“世豪大厦”土地一级开发项目建议书.doc

“世豪大厦”土地一级开发项目 项目建议书代可行性研究报告
目 录

第一章 项目总说明
第二章 项目背景与项目建设的必要性
第三章 土地市场分析
第四章 项目建设选址及建设条件
第五章 项目实施方案
第六章 项目实施进度
第七章 项目对环境的影响
第八章 项目总投资估算和资金来源落实情况
第九章 项目二级开发经济效益评价
第十章 社会效益和经济效益
第十一章 风险分析及防范
第十二章 结论

第一章 项目总说明

北京市正处于城市化的快速发展时期，各类建设用地的需求量和可供应量之间的矛盾将日益突出，与此同时城镇内部存在大量闲置和低效率利用的土地，盘活城镇内部存量土地和置换城镇内部低效率利用的土地是解决城镇建设用地需求的有效途径。为此，北京市通过机制创新，建立了市场经济条件下的土地收购储备制度，为促使城镇内部存在的大量存量和低度利用的土地进入市场流动，增加城市化进程中建设用地的有效供给量，解决建设用地需求量与可供量之间的矛盾开辟了新的途径。
为了大力推行土地储备制度，加快海淀区整体的城市化进程，北京市土地整理储备中心委托北京世豪房地产开发有限责任公司、北京市海淀区大钟寺农工商公司作为土地一级开发的主体，对海淀区东升乡皂君庙村“世豪大厦”项目用地进行一级开发后，纳入政府储备库，以招标、拍卖、挂牌的出让方式向市场供应土地。目前项目已进入立项申报和可行性研究审批阶段，根据北京市发展和改革委员会关于对建设项目申报立项的有关规定，在经过对该项目地块的深入调查和研究后，现对海淀区东升乡皂君庙村“世豪大厦”土地一级开发项目进行可行性分析，并编制研究报告。
一、项目概况
（一） 区域分析
海淀区“世豪大厦”项目位于海淀区东升乡皂君庙村，拟建设为高档的综合类建筑。
海淀区位于北京市西北部，面积426平方公里，人口224万，辖22个街道，1个镇，10个乡。
海淀区是著名的高新技术产业区，形成了最浓厚的高科技商圈。区内的电子产业龙头如中国电子产业集团、中国电子大厦、普天集团等中国500强企业。区内的IT业龙如联想集团、神州数码、汉王科技、北大方正、清华紫光、清华同方等。区内的网络产业龙头如新浪、搜狐、百度、腾讯、雅虎等网络霸主。区内的电信产业龙头如大唐电信、中国移动、中国网通、法国电信等电信业巨头。
海淀区是著名的文化教育区，形成了文化产业圈。主要有北京大学、清华大学、中国人民大学、北京外国语大学、中央民族大学、北京理工科技大学、北京航空航天大学、北京科技大学、北京地质大学、北京农业大学、中国政法大学、中央财经大学等全国知名院校73所。此外名商大厦周边聚集了众多的国家级科研机构，主要有联想研究院、中国科学院计算机技术研究所、中科院物理研究所、北京技术交易促进中心、中国科学院遥感卫星地面站、北京科兴新材研究所、中国科学院微生物研究所(西楼)、航天工业总公司五零二研究所、中国科学院动物研究所、中国科学院北京建筑设计研究院、农科院、中国企业发展研究中心、国家气象局等170所各类研究院所聚集于此。
海淀区是著名的风景旅游区。区内名胜古迹众多，如：颐和园、圆明园等。园林风光宜人，旅游资源丰富，人文环境十分良好。
新世纪，海淀经济将以知识型经济为主导方向，以发展高新技术产业为核心，以旅游资源为补充。大规模的开发建设中关村科技园区等重大举措及北京2008年奥运会，将为发挥海淀优势提供更大的发展空间。
东升乡位于海淀区东部，中关村科技园区核心区内。东升乡辖区面积54.6平方公里，乡村人口9822人。乡政府辖塔院、八家、清河、马坊、小营5个村委会。2001年12月28日，东升地区办事处正式挂牌成立，行使街、乡两种职权。东升像是“全国乡镇之星”、“北京市留好党委标兵”、“首都文明乡镇”示范乡。
（二）项目简介
海淀区东升乡皂君庙村“世豪大厦”项目用地为北京市海淀区大钟寺农工商公司集体所有。用地内建筑面积约7600平方米，民宅建筑面积约5700平方米居民约70户，大钟寺农工商公司建筑面积约1900平方米，随着城市化的不断扩大，以及外来人口的大量涌入，现状用地内农民房多数出租给外来务工人员。由于缺乏统一管理和有效监控，造成当前的现状已经对周边相邻的其他居住小区产生了影响，致使周边单位、居民反响强烈，所以尽快对该地区进行开发建设十分必要，符合民心民意，有助于改善周边环境和促进该地区的社会和谐发展。
为了加快海淀区整体的城市化进程，改善城市环境、提高土地利用率。经北京市海淀区发展和改革委员会向北京市发展和改革委员会提出申请，由北京世豪房地产开发有限责任公司、北京市海淀区大钟寺农工商公司作为土地一级开发的主体进行“世豪大厦”用地一级开发，并获相应管理部门批准，同时在2005年取得了北京市规划委员会《规划意见书）》（2005规意字0375号）。
因该项目在办理的过程中，受到国家土地管理政策的调控影响，根据《北京市人民政府办公厅转发市国土房管局等部门关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让补充规定的通知》（京政办发【2004】4号）、《北京市人民政府办公厅转发市国土局等部门关于北京市处理经营性用地历史遗留问题政策界定标准的通知》（京政办发【2004】48号）、《关于对不符合计需协议出让条件的经营性项目用地进行招标拍卖挂牌出让等有关问题的通知》（京国土出【2004】458号）文件的精神要求，该项目属于要先进行土地一级开发项目，需申报开发主体。现已在2005年第三次政府储备土地和入市交易土地联系会议审议通过，同意北京世豪房地产开发有限责任公司、北京市海淀区大钟寺农工商公司作为主体，对该项目继续进行土地一级开发，办理和完善有关手续后入市交易。目前该项目已通过了《规划意见书》（2005规意选字0375号）、《世豪大厦项目交通影响评价评审意见》（基规交评2005310）和《北京市环境保护局关于世豪大厦建设项目环境影响报告表的批复》（京环审[2006]29号）。
（三）项目经济指标
该项目建设严格遵守海淀区总体规划的要求，功能及外观既要与周围建筑相协调，又要考虑到该项目位置的特殊性，即：地处各大院校的中心地段，中关村科技园区的主要干道边。所以开发应以丰富的文化氛围、优雅舒适的生活环境、各项生活配套设施健全、具有现代化的建筑风格为主线，建设集办公、酒店、商业服务、餐饮、娱乐为一体的综合性大楼项目，以体现国际化大都市的发展理念。
按照市规划委的《规划意见书》（2005规意选字0375号），项目建设用地总面积为11864平方米。其中建设用地面积为9944平方米，代征城市道路用地面积1920平方米，总建筑面积39774平方米（不含地下设备层和地下车库），地下建筑面积按20000平方米考虑，建筑控制高度60米，容积率4.00，绿地率30%，车位450个。
详细指标见下表：
经济技术指标汇总表
序号
项目名称
指标
1
规划建设用地面积
9944㎡
2
代征城市道路用地面积
1920㎡
3
总建筑面积
59774㎡
4
地上建筑面积
39774㎡
5
地下建筑面积
20000㎡
6
建筑物占地面积
5364㎡
7
道路、广场占地面积
2900㎡
8
绿化面积
3600㎡
9
容积率
4.0
10
绿地率
30.34%
11
建筑控制高度
≦60M
12
建筑层数
≦16层
13
停车位
450位
14
一级开发总投资额
约31000万元人民币

