朗诗第四粮库地块改造项目建设可行性研究报告书.doc

项目申请报告常州朗诗第四粮库地块改造项目申请报告常州安邦南汇工程咨询有限公司常州朗诗置业有限公司二OO八年一月二十二日- 57 -目录第一章 申报单位及项目概况- 4 -一、项目申报单位概况- 4 -二、项目概况- 5 -第二章 发展规划、产业政策和- 29 -一、发展规划分析- 29 -二、产业政策分析- 31 -三、行业准入分析- 32 -第三章 资源开发及综合利用分析- 33 -一、资源开发方案- 33 -二、资源利用方案- 34 -三、资源节约措施- 34 -第四章节能方案分析- 35 -第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析- 43 -一、项目选址及用地方案- 43 -二、土地利用合理性分析- 43 -三、征地拆迁和移民安置规划方案- 44 -第六章 环境和生态影响及交通条件分析- 44 -一、环境影响识别- 44 -二、环境影响分析- 45 -三、交通条件分析- 47 -第七章 经济影响分析- 48 -一、经济效益分析- 48 -二、项目对国民经济、区域经济的影响分析- 53 -三、行业影响分析- 56 -第八章 社会影响分析- 58 -一、社会影响效果分析- 58 -二、适应性分析- 58 -三、社会风险及对策分析- 59 -四、社会评价结论- 59 -第九章 结论与建议- 60 -一、结论- 60 -二、建议- 61 -附件1、成本费用及效益指标测算表2、开发公司营业执照3、开发公司开发资质证书4、规划部门审定的修建性详细规划方案图5、建筑底层和主要楼层平面图、主要住宅户型图6、地下室及地下停车平面图（含详细建筑面积、车位数统计指标）7、环保部门出具的环评批复意见书8、国有土地使用权出让成交确认书、国有土地使用权出让合同（经土地公开出让后签订，享有新开发权的合同）及所有附件（土地使用条件和要求、公建配套建设意见书、出让地块控制性规划图、出让用地范围图、拆迁范围图）9、咨询单位营业执照10、咨询单位资格证书11、咨询工程师执业资格证书12、咨询单位机构代码证13、咨询单位税务登记证 编制人员：韦忠勤 裴国忠审核人：裴国忠审批人：韦忠勤注册投资咨询工程师： 编制单位：常州安邦南汇工程咨询有限公司 常州朗诗置业有限公司二OO八年一月二十二日 第一章 申报单位及项目概况一、项目申报单位概况 企业名称：常州朗诗置业有限公司企业类型：有限公司（法人独资）法定代表人：田明注册资本：5000万元人民币实收资本：5000万元人民币企业地址：常州市钟楼经济开发区星港苑1号楼301室成立时间：2007年9月26日营业期限：2007年9月26日至2037年9月25日经营范围：房地产开发及咨询服务；自建房租赁；商品房销售及售后服务；建筑装饰材料、建筑机械、金属材料、水暖设备、电器器材销售；自营和代理各类商品和技术的进出口业务。（以上范围涉及专项规定的，须在办理专项许可手续后方可开展经营活动）常州朗诗置业有限公司为南京朗诗置业股份有限公司于2007年9月进入常州市场后新注册成立的一家以从事房地产开发为主的分公司。公司的开山之作“朗诗熙园”，位于南京新街口地区，项目被评为南京市防治住宅质量通病试点示范小区，先后获得了2003年度南京房地产销售金额冠军、2004年度中国最具投资潜力楼盘、江苏省首家AA级智能住宅小区等殊荣。公司现正在开发“朗诗国际街区”住宅项目，总建筑面积35万平方米，是目前国内最大的节能舒适、绿色科技住宅小区。公司的宗旨是应用科技手段，实现节能、环保、健康、舒适、安全、经济等方面的住宅功能，提升住宅产品的人性化指标，并形成产品序列，在实战中保持产品领先一步的优势。公司的战略定位是以节能舒适住宅为方向，服务于中端及以上客户、做合作共赢的资源整合者，成为绿色科技地产的风向标。公司在南京起步并获得成功后，又将目光投向了更宽广的发展领域，携资金、品牌、管理等优势，积极推进长三角战略布局。随着无锡、杭州、苏州、项目的相继开发，公司在成为国内著名科技地产公司的道路上，又迈出了坚实的一步。