A公司的综合项目投资效果评价.doc

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A公司项目投资效果评价

马秀迪（2班21号）
李玉辉(2班19号)
李雅娜（2班18号）
韩瑜（2班12号）
叶婷（1班28号）

A公司项目投资效果评价

摘要
新产品或新项目开发是公司可持续发展重要条件。如何依照公司自身经营和拆屋特性选取适当投资项目，是公司财务管理需要解决重要课题。本案例描述了A公司准备开发九点投资项目和房地产项目基本状况，面对诱人市场前景、公司自身资金状况，以及项目涉及设备状况等信息，决策者必要做出抉择。
引言
在信息时代，市场需求变化节奏不久。公司生产产品寿命周期明显缩短；在原先产品市场不断萎缩情形下，公司必要及时进行产品升级和新产品或新业务开发。由于新产品或新业务开发将涉及公司阿亮资本性支出，因而，新产品或新业务开发一旦失败讲给公司也可持续发展产生严重威胁。如何依照公司自身资金状况和经营特性选取适合公司发展投资项目，是公司财务管理面临最为重要课题之一。
正文
一、 背景简介
A公司是一家大型制造公司，当前资金运用率较低，存在着一定闲置资金，并且公司产品单一，有产品销售高峰期已过，如果一旦市场方面浮现问题伙食出西施嘛价额竞争将严重影响公司发展，公司董事会觉得这样下去不是办法，必要开发新项目。在公司总经理办公室牵头下，投资管理部会同财务部、销售部、工程部、生产部、采购部、技术部等部门，筛选出下列两个投资项目。
二、 主题内容（对比两个投资项目有关简介）
（一） 、酒店投资项目简介
1、 项目背景
A公司每年因业务往来招待客人费用高达几百万元，既然存在着一定闲置资金，为了长远发展，变化经营单一模式，为公司拟组建一家全资子公司——滨华大酒店，注册资本为五千万元。
2、 项目概括
（1） 、地理位置：江南大道与风情大道交汇处往东500米答景江大厦。
（2） 建设规模与目的：滨华大酒店一6600元/平方米价格购买景江大厦3600平方米，将其改建为及餐饮、住宿、商务娱乐等为一体三星级宾馆，投资建设期为九个月。
（3） 周边环境与设施：步行五分钟可达江南村等公交站、10分钟可至地铁一号线江滨路；距华联超市、苏宁电器等商业场合均几步之遥；毗邻江滨高教园区。
（4） 人员配备见表

滨华大酒店人员配备表
单位：万元
部门
人数（人）
月平均工资（元）
年平均工资（元）
餐厅
52
1200
748800
理发
12
1200
172800
洗浴中心
38
800
364800
客房
48
1300
748800
前台
9
1400
151200
商务中心
8
1500
144000
舞厅
6
1200
86400
管理
9
4000
43
厨房
18
3600
777600
保安
12
800
115200
共计
212