二、项目承办单位概况
根据《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540号），土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以有土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担。
根据2005年8月，北京市土地整理储备中心下发的《政府储备土地和入市交易土地联系会项目审议结果告知单》（编号：（2005）108号）载明：经2005年第三次政府储备土地和入市交易土地联审会审议通过，北京市土地整理储备中心同意以北京世豪房地产开发有限责任公司、北京市海淀区大钟寺农工商公司作为主体，继续办理或完善有关手续，并完成征地、拆迁、补偿及市政建设等工作后再入市交易。
作为开发主体之一的北京世豪房地产开发有限责任公司，成立于2000年，是一家集房地产开发与销售于一体的综合型开发企业。公司注册资金13695.73万元，总资产7.69亿元，公司经营范围包括房地产开发与销售、房地产信息咨询。
北京世豪房地产开发有限责任公司成立以来，在现任董事长的领导下，在房地产市场中稳步发展，经过多年的不懈努力，已经取得了骄人的业绩，企业已经发展成为涵盖地产、建筑、工贸、物业、装饰装修、星级酒店及高档公寓等为一体的横跨多领域、多行业的综合性房地产企业，企业总资产近20亿，先后开发建设了“世豪花园”、“世豪国际酒店”和“世豪国际公寓”等项目。
北京世豪房地产开发有限责任公司依靠“勤奋求实、团结拼搏、勇于开拓、争创一流”的企业精神，一手抓人才开发，一手抓科学管理，正逐步向综合化、多元化、集团化的大型企业迈进。
三、编制依据
1． 海淀区控制性详细规划
2． 海淀区土地利用总体规划
3． 北京市规划委员会规划意见书（2005规意字0375号）
4． 《政府储备土地和入市交易土地联席会项目审议结果告知单》
（编号：（2005）108号）
5． 《世豪大厦项目交通影响评价评审意见》（基规交评2005310）
6． 《北京市环境保护局关于世豪大厦建设项目环境影响报告表的批复》（京环审[2006]29号）
7． 委托方提供的数据资料