2007年又成功进入常州，在朗诗市场拓展团队充分准备的基础上，经过拍卖现场四个半小时的奋战，成功取得了常州第四粮库地块。二、项目概况 1、项目名称：常州朗诗第四粮库地块改造项目2、建设单位：常州朗诗置业有限公司3、项目建设地点：项目地块位于常州原第四粮库地块内，东接长江路，西临南运河，北侧为新建的多层住宅，南临新体西路。地块周围树木林立，河水环绕，沿西侧南运河规划有20米预留滨河景观绿带，结合南运河的改选，这里将形成滨河公园。区位图4、项目建设规模：项目开发项目用地总面积55240，总建筑面积181156，（其中地上建筑面积138080，地下建筑面积43076）建筑容积率为了2.5。小区以小高层、高层住宅为主，相关配套公建结合小区会所及沿街商业设置，项目建成后，预计形成住宅1132户，可入住居民3623人。5、项目投资：106930万元人民币6、项目规划与建筑设计目标： （一）建筑设计情况（1）设计思想规划设计的目标是创造人与建筑、水、自然的和谐共生，强调居住空间的“滨水而居”的规划发展构想，充分利用该地块得天独厚的自然资源和区位优势，充分利用南运河及滨河绿带景观资源以及地块的特点，注重人与自然的和谐共生，坚持最大化引入自然景观，打造与自然共生的有机建筑，构筑水岸环抱的理想居住空间。注意居住品质的均好性以及整体空间形态的塑造。在沿西侧河道及北侧、东南侧边界布置18层、16层的中高层，在沿南侧地界及中心地带布置11层的小高层，形成了北侧及东西两侧高，南侧及中间低的空间形态，保证了每个单元良好的视线及充足的阳光及通风条件的同时，丰富了城市的天际线，沿河尽量取用小短板高层，最大限度引入运河景观资源，使小区无论从沿河、沿街还是从组团中心内部绿化看都呈现也优美丰富、令人愉快的风景。强调“绿色建筑”理念，并贯穿规划、单体、节点、材料、景观、绿化等专业，节约用地、用水、用电，利用地源热泵系统，结合外墙外保温系统的整合，充分利用高舒适度科技节能技术，通过整合设计和科技集成理念，合理分配节能技术的增加成本，实现商业价值与社会价值的双赢。（2）总体布局与设计地块位于长江路西侧，南运河东侧，周围为规划路，主要出入口从长江路引入，顺应城市人流的主导方向，次入口设置于新体西路。沿新体西路布置少量沿街商业，在基地东北角布置会所，避免了对小区的影响。住宅为十一层、十六层、十八层的小高层，沿运河一侧为18层的小短板的高层，最大限度引入西侧运河及滨河绿带的景观，从小区内部的居民也能享受到优美的水景，沿北侧和东侧的住宅也是以十八层为主，最大限度地利用了地形，同时也对北侧已建住宅的影响达到最小，南侧和中部的住宅以十一层为主，使整个小区呈现“南低北高”“东西环绕”的空间形态，在极大丰富了城市轮廓线的同时，使小区空间暗合了传统住宅对空间的理念，同时对内注重传统的围合空间与现代开放式街区巧妙的结合与营造，使时代感与历史文脉的厚重达到巧妙的平衡。沿河的小高层利用地形前后错开，丰富水岸轮廓线的同时保证了每个单元的采光和通风。 布局图（3）景观规划充分利用地块周边良好的自然景观资源，西侧沿河尽量布置十八、十六层小短板高层住宅，西侧尽端户型设置西向客厅及景观阳台，使尽可能多的住户可以俯瞰滨河美景，在争取最大水景的同时又留出了足够的通道将景观引入社会内部。小区中心自然形成的南北纵深的景观绿轴把小区贯穿成为一个整体。同时有利于南运河景观对小区中心的渗透，并顺应当地主导风向，将自然风导入社区，有利于小区内部小气候的调节和植物的生长。将自然的风，水景以及阳光融入小区，为我所用，也使尽可能多的住户可以迎风而筑，推窗见绿。小区绿地以集中绿地与带状绿地相结合，并利用微地形形成立体的层次分明的景观绿地，并围合的庭院中心绿地最大程度争取了绿化面积。小区内集中绿地相应布置花木草坪，花坪水面，雕塑，儿童老人设施及铺装，绿地应尽可能多功能使用，地面停车全部采用草坪格停车，中心花园成为居民步行回家的捷径，道路结合景观进行的设计，力求做到“道而不畅，顺而不穿”。（4）交通体系小区主入口设于靠长江路一侧，主要车行道路为环路，绕小区一周，仅供紧急时消防车辆和搬家货车及救护车辆使用，并设有临时停靠点。