房地产项目投资可行性研究分析报告.doc

目 录第一章 总论- 1 -1.1项目建设背景- 1 -1.2 建设单位概况- 3 -1.3可行性研究报告编制依据和原则- 4 -1.4项目概况- 5 -1.4.1项目名称：- 5 -1.4.2项目建设地点- 5 -1.4.3 项目建设规模和内容- 5 -1.4.4 主要建设条件- 7 -1.5投资估算和资金筹措- 9 -1.5.1投资估算- 9 -1.5.2资金来源- 10 -1.6主要技术经济指标- 10 -1.7结论- 12 -第二章 区域房地产市场分析与项目定位- 14 -2.1XX县发展状况- 14 -2.2项目所在区域房地产市场分析- 15 -2.2.1XX县房地产现状- 15 -2.2.2市场调查分析- 17 -2.3空港新城商住小区项目市场定位- 26 -2.3.1项目市场细分- 26 -2.3.2产品定价- 28 -第三章 项目选址与开发条件- 30 -3.1.项目选址- 30 -3.2项目建设条件- 30 -第四章 拆迁安置补偿方案- 33 -4.1拆迁范围- 33 -4.2拆迁安置方式- 33 -4.3拆迁计划- 34 -4.5过渡方式- 34 -4.6过渡期限- 34 -4.7临时安置补助费- 35 -4.8优惠及奖励- 35 -4.9特困补助费- 37 -4.10临时和违章建筑的补偿- 37 -4.11限定条件- 38 -第五章建设规模和建筑方案- 39 -5.1建设规模- 39 -5.3建筑方案- 40 -5.3.1.设计依据- 41 -5.3.2设计原则- 42 -5.3.3建筑方案总体构思- 42 -5.3.4工程项目一览表- 45 -5.3.5结构设计- 47 -5.4公用设施方案- 48 -5.4.1供水- 48 -5.4.2排水- 50 -5.4.3防洪防涝- 51 -5.4.4供电- 51 -5.4.5照明系统- 53 -5.4.5弱电系统- 54 -5.4.6防雷接地- 55 -5.4.7通风空调- 55 -5.4.8消防- 55 -第六章 环境和生态影响分析- 57 -6.1项目主要产污情况- 57 -6.2施工期污染源分析及处理- 57 -6.3运行期污染源分析及处理- 58 -6.4环境保护实施方案- 60 -6.4.1原则- 60 -6.4.2环境保护措施- 60 -6.4.3生态保护- 61 -6.4.4工作自律- 61 -6.4.5人文景观的保护- 61 -6.5环境影响评价- 61 -第七章 项目实施进度安排- 62 -7.1建设周期的规划- 62 -7.2项目实施进度表- 62 -第八章 投资估算与资金筹措- 63 -8.1 编制依据- 63 -8.2其他费用编制说明- 64 -8.3项目总投资- 65 -8.3.1建设投资- 65 -8.3.2分项工程投资估算- 66 -8.4开发计划及资金安排- 68 -第九章 财务评价- 69 -9.1财务评价基础数据与参数选取- 69 -9.2成本和费用估算- 69 -9.3销售收入分析- 70 -9.4财务盈利能力分析- 71 -9.4.1 利润分析- 71 -9.4.2静态指标分析- 71 -9.4.3动态指标分析- 71 -9.5 贷款偿还能力分析- 72 -9.6不确定性分析- 72 -9.7财务评价结论- 74 -第十章 风险分析及对策- 75 -10.1市场风险- 75 -10.2经营管理风险- 75 -10.3金融财务风险- 76 -第十一章 结 论- 77 -11.1项目评价- 77 -11.2建议- 77 -11.3结论- 78 -附表附表1：建设投资估算表一期项目投资估算表二期项目投资估算表附表2：投资计划与资金筹措表附表3：预售收入、销售税金及附加表附表4：开发项目总成本估算表附表5：利润与利润分配表附表6：项目投资现金流量表附表7：盈亏平衡图和敏感性分析图附图附图1：项目总规划图附图2：项目效果图附件附件1：企业法人营业执照附件2：组织机构代码证- 84 -第一章 总 论1.1项目建设背景XX素有“滇东北门户”之称，作为昆明主城门户，西南最重要的内陆大码头，XX处于昆明“四环十七射”交通网络规划的重要节点、昆明“半小时经济圈”内。