3741600
（5） 、项目资金投入状况见表
滨华大酒店投资预算表
单位：万元
项目
金额
总资产支出（30年直线法折旧，无残值）
2851.2
购买设备（直线法折旧，无残值）
960
装修费（平均摊销）
900
筹办费（5年平均摊销）
40
共计
4751.2
（6） 、项目效益状况见表
滨华大酒店利润预算表
单位：万元
项目
将来年份
1
2
3
4
5
营业收入
7010
7010
7010
7010
7010
付现成本
4244.66
4244.66
4244.66
4244.66
4244.66
非付现成本
289.04
289.04
289.04
289.04
289.04
营业成本共计
4533.7
4533.7
4533.7
4533.7
4533.7
利润总额
2476.3
2476.3
2476.3
2476.3
2476.3
所得税
619.705
619.705
619.705
619.705
619.705
净利润
1857.225
1857.225
1857.225
1857.225
1857.225
（7） 、项目开发优势。A公司自身往来客户会成为酒店固定客源
3、 项目财务指标规定
（1） 、年折现率为10%。
（2） 项目预期回收期<3年；会计报酬率>20%；折现率>0；现值指数>1；内含报酬率>20%。
（二） 、房地产开发项目简介
1、 项目背景
由于A公司存在一定闲置资金，为了长远发展，变化经营单一模式，公司拟组建一家全资子公司——滨华房地产开发有限公司，注册资本8000万元。
A公司最大股东——省国有资产投资有限公司，是经省人民政府批准成立，授权全面经营和股利全省国有资产。该大股东名下既有一块土地，面积8万平方米，如果A公司，如果A公司组建房地产开发公司，则将该块土地转让给A公司。
2、 项目概括
（1） 、项目名称：滨华·海景城
（2） 、地理位置：经济开发区六号大街与沿江大道交汇处往西500米左右。东邻之江，北临省内最大高教园区，西边和南边已有交付商业大楼盘，将来发展前景不俗。
（3） 、建设规模与目的：土地面积120亩，即8万平方米；容积率2.6；建设面积20.8万平方米；开发周期5年；土地价格2880万元，由大股东作为借款筹入，年利率12%，借款期限5年，一次还本付息。
（4） 、周边环境与设施：迅速路、沿江景观大道、地铁一号线，繁华市中心瞬间可达；地铁物业、商业规划齐全；社区1200平方米双层会所、近14000平方米沿江商业街、与项目一路之隔规划中4万平方米大型购物商场，可以满足各类生活娱乐购物需求。
幼儿园——小学——中学——大学，在家门口即可实现一站式教诲。毗邻大学城，14所大学，18万师生，打造开放式、资源共享“新型学院派生活”；省重点高中、市政府规划配套市重点初中、小学咫尺之遥，已批准建设18所幼儿园，教诲配套齐全，为耗子踢狗优良环境；高素质邻里，过百名大学教师业主、新型白领、青年精英成为业主主体。
该市当前唯一采用楼宇对讲联动IC卡系统节能住宅社区。
（5） 、项目财务状况
滨华·海景城投入、收入、钞票净流量预算表
单位：万元
项目
将来年份
0
1
2
3
4
5
项目总收入
0
0
11068.73
27866.78
15176.48
24134.01
项目总投资
4640.52
7319.76
11209,29
11760.42
6110,37
1665.01
转让房产关于税金
0
0
608.78
3032.67
2334.71
13668.06
钞票净流量
-4640.52
-7319.76
-749.34
13073.69
6731.40
8800.94
（6） 、项目开发优势。A该市信誉；省国有资产透题公司有关政策优势和充分土地储备。
（三） 、项目市场分析
（1） 、项目所在都市位于中华人民共和国东海沿岸，中华人民共和国东南重要交通枢纽，中华人民共和国最大经济圈——常用三角洲地区重要第二大中心都市（省会都市、政治、经济、文化中心）。全市总面积1.66万平方公里，其中市区面积3068平方公里。市区人口达409.5万，总人口660.4万，经济发达，经济总量居全国省会都市第二位，经济综合实力跻身全国大中都市前10位。
（2） 项目所在区是1993年4月经国务院批准成立国家级开发区，行政管辖面积约104.7平方公里，当前建成84平方公里，辖区人口50万。该开发区确立了建设“国际先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态型都市副中心”三大目的，大力实行“工业兴区、科教强区、环境立区”战略，已成为该市乃至省发呈当代工业、外向型经济和高教科研重要基地。综合发展水平名列全国49个国家级开发区前10位。被日本贸易振兴机构评为中华人民共和国75个都市开发区投资环境最佳开发区。
（3） 目的市场定位：外企、高新技术公司、金融证券信息业界白领人士；高校教师以及工作者；政府及事业单位中层以上事业干部；外来经商者等。
（四） 、项目财务指标规定
（1） 、年折现率为10%。
（2） 项目预测回收期<3年；会计报酬率>7%；净现值>0；现值指数>1；内含报酬率>20%。
三、 提出问题
依照以上简述提出如下四个问题：
1、 如何判断和分析公司投资项目国内外行业发展趋势？
2、 公司投资项目也许有哪些风险？
3、 计算投资项目回收期、会计报酬率、净现值、现值指数和内含报酬率。
4、 作为该公司领导，应如何决策？
四、 计算与分析
1、如何判断和分析公司投资项目国内外行业发展趋势？
