体单方洋房别墅商业备注建筑建筑单方成本方成本（1）土地成本（2）前期费用 其中：行政规费设计费顾问费其它（3）建筑安装工程 其中：土建机电装修工程电梯工程其它（4）基础设施工程 其中：小市政工程大市政工程（5）公共配套设施 其中：公建配套地下室分摊展示区分摊其它（6）开发间接费用 1、土地成本主要包括：，尽职调查期间了解的土地产权年限为 ，土地权属性质等方面问题说明；2、前期费用主要包括，针对律师费、咨询费等尽职调查费用的说明；3、基础设施及共建配套费用包括，说明三通一平等基建成本，以及地块配套学校等成本；4、建造费用主要包括，是否有可比项目比较，是否请咨询造价公司评估，与竞品相比，建造成本有无优势说明；5、财务成本说明，主要的融资模式及成本，主要的贷款方式及成本；6、销管费用说明；7、税费说明，国外主要的税费及收费时间；8、不可预见费说明。目标成本方案经济效益分析利润表序号序号项目目总价价可售可售单价价可售面可售面积万元万元元元/m2m2m2m2一一总销售收入售收入1 别墅2 联排二二总投投资1 土地成本2 前期费用3 建筑安装工程4 基础设施费5 公建分摊6 不可预见费7 资本化财务费用8 开发间接费三三销售毛利售毛利销售毛利率售毛利率(%)(%)四税税费五税前利税前利润六所得税所得税七税后利税后利润八IRRIRR去杠杆IRR带杠杆IRR融融资方式方式自有资金（销售收入）银行贷款承建商融资内保外贷合作方合计土地成本土地成本3亿(30%)5亿(50%)-2亿(20%)-10亿建安成本建安成本+基基础设施施+公建配套公建配套1.5亿(15%)7亿(70%)1.5亿(15%)-10亿销管管费用用+专业顾问费+展示区展示区3亿(30%)7亿(70%)-10亿房地房地产税税费+财务费用用+所得税所得税10亿(100%)-10亿合合计17.5亿19亿1.5亿2亿40亿经济效益分析融资方案利率、放款条件及放款时间指引指引：说明贷款的形式、贷：说明贷款的形式、贷款比例、放款条件及放款时款比例、放款条件及放款时间。间。注：立项阶段完成，后续可根注：立项阶段完成，后续可根据与银行、融资机构等的谈判据与银行、融资机构等的谈判进展，不断更新。进展，不断更新。利率、放款条件及放款时间利率、放款条件及放款时间经济效益分析现金流量项 目 2015.12015.22015.32015.42015.52015.62015.7 现金流入 其中：销售回款 贷款流入 其它 现金流出 其中：土地成本 开发成本 其它 净现流 累累计现金流金流 2014年9月2014年11月2015年1月2015年3月2015年5月2015年7月2015年9月2015年11月2016年1月2016年3月2016年5月2016年7月2016年9月2016年11月2017年1月2017年3月2017年5月2017年7月2017年9月2017年11月2018年1月2018年3月2018年5月2018年7月2018年9月2018年11月2019年1月2019年3月2019年5月2019年7月2019年9月10,0005,0000-5,000-10,000-15,000-20,000第六部分投资架构说明：项目投资架构图（含境内外投资主体）、架构中各级利润分配产生的税费情况介绍、利润分派到控股公司及同心共享所产生的税费注：立项阶段予以重点完成，投资团队对下注：立项阶段予以重点完成，投资团队对下一步的拓展要有一个全盘的计划。一步的拓展要有一个全盘的计划。第七部分推进计划与风险防范说明：包括但不限于：1、投资拓展阶段工作计划，包括尽职调查计划、收地计划、土地过户计划、土地款支付节奏等各项工作的开展计划和时间节点。2、项目开发重要节点及前置工作安排等;3 3、分析对项目效益、品牌、口碑将产生重大影响的风险，并说明风险规避或降低的策略。注：立项阶段予以重点完成，投资团队对下注：立项阶段予以重点完成，投资团队对下一步的拓展要有一个全盘的计划。一步的拓展要有一个全盘的计划。452015年年4月初月初2015年年4月中月中2015年年4月底月底项目推进计划与主要工作节点完成立项工作后，进行合作方尽职调查，开展成立公司工作。第三方顾问公司询价，包括：律师事务所、工程咨询公司、以及市场调研公司。我司法务监察审计中心、研发设计中心、营销中心、以及海外事业部成本职能负责人前期介入。2015年年4月底月底与土地出让方签订意向合同，合同约定以定金锁定土地2个月（2015年5月-2015年6月），允许我方对土地进行尽职调查，土地出让方在此期间完成地上附着物的拆除。聘请律师事务所、会计师事务所及工程咨询公司。初拟定欧华律所进行地块及合同尽职调查、威宁谢工程咨询公司进行项目设计及成本造价、AREA市场调研公司进行市场深度调研。欧华律所威宁谢工程咨询公司AREA市场调研公司46项目推进计划与主要工作节点20152015年年5 5月月1 1周周20152015年年5 5月月2-32-3周周20152015年年6 6月月2-42-4周周聘请的工程咨询公司进行项目成本测算，我司海外事业部成本职能负责人正式介入。完成项目定案及定位工作。聘请的律师事务所进行土地尽职调查，我司法务监察审计中心正式介入。聘请的市场调研公司进行市场调研，我司营销中心正式介入。聘请的工程咨询公司进行项目规划设计，我司研发设计中心正式介入。20152015年年5 5月月4 4周周-6 6月月1 1周周 20152015年年6 6月底月底定案材料编写、修改、报批。风险控制与防范类别类别主要风险点主要风险点建议建议土地权属产权年限附加要求土地勘测报告规划延迟审批更改指标政策政策变化产品市场竞争预售建造成本控制管理经验融资融资不足法律股权转让合作方背景社区居民反对意见谢谢！XX区域投资部/投资拓展团队汇报人：XXX联系方式：XXX