全县国土面积1357.29平方公里，坝子总面积446.1平方公里，为云南省第七、昆明市第二大平坝。2009年被定位为昆明“辅城”后，2010年7月，昆明市委、市政府又提出将XX打造成“空港新城”。作为昆明卫星城之一的XX，不仅地处昆曲工业走廊的关键节点，还位于昆明空港经济区的经济走廊带上，占据了区域经济发展战略的重要地位，被列入新昆明建设的重要组成部分“一主四辅”战略的辅城之一。随着空港规划建设的推进和空港经济区的不断成熟和国际化，空港经济走廊这个连接市区与空港的重要片区，势必发展成为集国际产业集群、高端商务、高端居住为一体的城市支柱型片区，从而带动XX发展的全面提速。同时新昆明和昆明新机场的建设还缩短了XX与昆明主城的距离，使XX进入昆明“一小时经济圈”和新机场“半小时经济圈”， 其区位优势得到了越来越多开发商的青睐。昆明新机场建成并投入使用后，XX将成为我国第四大空港经济区，由此形成的临空经济圈将成为昆曲工业走廊、昆滇经济带、滇中城市群体的重要枢纽节点。“XX空港新城”将以发展临空型经济为核心，建成面向东南亚、南亚，连通欧亚大陆的国际航空客流、物流中心，成为国际化、生态化、现代化的新昆明航空城。机场作为一个城市和地区经济发展的“引擎”，将为当地的经济带来无限的提升。而昆明新机场的建设，正是促生昆明空港经济区的原动力。由于昆明新机场的定位，未来空港经济区将是面向东南亚、南亚的航空客运枢纽和物流中心，是集临空型产业、商务旅游和绿色生态产业基地于一体的全新区域。它不但将城市资源高效、合理地整合，而且它将会改变昆明旅游业的现状，使其成为以昆明为中心，辐射全省，连接东南亚，集旅游、观光、度假、娱乐为一体的旅游体系。XX将按照“北部生态卫星城”架构，在县城打造水体景观为主的生态住宅区，做到低碳示范标准的园林绿化。计划到2015年，城市道路将实现绿化全覆盖，园林单位、园林小区达标率均达到100%，县城建成区绿地率达到35.8%以上，绿地覆盖率达到40%以上，人均公共绿地达14平方米以上。按照XX县发展规划，原有民居住条件远低于昆明市人均居住水平，为了与新XX建设同步，深化和促进村镇的经济发展,解决城乡一体化问题和缓解住房的紧张局面。项目的建设，在原有旧房屋改造的基础上，拟将周边用地已列入的建设用地，其建筑面积约51.6万平方米，建房以居住建筑为主，同时为了解决村社剩余劳动力现就业问题，辅以少量的商网，为提高村民文化生活，丰富肌民的业余生活，适当布置少量公共建筑，并建设相应的配套设施，创建一个文明，详和的生活及居住环境。项目前期暂定XXXX房地产开发有限公司办理开发建设有关手续，并开发建设名为XX城乡一体化“空港翼城”项目。项目实施地1.2 建设单位概况项目建设单位：XXXX房地产开发有限公司企业性质： 有限责任公司经营范围： 房地产开发建设单位概况：企业概况：XXXX房地产开发有限公司成立于2011年，是经XX县工商局注册的一家集房地产开发经营、机械设备出租为一体的企业。公司依托XX县良好的投资环境和XX城市建设的大好时机，结合自身优势，不断创新经营，专注房地产开发组织策划工作，集中力量做好土地储备、项目规划、建筑设计以及销售工作，时刻保持“出精品”的意识，“汲取人文精华，建筑美好生活”。 作为新兴的房地产开发商，我们注重积极与房地产行业上下游单位（规划、设计、建筑、销售等）建立密切的合作关系。通过优势互补来谋求共同发展。公司在发展壮大自己实力的同时，注重自己的品牌塑造，本着“质量为本，信誉为本”的工作作风，踏踏实实做好每个项目的细节，维护广大消费者的利益。公司将依照“立足XX县，拓展省内市场，放眼全国”的战略构想，努力打造现代化的房地产开发企业。公司将继续不断创新，学习国内外先进的开发经营以及管理经验，在土地资源、人力资源和社会资源方面构建自身的核心竞争力，加快发展，壮大实力。1.3可行性研究报告编制依据和原则1.2.1编制依据（1） 云南省滇中城市经济圈区域协调发展规划（2009年2020年）；（2）城市居住区规划设计规范；（3）昆明市城市拆迁管理条例；（4）城市居住区公共服务设施设置规定；（5）住宅设计规范；（6）住宅建筑设计标准；（7）建筑工程交通设计及停车场设置标准；（8）城市道路绿化规划及设计规范；（9）高层民用建筑设计防火规范；（10）投资项目可行性研究指南；（11）市场调研资料。