第二章 项目开发的必要性

一、项目提出的背景
北京市建立土地储备制度是从2002年开始的，2002年北京市出台了《北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有资产管理建立土地储备制度意见的通知》（京政发[2002]4号），意在加强本市国有土地资产管理，培育健全规范的土地市场，深化土地市场使用制度改革。自2002年建立土地储备制度和工地制度改革以来，经过三年多的土地储备实践，目前已经形成了一个各委、办、局对土地出让联审会的审批制度，并增强了向市政府主管部门报批的环节。
2005年5月，市政府又出台了《北京市国有建设用地供应办法（试行）》，2005年8月相关的委、办、局包括：北京市国土资源局、北京市发展和改革委员会、北京市规划委员会、北京市建设委员会、北京市财政局等各个部门，联合制定出台了一系列的文件，包括：《北京市土地储备和土地一级开发暂行办法》、《北京市土地一级开发及经营性项目用地招标、挂牌、出让流程示意图（试行）》、《北京市国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让底价确定办法》、《北京市收回企业国有土地使用权补偿办法》等一系列的规范性文件。
这些规范性文件的出台，对多年来土地供应缺乏总量控制和计划、遏制“炒项目”和“乱圈地”的现象，起到了良好的作用。为加强国有资产管理、推行土地储备制度、规范土地经营行为、营造良好的土地投资环境提供了政策保证。
本项目就是根据北京市国土资源局《关于对不符合继续协议出让条件的经营性项目用地进行招标挂牌出让等有关问题的通知》（京国土出[2004]458号）的规定：以原建设单位为主体，继续完善前期相关批准手续，并进行征地、拆迁、市政基础设施建设等，使土地达到规定入市条件的项目。
目前，本项目已经通过了市国土局的联审会，并取得了《政府储备土地和入市交易土地联席会项目审议结果告知单》[编号：（2005）108号]，目前正处于申请立项的阶段。
二、项目开发的必要性
该项目用地处于海淀区东升乡皂君庙村，东临国家监察部，西靠北京电信大厦皂君庙营业厅，南至皂君庙南街，北为三建宿舍，距北三环西路约200米。“世豪大厦”地理位置十分优越，背靠中关村科技园核心区，中关村科技园的定位不单只是发展IT业，而是建设集高科技企业行政办公、金融资讯、科技贸易与科技会展中心于一体，并配有商业、酒店、文化、康体、娱乐等配套公共服务设施的高科技商务中心区；南望金融街；西临西三环，西三环便是众所周知的中央商务区。西三环一直以来是政府、军队、各大部委、金融机构等国有单位、企事业云集的区域，人们通常把这片区域称之为中央行政区；东挨北京60项重大工程项目之一——大钟寺国际广场。周边文化科研气息浓郁，人文环境极佳，空气清新，交通便捷，周边市政配套设施完善，极适合开发集办公、酒店、商业服务、餐饮、娱乐为一体的综合性大楼项目。
当热潮涌动的商住楼热销风云已经结束，众多中小企业已经渡过了创业初期进入稳定经营阶段，已经到了办公场所更新换代的程度，所以中关村商圈高档综合楼租销售市场在2005年内悄然启动，这点已经从1+1大厦的稳定热销中已经得到了充分的证明。当无数不动产投资者在宏观调控之后在北京市西北三环一带重新寻找潜力巨大的投资楼盘时。随着中关村科技园区的不断发展，该地区增值潜力将更为明显。
企业选址历来都是一项系统工程。在企业选址的各项标准中，除了交通条件外，其中最具指导性和说服力的标准，是写字楼周边的商务资源的丰富程度。坐落于西北三环内的世豪大厦，可谓真正的商务中枢和资源中枢，可方便通达以下商圈：
