房地产公司项目可行性报告内容指引模版.doc

附件二：项目立项报告（可行性报告）编制指引

关于本指引的说明：本指引为新拓展项目立项报告及可行性报告内容指引。其中项目立项报告是指：各公司前期接触项目，经分析测算认为可行后，报股份公司申请立项的报告，称为《**项目立项报告》。项目可行性报告是指：项目取得后，根据产品定位、规划设计和详细测算而编制的详细分析报告，称为《**项目可行性研究报告》。
立项报告与可行性研究报告的区别在于：立项报告是在项目尚未取得前，通过各类基础要素分析项目的可行性，以申请立项为目的的报告。而可行性研究报告是在项目已经取得后，结合确定的项目定位、规划设计和成本售价，对项目的开发计划、资金安排、利润要求进行详尽、完备的论述。但是，项目可行性研究报告是以立项报告为基础，加以深化、详尽分析的报告，其销售额、利润值、成本利润率、销售利润率等核心指标不得随意调动，不得低于立项报告。
本工作指引主要针对可行性研究报告，对具体内容及要求做出详细要求。立项报告可根据项目情况，在内容上作相应酌减，但下划线标注的部分为立项报告所必须的内容，可在详细程度和深度上与可行性报告相区别。

第一部分：项目概况
一、 基本情况
1、 宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置；
2、 项目区域未来规划简要描述（项目所处区域未来发展定位）。
3、 四至范围；
4、 土地性质（住宅、商业、办公、酒店等）；
5、 规划设计条件（总占地面积、净用地面积、容积率、限高、公建配套、建筑密度、绿化率、90/70限制、其他）；
6、 项目权属状况（合作项目包含此部分内容，包括项目权属，剩余土地使用年限、项目抵押情况等）；
附图：项目在该城市的区位图（标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物如市中心商圈、机场等的相对位置，与主要中心区域办公/商务/政府的关系）；
若项目在区县的还应另附上与主要城市的相对位置图；
区域规划图；
平面地形图（标记红线及相关数据）。
二、 宗地现状
1、 项目地形地貌特征（坡度状况、水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘等，自然标高，与周边地势比较）；
2、 地上附着物情况（拆迁：包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；高压线、垃圾处理厂、坟场、文物古迹等不利因素）；
3、 地下情况（包括重要管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等）；
4、 土地的完整性（有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地）；
5、 地质情况（包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求）。
附图：地形地貌图（地形较复杂的项目需附，以反映宗地地形、山体、河流、沟壑等内容）；
地下状况图（包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等）；
项目现状照片（反映项目地形地貌、附着物情况、重要影响因素等）；
如有，Google Earth 图（标记项目大致红线）。
三、 项目周边的社区配套
（一）周边步行范围内的社区配套
1、 交通状况
（1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间，站点位置等；
（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；
（3） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。
2、 教育：大中小学及教育质量情况。
3、 医院等级和医疗水平
4、 大型购物中心、主要商业和菜市场
5、 文化、体育、娱乐设施
6、 公园
7、 银行
8、 邮局
9、 其他
附图：交通状况示意图（包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统）；
生活设施分布图，具体位置、距离。
（二）宗地周边步行范围外但可辐射范围内主要社区配套现状
四、 项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）
1、 治安情况
2、 空气状况
3、 噪声情况
4、 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）
5、 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）
6、 周边景观
7、 风水情况
8、 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
9、 其他
五、 大市政配套（说明距宗地距离、成本、接入的可能性）
1、 道路现状及规划发展
包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。
2、 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。
3、 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。
4、 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
5、 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
6、 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
7、 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。

第二部分：出让条件（项目取得方式）（本部分仅适用于项目立项报告）
之一 招拍挂项目出让条件
一、 出让方式及报名条件
1、 招标/拍卖/挂牌；
2、 时间；
3、 竞买/投标人资格；
4、 报名条件；
二、 出让程序
1、 招投标的应注明招投标时间安排、程序、投标人资格要求、评分标准等。
2、 拍卖/挂牌出让的竞价规则或者招投标规则如果与一般情况有不一样的，要另做说明。
三、 出让底价及付款方式
四、 竞争对手分析
之二 合作项目取得方式
一、 合作方基本情况
1、 合作方名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等；
二、 合作方式
1、 一次性买断：土地转让、公司转让；
2、 合作：共同设立公司、股权收购、增资控股、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润等；
三、 主要合作条件
1、 土地转让价格、股权溢价收购价格、股权比例、建筑面积或者利润分配比例等；
四、 合作风险评估
1、 通过其他相关渠道了解项目背景资料：如土地方转让的原因、曾经或正在洽谈的公司；
2、 土地使用年限，闲置收回风险；
3、 溢价转让不能提供正规税务发票导致的增值税；
4、 对分房、分收入承担营业税风险；
5、 土地权属有无瑕疵，抵押或其他的法律纠纷；
6、 土地方的信用；
7、 付款进度及与土地手续的配合；
8、 其他与合作方式相关的当地土地政策法律法规。