1.2.2编制原则1. 以需求为导向，利用国家和地方给予的各项政策和区域优势，以较高的起点进行规划建设，为XX县改善城乡居家生活条件提供优质服务，促进当地社会经济的发展，实现经济效益和社会效益的提升。2. 认真贯彻执行国家及地方有关法令、法规、行业标准等相关政策及文件，积极响应国家各种政策及规定，使项目更好地服务于社会。3. 充分利用有关地产已取得的丰富开发建设和管理经验、以及现有的技术力量和管理人才，为项目的实施创造有利条件。4. 严格执行环境保护“三同时”制度，确保周围环境不受影响，建设布局合理、环境优美、便捷高效、个性鲜明，具有传统和现代气息及特色的一流居住社区。1.4项目概况1.4.1项目名称：XX城乡一体化“空港翼城”项目1.4.2项目建设地点位于XX县XX镇东北片区；西至规划北片区行政办公区；北至老213国道；东至重机厂；南至黄龙大道。1.4.3 项目建设规模和内容建设规模：项目总规划用地面积117334.2平方米（约合176亩），总建筑面积516026平方米，净用地面积108983.3平方米，计划分二期建设。名称规划用地建筑面积一期41621.2平方米164005平方米二期75813平方米352021平方米建设内容：项目本着“以人为本”、“创建精品”的开发理念，规划住宅面积为254940，可容纳2196户7000多人入住，建筑密度34%；容积率3.52；绿地率41%。由多层住宅、商铺、地下车位等多种混合类型产品，以及幼儿园和辅助用房等配套设施组成，项目基本实现小城镇功能自我配套。根据地域的生态特点，项目引入养生宜居住宅的概念，通过户型、功能、景观、区域的调控、整合，实现生态环境良好发展与健康居住发展并重的目标，提高环境效益、经济效益、社会效益。片区将规划建设配套设，加以开发过程的合理运营，建设真正为居住者所思、所想的和谐环境，树立城市化进程与环境和谐共生的典范，创造就业机会并提升当地的经济水平。主要建设内容：序号主要建设内容数量单位1（住宅）底商面积122282酒店面积290233商务区面积678034超市、诊所面积145605会所面积20546幼儿园面积28637住宅面积2549408市政道路9671.59停车位（地下）2651辆1.4.4 主要建设条件a.交通条件围绕昆明XX空港新城和进入半小时经济圈的要求，XX规划建设县城与昆明主城及空港等外围交通，积极配合国家、省、市完成长昆高铁、地铁6号线、昆曲高速公路东南绕城线二期工程建设。今后将有三条高速公路穿过XX，分别是昆曲高速、新昆嵩高速和东南绕城高速，同时还有一条连通昆明至XX的城市主干道（320国道），可实现单程半小时到达。”XX县规划建设局局长秦学权介绍，根据规划，XX不仅实现了和昆明主城的快速连通，加上贵昆铁路、长昆高速铁路纵贯全境，设有三级编组车站一个、高速铁路客运站一个以及机场轻轨绕出机场后连通XX，XX将建立起比较发达的立体交通体系。b.供电条件本项目临时用电和永久用电均可使用城市电网，因此，本项目的电力供应是稳妥可靠的。c. 供水条件及排水条件本项目供排水均可使用已建成的城市市政管道。d.气候条件本项目所在地点属典型的温带、暖温带和北亚热带混合型气候，年平均气温14，降雨量993毫米，无霜期222天，日照2073小时。综上所述，本项目气候条件相当适宜。e. 地质条件项目场地位于古滇池盆地边缘与山地斜坡交接地带，属中低山剥蚀地貌。场地北高南低，根据邻近工程建设项目地质勘探结果，拟建场地应无地下水，雨季施工局部地段可能存在少量上层滞水，各土层对建筑材料无腐蚀性。拟建场地附近无发震断裂通过，区域上处于相对稳定的位置，自然坡面稳定，自然坡度小，地层分布均匀，无不良地质作用存在。地震设防基本烈度为8度。综上所述，本项目场地稳定，适宜建筑，地质条件可以满足建设要求。f区位优势XX地处滇东北交通枢纽重要节点，距昆明主城区35公里，属于半小时经济圈范围。素有“滇东北门户”之称，境内昆曲高速公路、嵩待高速公路、213国道、320国道“四线出省”，贵昆铁路、昆曲高速公路、213国道、320国道、7204线，加上即将建设的连接昆明新机场的昆嵩高速公路，可形成“六路通昆”的便捷交通优势。