1、中关村西区——中关村西区是“中关村科技园区”规划中的重要部分，总占地面积51.44公顷，规划地上建筑总面积100万平方米，地下建筑总面积约50万平方米。总容积率为2.0，绿化率在35%以上，城市公共绿地7.1公顷，机动车停车位10000个。主体功能以金融资讯、科技贸易、行政办公、科技会展为主，并配有商业、酒店、文化、康体、娱乐、大型公共绿地等配套公共服务功能。中关村西区将不仅是高科技企业、大型公司总部、高科技产业管理机构的汇集地，还将汇集为高科技产业发展服务的金融机构、投资机构、律师事务所、会计师事务所、管理咨询公司等中介机构。
2、中央政务区——西三环中央政务区：西三环一直以来是政府、军队、各大部委、金融机构等国有单位、企事业云集的区域，人们通常把这片区域称之为中央行政区。
3、数码商圈——由科技会展中心之数码科技大厦、中电信息大厦、寰太大厦、理工科技大厦等甲级写字楼，当代、双安等大商场，友谊宾馆等五星级酒店共同组成，被称为北京新经济时代极具发展潜力的新商圈。
4、大钟寺国际物流商圈——以总投资约30亿、建筑面积约35万平方米、规划停车位4,000辆的北京60项重大工程项目之一——大钟寺国际广场为主流，以满足周边群众家居生活需求为基础，以突出文化娱乐、体育休闲为特色，以特色餐饮(如日本、韩国、法国西餐等餐饮街)、国内面积最大的国际酒吧、KTV、夜总会不夜城为亮点，以提供新的城市社会交际场所、交际方式为重点，以构筑和国际接轨的现代物流港为中心，将是最直接为西部商务活动提供文化、休闲、娱乐等商务服务的商圈。
5、白石桥商圈——拥有新世纪饭店、奥林匹克饭店、西苑饭店等高档酒店、和钱柜KTV、酒吧，还有首都体育馆、国家图书馆、北京动物园、紫竹院公园、北京展览馆、北京天文馆等，是北京最具人文特色的商务活动和休闲中心。
项目用地内建筑面积约7600平方米，民宅建筑面积约5700平方米居民约50户，大钟寺农工商公司建筑面积约1900平方米。随着北京国际城市化的不断进展，以及外来人口的大量涌入，现状用地内农民房多数出租给外来务工人员。目前用地内卫生脏、乱、差，治安隐患较多，严重的影响了市容环境和城市规划；且缺乏统一的管理和有效监控，造成当前的现状已经对周边相邻单位和居住小区产生了不良影响，诞生了诸多不和谐的因素，致使周边单位、居民反响强烈。所以，尽快对该地区进行开发建设十分必要，符合民心民意，有助于改善周边环境和促进该地区的和谐发展，并进一步提高海淀区的整体形象。
为使各方面问题尽快得到解决，就需要政府储备机构和开发企业共同努力，形成一种以政府为主导运作，企业参与、与市区联手的土地储备开发的新模式。开发企业从中能够达到投入与回收的资金平衡，并有一定的利润率。
综合上述情况，建设开发该项目是十分必要和可行的，不但解决了旧房拆迁、资金平衡等问题，亦提高了土地的利用价值，符合北京市的总体规划要求，及用地地区总体布局的调整，也是北京市土地整理储备中心授权企业进行土地一级开发的又一新典范，是土地储备制度和供地制度改革以来的又一经典案例。

第三章 土地市场分析

一、 北京市土地市场分析
随着北京市推行土地储备制度的加强，政府对于土地一级市场的垄断也将逐步得以实现。特别是自去年8月31日以来，北京市停止经营性项目国有土地使用权协议出让的口子正式封死，经营性土地全部走招标、拍卖、挂牌的出让方式。在房地产业内引起了土地供应机制对北京房地产价格影响的大讨论。
2003年2004年土地出让总量汇总表
项目
年份
出让方式（平方米）
出让总面积（平方米）
协议
招标
挂牌
土地面积
建筑面积
2003年
30690145
134048
222948
31042629
58898254
2004年
48405760
449528
1806178
50661467
94904315
增长
17715615
315480
1583230
19618838
36006061

