房地产项目投资可行性研究分析报告.doc

目 录
第一章 总论 - 1 -
1.1项目建设背景 - 1 -
1.2 建设单位概况 - 3 -
1.3可行性研究报告编制依据和原则 - 4 -
1.4项目概况 - 5 -
1.4.1项目名称： - 5 -
1.4.2项目建设地点 - 5 -
1.4.3 项目建设规模和内容 - 5 -
1.4.4 主要建设条件 - 7 -
1.5投资估算和资金筹措 - 9 -
1.5.1投资估算 - 9 -
1.5.2资金来源 - 10 -
1.6主要技术经济指标 - 10 -
1.7结论 - 12 -
第二章 区域房地产市场分析与项目定位 - 14 -
2.1XX县发展状况 - 14 -
2.2项目所在区域房地产市场分析 - 15 -
2.2.1XX县房地产现状 - 15 -
2.2.2市场调查分析 - 17 -
2.3空港新城商住小区项目市场定位 - 26 -
2.3.1项目市场细分 - 26 -
2.3.2产品定价 - 28 -
第三章 项目选址与开发条件 - 30 -
3.1. 项目选址 - 30 -
3.2项目建设条件 - 30 -
第四章 拆迁安置补偿方案 - 33 -
4.1拆迁范围 - 33 -
4.2拆迁安置方式 - 33 -
4.3拆迁计划 - 34 -
4.5过渡方式 - 34 -
4.6过渡期限 - 34 -
4.7临时安置补助费 - 35 -
4.8优惠及奖励 - 35 -
4.9特困补助费 - 37 -
4.10临时和违章建筑的补偿 - 37 -
4.11限定条件 - 38 -
第五章 建设规模和建筑方案 - 39 -
5.1建设规模 - 39 -
5.3建筑方案 - 40 -
5.3.1. 设计依据 - 41 -
5.3.2设计原则 - 42 -
5.3.3建筑方案总体构思 - 42 -
5.3.4工程项目一览表 - 45 -
5.3.5 结构设计 - 47 -
5.4公用设施方案 - 48 -
5.4.1供水 - 48 -
5.4.2排水 - 50 -
5.4.3防洪防涝 - 51 -
5.4.4供电 - 51 -
5.4.5照明系统 - 53 -
5.4.5弱电系统 - 54 -
5.4.6防雷接地 - 55 -
5.4.7通风空调 - 55 -
5.4.8消防 - 55 -
第六章 环境和生态影响分析 - 57 -
6.1项目主要产污情况 - 57 -
6.2施工期污染源分析及处理 - 57 -
6.3运行期污染源分析及处理 - 58 -
6.4环境保护实施方案 - 60 -
6.4.1原则 - 60 -
6.4.2环境保护措施 - 60 -
6.4.3生态保护 - 61 -
6.4.4工作自律 - 61 -
6.4.5人文景观的保护 - 61 -
6.5环境影响评价 - 61 -
第七章 项目实施进度安排 - 62 -
7.1建设周期的规划 - 62 -
7.2项目实施进度表 - 62 -
第八章 投资估算与资金筹措 - 63 -
8.1 编制依据 - 63 -
8.2其他费用编制说明 - 64 -
8.3项目总投资 - 65 -
8.3.1建设投资 - 65 -
8.3.2分项工程投资估算 - 66 -
8.4开发计划及资金安排 - 68 -
第九章 财务评价 - 69 -
9.1财务评价基础数据与参数选取 - 69 -
9.2成本和费用估算 - 69 -
9.3销售收入分析 - 70 -
9.4财务盈利能力分析 - 71 -
9.4.1 利润分析 - 71 -
9.4.2静态指标分析 - 71 -
9.4.3动态指标分析 - 71 -
9.5 贷款偿还能力分析 - 72 -
9.6不确定性分析 - 72 -
9.7财务评价结论 - 74 -
第十章 风险分析及对策 - 75 -
10.1市场风险 - 75 -
10.2经营管理风险 - 75 -
10.3金融财务风险 - 76 -
第十一章 结 论 - 77 -
11.1项目评价 - 77 -
11.2建议 - 77 -
11.3结论 - 78 -
附表
附表1：建设投资估算表
一期项目投资估算表
二期项目投资估算表
附表2：投资计划与资金筹措表
附表3：预售收入、销售税金及附加表
附表4：开发项目总成本估算表
附表5：利润与利润分配表
附表6：项目投资现金流量表
附表7：盈亏平衡图和敏感性分析图

