二手楼买卖税费计算中山.doc

二手楼买卖税费计算 手册
所有的案例均将答案做出来放在此手册中

一、 名词解释
1. 原价：原来的价格，即打折或涨价前不变的投入金额，也是旧房产证上的登记价。
2. 成交价：是经由买卖双方充分参与，在一定的撮合下，真实的交易价格。
3. 评估价：由评估公司评估的价格，用于客户按揭贷款。
4. 课税价：到国土部门过户的价格。也就是今后房产证上登记的价格，前面所讲的“原价”。
5. 套内面积：由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台面积三部分组成。
6. 建筑面积：是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和，即建筑面积=套内面积+分摊的公用部位面积。
7. 容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率，即容积率=总建筑面积÷用地面积。一般容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。
8. 赎楼：还清卖方贷款本息，将房产证赎出的行为。

二、 关于限价令
中山限价令内容：从2012年1月22日起，中山市住房限价已由去年的每平方米5800元上调至6590元，在这个标准之下成交的商品房均可正常进行网上备案。（只针对一手楼）
(一) 政策相关名词解析：
1、 同时满足以下三个条件则为普通住宅，否则为非普通住宅：
l 建筑容积率在1.0以上；
l 套内面积120㎡以下或建筑面积144㎡以下；
l 城区均价小于：7336.8元/平方 ，镇区均价小于： 5745.6 元/平方（以国土局每月公布的价格为准）
2、 家庭认定分两种情形：
l 未婚的成年人，家庭就是指其本人；
l 已婚的成年人，家庭是指其本人、其配偶以及两人的未成年子女。
3、 购房起始时间一般以房产证的登记时间为准，有三个时间可作为依据：
l 买卖合同备案的时间
l 房产证的登记时间
l 契税发票上的时间
(二) 案例：
1、 南区的一套住宅100㎡，容积为1.3，课税价为50万元，是普通住宅还是非普通住宅？（答案：普通住宅）
2、 一位已婚成年人的家庭是指？（答案：指其本人、其配偶以及两人的未成年子女）

三、税种解读
² 第1类：三大税
(一) 营业税及附加费
1、 营业税
公司或个人房产进行交易需缴纳营业税，由产权登记中心代收（卖方缴纳）。根据国家和地区有关政策规定，及交易房产的征收对象、购房时间及物业类型等情况的不同，营业税征收标准划分为以下三类：
l 全额征收：个人购买住宅时间不足5年进行交易，营业税=课税价×5%
l 差额征收：
A. 个人购买非普通住宅超过5年（含5年）进行交易，营业税=（课税价-原价）×5%
B. 公司房产、商业房产无5年限制，营业税=（课税价-原价）×5%
l 免征：
A. 个人购买普通住房超过5年（含5年）进行交易。
B. 房改房、解困房免征。

2、 城市建设维护税
为加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设对有经营收入的单位和个人征收的一个税种，由产权登记中心代收。（卖方缴纳）
征收标准：城市建设维护税=营业税×7%

3、 教育费附加费
国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，由产权登记中心代收（卖方缴纳）。根据国家政策教育附加费分为国家教育附加费和地方教育附加费两类：
l 国家教育费附加费=营业税×3%
l 地方教育费附加费=营业税×2%
4、 堤围防护费（产生营业税时征收）
堤围防护费=课税价×0.1%

(二) 所得税
对个人收入所得征收的一种税（卖方缴纳）。个人所得税由产权登记中心代收，企业所得税由企业直接向税务部门申报。
1、 征收标准划分为以下三类：
A、 全额征收：
个人购买普通住宅的，所得税=课税价×3%
B、 差额征收：个人购买住宅的，所得税=（课税价-原价-抵扣项）×20%
C、 免征：
个人转让5年以上家庭唯一生活用房。
案例：房子原价50万，成交价180万，属于普通住宅，课税价140万，请问按全额方式应缴多少所得税？按差额方式呢？若课税价为52元，按全额方式与差额方式分别应缴多少所得税？（将公式、答案做出来在文本讲议上）
全额:所得税=课税价×3% 140×3%=4.2万 52×3%=1.56万
差额:所得税=（课税价-原价-抵扣项）×20% （140-50）×20%=18 (52-50) ×20%=4千
(三) 契税
所有权发生转移变动的不动产方，向产权承受方征收财产税，由产权登记中心代收（买方缴纳）。
主要包括土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。
1. 征收标准：
l 正常：契税=课税价×3%（个人购房买家庭非唯一或非普通住宅, 契税=课税价×3%。）
l 免征：通过夫妻财产分割、继承方式进行产权转移的。
l 折扣：
A. 个人购买家庭唯一90㎡（含）以下的普通住宅，契税=课税价×1%；
B. 个人购房买家庭唯一90㎡以上的普通住宅，契税=课税价×1.5%；