地下车库入口位于主入口广场附近，车辆进入小区后随即进入地下车库，由地下车库直接进入电梯入户，最大限度避免车辆交通对居住生活的干扰，实现立体人车分流，地面仅设少量临时及访客停车位以方便住户。社区物管及社区配套用房设置在入口广场北侧的住宅底层，在基地南侧入口处设立了沿街商业，在基地东北侧设置了社区便民商业用房及其他相关配套用房，垃圾的处理用房设于北侧，方便居民同时避免了对居民生活的干扰，保证了小区环境整洁安宁。 交通图（5）单体设计合理运用建筑材料与色彩，采用高科技节能技术与绿色环保的建材，外墙采用挤塑保温材料和环保涂料，结合6+12+6LOW-E玻璃断热型材的外门窗及外遮阳卷帘，形成闭合的保温隔热体系，阻隔能量流失，建筑外形方正简洁，玻璃阳台与涂料墙面形成肌理的对比，创造出高科技住宅简洁精致，内蕴深厚的特点。技术整合：包括外围护系统，地源热泵系统、混凝土顶棚辐射制冷制热系统、置换新风系统、防噪音系统、同层排水系统、屋顶利用太阳能热水系统等，营造高舒适度，高品质健康生活。高效简洁的单元平面设计：一梯两户的平面组合，电梯、卫生间管道并集中紧凑布置，创造了丰富灵活、平面使用系数极高的使用空间，主要房间的开间都带到了3.0m以上，客厅3.6m以上，厨卫，客厅全明设计，保证了居住空间的基本品质。户型图各户型具体情况：户型建筑面积m2得房率套数套数百分比面积面积百分比A8079.15%18816.61%1504011.15%B8885.40%15313.52%134329.96%C8979.80%14312.63%126969.41%D13087.90%221.94%28642.10%E13187.60%23821.02%3137423.27%F12684.16%21218.73%2671219.81%H17987.60%15813.96%2830220.99%J24889.80%181.59%44603.31%总套数1132100.00%134880100.00% 90 m2以下户型总建筑面积共41168 m2，占住宅建筑面积的30.52%。（二）结构设计情况（1）、工程概况：本工程为常州朗诗第四粮库地块改造项目，由一层地下室和十三栋主楼组成；建筑高度最高为57.6米，总建筑面积为181156平方米（其中地上建筑面积为138080平方米，地下建筑面积为43076平方米）。（2）设计规范：本工程按现行国家及当地有关结构设计规范、规程进行设计，其中主要包括：建筑结构可靠度设计统一标准（GB500682001）建筑结构荷载规范（GB500092001）混凝土结构设计规范（GB500102002）建筑抗震设计规范（GB500112001）高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ32002）建筑地基基础设计规范（GB500072002）砌体结构设计规范（GB500032001）建筑工程抗震设防分类标准（JGJ32002） 其它地方性规程（3）设计荷载建筑物楼面及屋面主要部位的使用活荷载标准值（KN/M2）住宅 2.0消防楼梯 3.5屋面（上人） 2.0机房及设备用房 7.0（或按实际设备重量）车库 5消防车道 20风载 基本风压值W0=0.40 KN/M2 地面粗糙度按B类雪载 基本雪压S0=0.35 KN/M2设计使用年限本工程设计使用年限为50年安全等级本工程建筑物安全等级为二级抗震设防本工程抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10，设计地震分组为第一组。抗震等级及场地土类别按有关要求取值。上部结构本工程大楼均采用现浇钢筋混凝土剪力墙结构体系。地基基础按本工程所处常州市一般地质条件及拟建建筑物的特点，拟采用桩基础。地下室地下室防水等级为二级。地下室外墙采用防水混凝土，防水混凝土的设计抗渗等级为S6。结构材料本工程梁、柱、楼板及地下室墙板的混凝土强度等级拟采用C30；钢筋采用I级钢筋（HPB235）和级钢筋（HRB335）；钢材采用Q235用Q345；墙体依据因地制宜原则采用当地墙体材料：内隔墙采用轻质隔墙，外墙墙体采用防漏抗渗的墙体。