附图
附图1：项目总规划图
附图2：项目效果图

附件
附件1：企业法人营业执照
附件2：组织机构代码证

- 84 -

第一章 总 论
1.1项目建设背景
XX素有“滇东北门户”之称，作为昆明主城门户，西南最重要的内陆大码头，XX处于昆明“四环十七射”交通网络规划的重要节点、昆明“半小时经济圈”内。全县国土面积1357.29平方公里，坝子总面积446.1平方公里，为云南省第七、昆明市第二大平坝。2009年被定位为昆明“辅城”后，2010年7月，昆明市委、市政府又提出将XX打造成“空港新城”。作为昆明卫星城之一的XX，不仅地处昆曲工业走廊的关键节点，还位于昆明空港经济区的经济走廊带上，占据了区域经济发展战略的重要地位，被列入新昆明建设的重要组成部分——“一主四辅”战略的辅城之一。随着空港规划建设的推进和空港经济区的不断成熟和国际化，空港经济走廊这个连接市区与空港的重要片区，势必发展成为集国际产业集群、高端商务、高端居住为一体的城市支柱型片区，从而带动XX发展的全面提速。同时新昆明和昆明新机场的建设还缩短了XX与昆明主城的距离，使XX进入昆明“一小时经济圈”和新机场“半小时经济圈”， 其区位优势得到了越来越多开发商的青睐。昆明新机场建成并投入使用后，XX将成为我国第四大空港经济区，由此形成的临空经济圈将成为昆曲工业走廊、昆滇经济带、滇中城市群体的重要枢纽节点。
“XX空港新城”将以发展临空型经济为核心，建成面向东南亚、南亚，连通欧亚大陆的国际航空客流、物流中心，成为国际化、生态化、现代化的新昆明航空城。机场作为一个城市和地区经济发展的“引擎”，将为当地的经济带来无限的提升。而昆明新机场的建设，正是促生昆明空港经济区的原动力。由于昆明新机场的定位，未来空港经济区将是面向东南亚、南亚的航空客运枢纽和物流中心，是集临空型产业、商务旅游和绿色生态产业基地于一体的全新区域。它不但将城市资源高效、合理地整合，而且它将会改变昆明旅游业的现状，使其成为以昆明为中心，辐射全省，连接东南亚，集旅游、观光、度假、娱乐为一体的旅游体系。
XX将按照“北部生态卫星城”架构，在县城打造水体景观为主的生态住宅区，做到低碳示范标准的园林绿化。计划到2015年，城市道路将实现绿化全覆盖，园林单位、园林小区达标率均达到100%，县城建成区绿地率达到35.8%以上，绿地覆盖率达到40%以上，人均公共绿地达14平方米以上。按照XX县发展规划，原有民居住条件远低于昆明市人均居住水平，为了与新XX建设同步，深化和促进村镇的经济发展,解决城乡一体化问题和缓解住房的紧张局面。项目的建设，在原有旧房屋改造的基础上，拟将周边用地已列入的建设用地，其建筑面积约51.6万平方米，建房以居住建筑为主，同时为了解决村社剩余劳动力现就业问题，辅以少量的商网，为提高村民文化生活，丰富肌民的业余生活，适当布置少量公共建筑，并建设相应的配套设施，创建一个文明，详和的生活及居住环境。项目前期暂定XXXX房地产开发有限公司办理开发建设有关手续，并开发建设名为XX城乡一体化“空港翼城”项目。