近两年来，北京楼市因为各种原因，特别是受政策的影响，很多原本要推出的楼盘迟迟不能入市，北京楼市新盘减少，是众所周知的事实，相反的事北京城市自身的发展和城市价值的提升带来的购房需求却并没有因为土地政策和金融政策的调整而减少，而是持续旺盛，因而出现阶段性“供不应求”的局面。而所有这些需求持续旺盛的背后实际上都说明了一点，那就是北京的城市价值在被越来越多的人认识到。
北京市自从2002年推行土地储备制度以来，建立了土地有形市场，土地市场建设初见成效。北京市土地整理储备中心通过收购、收回、以及开发和组织直接入市交易等方式，逐步实现政府统一供地。目前市土地储备中心已成功地收购了11宗国有企业的用地，收购土地面积达160公顷，投入收购资金为37亿元。2002年3月至2005年6月，由市政府和市局批准纳入政府储备土地一级开发管理的项目已经有99个，土地面积达到了8600公顷，其中，市中心作为主体运作的项目有4个，土地面积有1200公顷；授权分中心运作的项目有62个，土地面积达4000多万平方米；授权企业为主体实施一级开发的项目有33个，土地面积达2600多公顷。这些土地有望在今年年底和明年推向市场，以熟地的方式向市场供应。随着政策的逐步调整，相信北京土地市场将会越来越规范、越来越透明、越来越成熟。
二、 海淀区土地市场分析
海淀区位于北京市西北部，是著名的高新技术产业区、著名的风景旅游区和文化教育区。根据《北京城市总体规划（2004—2020年）》新的城市空间结构，即：“两轴——两带——多中心”。在8个城市职能中心区中，海淀占了两个：中关村科技园区核心区和海淀后山科技创新中心区。以此带动了海淀房地产开发业的发展，使得土地越来越稀缺。海淀区2004年土地挂牌：土地面积368209平方米，建筑面积909634平方米，总成交金额350873万元，平均楼面熟地价3857元/平方米。2005年土地挂牌：土地面积470522平方米，建筑面积627379平方米，总成交金额192499万元，平均楼面熟地价3068元/平方米。
本项目用地处于海淀区十分优越的地理位置，地段！地段！地段！房地产的金科玉律，“世豪大厦”将吸引着大批开发商选择海淀土地市场投资。因此结合土地使用权制度改革的发展趋势与海淀区本身的状况分析，海淀土地市场是具有非常大的发展空间和潜力的。
三、 该项目市场分析
（一）本项目特点
1． 项目所在区位条件
本项目位于海淀区东升乡皂君庙村，东临国家监察部，西靠北京电信大厦皂君庙营业厅，南至皂君庙南街，北为三建宿舍，距北三环西路约200米。
2． 项目交通条件
该用地东侧为皂君中路，为城市主干道，往南600米即为学院南路，向西400米即为清华南路，北距北三环西路仅200米。北京市第一条轻轨在此设站通过，用地规划范围内无文物古迹、古树、名木等。周围商业设施齐全，交通道路便捷。
3． 项目规划设计情况
以办公楼为主要内容，兼顾商业配套设施建设，如酒店、餐饮娱乐等。规划设计方案既能满足建筑物的各项使用要求，同时也必须符合总体规划并带有现代文化气息。
4． 规划提示的项目建设的有利条件和不利条件
1） 有利条件
① 地块内地形平整，坡度符合建筑条件，并为城市的建筑景观设计提供了可操作的空间。
② 项目位于海淀的核心区，文化氛围浓郁，配套设施较齐全。
2） 不利条件
本项目为“城中村”项目，涉及征用集体土地，并需拆除部分房屋，拆迁难度较大。
（二） 本项目市场分析
本项目的定位和未来使用土地的公共建筑建设规划要求，决定其产品的性质、市场供求。由于土地储备并不是房地产开发的最终产品，土地储备的目的是为了以招、拍、挂的形式出让给开发商，所以，市场分析就要考虑到房地产开发商对土地的需求。
由于房地产业是国民经济发展的基础和支柱，房地产业的上升期，也是对土地资源需求的扩张期。在北京首都经济圈的快速形成阶段，已建成的区域不能满足城市现代化的要求，城市化功能的分级辐射也已是必然的趋势。所有产业的健康发展都有赖于基础产业的完善。土地一级开发和储备的功能，承担着区域经济格局形成的趋向和定位。所以，区域经济的发展对土地的需求使本项目的市场前景看好。
从海淀区的总体规划来看，本项目周边商场、医院、学校一应俱全。服务档次适中，位置较好，服务功能较完善，必将建成为一个成熟的生活社区。
通过专业人员对项目周边楼盘的调查，写字楼出租均价在4.5—6.6元/天．平方米，出租销售情况较好。通过对“世豪大厦”项目的各方面条件分析。目前，可以对本项目的市场前景持乐观态度。