（三）给排水设计情况（1）设计依据建筑给排水设计规范（GB500152003）高层民用建筑设计防火规范（GB5004595）建筑中水设计规范（GB503362002）室外给水设计规范（GB500132006）室外排水设计规范（GBJ500142006）汽车库设计防火规范（GB5006797）（2）设计范围室内给水（冷热水）、室内（污废水、雨水）、雨水回用系统；消防给水（消火栓、喷淋系统）；小区室外给排水。（3）给水设计水源：取自城市给水管，由基地周边南边新体路和东边规划路市政道路上给水管各引入一根进入本小区。长江路现有城市给水管，可直接满足6层以下建筑生活用水需要；地块内多层建筑由城市给水管直供，高层建筑设给水增压站，水源由长江路引入，管径为DN200。冷水给水系统：小区建筑群共用生活无负压变频加压生活泵房。根据城市自来水水压、建筑性质及建筑高度，冷水给水系统分为高、低二个区，低压区为13层，由城市给水管道网直接供水；高压区为了4层以上（含4层），由设在地下室的无负压变频加压生活装置供水；高区供水分区设支管静压减压阀减压后供水，以使各用水点的出水水压不大于0.35MPa。热水供水系统：住宅设置单元集中式太阳能热水系统，由设在屋顶的智能太阳能热水装置（带天然气辅助加压）将冷水加热后，送至各户卫生间的盥洗用水和厨房洗涤用水。（4）排水设计排水要求及排放位置：根据当前市政方面要求及甲方提供的资料，排水体制采用雨、污分流制，部分雨水汇集后排入雨水设备调节池。初期雨水和多余的雨水排入市政公共雨水管道。污水排至室外经管道收集后，接入市政公共污水管。污废水系统高层建筑污水系统采用单立管特殊配件同层排水系统。地下室的污水先汇流至集水井，再用污水提升泵提升后，排至室外污水管。长江路现有D1000市政污水管进清潭污水处理厂。小区内可使用DN 400的污水管与其相联，解决污水处理问题。雨水系统屋面雨水采用重力流排除系统，由管道排至室外。部分雨水汇集后接入小区雨水回用中水处理站调节池，作为中水水源的补充。初期雨水和多余的雨水排入市政公共雨水管道。小区内可使用D700的雨水管道，解决雨水排放问题。雨水回用系统雨水回用系统供应范围为部分室外道路、绿化浇洒、景观等用水，供应系统分为一个区，各用水点的出水水压不大于0.35MPa雨水回用处理及提升设备雨水回用处理设备：回用处理设备选用一套生物处理中水设备，在该设备前置一个调节水池，以调节高峰时排水量。雨水作为中水水源的补充。在该设备后设一个中水调节池，以调节高峰用水量。提升装置：在地下室车库卫生间等处设污水坑，坑底设潜污泵，将污水提升后送入室外污水管。在消防电梯及地下室层车库、水泵房等处设集水井井底设潜水泵，将废水提升后送入室外雨水管。（四）消防给水设计情况（1）用水量：消防栓消防给水系统用水量：消火栓用水量：室外20升/秒，室内30升/秒；火灾延续时间2小时；小时用水量180M3/h；一次火灾用水量360M3。自动喷水灭火系统用水量：自动喷洒用水量：地下车库（中危二级）38升/秒；火灾延续时间1小时；小时用水量137M3/h；一次火灾用水量137M3。（2）消防水源及消防水池容量：高层建筑群共用消防水池和消防泵房。消防水源为城市自来水，由基地周边市政道路上市政给水管各引入一根给水管进入本建筑。消防水池容量按满足2小时室内外消火栓消防用水总量计算，其容量为500立方米。（3）室内消火栓消防给水系统：消火栓消防给水系统分为一个区。在屋顶设消防水箱储存18立方米消防用水（与喷淋系统合用）。在水箱的出水管上分别设置气压供水设备，以保证消防设备末端的供水压力。系统压力不大于0.1MPa。消防给水管均联成环状，并用阀门分成若干独立段，以保证检修时关闭的竖管不超过一条。在室外设消防水泵接合器。在消防电梯前室、走道、楼道间等明显易于取用的地点设置消火栓，其间距以保证同层相邻两个消火栓的水枪充实水柱同时达到室内任何部位，同时考虑各防火分区的要求。（4）自动喷水灭火系统：按照高层民用建筑设计防火规范的部分条文，在地下车库，设置自动喷水灭火系统。