项目实施地

1.2 建设单位概况
项目建设单位：XXXX房地产开发有限公司
企业性质： 有限责任公司
经营范围： 房地产开发
建设单位概况：
企业概况：XXXX房地产开发有限公司成立于2011年，是经XX县工商局注册的一家集房地产开发经营、机械设备出租为一体的企业。公司依托XX县良好的投资环境和XX城市建设的大好时机，结合自身优势，不断创新经营，专注房地产开发组织策划工作，集中力量做好土地储备、项目规划、建筑设计以及销售工作，时刻保持“出精品”的意识，“汲取人文精华，建筑美好生活”。
作为新兴的房地产开发商，我们注重积极与房地产行业上下游单位（规划、设计、建筑、销售等）建立密切的合作关系。通过优势互补来谋求共同发展。公司在发展壮大自己实力的同时，注重自己的品牌塑造，本着“质量为本，信誉为本”的工作作风，踏踏实实做好每个项目的细节，维护广大消费者的利益。
公司将依照“立足XX县，拓展省内市场，放眼全国”的战略构想，努力打造现代化的房地产开发企业。公司将继续不断创新，学习国内外先进的开发经营以及管理经验，在土地资源、人力资源和社会资源方面构建自身的核心竞争力，加快发展，壮大实力。
1.3可行性研究报告编制依据和原则
1.2.1编制依据
（1） 《云南省滇中城市经济圈区域协调发展规划》（2009年~2020年）；
（2）《城市居住区规划设计规范》；
（3）《昆明市城市拆迁管理条例》；
（4）《城市居住区公共服务设施设置规定》；
（5）《住宅设计规范》；
（6）《住宅建筑设计标准》；
（7）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》；
（8）《城市道路绿化规划及设计规范》；
（9）《高层民用建筑设计防火规范》；
（10）《投资项目可行性研究指南》；
（11）市场调研资料。
1.2.2编制原则
1. 以需求为导向，利用国家和地方给予的各项政策和区域优势，以较高的起点进行规划建设，为XX县改善城乡居家生活条件提供优质服务，促进当地社会经济的发展，实现经济效益和社会效益的提升。
2. 认真贯彻执行国家及地方有关法令、法规、行业标准等相关政策及文件，积极响应国家各种政策及规定，使项目更好地服务于社会。
3. 充分利用有关地产已取得的丰富开发建设和管理经验、以及现有的技术力量和管理人才，为项目的实施创造有利条件。
4. 严格执行环境保护“三同时”制度，确保周围环境不受影响，建设布局合理、环境优美、便捷高效、个性鲜明，具有传统和现代气息及特色的一流居住社区。
1.4项目概况
1.4.1项目名称：
XX城乡一体化“空港翼城”项目
1.4.2项目建设地点
位于XX县XX镇东北片区；西至规划北片区行政办公区；北至老213国道；东至重机厂；南至黄龙大道。
1.4.3 项目建设规模和内容
建设规模：
项目总规划用地面积117334.2平方米（约合176亩），总建筑面积516026平方米，净用地面积108983.3平方米，计划分二期建设。
名称
规划用地
建筑面积
一期
41621.2平方米
164005平方米
二期
75813平方米
352021平方米