第四章 项目建设选址及建设条件

一、 项目选址
“世豪大厦”项目位于海淀区东升乡皂君庙村，东临国家监察部，西靠北京电信大厦皂君庙营业厅，南至皂君庙南街，北为三建宿舍，距北三环西路约200米。规划项目总占地面积约11864平方米。
二、 建设条件
（一）当地气象条件
海淀区气候属温带湿润季风气候区，冬季寒冷干燥，盛行西北风，夏季高温多雨，盛行东南风。年均气温12.3℃，1月份平均气温-3.7℃，极端最低气温为-18.5℃，7月份平均气温为26.1℃，最高气温为40.3℃。年日照数2662小时，无霜期211天。年平均降水量628.9毫米，集中于夏季的6—8月，降水量为465.1毫米，占全年降水的70%；冬季的12—2月份降水量最少。
（二）道路交通状况
用地东侧为皂君中路，为城市主干道，往南600米即为学院南路，向西400米即为清华南路，北距北三环西路仅200米。北京市第一条轻轨在此设站通过。附近有多条公交线路，可方便通往城市快速路，如：北四环路、北五环路、八达岭高速公路、城市轻轨，交通极为便利，可在城市中自由穿行。

第五章 项目实施方案

该项目的主要内容是指按照土地利用总体规划和城市规划，对项目用地办理征地、拆迁手续、实施拆迁、建设市政基础设施，使建设用地达到“七通一平”后纳入政府储备库。
该项目已经具备“七通”（道路、上水、雨污水、供电、燃气、供暖、通风）外部配套设施接用的条件，各种市政综合管网线路距宗地范围较近。
一、道路：往南600米即为学院南路，向西400米即为清华南路，北距北三环西路仅200米。北京市第一条轻轨在此设站通过。各路公共汽车较多，交通便捷。
二、上水：附近有市政自来水管线，距离为15米左右。
三、 雨污水：附近有市政雨、污水管线至宗地约100米。
四、 供电：宗地附近有供电开配站一座，距离390米左右。
五、 燃气：附近有燃气管线至宗地约480米。
六、供暖：可通过设置锅炉房或空调采暖解决。
七、通讯：由附近引入宗地，距离270米。

第六章 项目实施进度

北京世豪房地产开发有限责任公司、北京市海淀区大钟寺农工商公司作为土地一级开发的主体，对海淀区东升乡皂君庙村“世豪大厦”项目进行土地一级开发建设后，纳入政府储备，其工作重点主要有：征地、拆迁、市政基础设施建设和土地出让四大项。
预计土地一级开发的周期约为一年（8个月），即：2006年3月始至2006年10月止。大致时间安排如下：
时间进度表
项 目
时间安排
主要工作
前期申报手续
2006年3月—4月
完成立项、规划等工作
取得各主管部门的批文
征地
2006年4月—5月
办理征地手续，签订补偿协议
完成征地补偿等工作
拆迁
2006年5月—7月
办理拆迁手续，完成入户调查、拆迁评估、动迁、拆除等工作
基础设施建设
2006年6月—2006年8月
与各部门接口，
完成“七通一平”
土地出让
2006年9月—10月
完成土地使用权出让的招、拍、
挂工作