第三部分：市场分析
一、 区域住宅市场成长状况
1、 区域住宅市场简述
¨ 形成时间
¨ 各档次住宅区域内分布状况
¨ 购买人群变化
2、 区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）
¨ 开工量/竣工量
¨ 销售量/供需比
¨ 平均售价
3、 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势
二、 区域内供应产品特征
1、 各档次产品供应状况
2、 区域内人群对产品的特殊偏好（尤其是新进入城市应注重研究）
3、 各档次产品的集合特征
尤其研究与本案类似档次物业的特征
¨ 平均售价
¨ 开发规模
¨ 产品形式
¨ 平均消化率
¨ 平均容积率
¨ 物业在区域内分布特征
4、 区域内表现最好个案状况
附表：周边楼盘情况表。（包括项目规模、位置、均价、销售速度、以及与本案优劣势比较等）
附图：项目周边楼盘个案分布图。
5、 未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型
6、 分析：本案在区域市场内的机会点和威胁点
7、 结论：
¨ 区域市场在整体市场的地位及发展态势
¨ 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制
¨ 本案在区域内开发市场潜力
¨ 本案在开发中的营销焦点问题
三、 区域市场目标客层研究和市场定位
1、 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）
2、 本案目标人群特征（区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点）；
3、 确定目标客户；
4、 市场定位。
四、 整体市场对本案有重大影响的因素
产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。
五、 产品定位、价格定位及建议
户型类型、面积标准、不同类型产品的比例，初步产品价格定位。

第四部分：规划设计初步分析
一、 规划设计的可行性分析
1、 既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，进行初步设计方案的建筑排列。
2、 容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确定时，我司最理想的数据和基于本数据设计的面积分布图、层数分布比例。
3、 有强烈个性的地块（如山地、冲沟、水系、地下熔岩、附着物、暗渠等）对规划设计的影响程度及对应的设计思路。
4、 周边自然环境和人文环境对规划设计的影响。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。
5、 市政配套设施对规划设计的影响。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。
6、 周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。
二、 规划设计的初步概念
1、 设计概念：表现项目预期的产品类别及特征。
2、 技术概念：计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系。
3、 可持续发展概念：对项目分期发展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品差异性的考虑。
第五部分：工程及销售计划
一、 截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。
二、 工程计划：
开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。（按季列示，立项报告预测主要节点）
三、 销售计划
各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。（按季列示，立项报告预测主要节点）

第六部分：项目资金计划预测
一、 资金投入计划及资金需求
各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。
招拍挂项目短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。
结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。
二、 资金回款计划
各期销售回款计划。（立项报告中主要预测项目销售时间）
三、 编制项目贷款计划，并根据项目回款预测编制项目还款计划（项目立项报告中应预测项目取得贷款的时间）。

第七部分：项目经济分析
一、 周边地块成交情况（本部分仅适用立项报告）
对近期周边土地成交情况进行描述对比，分析土地市场走向，得出项目取得价格的合理区间；
附图：周边成交地块分布图
二、 经济效益分析
1、 招拍挂项目应根据上述分析，按照经验数据测算出项目满足立项要求时的竞买价格，应包含主要测算指标。
2、 合作项目则根据目前的合作条件和价款，计算项目的收益情况。项目收益必须满足董事会立项条件。
附表：经济效益测算表格。
三、 敏感性分析
1、 招拍挂项目应结合地价和售价，对项目利润情况进行双因素敏感性分析，得出项目在地价和售价变化时，利润的波动情况，并对项目的抗风险能力进行分析；
2、 合作项目则主要分析不可预计成本增加以及售价波动时，项目利润的情况，重点分析项目的抗风险能力。
3、 盈亏平衡点分析
1） 保本售价：即销售净收入等于投资额，计算公式为S=C/(1-T1)
2） 保本销售率：假设项目全部建成，已销售面积所获净利等于未售面积的成本，则计算公式如下：R=C/[(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2]
式中：
C：表示单位投资额（即财务部所印发《经济测算表》中成本估算表的单位投资额，含直接建造成本、期间费用）
R：表示保本销售率
S：表示单位售价
T1：表示营业税率
T2：表示所得税率
四、 项目现金流量
分别编制全部投资现金流量表和自有资金现金流量表，并进而分别计算全部投资财务效益（内部收益率、动态回收期、静态回收期、财务净现值等）与自有资金投资财务效益，分别从项目本身获利能力和投入的自有资金获利能力的角度，分析项目的经济效益情况。

第八部分：优劣势分析
一、优势（从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套等是否符合我司一贯发展思路等方面论述）；
二、劣势（从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套等是否符合我司一贯发展思路等方面论述，突出项目潜在的风险点）；
三、机会（从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述）。

第九部分：结论和建议
根据上述分析形成结论，并提出建议

附件：
1、 有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等；
2、 按照成本核算指导设置科目明细，编制经济效益测算表，详细列示成本测算过程；
3、 欲签订的意向书和合同文本；
4、 详细的市场调研报告。