建设内容：项目本着“以人为本”、“创建精品”的开发理念，规划住宅面积为254940㎡，可容纳2196户7000多人入住，建筑密度34%；容积率3.52；绿地率41%。由多层住宅、商铺、地下车位等多种混合类型产品，以及幼儿园和辅助用房等配套设施组成，项目基本实现小城镇功能自我配套。根据地域的生态特点，项目引入养生宜居住宅的概念，通过户型、功能、景观、区域的调控、整合，实现生态环境良好发展与健康居住发展并重的目标，提高环境效益、经济效益、社会效益。片区将规划建设配套设，加以开发过程的合理运营，建设真正为居住者所思、所想的和谐环境，树立城市化进程与环境和谐共生的典范，创造就业机会并提升当地的经济水平。
主要建设内容：
序号
主要建设内容
数量
单位
1
（住宅）底商面积
12228
㎡
2
酒店面积
29023
㎡
3
商务区面积
67803
㎡
4
超市、诊所面积
14560
㎡
5
会所面积
2054
㎡
6
幼儿园面积
2863
㎡
7
住宅面积
254940
㎡
8
市政道路
9671.5
㎡
9
停车位（地下）
2651
辆
1.4.4 主要建设条件
a.交通条件
围绕昆明XX空港新城和进入半小时经济圈的要求，XX规划建设县城与昆明主城及空港等外围交通，积极配合国家、省、市完成长昆高铁、地铁6号线、昆曲高速公路东南绕城线二期工程建设。
今后将有三条高速公路穿过XX，分别是昆曲高速、新昆嵩高速和东南绕城高速，同时还有一条连通昆明至XX的城市主干道（320国道），可实现单程半小时到达。”XX县规划建设局局长秦学权介绍，根据规划，XX不仅实现了和昆明主城的快速连通，加上贵昆铁路、长昆高速铁路纵贯全境，设有三级编组车站一个、高速铁路客运站一个以及机场轻轨绕出机场后连通XX，XX将建立起比较发达的立体交通体系。
b.供电条件
本项目临时用电和永久用电均可使用城市电网，因此，本项目的电力供应是稳妥可靠的。
c. 供水条件及排水条件
本项目供排水均可使用已建成的城市市政管道。
d.气候条件
本项目所在地点属典型的温带、暖温带和北亚热带混合型气候，年平均气温14℃，降雨量993毫米，无霜期222天，日照2073小时。
综上所述，本项目气候条件相当适宜。
e. 地质条件
项目场地位于古滇池盆地边缘与山地斜坡交接地带，属中低山剥蚀地貌。场地北高南低，根据邻近工程建设项目地质勘探结果，拟建场地应无地下水，雨季施工局部地段可能存在少量上层滞水，各土层对建筑材料无腐蚀性。
拟建场地附近无发震断裂通过，区域上处于相对稳定的位置，自然坡面稳定，自然坡度小，地层分布均匀，无不良地质作用存在。地震设防基本烈度为8度。
综上所述，本项目场地稳定，适宜建筑，地质条件可以满足建设要求。
f．区位优势
XX地处滇东北交通枢纽重要节点，距昆明主城区35公里，属于半小时经济圈范围。素有“滇东北门户”之称，境内昆曲高速公路、嵩待高速公路、213国道、320国道“四线出省”，贵昆铁路、昆曲高速公路、213国道、320国道、7204线，加上即将建设的连接昆明新机场的昆嵩高速公路，可形成“六路通昆”的便捷交通优势。同时，XX处于昆明“四环十七射”交通网络规划的重要节点，随着昆明新机场的建设，铁路、公路、航空的立体交通网络使它作为昆明主城门户、西南最重要内陆大码头的功能日益凸现。