酒店投资国内外行业发展趋势
1）、供应过剩，竞争激烈，此后发展速度将会减少。
2）、酒店业新发展投资点将逐渐西移并优化地区结 构。
3）、多样化、多元化、品牌化、个性化潮流进入酒店业。
4）、随着本世纪IT技术等高新技术更新，客房创新 也尽显高科技踪迹。行业信息化、网络化成为新趋。
5）、酒店集团化进程在逐渐加强，国际集团更是大举进军中华人民共和国市场。
房地产开发投资国内外行业发展趋势
1）、市场定位更明确更细分。
商业发展历经了从集市—商场—连锁店—超级市场—shopping mall等各种阶段。近年来，又逐渐从大而全市场需求向细分市场倾斜，以适应消费者越来越挑剔品味和追求不同生活方式人群。
2）、注重体验性，增强吸引力。
最初期商场仅仅是为购物而开发。后期MALL开始让消费者适应了涵盖娱乐、餐饮、休闲一站式购物中心。为了消除消费者对商业项目纯消费认知度和距离感，在新项目中融入了体验性、参加性元素，吸引更广客群和锁定某些特定客群。如充分考虑表演和活动空间；通过某一科技、特色题材吸引眼球，用某些极具冲击力物象挑起观众好奇，成为其鹤立鸡群重要砝码。
3）、各类零售品牌布局与发展呈现新态势。
a、一二线都市零售品牌迅速互通。从一线到二线各大都市，商业项目中品牌差别化逐渐缩小。
b、某些国际品牌甚至从二线都市启程，选取“曲线夺市场”方略。
c、电商兴起迅速变化了人们消费习惯和观念，实体店与网络、邮政等店铺整合。B2C、C2C持续火热，分流了实体店某些客源，而某些商家则开始考虑将这两某些营销模式相结合，互相弥补在实体和网络中流失客群。
4）、建筑空间个性化多元化，向开放式跃进，注重环境、景观营造。
a、进入开放式商业建筑时代。
b、强调空间层次多元化。
c、多变建筑外立面。
d、着力塑造景观和小品。
5）、专业市场和综合市场商业地产特点明显，投资者需认真考察。
市场商业按专业市场和综合市场区别，特点明显。专业市场往往集中经营某一类（种）商品；综合市场经营商品虽然有范畴，但基本上覆盖是某一大类商品。
2、公司投资项目也许有哪些风险？
投资三星级酒店风险
A、市场风险。纵观国内酒店，中小型酒店如雨后春笋般浮现，导致市场竞争趋于“白热化”。
B、当前市场上酒店整体处在供过于求状态，竞争激烈，竞争激烈，外资新增投资也许不大，并且随时会晤临被收购风险，一旦酒店浮现资金链中断、经营亏损，就难以扭转局面。
C、中华人民共和国酒店在预定、服务、产品设计技术等方面全面滞后，中华人民共和国酒店业效率低下，运作及形式千篇一律，找不到个性化和多样化，与其发展趋势不相符。再加上某些国际知名高档酒店纷纷抢滩中华人民共和国市场，更是给国内酒店行业带来巨大压力。
D、专业酒店管理人才稀缺，虽然建设周期相对短些，但各类人才投资成本会更高，大大减少投资也许性。
E、大某些三星级及如下级酒店尽管环境好，但长期处在亏损中，另一某些虽然销售良好，但酒店发展到了一种坎，员工热情、销售业绩、服务水平都无法再上一种台阶，前景不堪。
F、政府政策方面存在诸多不拟定因素。
投资房地产开发风险
1）、项目政策风险。由于国家或地方政府关于房地产投资各种政策发生变化而给投资者带来损失。
2）、金融风险。房地产投资量大特点使得普通投资者都要借助于各种融资工具。a、融资能力局限性 b、货币利率变化风险
3）、项目控制风险 。在该项目运作中，开发公司对项目建设整体控制能力是决定投资成败核心，由于项目建设周期内存在着自然、经济、社会、人为等因素不拟定性，必然隐含着某些投资风险，在项目控制中，重要存在如下几种风险。 （a）成本控制风险 房地产开发与其她项目建设同样，受原材料价格变化、劳动力成本增长、工期迟延、通货膨胀、汇率波动、利率变化以及环境和技术等方面影响而增长投资风险。同步，房地产开发也有其自身特殊性。 （b）建设工期、质量、安全控制风险。如工期不能按照合同规定，或者是工程安全、质量浮现问题，一方面资金占用时间延长，资金成本增大；另一方面，会导致房屋销售合同交房时间违约而引起补偿；更重要是会导致社会上不良反映，使公司信誉受到损害。
4）项目经营风险。经营风险是由于房地产投资经营上失误(或其也许性),导致实际经营成果偏离预盼望值也许性;经营风险来源于投资内部问题和项目经济环境状况,如市场分析能力、管理水平、管理效率低,使用经营费用超过预测值,房屋空臵率高,租金回笼等问题,都将使公司营业收入不大于预期值。经济环境也许不抱负,对房地产需求偏低,会产生比预期高空臵率。 （a）市场风险。 房地产市场是一种特殊市场，由于房地产不可移动性，房地产时常普通只受区域性因素影响。土地市场普通可分为一级出让市场和二级转让市场，垄断性较强。房地产市场供求变化在很大限度上牵制着房地产投资收益实现及其大小。 （b）购买力风险。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一种非常不定因素。 （c）资金变现风险 .资金变现风险，就是将非货币资产或有价证券兑换成货币。不同性质资产或证券其变成货币难易限度是不同。 （d）商业风险。 商业风险是房地产投资在房地产臵业投资和由于经营费用超过经营收入而引起投资损失。商业风险是一种综合性风险，是各种因素综合伙用成果，这些因素作用品有不拟定性。5）、其她不可抗力风险。由于自然因素不拟定性、不可抗性(如地震、洪水、风暴、火灾等)以及土地自然地理和技术经济特性带来风险。
3、计算投资项目回收期、会计报酬率、净现值、现值指数和内含报酬率。
（1）、滨华大酒店项目