同时，XX处于昆明“四环十七射”交通网络规划的重要节点，随着昆明新机场的建设，铁路、公路、航空的立体交通网络使它作为昆明主城门户、西南最重要内陆大码头的功能日益凸现。1.5投资估算和资金筹措1.5.1投资估算根据测算，项目的总投资为75400万元。项目总投资估算表序号项目名称总额（万元）占总投资比例1土地成本21989.1729.16%2建安工程48427.5864.23%3前期费用2205.83 2.93%4管理费用581.130.77%5不可预见费用2196.112.91%合计75400100.00%1.5.2资金来源项目投资的资金来源包括自有资金和销售回款。项目总投资75400万元，经测算需投入资金包括自筹资金、销售收入，其中自筹资金31677万元，销售收入43723万元。1.6主要技术经济指标主要技术经济指标表序号名称单位数量备注1规划总用地117334.2176亩 1.1一期41621.262.28亩1.2二期75813113.72亩2规划净用地108983.3163.47亩2.1一期33170.349.76亩2.2二期75813113.72亩3总建筑面积5160263.1地上建筑面积3834713.2地下建筑面积1325554其中：4.1（住宅）底商面积122284.2酒店面积290234.3商务区面积678034.4超市、诊所面积145604.5会所面积20544.6幼儿园面积28634.7住宅面积2549404.8市政道路9671.55建筑占地面积370006住户数户21967居住人数3.2人/户人70278建筑密度34%9容积率3.5210绿地率41%11停车位（地下）辆265112一期技术经济指标13一期用地面积41621.214市政道路建设9671.515总建筑面积164005地上建筑面积130750地下建筑面积33255其中：1、（住在）底商面积76742、酒店面积290233、商务区面积678034、住宅面积2625016住宅户数户21017居住人数3.2人/户人67218停车位（地下）辆665二期技术经济指标19二期用地面积7581320总建筑面积352021地上建筑面积252721地下建筑面积99300其中：1、（住宅）底商面积45542、超市、诊所面积145603、会所面积20544、幼儿园面积28635、住宅面积22869021住宅户数户198622居住人数3.2人/户人635523停车位（地下）辆198624项目总投资万元75400 其中：建设投资万元75400 建设期利息万元0 一期投资万元30351 其中：市政道路投资万元2495 二期投资万元49339 25资金筹措万元75400 比例其中：企业自筹万元31677 42.01%销售回款万元43723 57.99%26销售收入万元131328 27总成本万元85906 28利润总额万元37550.0 29营业税金及附加万元7871.8 30项目投资财务内部收益率%税前17.84%税后14.56%31项目投资财务净现值万元税前12535.45 税后6738.39 32项目投资回收期年税前3.45 税后3.47 33盈亏平衡点BEP69.58 34总投资利润率49.80 35投入产出比1.74 1.7结论规划区有一定量的居民住宅，存在着“失修老旧、布局不合理、功能不完善、安全隐患多”等问题，与XX县经济发展及整个城市的现代化有较大距离，对原有老房屋进行改造，提高城市的综合竞争力，势在必行且刻不容缓。通过城乡一体化改造，建设商住一体的房地产项目，能为以后XX商贸的发展提供很好的基础，通过科学的规划和合理的布局来提升蒙自城市的形象和品位，改善居民的生活环境和居住条件。原有旧房屋已不能适应新的发展要求，加快城乡一体化是时代发展的要求，是为群众谋利的一件大事，是建设现代化城市的一项重大举措，它对于完善城市功能，美化城市景观，改善人居环境和投资环境，提升城市品位，促进经济和社会发展，都具有十分重要的意义。第二章 区域房地产市场分析与项目定位2.1XX县发展状况1地理位置。XX县位于云南省中部、昆明市东北部，地处北纬25052528、东经1024010320，是昆明市辖近郊县，扼滇东北门户。