2. 案例：小李购买家庭不是唯一的住宅房，其税率是多少？
契税=课税价×3%
² 第2类：三费用
(一) 中介服务费（佣金）
依法设立并具备中介资格的中介公司向委托单位收取合理的服务费用（双方缴纳）。
收费标准：佣金=成交价×3%，交易双方各付一半。

(二) 按揭服务费/过户手续费
为办理买卖过户、贷款等手续，按揭代理机构向委托单位收取的费用，由中介公司代收（买方缴纳）。
1. 收费标准：
l 按揭交易收取按揭服务费1000元/套
l 一次性付款交易收取过户手续费500元/套
(三) 评估费
采取房产价格评估的市场比较法，通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格，以及同类型楼盘的近期实际成交价格进行专业处理，换算出具体某个楼盘的平均单价，然后结合待评估房屋的实际情况，包括面积、楼层、朝向、装修状况、其它特征因素，等等，计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。
1. 收取标准（根据评估公司不同收费有小许差异）：
l 20万以下（含20万）600元，每加多10万，评估费加多100元；
l 商业地产评估费：评估价×5‰

² 第3类：八小税
(一) 印花税
对买卖中书立领受的各种应税凭证而征收的税，由产权登记中心代收（双方缴纳）。
收费标准：印花税=课税价×0.1%，交易双方各付一半，其中对个人住宅类交易暂免征印花税。

(二) 委托公证费
买方或卖方需委托他人或公司代其办理手续的，需到公证处办理委托公证（卖方缴纳）。
收费标准：175元/二本公证书，另外每加一本加收20元；一般赎楼委托公证做4本共215元。

(三) 交易手续费
1、 收费标准：交易双方各付3元/㎡。
2、 案例：一套120㎡的住宅房，交易手续费应缴多少？买方应缴多少？
120X3X2=720元 买方应缴:120X3=360元

(四) 产权登记费
办理房屋所有权登记时由产权登记中心所收取的费用（买方缴纳）。
收费标准：
l 个人收取80元/套
l 商铺、厂房收取550元/宗

(五) 贴花
办理房屋所有权登记时，登记机关向登记个人或企业收取5元/套的贴花费用，由产权登记中心代收（买方缴纳）。

(六) 买卖合同公证费
交易双方任一方涉外时，买卖合同需经公证机关公证后递件过户而收取的服务费，由公证机关向涉外方收取（涉外方缴纳）。
1、 收取费用为：
合同公证费=课税价×3‰ 赠与、继承公证费=课税价(评估价) ×2%

2、 案例：课税价为50万的住宅楼需交多少合同公证费（其中一方是英国人）？
50×3‰=1500元
（七）土地增值税
对土地使用权转让及出售建筑物时产生的价格增值量的税，由产权登记中心代收（卖方缴纳）。
住宅性质的房产免征
工业用地:课税价×5%
非工业用地:课税价×5.5%
（八）测图费
商品房100平方以下（含100平方）380元；100平方以上420元。车房、车位250元，别墅、自建房100平方以下（含100平方）790元；100-200平方 830元，每加多100平方加收40元。地皮5亩以下590元，5亩以上超出部分180元/亩

四、归纳总结
1、 买卖双方应缴税费表：
卖方应缴税费
买方应缴税费
营业税
买卖合同公证费（涉外）
契税
中介服务费（佣金）
城市建设税
堤围防护费
印花税
按揭服务费/过户手续费
城市教育附加费