时间进度示意图

第七章 项目对环境的影响

一、 环境保护
1． 项目的实施对环境的影响
拟建设项目主要为后期综合楼建设而进行，因此基本消除工业三废排放。该项目的未来污染源主要为地下车库废气、油烟和噪声。
2． 拟采取的环境措施
⑴ 废气
本项目废气污染主要来源于地下车库废气以及配套餐饮等炊事产生的燃气废气。
本项目将采用清洁燃料——天然气，燃烧产生的气体污染物排放均符合环境标准要求，地下车库废气经处理后排出。
⑵ 污水与油烟
该项目建成后，废水主要为生活污水，因此污水中不含特殊污染物。该项目污水排放采用清污分流，厕所排放要经过化粪池处理，餐厅废水需要经过隔油处理，处理后污水进入市政下水道。因此，本项目排放的污水将不会对环境产生污染。
油烟要设置专用烟道，并经处理后排出，使排放标准符合环保要求。
⑶ 固体废弃物
该项目产生的固体废弃物主要为生活和办公垃圾，生活垃圾无毒无害，进行可回收与不可回收的分类处理，并由专人负责集中清理，密闭运输，在附近垃圾处理站处理，对周围影响较小。
⑷ 噪声污染
各类噪声主要来自通风系统、冷却系统、水泵等，在设备选型合理和采用相应减震降噪措施后，如设置消声器、采用节能低噪音冷却塔等，对周围环境影响不大。
⑸ 施工期间污染
在施工中注意施工噪音、场地浮尘的处理，加强围挡及封闭管理，尽量减少对周围环境的不良影响。
⑹ 绿化
该项目绿化率达到30%以上。
二、 节能
在该地块开发建设过程中及投入使用后，将采用多种措施以降低能源消耗，具体措施如下：
1． 供电、供气、供水等系统将注重合理布局，尽可能降低途中消耗。
2． 热管网设置调节阀门，解决水利平衡问题，集中供暖，按分户计量方式设计管道。
3． 道路采用新高效节能光源，降低照明用电量。
4． 机电设备选用耗能低、效率高的设备。
5． 公建项目将符合节能建筑设计标准的要求。
三、 消防
根据GBJ16—87《建设设计防火规范》要求，该地块一级土地开发时消防供水，消防通道、消防站的建设将一并考虑。未来综合楼消防将以水为主，各主要道路均铺设消防给水干管，设置消火栓，楼内按照规划要求设置手提式灭火器及器具，以增强防火能力。楼内按照规划要求设置火灾自动报警系统，增强消防预控。
施工设计考虑有足够的防火距离和消防通道，以满足运输、消防和安全的需要。

第八章 项目投资估算及资金筹措

第一部分 投资估算
一、 成本构成
根据《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540号）规定，土地储备和一级开发是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
土地储备开发成本包括：
1． 征地、拆迁补偿费及有关税费
2． 收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用
3． 市政基础设施建设有关费用
4． 招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用
5． 贷款利息
6． 土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费及经同级财政和土地管理部门核准的其它支出。
根据文件规定及本项目的具体情况，海淀区东升乡皂君庙村“世豪大厦”项目土地以及开发总成本包含下列各项：
1． 征地、拆迁补偿总费用: 主要是指代征地范围内的北京市海淀区大钟寺农工商公司所属居民房屋（宅基地）及其集体周转房、办公用房的拆迁补偿费及安置补助费及其他补助费用。其中，宅基地根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第124号）进行估算；集体周转房、办公用房根据《北京市建设征地补偿安置办法》（北京市人民政府令第148号）进行补偿；地上建筑物根据《北京市房屋重置成新价评估技术标准》（京国土房管拆（2003）808号）的有关规定，进行估算。其他补助费用（如：拆迁补助费、工程配合奖、停产停业损失、拆除等费用）按照《北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复》（京政函（2001）109号）及现行市场标准估算。
2． 可行性研究、挂牌底价、拆迁评估费用
3． 审计、律师、工程监理等费用
4． 市政基础设施建设费：主要是指市政设施的建设或接入市政管网所需交纳的费用：
5． 交易过程中发生的税费：主要是指须交纳的部分政府税费
6． 贷款利息：实除了按照对土地一级开发企业的规定，应具备一定比例的自由资金以外，从金融机构获取贷款应支付的融资成本。
7． 不可预见费：主要是指土地一级开发过程中发生的各种不可预料的费用
8． 管理费用：主要是指项目办理土地一级开发前期手续过程中所发生的管理费用
二、项目基本情况数据：
根据北京市规划委员会《规划意见书附件》（选址）（2005规意选字0375号）拟建项目资料如下：
规划条件说明
项目
面积（平方米）
备注
总用地面积
11864
折和17.80亩
全部为新征（占）集体用地
总建设用地面积
9944
14.92亩
其中，综合类用地
9944