根据建筑高度和自动喷水灭火系统设计规范的要求，地下车库自动喷水灭火系统为1区。屋顶设消防水箱储存18立方米的消防用水（与消火栓系统合用）。地下车库喷头采用74。C温级闭式易熔金属喷头。系统设5个报警阀，每个报警阀控制的喷头数均不超过800个，每个防火分区的管道自成系统。在每个防火分区的总水平干管上设置一个水流指示器，以使消防控制室的显示屏上显示出正在动作的喷头所在的层数及区域。报警阀、水流指示器、压力开关、水泵等装置的运行情况都在消防控制室的显示屏上显示出来。水流指示器用来各消防控制室报警，压力开关用来启动水泵。在室外设消防水泵接合器。（5）室外消火栓：利用周围道路上的市政消火栓，并根据需要在小区周围增设室外消火栓。（五）电气方案设计情况（1）设计依据住宅建筑规范（GB503682005）住宅设计规范（GB500961999）住宅性能评定技术标准（GB/T503622005）江苏省住宅设计标准（DGJ32/J262006）居住区供配电设施建设标准（DGJ32/J112005）住宅小区通信配套设施建设标准（DGJ32/J172006）高层民用建筑设计防火规范（GB5004595）建筑物防雷设计规范（GB5005794）建筑物电子信息系统防雷设计规范（GB503432004）智能建筑设计标准（GB/T503142006）有线电视系统工程技术规范（GB5020094）综合布线系统工程设计规范（GB503112007）民用建筑电气设计规范（JGJ/T192）（2）设计范围10/0.4KV变配电系统（用户变）；电力配电系统；照明系统；建筑物防雷；按地系统及安全措施；火灾自动报警系统；有线电视系统；通信、信息网络系统；安防系统。（3）变配电系统长江路现有10KV电源供应，项目地块可按规划要求设计开闭所，并与供电部门协调，引入小区，作为小区内供电电源。负荷等级 变频调速生活泵、变配电所、通迅、安防机房设备、消防用电设备（如：消防水泵、排烟风机、消防中心电源）和应急照明属一级负荷，物管中心、车库潜水泵属二级负荷，其余为三级负荷。供电电源 向供电部门申请两路高压电源，由新体西路侧引入。小区拟于地上设开闭所一座，临街变（公变）三座，地下设用户变（专变）一座。开闭所两进十出，进线在开闭所汇集后，除两路引至地下用户变外，其余供地上居民用临街变。用户变电所拟设置四台变压器，分区域供地下室用电及小区水泵、地源热泵等设备用电。供电系统 高压侧采用省标简化电气接线：每回路各装设一台进线负荷开关、两台负荷开关-熔断器组合电器、两台1250KVA及以下干式变压器。高压不联络。0.38KV侧采用分段单母线接线。平时母联开关断开，两路电源同时分列运行，当一路低压总开关非故障跳闸时，母联手动投入，由另一台变压器首先保证一、二级负荷用电。低压总开关与母联开关之间设操作闭锁及电气联锁，任何情况下只能合其中的两个开关。计量、补偿方式计量方式为高供高计。在低压供电系统对电力负荷实行分计量。无功补偿方式为变电所低压侧集中补偿，将高压侧功率因素自动补偿至0.9以上。并要求荧光灯，气体放电灯单灯就地补偿，使其功率因素不小于0.9。（4）配电系统低压配电电压为220/380V。各单体每层均有配电间（内附竖井），用来敷设垂直干线和设置层配电箱。对于单台大容量或重要负荷采用放射式供电；对于照明及一般负荷采用树干式与放射式相结合的供电方式。消防用电设备、电梯等设备用电均采用专用回路。一级负荷（含消防设备）；采用双电源供电并在末端互投。二级负荷；采用双电源供电，并在适当位置互投。三级负荷；采用单电源供电。各个人防区域的照明、电力各自成配电系统，独立回路配电。住户配电箱回路和插座数量按高档标准配置。（5）照明系统根据使用性质、功能要求和使用条件，按不同标准分别选取照度标准且符合相关国家规范。配合建筑装潢需要，采用并新型节能型灯具及光源。照明控制推荐智能型。各重要场所、出入口、疏散通道、重要机房等处设应急照明及疏散指示标志。小区内道路、庭园及建筑小品，建筑物泛光照明等同期进行设计。（6）建筑物防雷及安全接地系统按年预计雷击次数及建筑物使用功能划分建筑防雷类别，并进行防雷设计。