1.5投资估算和资金筹措
1.5.1投资估算
根据测算，项目的总投资为75400万元。
项目总投资估算表
序号
项目名称
总额（万元）
占总投资比例
1
土地成本
21989.17
29.16%
2
建安工程
48427.58
64.23%
3
前期费用
2205.83
2.93%
4
管理费用
581.13
0.77%
5
不可预见费用
2196.11
2.91%

合计
75400
100.00%
1.5.2资金来源
项目投资的资金来源包括自有资金和销售回款。
项目总投资75400万元，经测算需投入资金包括自筹资金、销售收入，其中自筹资金31677万元，销售收入43723万元。
1.6主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号
名称
单位
数量
备注
1
规划总用地
㎡
117334.2
176亩
1.1
一期
㎡
41621.2
62.28亩
1.2
二期
㎡
75813
113.72亩
2
规划净用地
㎡
108983.3
163.47亩
2.1
一期
㎡
33170.3
49.76亩
2.2
二期
㎡
75813
113.72亩
3
总建筑面积
㎡
516026

3.1
地上建筑面积
㎡
383471

3.2
地下建筑面积
㎡
132555

4
其中：

4.1
（住宅）底商面积
㎡
12228

4.2
酒店面积
㎡
29023

4.3
商务区面积
㎡
67803

4.4
超市、诊所面积
㎡
14560

4.5
会所面积
㎡
2054

4.6
幼儿园面积
㎡
2863

4.7
住宅面积
㎡
254940

4.8
市政道路
㎡
9671.5

5
建筑占地面积
㎡
37000

6
住户数
户
2196

7
居住人数3.2人/户
人
7027

8
建筑密度

34%

9
容积率

3.52

10
绿地率

41%

11
停车位（地下）
辆
2651

12
一期技术经济指标
13
一期用地面积
㎡
41621.2

14
市政道路建设
㎡
9671.5

15
总建筑面积
㎡
164005

地上建筑面积
㎡
130750

地下建筑面积
㎡
33255

其中：
㎡

1、（住在）底商面积
㎡
7674

2、酒店面积
㎡
29023

3、商务区面积
㎡
67803

4、住宅面积
㎡
26250

16
住宅户数
户
210

17
居住人数3.2人/户
人
672

18
停车位（地下）
辆
665

二期技术经济指标
19
二期用地面积

75813

20
总建筑面积
㎡
352021

地上建筑面积
㎡
252721

地下建筑面积
㎡
99300

其中：

1、（住宅）底商面积
㎡
4554

2、超市、诊所面积
㎡
14560

3、会所面积
㎡
2054

4、幼儿园面积
㎡
2863

5、住宅面积
㎡
228690

21
住宅户数
户
1986

22
居住人数3.2人/户
人
6355

23
停车位（地下）
辆
1986

24
项目总投资
万元
75400

其中：建设投资
万元
75400

建设期利息
万元
0

一期投资
万元
30351

其中：市政道路投资
万元
2495

二期投资
万元
49339

25
资金筹措
万元
75400
比例

其中：企业自筹
万元
31677
42.01%

销售回款
万元
43723
57.99%
26
销售收入
万元
131328

27
总成本
万元
85906

28
利润总额
万元
37550.0

29
营业税金及附加
万元
7871.8

30
项目投资财务内部收益率
%

税前

17.84%

税后

14.56%

31
项目投资财务净现值
万元

税前

12535.45

税后

6738.39

32
项目投资回收期
年

税前

3.45

税后

3.47

33
盈亏平衡点BEP
％
69.58

34
总投资利润率
％
49.80

35
投入产出比

1.74

1.7结论
规划区有一定量的居民住宅，存在着“失修老旧、布局不合理、功能不完善、安全隐患多”等问题，与XX县经济发展及整个城市的现代化有较大距离，对原有老房屋进行改造，提高城市的综合竞争力，势在必行且刻不容缓。
通过城乡一体化改造，建设商住一体的房地产项目，能为以后XX商贸的发展提供很好的基础，通过科学的规划和合理的布局来提升蒙自城市的形象和品位，改善居民的生活环境和居住条件。原有旧房屋已不能适应新的发展要求，加快城乡一体化是时代发展的要求，是为群众谋利的一件大事，是建设现代化城市的一项重大举措，它对于完善城市功能，美化城市景观，改善人居环境和投资环境，提升城市品位，促进经济和社会发展，都具有十分重要的意义。

第二章 区域房地产市场分析与项目定位
2.1XX县发展状况
1．地理位置。XX县位于云南省中部、昆明市东北部，地处北纬25°05′～25°28′、东经102°40′～103°20′，是昆明市辖近郊县，扼滇东北门户。系三江（盘龙江、牛栏江、南盘江）之源，县境东与马龙县接壤，南部和西南部分别与宜良县、官渡区毗邻，西与盘龙区相交，北与寻甸县相连。距昆明市区34公里。
2．政区概况。XX县现有国土面积849.89平方公里，辖四镇三区，分别是XX镇、杨林镇、小街镇、牛栏江镇、杨林工业园区、XX职业教育基地、县城新区。XX是两分丘陵，三分山地，五分平坝，坝区面积414.6平方公里，是云南第七、昆明第二大平坝，县辖4镇75个村（居）委会，446个自然村，全县总人口达28.56万人。
3．经济社会发展状况。2009年，全县实现地区生产总值38亿元，财政总收入5.4亿元（其中地方一般预算收入3.29亿元）。农民人均纯收入4686元，城镇居民人均可支配收入15358元。2009年实际利用外资2265.5万美元，引进市内外到位资金18.5亿元，招商引资工作连续两年实现北部五县区第一。全县工业总产值完成65亿元，工业固定资产投资完成13.1亿元，规模以上工业企业达49家。
今年1—9月，XX全县固定资产投资完成38.9亿元，同比增109.1%，其中，第二产业完成投资15.25亿元，同比增112.3%；第三产业完成投资22.9亿元，同比增116.6%。引进5000万元以上项目49个，其中，亿元以上项目29个，亿元以上工业项目19个，开工在建项目10个，竣工投产项目2个。5000万元以上项目落地开工在建36个，在建29个，竣工7个。规模以上工业企业达64户，较市考核目标52户多12户。