代征城市公共用地面积
1920
2.88亩
其中，代征道路用地面积
1920

待征地现状基本数据
类型
户数
建筑面积
（平方米）
占地面积
（平方米）
备注
宅基地
23
2622
3860
折合5.79亩
周转房
47
3078
4947
折合12.01亩
非住宅
（办公仓库）
2
1902
3057
合计
52
7602
111864
17.80亩
备注：根据项目现状总建筑面积约为7602平方米，总用地面积为11864平方米，扣除宅基地部分，计算现状容积率（7602-2622）/（11864-3860）=6273/15438=0.6222，以分摊各现状用途地上建筑物的占地面积。
三、具体估算：
按照土地一级开发阶段的投资经验、指标和有关规定，估算海淀区东升乡皂君庙村“世豪大厦”项目，综合开发成本约25610万元。具体估算过程如下：
（一）征地拆迁补偿费：9037万元
Ⅰ. 宅基地：2626万元
根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第124号），拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆迁房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价的计算办法按照《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》（京国土房管征（2003）606号）计算：
其计算公式为：
房屋拆迁补偿价＝宅基地区位补偿价*宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价
1． 基地区位补偿价。
按下列公式计算：
宅基地区位补偿价=（当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价）*户均安置面积/户均宅基地面积。
① 当地普通住宅指导价，有区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品住宅均价、城市规划等情况综合确定。
根据北京市建设委员会公布的海淀区2005年普通商品期房交易市场价，城区普通住宅期房预售均价危7815元/平方米。海淀区平均为7868元/平方米。新建商业用房交易市场价格为13990元/平方米。它代表的是监测区域新建商品住房买卖市场价格的一般水平。结合专业人员对项目周边楼盘的实地调查，及对未来房地产状况的预测， 暂确定本项目的当地普通商品房指导价为7780元/平方米。
② 房屋重置成新均价，是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体标准由区县人民政府按照区域内农村房屋建设情况在400-700元/平方米幅度内确定。
通过专业人员的实地勘察，被拆迁地区的房屋年代已久，建筑结构多为砖木结构，但大部分经过了翻修。结合《北京市建设工程概预算定额》，房屋重置成新均价可初步确定为700元/平方米。
③ 户均安置面积，按照100-150平方米控制，具体标准由区县人民政府根据当地农村经济发展水平、农民居住情况确定。
海淀区东升乡目前已经城市化，通过专业人员的实地了解，开发对象属于“城中村”，东升乡周边高校、科研单位较多，经济发展水平较高，农民居住情况较好。因此确定本次预算的户均安置面积按照150平方米估算。
④ 户均宅基地面积，原则上暂统一按0.25亩（168平方米）计算。⑤宅基地区位补偿价=（7780-700）*150/168=6321元/平方米
2． 被拆迁房屋重置成新价
通过评估人员的实地勘察，被拆迁房屋年代已久，建筑结构多为砖木结构，但大部分经过了翻修。评估人员根据《北京市房屋重置成新价评估技术标准》（京国土房管拆（2003）808号）结合股价经验，将本项目房屋重置成新价初步确定为700元/平方米。
3． 房屋拆迁补偿价
房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价*宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价
＝6321*23*168+700*2622
=2626万元
Ⅱ. 周转房及办公用房、仓库等：5633万元
由于周转房及办公、仓库等用房属宅基地以外的集体用房，因此，按照《北京市建设征地补偿安置办法》（北京市人民政府令第148号）进行补偿。征地补偿费由征地双方依法协商确定，并实行最低保护标准制度。
征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。涉及青苗和其他土地附属物的，还应向所有权人支付青苗补助费和其他地上物补助费。青苗是指尚未收获的农作物。其他土地附着物包括房屋、水井、道路、管线、水渠等建筑物、构筑物以及林木和其他经济作物等。
拆迁住宅房屋的，按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》执行，拆迁非住宅房屋和其它建筑物、构筑物的按照重置成新价格予以补偿。
因此，本次测算的征地补偿费，根据《北京市征地补偿费最低保护标准（海淀区部分）》（京国土征（2004）223号），包括：土地补偿费和安置补助费。征地补偿费最低保护标准是指被征地乡镇征地补偿费的最低限。海淀区东升乡的征地补偿费最低保护标准为15万元/亩。
根据专业人员了解的近期征地补偿费用，与市国土局颁布的《北京市征地补偿费最低保护标准》相差较大。 如：海淀区温泉乡、朝阳区东风乡、南磨房乡等，由于位置的十分优越性，城市化的速度正逐步加快。征地补偿费标准约在200万元-450万元/亩。且根据文件规定征地项目的具体征地补偿费，以征地单位与被征地农村集体经济组织协商签订的征地补偿安置协议书为准。因此，根据北京世豪房地产开发有限责任公司、北京市海淀区大钟寺农工商公司的初步洽谈和商议，本次评估征地补偿费暂按450万元/