各建筑物设总等电位联接。卫生间、浴室做局部等电位联接。配电系统接地采用TN-S型式，综合接地电阻不大于1欧姆。（7）火灾自动报警系统采用控制中心报警系统。物管设消防控制中心。控制中心内有集中火灾报警控制器及联动控制设备。各单体建筑按需设置区域火灾报警控制器。住户设有害可燃气体泄漏报警。（8）有线电视系统采用HFC模式，860MHZ邻频传输系统，并开通双向宽带综合信息服务。（9）通信、信息网络系统每户设智能化系统配线箱和标准RJ45数据口。户内采用综合布线技术，以满足多媒体及计算机数据通讯的需求。进户线数和电话、电脑插座配置数满足使用功能需求。由长江路现有电光览接入，按有关专业部门要求配置通信机房及有线电视机房。（10）安全防范系统配置用界安全防范系统、公共区域安全防范系统、家庭安全防范系统和安防监控中心。（11）管理与监控系统依据需要设表具数据自动抄收及远传系统、建筑设备监控系统和物业管理系统。（六）暖通方案设计情况（1）设计依据采暖通风与空气调节设计规范（GB500192003）建筑设计防火规范（GB500162006）民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）（JGJ2695）公共建筑节能设计标准（GB501892005）地源热泵系统工程设计规范（GB503662005）住宅设计规范（GB5009699）住宅建筑规范（GB503682005）江苏省民用建筑热环境与节能设计标准（GB32/T4782001）江苏省住宅设计标准（DJG32/J262006）（2）设计内容地源热泵主机房系统设计空调末端设计消防通风及人防通风设计（3）地源热泵主机房系统设计空调冷热源采用集中的空调主机设计。主机共分为两组，每组两台。一组供应每栋楼屋顶的新风机组，夏季供回水温度为7/12度，冬季供回水温度为35/30度；一组供应天棚顶埋管辐射系统，夏季供回水温度为18/20度，冬季供回水温度为28/26度地埋管采用钻孔垂直埋管，钻孔间距5m5m。孔内采用SDR11系列252.3mmHDPE管，承压1.25MPa，单U连接。（4）空调末端设计住宅采用天栅辐射供冷方式，天棚辐射供暖与供冷系统由预埋于钢筋混凝土楼板内的盘管组成，盘管材质采用耐热阴氧聚乙烯管（PE-RT），阴氧密度（DIN4276）在70度时0.8MPa，盘管规格为D202.0。新风由设于屋顶的新风机房通过若干竖管向下送至各套住宅，为保证进入各套住宅的新风量恒定，每套住宅的连接支管上均设置一个定风量调节阀。（5）消防通风及人防通风设计住宅设24小时运行的集中送新风与排风系统，新风通过竖井内的新风管与布置在地板下的送风支管从地板送风口送入每套住宅的卧室、起居室等，排风口设于卫生间和厨房。低速地板送风与顶部排风的置换通风方式提高了通风换气效率，明显改善了室内空气品质。地下室依据防火分区设置机械送、排风系统，并利用送，排风机设置机械排烟系统和排烟补风系统。小高层的合用前室采用机械加压送风系统。地下室根据人防防护单元等级设置满足人防防护规范战时通风系统。（七）燃气方案设计项目按有关部门的要求设燃气调压站一座，气源由长江路现有DN200中压煤气管供给，小区内采用DN35的低压煤气管引入各户，解决煤气供应问题。7、项目主要经济技术指标序号项目指标单位1规划总用地5.524公顷2居住户数1132户3居住人数2623人4户均人数3.2人/户5总建筑面积138080平方米其中住宅建筑面积134880平方米商业及公建面积3200平方米6地下建筑面积43076平方米7容积率2.58建筑占地面积10520平方米9建筑密度19%10绿地率30%11泊车位机动车1026辆其中地面50辆地下976辆非机动车2510辆备注：1、住宅机动车按不小于0.8辆/户配套，非机动车按2辆/户配套。 2、套型建筑面积90平方米以下的住宅建筑面积占住房总面积比重30%。8、资金筹措情况：项目总投资106930万元，其中地价款及契税3.8272亿元，已以自有资金全部付清。资本金比例为35.8 %，符合国家规定的房地产投资项目资本金比例为35%的要求。