XX县城规划鸟瞰图
2.2项目所在区域房地产市场分析
2.2.1XX县房地产现状
我们先来看昆明市区的房价，一环房价已超过1.5万，二环和三环房价也都在6000-10000元。而在昆明几个卫星城市像安宁、呈贡等地，现在的房价在3000-4000元/㎡左右，而在XX花园洋房还不到3000元/㎡，投资门槛低，升值空间也就更大，这也是XX吸引外来置业者的一个优势。据不完全统计，仅2007年到2008年底，XX县城的人口就增加了10000多人。截至目前，已确定的房地产投资就达到了53万平方米。预计2到3年的时间里，XX的房地产投资将达到120万平方米。如果这120万平方米的新建地产都住满了人，XX县城的人口数至少还要增加3万人。而根据XX县规划未来计划容纳28万人，房地产发展空间巨大。
现在，XX的房价也开始有了明显的增长，从不久前开盘的银杏人家可以看出，别墅被一抢而空，已经卖到了5000多元/㎡，花园洋房本只推出220套，可最后为了满足客户的需求，又加推了200套房源。据开发商的统计，有约40%的购房者来自昆明，可以看出昆明的消费者已经看到了XX未来的发展。
从昆明周边多个卫星城市来看，XX的房价是最低的，这是因为XX的规划可能相对滞后一些，但XX现在的新规划可以说是所有卫星城里定位最高的。未来整个空港经济圈将带动XX经济的发展，新机场的建成、3条高速公路的开通，以及铁路运输、工业园区等等几大组合配套将给XX带来级别上的飞跃。
2009年XX县已提出跨越式发展，建北部生态新城的发展目标。作为昆明生态环境最好的县区之一，XX将依托良好的生态优势，以县城为中心，南北延伸，东扩西拓，射状发展，有效拓展县城空间，并以长松园和嘉丽泽片区为重点，培育旅游休闲度假产业，发展高档休闲、旅游度假、康体娱乐、会议会务，适度开发湿地生态旅游休闲和房地产项目，建设具有历史文化特色和生态资源特色的高原水乡。
“十二五”期间，XX计划引进不少于30家房地产开发公司进行房地产开发，年开发商品房不少于80万平方米，完成1008套廉租房建设。到2015年，城市道路绿化全覆盖，园林单位、园林小区达标率均达到100%，县城建成区绿地率达到35.8%以上，绿地覆盖率达到40%以上，人均公共绿地达14平方米以上。
2.2.2市场调查分析
1.接受调查居民家庭居住人口：
家庭人口
1 人
2人
3人
4人
4人以上
所选人数
10
20
32
10
8
所占百分率%
12.5
25
40
12.5
10

数据分析：如上图所示，很明显在我们所调查的人中间，家庭人口为 3人的居多，2-3人的占到总调查对象的65%。而接近88%的被调查者的家庭人口在2-4 人以上。
2.接受调查居民买房时间：
时间
1 年内
1-3 年
3-5 年
5 年后
所选人数
11
41
23
5
所占百分率%
13.75
51.25
28.75
6.25

数据分析：在接受调查的人中间有超过一半的人表示在1-3 年内会买房，在5 年内买房的人达到94%，这很好的说明，大多数的被调查者有强烈的购房意向。
3.接受调查居民家庭居月收入：
收入状况
2 千以下
2-3 千
3-4.5 千
4.5-6 千
6 千以上
所选人数
10
21
23
20
6
所占百分率%
12.5
26.25
28.75
25
7.5

数据分析：被调查者的家庭收入水平一般在2000 元/月以上，其中3000-6000元/月的占到被调查对象的六成。
4.接受调查居民的理想购房位置：
位置
城内
东郊
南郊
北郊
西郊
所选人数
9
20
18
23
10
所占百分率%
11.25
25
22.5
28.75
12.5

数据分析：在被调查者中间有大多数人选择了郊区，。很好的说明对于大多数的购房者来说，郊区有着很强的吸引力。
5.接受调查居民对现期房的接受程度：

选项
现房
期房
末房
所选人数
62
14
4
所占百分率%
77．5
17．5
5

数据分析：很明显的，更多的人愿意选择现房，达到77.5%。
6.接受调查居民的理想的楼型：
楼型
6 层以下
7-9 层
高 层
其 它
所选人数
12
27
29
12
所占百分率%
15
33.75
36.25
15