每一年
投资回收期：

内含报酬率

取r=20%

取r=25%

取r=30%

取r=35%

取r=40%

采用插值法，

现值指数

（2）、房地产开发项目
滨华·海景城钞票流量预算表 单位：万元
项目
将来年份
0
1
2
3
4
5
钞票净流量
-4640.52
-7319.76
-749.34
13073.69
6731.40
8800.94
净现值

投资回收期

内涵报酬率:

取r=12%,计算得：

取r=20%

取r=25%

取r=30%

依照内插法，
计算得，
现值指数：

4、作为该公司领导，应如何决策？
依照两方案关于投资回收期、净现值、内含报酬率和现值指数对比，可以得出，两方案均可行，但是投资于滨华大酒店项目比较好。
五、 结束语
A公司两个项目中房地产项目优势明显，滨华海景城不论从交通便利限度，尚有周边基本设施建设都是健全。并且集幼儿园—小学—中学—大学，在家门口即实现一站式教诲。滨华海景城设计是人性化，并且建筑风格与整体环境和谐，并且是节能化住宅社区。项目所在都市位于中华人民共和国东南沿岸，长江三角洲得去最为总要第二大中心都市。从都市所处地理位置看对都市经济发展是非常有利并且各项财务指标均达到项目规定，开发房地产项目符合公司利益，可以提高A公司资金运用率，产品多元化。以上决策仅从财务和试产角度分析项目是可行，尚有其她诸多不拟定因素影响项目实行，要做好房地产项目还需要更加进一步系统全面分析项目可行性。