另外34.2%通过银行贷款方式筹集，30%通过项目达到预售条件后由预售筹集。根据估算各年的预售额完全符合要求。9、项目提出的背景2006年，虽然国家连续推出加强土地管理、控制信贷增长、加息等多项宏观调控政策，但常州市房地产开发仍然保持强劲的增长态势。全年完成房地产开发投资171亿元，比上年同比增长49.7%；在建商品房屋施工面积达1701.9万，增长36.6%，未来房地产市场趋势分析：从2005年常州市商品房竣工面积和销售面积来看，竣工面积为520.7万，销售面积为302万，供需之比为1.72:1,供大大过于求。2006年，这种情况则刚好被逆转，竣工面积只有397.8万，销售面积却达到479.4万，供需之比为0.83:1，供不应求。说明常州市房地产市场从前几年的供过于求，经过近几年的快速发展之后，已经进入供不应求的时期。常州作为长三角一个崛起中的城市，其房地产市场的需求潜力仍然巨大，主要有以下几方面需求支撑：随着常州市经济快速发展，越来越多的外资、外地企业进入常州，外来人口的增加势必产生新的住房需求；城市基础建设和市政改造力度加大，旧房拆迁量逐年上升，动迁户仍然是未来房地产需求市场的重要组成部分；常州市居民普遍居住老式住宅小区，房型面积较小，随着居民生活条件提高，改善居住条件的需求强烈。房地产市场的宏观调控，在较大程度上抑制了投机性购房，缓解了商品房供求紧张矛盾，而新楼盘的大量上市，也将起到平抑市场房价的作用。随着商品房供应量的大幅增加，预计在未来的两三年内，房价上升的空间将保持在10%左右，房地产市场也将进入一个供求相对平衡、结构比较合理、价格趋向平稳上涨的新的发展时期。未来的常州房地产市场竞争将更加激烈，专业化、规模化发展是未来房地产发展的方向。本项目的建设将有一定前景。同时，推行精装修房是近年来建设部推出的一项新举措，它以其自身的优越性，成为未来房地产发展的新趋势。在十六大报告中江总书记提出“要全面建设小康社会，切实提高人民群众的生活水平”，“小康不小康，关键看住房”，这些都体现出装修与住房关系的重要性。另外，推行住宅精装修项目本身就是开发商实力的一种展现，首先促进了开发商综合素质的整体提高，不但形成住宅产品新的卖点，而且可以深入表达发展商的审美追求；其次，在高门槛淘汰一批劣质对手之后，高水准的对手们可进行更加有序的竞争，通过装修产生更多样化的住宅产品形态，增大住宅产品的艺术与文化附加值和创新空间等。另外，住宅精装修房也体现了开发商的一种深度服务和良好社会责任感，对于销售之后的物业管理和社会环境带来了种种益处。在这一点上海是成功的典范。精装修楼盘还可以促进开发商与装修部门的联合，具有一定的带动效应，促进关联产业的发展和地区经济的发展。因此，项目在常州推行精装修楼盘，这一举措将会对常州房地产市场带来又一次新的革命，推动常州房地产行业的进一步发展。这一点从公司在无锡、南京等推行的精装修项目中已经得到了证实。第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 一、发展规划分析房地产业是中国新的发展阶段的一个重要支柱产业。房地产业的持续稳定和健康发展，有利于保持国民经济平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。常州市房地产的发展一直受到市委、市政府的高度重视。拟建项目建设符合地方产业政策及城市规划，项目总体筹划合理，市场前景良好，能够满足人们对较高品质住宅的需求，将对营造中心区优美的人居环境和良好的投资环境、提高人们生活质量、拉动地区经济将起到积极作用。根据常州市城市总体规划居住用地布局图（20042020），项目所在地用地性质为居住用地，本项目从事房地产开发，其用地性质与总体规划相符。与常州市城市总体规划 (2004-2020)相符性分析：（一） 与居住用地规划的相符性第四十三条 规划原则：1.统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设，营造宜人的居住环境，创建生态居住区，同时应坚持节约用地原则，控制别墅建设总量。