数据分析：被调查者选择高层和7-9 层的比较多，所占比大致想同，也就是说，选择小高层以及高层的人占多数，有70%之多。
7.接受调查居民所能接收的价位：
价 位
2-3 千
3-4 千
4-5 千
5-6 千
6 千以上
所选人数
27
20
18
10
5
所占百分率%
33.75
25
22.5
12.5
6.25

数据分析：被调查者能够接受的价位在2000-4000元/平方米之间的占多数，2000-3000元平方米的占33%，3000-4000 元/平方米的战25%，合在一起就是说，有超过五成的人可以接受2000-4000 元/平方米的价格。而选择能够接受5000 元/平方米以上的消费者不多。
8.接受调查居民的理想的户型：
户型
一室一厅
二室一厅
二室二厅
三室一厅
三室二厅
四室二厅
复式结构
跃层结构
所选人数
3
7
20
23
12
6
4
5
占百分率%
3．75
8．75
25
28．75
15
7．5
5
6．25
数据分析：选择三室一厅的被调查者比较多占到28.75%，另外选择两室一厅、两室两厅、三室二厅的人所占比例分别是8.75%、25%、15%，选择四室两厅的人占7.5%。
9.接受调查居民的希望面积：
面 积㎡
50 以下
51-80
81-100
101-130
131-150
150 以上
所选人数
3
6
21
28
15
7
所占百分率%
3.75
7.5
26.25
35
18.75
8.75
数据分析：选择81-100、101-130、131-150 的人比较多，分别占被调查者的26.25%、35%和18.75%，这个数据与之前选择的户型有密切的关系。应该说是比较合理的。
10.接受调查居民购房考虑的关键因素（多选）：
关注因素
位置
价格
交通
户型
配套设施
周遍环境
小区
规模
及发
展趋势
房屋质量
物业管理
品牌
与开
发商实力
所选人数
6
10
9
13
4
8
6
10
8
6
所占
百分率%
7.5
12.5
11.25
16.25
5
10
7.5
12.5
10
7.5
数据分析：在消费者购房时最关注的因素一栏中，通过上图很明显的，有五个方面是最多人关心的，按照比例它们是：价格12.5%、位置7.5%、周遍环境10%、交通11.25%、户型16.25%。而最不被人关心的却是小区规模与开发商的势实力和配套设施，它们分别只有7.5%和5%。
11.接受调查居民购房要求的配套设施:

选择设施
购物
医疗
咖啡吧、茶座
金融
健身、美容
餐饮
所选人数
18
15
9
14
9
15
所占百分率%
22.5
18.75
11.25
17.5
11.25
18.75
数据分析：明显地希望有购物和医疗设施的人最多，分别占22.5%和18.75%。而其余选项选择所占的比例比较接近。
12.接受调查居民购房时付款方式：
付款方式
一次性付款
分期付款
按揭付款
所选人数
20
23
37
所占百分率%
25
28.75
46.25

数据分析：被调查者有近一半的人选择按揭购房，占到总数的46.25%，选择分期付款和一次性付款的比例比较接近，分别是28.75%和25%。
13.接受调查居民购房时对装修的要求：

装修程度
厨卫精装
全部精装
毛坯房
所选人数
26
18
36
所占百分率%
32.5
22.5
45

数据分析：被调查对象倾向于选择毛坯房和厨卫精装的住房，所选比例分别是45%和32.5%，较少的人选择全部精装，只有22.5%。
14.接受调查居民购房时对车位的要求：
要求情况
不需要
5万元/个
6 万元/个
7 万元/个
所选人数
10
47
15
8
所占百分率%
12.5
58.75
18.75
10
数据分析：被调查者有近八成的人选择购买车位，在选择需要车位的87.5%的人中，有58.75%认为5万元/个的价格是比较合理的，18.75%的人选择6万元/个，只有10%的人选择7 万元/个车位的价格是合理的。
15.接受调查居民购房的主要信息来源：

