房地产公司项目可行性报告内容指引模版.doc

附件二：项目立项报告（可行性报告）编制指引关于本指引的说明：本指引为新拓展项目立项报告及可行性报告内容指引。其中项目立项报告是指：各公司前期接触项目，经分析测算认为可行后，报股份公司申请立项的报告，称为*项目立项报告。项目可行性报告是指：项目取得后，根据产品定位、规划设计和详细测算而编制的详细分析报告，称为*项目可行性研究报告。立项报告与可行性研究报告的区别在于：立项报告是在项目尚未取得前，通过各类基础要素分析项目的可行性，以申请立项为目的的报告。而可行性研究报告是在项目已经取得后，结合确定的项目定位、规划设计和成本售价，对项目的开发计划、资金安排、利润要求进行详尽、完备的论述。但是，项目可行性研究报告是以立项报告为基础，加以深化、详尽分析的报告，其销售额、利润值、成本利润率、销售利润率等核心指标不得随意调动，不得低于立项报告。本工作指引主要针对可行性研究报告，对具体内容及要求做出详细要求。立项报告可根据项目情况，在内容上作相应酌减，但下划线标注的部分为立项报告所必须的内容，可在详细程度和深度上与可行性报告相区别。第一部分：项目概况一、 基本情况1、 宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置；2、 项目区域未来规划简要描述（项目所处区域未来发展定位）。3、 四至范围；4、 土地性质（住宅、商业、办公、酒店等）；5、 规划设计条件（总占地面积、净用地面积、容积率、限高、公建配套、建筑密度、绿化率、90/70限制、其他）；6、 项目权属状况（合作项目包含此部分内容，包括项目权属，剩余土地使用年限、项目抵押情况等）；附图：项目在该城市的区位图（标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物如市中心商圈、机场等的相对位置，与主要中心区域办公/商务/政府的关系）；若项目在区县的还应另附上与主要城市的相对位置图；区域规划图；平面地形图（标记红线及相关数据）。二、 宗地现状1、 项目地形地貌特征（坡度状况、水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘等，自然标高，与周边地势比较）；2、 地上附着物情况（拆迁：包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；高压线、垃圾处理厂、坟场、文物古迹等不利因素）；3、 地下情况（包括重要管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等）；4、 土地的完整性（有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地）；5、 地质情况（包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求）。附图：地形地貌图（地形较复杂的项目需附，以反映宗地地形、山体、河流、沟壑等内容）；地下状况图（包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等）；项目现状照片（反映项目地形地貌、附着物情况、重要影响因素等）；如有，Google Earth 图（标记项目大致红线）。三、 项目周边的社区配套（一）周边步行范围内的社区配套1、 交通状况（1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间，站点位置等；（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（3） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。2、 教育：大中小学及教育质量情况。3、 医院等级和医疗水平4、 大型购物中心、主要商业和菜市场5、 文化、体育、娱乐设施6、 公园7、 银行8、 邮局9、 其他附图：交通状况示意图（包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统）；生活设施分布图，具体位置、距离。（二）宗地周边步行范围外但可辐射范围内主要社区配套现状四、 项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）1、 治安情况2、 空气状况3、 噪声情况4、 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5、 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6、 周边景观7、 风水情况8、 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。9、 其他五、 大市政配套（说明距宗地距离、成本、接入的可能性）1、 道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。2、 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3、 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4、 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。5、 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。6、 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7、 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。第二部分：出让条件（项目取得方式）（本部分仅适用于项目立项报告）之一 招拍挂项目出让条件一、 出让方式及报名条件1、 招标/拍卖/挂牌；2、 时间；3、 竞买/投标人资格；4、 报名条件；二、 出让程序1、 招投标的应注明招投标时间安排、程序、投标人资格要求、评分标准等。2、 拍卖/挂牌出让的竞价规则或者招投标规则如果与一般情况有不一样的，要另做说明。三、 出让底价及付款方式四、 竞争对手分析之二 合作项目取得方式一、 合作方基本情况1、 合作方名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等；二、 合作方式1、 一次性买断：土地转让、公司转让；2、 合作：共同设立公司、股权收购、增资控股、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润等；三、 主要合作条件1、 土地转让价格、股权溢价收购价格、股权比例、建筑面积或者利润分配比例等；四、 合作风险评估1、 通过其他相关渠道了解项目背景资料：如土地方转让的原因、曾经或正在洽谈的公司；2、 土地使用年限，闲置收回风险；3、 溢价转让不能提供正规税务发票导致的增值税；4、 对分房、分收入承担营业税风险；5、 土地权属有无瑕疵，抵押或其他的法律纠纷；6、 土地方的信用；7、 付款进度及与土地手续的配合；8、 其他与合作方式相关的当地土地政策法律法规。