系三江（盘龙江、牛栏江、南盘江）之源，县境东与马龙县接壤，南部和西南部分别与宜良县、官渡区毗邻，西与盘龙区相交，北与寻甸县相连。距昆明市区34公里。2政区概况。XX县现有国土面积849.89平方公里，辖四镇三区，分别是XX镇、杨林镇、小街镇、牛栏江镇、杨林工业园区、XX职业教育基地、县城新区。XX是两分丘陵，三分山地，五分平坝，坝区面积414.6平方公里，是云南第七、昆明第二大平坝，县辖4镇75个村（居）委会，446个自然村，全县总人口达28.56万人。3经济社会发展状况。2009年，全县实现地区生产总值38亿元，财政总收入5.4亿元（其中地方一般预算收入3.29亿元）。农民人均纯收入4686元，城镇居民人均可支配收入15358元。2009年实际利用外资2265.5万美元，引进市内外到位资金18.5亿元，招商引资工作连续两年实现北部五县区第一。全县工业总产值完成65亿元，工业固定资产投资完成13.1亿元，规模以上工业企业达49家。今年19月，XX全县固定资产投资完成38.9亿元，同比增109.1%，其中，第二产业完成投资15.25亿元，同比增112.3%；第三产业完成投资22.9亿元，同比增116.6%。引进5000万元以上项目49个，其中，亿元以上项目29个，亿元以上工业项目19个，开工在建项目10个，竣工投产项目2个。5000万元以上项目落地开工在建36个，在建29个，竣工7个。规模以上工业企业达64户，较市考核目标52户多12户。XX县城规划鸟瞰图2.2项目所在区域房地产市场分析2.2.1XX县房地产现状我们先来看昆明市区的房价，一环房价已超过1.5万，二环和三环房价也都在6000-10000元。而在昆明几个卫星城市像安宁、呈贡等地，现在的房价在3000-4000元/左右，而在XX花园洋房还不到3000元/，投资门槛低，升值空间也就更大，这也是XX吸引外来置业者的一个优势。据不完全统计，仅2007年到2008年底，XX县城的人口就增加了10000多人。截至目前，已确定的房地产投资就达到了53万平方米。预计2到3年的时间里，XX的房地产投资将达到120万平方米。如果这120万平方米的新建地产都住满了人，XX县城的人口数至少还要增加3万人。而根据XX县规划未来计划容纳28万人，房地产发展空间巨大。现在，XX的房价也开始有了明显的增长，从不久前开盘的银杏人家可以看出，别墅被一抢而空，已经卖到了5000多元/，花园洋房本只推出220套，可最后为了满足客户的需求，又加推了200套房源。据开发商的统计，有约40%的购房者来自昆明，可以看出昆明的消费者已经看到了XX未来的发展。 从昆明周边多个卫星城市来看，XX的房价是最低的，这是因为XX的规划可能相对滞后一些，但XX现在的新规划可以说是所有卫星城里定位最高的。未来整个空港经济圈将带动XX经济的发展，新机场的建成、3条高速公路的开通，以及铁路运输、工业园区等等几大组合配套将给XX带来级别上的飞跃。2009年XX县已提出跨越式发展，建北部生态新城的发展目标。作为昆明生态环境最好的县区之一，XX将依托良好的生态优势，以县城为中心，南北延伸，东扩西拓，射状发展，有效拓展县城空间，并以长松园和嘉丽泽片区为重点，培育旅游休闲度假产业，发展高档休闲、旅游度假、康体娱乐、会议会务，适度开发湿地生态旅游休闲和房地产项目，建设具有历史文化特色和生态资源特色的高原水乡。 “十二五”期间，XX计划引进不少于30家房地产开发公司进行房地产开发，年开发商品房不少于80万平方米，完成1008套廉租房建设。到2015年，城市道路绿化全覆盖，园林单位、园林小区达标率均达到100%，县城建成区绿地率达到35.8%以上，绿地覆盖率达到40%以上，人均公共绿地达14平方米以上。2.2.2市场调查分析1.接受调查居民家庭居住人口：家庭人口1 人2人3人4人4人以上所选人数102032108所占百分率%12.5254012.510数据分析：如上图所示，很明显在我们所调查的人中间，家庭人口为 3人的居多，2-3人的占到总调查对象的65%。而接近88%的被调查者的家庭人口在2-4 人以上。2.接受调查居民买房时间：时间1 年内1-3 年3-5 年5 年后所选人数1141235所占百分率%13.7551.2528.756.25数据分析：在接受调查的人中间有超过一半的人表示在1-3 年内会买房，在5 年内买房的人达到94%，这很好的说明，大多数的被调查者有强烈的购房意向。