电视
报纸
电台
房交会
房地
产超市
宣传单
互联网
中介机构
已购
房亲友
其它
所选
人数
15
13
5
4
6
5
10
6
10
6
所占
百分率%
18．75
16．25
6．25
5
7．5
6．25
12．5
7．5
12．5
7．5
数据分析：图中明显地显示，在购房的信息来源方面，电视，报纸，互联网和已购房亲友四个方面最多，它们所占的比例分别是18.75%，16.25%，12.5%和12.5%，因此这将在住房销售的时候为我们提出营销的方案提供参考。
调查结果：
根据以上的调查数据，我们知道尽管XX县的房价不断上涨以及其他的因素的干扰，XX县房地产市场的需求依然是十分强劲的。在被调查的人中间，有77.5%的人家庭人口在2-4 人之间；打算在五年内买房的占93.75%，三年内买房的占65%；62.5%的人家庭月收入在3000 元以上，月收入4500 元以上的占32.5%；28.75%的人愿意在西郊附近买房；相当多的人更愿意买现房，占77.5%；70%的人愿意选择小高层或者高层；25%的人可以接受3000 元/平方米的价格，而能够接受4000 元/平方米价格的只有22.5%；更多的人比较喜欢大的房子，有88.75%的人选择80 平方米以上，62.5%的人选择100 平方米以上；人们比较喜欢三室一厅或是二室二厅，分别占28.75%和25%，选择复式和跃层的只有11.25%；被调查者更关注住房的价格、位置、周边环境、交通、户型，而对小区规模与开发商的实力不太感兴趣；被调查者最希望拥有的设施是购物与医疗设施，人们更多的希望用按揭的方式付款，希望购买毛坯房或是厨卫精装的住房；在87.5%的希望拥有车位的人中，人们认为8 万元/个车位的价格是合理的；被调查者的人们通常从电视，报纸，互联网和已购房亲友四个方面的到有关的购房信息。
2.3空港新城商住小区项目市场定位
2.3.1项目市场细分
XX县的发展定位，未来将发展以杨林空港新城和县城为主的现代新昆明生态卫星城，建设长松园片区和嘉丽泽片区，同时发展杨林工业园区、XX职教基地、XX现代农业科技示范园区。力争用3—5年时间，把杨林工业园区建设成为国家级开发区，把XX职教基地打造成国家级职业教育试验示范基地，把XX现代农业科技示范园区打造成国家级园区。根据这一规划，房地产迎来难得的机遇，将有20多万人居住在XX。市场细分如下
A、 XX房地产需求市场大。项目实施地为城乡结合部。另外，杨林工业园区内的企业定位于规模产业化企业，在这里工作的一般都是高学历人士，从目前一些企业引进的人员来看，博士生、研究生所占比例高，这些人有较高的收入，有较高的消费能力。这些人还会有新的生活方式，他们一般不愿进城，会在工作地周围生活休息，从而带动这一带的消费，改变这一带的住宅消费方式。
B、有效购买力充足。新经济产业工人、白领、商人、高校教师，他们收入高且稳定，且有多年的积蓄，随着XX人口的增多和经济的进一步发展，就业机会增加，居民生活水平提高，住房消费支出将进一步增多。
C、投资人对XX房屋升值潜力看好。目前的房价在昆明属于处于低等水平，随着宏观政策的支持、工业园区的建立、轻轨建成和昆明主城区的互动发展，将使城XX地产具有较大的升值潜力。
需求构成
    A、招商引资企业的中等收入层是购房的主力。包括新经济的产业工人、白领、高校教师、商人等。
    B、郊区居民。项目小区其完善的配套、优质的环境、交通便捷、购物方便使越来越多的人向城东看齐。
    C、外地来昆人员。新机场的建成将成为我省面向西南开放的重要桥头堡，外地消费者具有很大的购买潜力。包括外地来蓉经商人员、外地机构驻昆办事处职员和“三资”企业的外地人员。
    D、房地产投资者，相对于跌宕起伏、充满投机和风险的股票市场，房地产具有低风险、保值增值性强等特点，具有很好的投资价值。XX房地产巨大的发展潜力，投资者更不会忽视。
2.3.2产品定价
1)根据A市目前房地产屋源交易信息，同类商品房销售价格见表3-2。
表3-2 楼盘销售价格