2.住宅建设以外围成片开发为主，严格控制零星住宅建设，加快进行“城中村”改造和污染企业的搬迁，有效疏散旧城居住人口。第四十五条 住宅建设标准：1.以普通商品房为主，适当发展高档住宅，兼顾建设经济适用房和廉租房。2.以规模体量适度的多层住宅为主，适当发展高层住宅，控制发展低层住宅。建设项目地块原为城中企业，现搬迁后用于住宅建设，与以上规划要求完全相符，且设计以小高层、高层为主，也与规划中要求的住宅建设标准相符。（二） 与城市停车设施规划的相符性第七十四条 发展战略目标：以路外停车(停车场库等)为主，路边停车为辅，采取多种形式的停车方式，增加停车泊位。同时加强停车设施需求管理，实现供应与需求之间的平衡，达到停车井然有序。社会公共停车用地按1.0平方米/人预留。新建及改建住宅区停车泊位力争达到每两户设1个停车位。第七十六条 规划布局：1.居住小区、大中型公共建筑配建停车场(库、楼)是路外停车泊位供应的主体，约应占停车需求总量的85；社会公共停车场作为配建停车场的补充和调节，约应占停车需求总量的15，其中在城市支路和繁华商业大街等合适地段(时段)设置的满足短时停车需要的路内公共停车泊位约占社会公共停车需求量的10。小区建有大型地下停车场，机动车停车位1026辆，而小区总户数是1132 户，基本达到一户一停车泊位的比例。与城市居住区停车设施规划的要求完全相符。（三）与城市绿地规划的相符性第一百零七条 各类绿地规划：居住区绿地：旧城居住区绿地率不小于25，新区居住区绿地率不小于30。居住区内的公共绿地指标按居住人口规模控制，为组团不小于0.5平方米/人、小区不小于1平方米/人、居住区不小于1.5平方米/人。项目属于旧城区的改造，设计绿化率为30%，绿化覆盖总面积为23200平方米，小区设计居住总人数为3623人。完全符合城市绿地规划的要求。二、产业政策分析2005年，为解决房地产市场发展中的突出问题，促进房地产业持续健康发展，国务院办公厅先后印发了国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知和国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（即国八条），国务院有关部门密切配合，及时下发了贯彻意见和配套措施，对房地产市场进行宏观调控，然而效果并不明显；2006年初，常州房地产市场逐渐从2005年的宏观调控中恢复过来，商品房销售也缓慢回升并一直持续到五月份。5月中下旬，随着“国六条”和九部委“十五条”的相继颁布，使常州原本上扬的房地产市场出现了回落，6、7月份商品房销售量骤减，市场跌入低谷。到了8月份，随着新政的逐渐明朗化，市场又开始慢慢复苏，尤其是一大批新盘集中推向市场，仅8、9两个月份市区商品房上市量即达184万平方米。进入第四季度，商品房新增供应量逐步趋于平稳，但月均上市量仍有近25万平方米。虽然受到了“国六条”和九部委调控政策的影响，但常州房地产市场在经历了一个消化、适应的过程后，政策环境逐步稳定，调控方向日益明确，消费者理性购房需求渐趋增长。根据国家发改委2005年第40号产业结构调整指导目录，拟建项目不属于限止类、禁止类，属于允许类；根据江苏省发展和改革委员会二OO四年六月三日发布的江苏省鼓励投资产业指导目录和常州市人民政府发布的关于印发常州市当前限制和禁止发展产业导向目录的通知，拟建项目也不属于限止类、禁止类，属于允许类。根据国土资发2006296号关于发布实施限制用地项目目录(2006年本)和禁止用地项目目录(2006年本)的通知，本项目不在限制用地项目目录和禁止用地项目目录内。限制用地项目目录(2006年本)中虽有“十四、其他项目”之“3. 低密度、大套型住宅项目(指住宅小区建筑容积率低于1.0、单套住房建筑面积超过144平方米的住宅项目)”条款，本拟建项目容积率为2.4,大于1。因此，本拟建项目符合国家和地方产业政策的要求。三、行业准入分析1、拟建项目为房地产开发，承办单位常州朗诗置业有限公司，公司成立于2007年9月26日，有企