3.接受调查居民家庭居月收入：收入状况2 千以下2-3 千3-4.5 千4.5-6 千6 千以上所选人数102123206所占百分率%12.526.2528.75257.5数据分析：被调查者的家庭收入水平一般在2000 元/月以上，其中3000-6000元/月的占到被调查对象的六成。4.接受调查居民的理想购房位置：位置城内东郊南郊北郊西郊所选人数920182310所占百分率%11.252522.528.7512.5数据分析：在被调查者中间有大多数人选择了郊区，。很好的说明对于大多数的购房者来说，郊区有着很强的吸引力。5.接受调查居民对现期房的接受程度：选项现房期房末房所选人数62144所占百分率%7751755数据分析：很明显的，更多的人愿意选择现房，达到77.5%。6.接受调查居民的理想的楼型：楼型6 层以下7-9 层高 层其 它所选人数12272912所占百分率%1533.7536.2515数据分析：被调查者选择高层和7-9 层的比较多，所占比大致想同，也就是说，选择小高层以及高层的人占多数，有70%之多。7.接受调查居民所能接收的价位：价 位2-3 千3-4 千4-5 千5-6 千6 千以上所选人数272018105所占百分率%33.752522.512.56.25数据分析：被调查者能够接受的价位在2000-4000元/平方米之间的占多数，2000-3000元平方米的占33%，3000-4000 元/平方米的战25%，合在一起就是说，有超过五成的人可以接受2000-4000 元/平方米的价格。而选择能够接受5000 元/平方米以上的消费者不多。8.接受调查居民的理想的户型：户型一室一厅二室一厅二室二厅三室一厅三室二厅四室二厅复式结构跃层结构所选人数37202312645占百分率%37587525287515755625数据分析：选择三室一厅的被调查者比较多占到28.75%，另外选择两室一厅、两室两厅、三室二厅的人所占比例分别是8.75%、25%、15%，选择四室两厅的人占7.5%。9.接受调查居民的希望面积：面 积50 以下51-8081-100101-130131-150150 以上所选人数362128157所占百分率%3.757.526.253518.758.75数据分析：选择81-100、101-130、131-150 的人比较多，分别占被调查者的26.25%、35%和18.75%，这个数据与之前选择的户型有密切的关系。应该说是比较合理的。10.接受调查居民购房考虑的关键因素（多选）：关注因素位置价格交通户型配套设施周遍环境小区规模及发展趋势房屋质量物业管理品牌与开发商实力所选人数6109134861086所占百分率%7.512.511.2516.255107.512.5107.5数据分析：在消费者购房时最关注的因素一栏中，通过上图很明显的，有五个方面是最多人关心的，按照比例它们是：价格12.5%、位置7.5%、周遍环境10%、交通11.25%、户型16.25%。而最不被人关心的却是小区规模与开发商的势实力和配套设施，它们分别只有7.5%和5%。11.接受调查居民购房要求的配套设施:选择设施购物医疗咖啡吧、茶座金融健身、美容餐饮所选人数1815914915所占百分率%22.518.7511.2517.511.2518.75数据分析：明显地希望有购物和医疗设施的人最多，分别占22.5%和18.75%。而其余选项选择所占的比例比较接近。12.接受调查居民购房时付款方式：付款方式一次性付款分期付款按揭付款所选人数202337所占百分率%2528.7546.25数据分析：被调查者有近一半的人选择按揭购房，占到总数的46.25%，选择分期付款和一次性付款的比例比较接近，分别是28.75%和25%。13.接受调查居民购房时对装修的要求：装修程度厨卫精装全部精装毛坯房所选人数261836所占百分率%32.522.545数据分析：被调查对象倾向于选择毛坯房和厨卫精装的住房，所选比例分别是45%和32.5%，较少的人选择全部精装，只有22.5%。14.