产权证明费
测图费
地方教育附加费

贴花
房屋所有权登记费
所得税
中介服务费（佣金）
交易手续费

交易手续费

抵押登记费

印花税

买卖合同公证费（涉外）

土地增值税

评估费

2、 快速记忆技巧：
l 338法则：三大税、三费用、八小税
l 中山个人购住宅“三大税”一览表
住宅类型
购买是否满5年
买方家庭已有住宅套数(套)
建筑面积（平米）
契税（%）
个税（%）
营业税及附加（%）
三大税合计税率（%）
非普通住宅
否
可忽略
可忽略
3
3
5.8
11.8
普通住宅
否
1
可忽略
3
3
5.8
11.8
普通住宅
否
0
＞90
1.5
3
5.8
10.3
普通住宅
否
0
≤90
1
3
5.8
9.8
普通住宅
是
1
可忽略
3
0
0
3
普通住宅
是
0
＞90
1.5
0
0
1.5
普通住宅
是
0
≤90
1
0
0
1
非普通住宅
是
可忽略
可忽略
3
0
x
3×课税价+x
备注1：x =(课税价-原价)×5.8；
备注2：本表所示税率均以“课税价”为标的额；

五、案例分析
经纪人老李带着新经纪人小李成交了一个二手买卖单，所有交易手续都非常顺利地办理完毕。但是小李不理解买卖双方为什么要交这些税费，也不知道这些税费怎么计算，让其非常苦恼，想要让老李指导他如何计算这张买卖单所涉及的税费。
该买卖单情况如下：
住宅成交情况：顺景三期的一套面积100㎡，成交价50万，原购价35万，登记时间2007年6月1日，国土部门课税价40万，评估价为40万，合同约定双方各付。
卖方情况：美国人Jack，红本在手
买方情况：中山陈先生，25岁未婚，名下只有一套在贷款的商铺，未曾购过住宅，想要在广发银行贷款20万20年，利率基准（年利率7.05%，20年还款系数为：77.83）
问题：
1、 根据住宅情况，可按普通住宅标准缴税吗？ （■可以 □不可以 ）
2、 该住宅购买满5年了吗？（□已满 ■未满 ）
3、 买方购买本住宅，可算“家庭唯一”吗？（ ■算 □不算 ）
4、 本交易选择哪种计税方式更划算？ （□全额 ■差额）
5、 买方月供多少钱？（1556.6元）

6、 如果您是老李，请您告诉小李Jack应缴哪些税费？并写出相应计算公式、计算各项具体金额及卖方税费总计帮助小李理解。
l 营业税及附加：
该个人住宅登记时间2007年6月1日，离现在不足5年，因此
营业税=课税价×5%
有营业税就会有教育附加费、地方教育附加费、城市维护建设税这3个和堤围防护费附加税，因此
附加税=营业税×（7%+3%+2%）+课税价×0.1%
营业税=课税价×5% 城市建设费=营业税×3%
=400000×5 % = 20000 ×3
=20000元 =600元
教育费附加=营业税×7% 本地教育费附加=营业税×2%
=20000×7% =20000×2%
=1400元 =400
堤围防护费=课税价×0.1%
=400000×0.1%=400
l 所得税：因个人购买普通住宅，先判断选择核定还是核实方式
差额征收：所得税=（课税价-原价）×20%=（40万-35万）×20%=10000元
全额征收：所得税=课税价×3%=40万×3%=12000元
因此：所得税=（课税价-原价）×20%=（40万-35万）×20%=10000元
印花税：目前个人住宅类交易免征，因此：印花税=0
l 交易手续费：该费用的公式如下：
交易手续费=建筑面积×3元/㎡=100×3=300元
l 佣金：该费用的公式如下：
佣金=成交价×1.5%=500000×1.5%=7500元
l 合同公证费：
本案课税价40万，40万X3‰=1200元
7、 请告知小李深圳陈先生应缴纳哪些税费呢？请写出相应计算公式、计算各项具体金额及买方税费总计。
l 契税：
因为本案物业为普通住宅、面积大于90㎡、且买方所在家庭目前没有其他住宅，因此须按课税价的全额的1.5%缴契税，公式如下：
契税=课税价×1.5%=400000×1.5%=6000元
l 印花税：目前个人住宅类交易免征，因此，印花税=0
l 交易手续费：该费用的公式如下：
交易手续费=建筑面积×3元/㎡=100×3=300元
l 评估费：800元
l 佣金：该费用的公式如下：
佣金=成交价×1.5%=500000×1.5%=7500元
l 按揭服务费：
因为本案为按揭交易，收取1000元/套，因此，按揭服务费=1000元
l 产权所有权登记费：
个人购房登记费80元/套，因此产权登记费=80元
l 产权证明费：50元
l 贴花
办理房屋所有权登记时向买方收取5元/张的贴花，因此，贴花=10元
l 工本费：20元(房产证、土地证各一本)