第三部分：市场分析一、 区域住宅市场成长状况1、 区域住宅市场简述 形成时间 各档次住宅区域内分布状况 购买人群变化2、 区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年） 开工量/竣工量 销售量/供需比 平均售价3、 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势二、 区域内供应产品特征1、 各档次产品供应状况2、 区域内人群对产品的特殊偏好（尤其是新进入城市应注重研究）3、 各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征 平均售价 开发规模 产品形式 平均消化率 平均容积率 物业在区域内分布特征4、 区域内表现最好个案状况附表：周边楼盘情况表。（包括项目规模、位置、均价、销售速度、以及与本案优劣势比较等）附图：项目周边楼盘个案分布图。5、 未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型6、 分析：本案在区域市场内的机会点和威胁点7、 结论： 区域市场在整体市场的地位及发展态势 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制 本案在区域内开发市场潜力 本案在开发中的营销焦点问题三、 区域市场目标客层研究和市场定位1、 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）2、 本案目标人群特征（区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点）；3、 确定目标客户；4、 市场定位。四、 整体市场对本案有重大影响的因素产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。五、 产品定位、价格定位及建议户型类型、面积标准、不同类型产品的比例，初步产品价格定位。第四部分：规划设计初步分析一、 规划设计的可行性分析1、 既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，进行初步设计方案的建筑排列。2、 容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确定时，我司最理想的数据和基于本数据设计的面积分布图、层数分布比例。3、 有强烈个性的地块（如山地、冲沟、水系、地下熔岩、附着物、暗渠等）对规划设计的影响程度及对应的设计思路。4、 周边自然环境和人文环境对规划设计的影响。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。5、 市政配套设施对规划设计的影响。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。6、 周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。二、 规划设计的初步概念1、 设计概念：表现项目预期的产品类别及特征。2、 技术概念：计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系。3、 可持续发展概念：对项目分期发展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品差异性的考虑。第五部分：工程及销售计划一、 截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。二、 工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。（按季列示，立项报告预测主要节点）三、 销售计划各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。（按季列示，立项报告预测主要节点）第六部分：项目资金计划预测一、 资金投入计划及资金需求各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。招拍挂项目短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。二、 资金回款计划各期销售回款计划。（立项报告中主要预测项目销售时间）三、 编制项目贷款计划，并根据项目回款预测编制项目还款计划（项目立项报告中应预测项目取得贷款的时间）。第七部分：项目经济分析一、 周边地块成交情况（本部分仅适用立项报告）对近期周边土地成交情况进行描述对比，分析土地市场走向，得出项目取得价格的合理区间；附图：周边成交地块分布图二、 经济效益分析1、 招拍挂项目应根据上述分析，按照经验数据测算出项目满足立项要求时的竞买价格，应包含主要测算指标。2、 合作项目则根据目前的合作条件和价款，计算项目的收益情况。项目收益必须满足董事会立项条件。附表：经济效益测算表格。三、 敏感性分析1、 招拍挂项目应结合地价和售价，对项目利润情况进行双因素敏感性分析，得出项目在地价和售价变化时，利润的波动情况，并对项目的抗风险能力进行分析；2、 合作项目则主要分析不可预计成本增加以及售价波动时，项目利润的情况，重点分析项目的抗风险能力。3、 盈亏平衡点分析1） 保本售价：即销售净收入等于投资额，计算公式为S=C/(1-T1)2） 保本销售率：假设项目全部建成，已销售面积所获净利等于未售面积的成本，则计算公式如下：R=C/(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2式中：C：表示单位投资额（即财务部所印发经济测算表中成本估算表的单位投资额，含直接建造成本、期间费用）R：表示保本销售率S：表示单位售价T1：表示营业税率T2：表示所得税率四、 项目现金流量分别编制全部投资现金流量表和自有资金现金流量表，并进而分别计算全部投资财务效益（内部收益率、动态回收期、静态回收期、财务净现值等）与自有资金投资财务效益，分别从项目本身获利能力和投入的自有资金获利能力的角度，分析项目的经济效益情况。第八部分：优劣势分析一、优势（从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套等是否符合我司一贯发展思路等方面论述）；二、劣势（从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套等是否符合我司一贯发展思路等方面论述，突出项目潜在的风险点）；三、机会（从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述）。第九部分：结论和建议根据上述分析形成结论，并提出建议附件：1、 有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等；2、 按照成本核算指导设置科目明细，编制经济效益测算表，详细列示成本测算过程；3、 欲签订的意向书和合同文本；4、 详细的市场调研报告。