接受调查居民购房时对车位的要求：要求情况不需要5万元/个6 万元/个7 万元/个所选人数1047158所占百分率%12.558.7518.7510数据分析：被调查者有近八成的人选择购买车位，在选择需要车位的87.5%的人中，有58.75%认为5万元/个的价格是比较合理的，18.75%的人选择6万元/个，只有10%的人选择7 万元/个车位的价格是合理的。15.接受调查居民购房的主要信息来源：电视报纸电台房交会房地产超市宣传单互联网中介机构已购房亲友其它所选人数15135465106106所占百分率%187516256255756251257512575数据分析：图中明显地显示，在购房的信息来源方面，电视，报纸，互联网和已购房亲友四个方面最多，它们所占的比例分别是18.75%，16.25%，12.5%和12.5%，因此这将在住房销售的时候为我们提出营销的方案提供参考。调查结果：根据以上的调查数据，我们知道尽管XX县的房价不断上涨以及其他的因素的干扰，XX县房地产市场的需求依然是十分强劲的。在被调查的人中间，有77.5%的人家庭人口在2-4 人之间；打算在五年内买房的占93.75%，三年内买房的占65%；62.5%的人家庭月收入在3000 元以上，月收入4500 元以上的占32.5%；28.75%的人愿意在西郊附近买房；相当多的人更愿意买现房，占77.5%；70%的人愿意选择小高层或者高层；25%的人可以接受3000 元/平方米的价格，而能够接受4000 元/平方米价格的只有22.5%；更多的人比较喜欢大的房子，有88.75%的人选择80 平方米以上，62.5%的人选择100 平方米以上；人们比较喜欢三室一厅或是二室二厅，分别占28.75%和25%，选择复式和跃层的只有11.25%；被调查者更关注住房的价格、位置、周边环境、交通、户型，而对小区规模与开发商的实力不太感兴趣；被调查者最希望拥有的设施是购物与医疗设施，人们更多的希望用按揭的方式付款，希望购买毛坯房或是厨卫精装的住房；在87.5%的希望拥有车位的人中，人们认为8 万元/个车位的价格是合理的；被调查者的人们通常从电视，报纸，互联网和已购房亲友四个方面的到有关的购房信息。2.3空港新城商住小区项目市场定位2.3.1项目市场细分XX县的发展定位，未来将发展以杨林空港新城和县城为主的现代新昆明生态卫星城，建设长松园片区和嘉丽泽片区，同时发展杨林工业园区、XX职教基地、XX现代农业科技示范园区。力争用35年时间，把杨林工业园区建设成为国家级开发区，把XX职教基地打造成国家级职业教育试验示范基地，把XX现代农业科技示范园区打造成国家级园区。根据这一规划，房地产迎来难得的机遇，将有20多万人居住在XX。市场细分如下A、 XX房地产需求市场大。项目实施地为城乡结合部。另外，杨林工业园区内的企业定位于规模产业化企业，在这里工作的一般都是高学历人士，从目前一些企业引进的人员来看，博士生、研究生所占比例高，这些人有较高的收入，有较高的消费能力。这些人还会有新的生活方式，他们一般不愿进城，会在工作地周围生活休息，从而带动这一带的消费，改变这一带的住宅消费方式。B、有效购买力充足。新经济产业工人、白领、商人、高校教师，他们收入高且稳定，且有多年的积蓄，随着XX人口的增多和经济的进一步发展，就业机会增加，居民生活水平提高，住房消费支出将进一步增多。C、投资人对XX房屋升值潜力看好。目前的房价在昆明属于处于低等水平，随着宏观政策的支持、工业园区的建立、轻轨建成和昆明主城区的互动发展，将使城XX地产具有较大的升值潜力。需求构成A、招商引资企业的中等收入层是购房的主力。包括新经济的产业工人、白领、高校教师、商人等。B、郊区居民。项目小区其完善的配套、优质的环境、交通便捷、购物方便使越来越多的人向城东看齐。C、外地来昆人员。新机场的建成将成为我省面向西南开放的重要桥头堡，外地消费者具有很大的购买潜力。包括外地来蓉经商人员、外地机构驻昆办事处职员和“三资”企业的外地人员。D、房地产投资者，相对于跌宕起伏、充满投机和风险的股票市场，房地产具有低风险、保值增值性强等特点，具有很好的投资价值。XX房地产巨大的发展潜力，投资者更不会忽视。2.3.2产品定价1)根据A市目前房地产屋源交易信息，同类商品房销售价格见表3-2。表3-2 楼盘销售价格