海绵城市控规的指标标准体系.doc

控制性详细规划指标体系建构和几种重要指标引入 控制性详细规划（如下简称控规）是都市规划编制办法中拟定规划层次之一，与修建性详细规划同属详细规划。是以都市总体规划或分区规划为根据，拟定建设地区土地使用性质和使用强度控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制规划规定。 如何实现控制，既实现政府都市建设目的，引导都市建设发展，又不至于成为被动控制和悲观控制，已经成为当前控规一大难题。从当前实际状况看，控规仅仅是规划管理一种参照，未能起到应有控制与引导作用，大某些内容在管理审批实践中均有所调节。在工作中甚至浮现规划刚刚编制完毕，关于指标就面临更改强烈规定。并且，当前控规编制中突出矛盾是控制有余引导局限性。过度强调控制作用，忽视了市场经济条件下投资主体多样化，市场和形势瞬息万变实际，显得缺少灵活性。特别是在控规编制核心指标体系拟定中存在诸多问题。 一、 国内控制性详细规划基本内容与存在问题1. 规划控制指标体系 任何都市建设活动，其构成内容涉及土地使用、设施配套、建筑建造、行为活动四个方面。 l 土地使用 （1）土地使用控制是对建设用地上建设内容、位置、面积和边界范畴等方面作出规定。其控制内容为土地使用性质、土地使用相容性、用地边界、用地面积等。（2）环境容量控制是为了保证都市良好环境质量，对建设用地可以容纳建设量和人口汇集量作出合理规定。其控制内容为容积率、建筑密度、人口容量、绿地率等。 l 设施配套 设施配套是生产生活正常进行保证，即对建设用地内公共设施和市政设施建设提出定量配备规定。公共设施配套涉及文化、教诲、体育、医疗卫生设施和商业服务业等配备规定。 市政设施配套涉及机动车、非机动车停车场(库)及市政公用设施容量规定，如给水量、排水量、用电量、通讯等。设施配套控制应按照国家和地方规范（原则）作出规定。 l 建筑建造 （1）建筑建造控制是对建设用地上建筑物布置和建筑物之间群体关系作出必要技术规定。其控制内容为建筑高度、建筑间距、建筑后退等，还涉及消防、抗震、卫生、安全防护、防洪及其她方面专业规定。 （2）都市设计引导是依照美学和空间艺术解决原则，从建筑单体环境和建筑群体环境两个层面对建筑设计和建筑建造提出指引性综合设计规定和建议。 l 行为活动控制 行为活动控制是从外部环境规定出发，对建设项目就交通活动和环保两方面提出控制规定。其控制内容为交通出入口方位、数量，规定容许出入口方向和数量交通运营组织规定地块内容许通过车辆类型，以及地块内停车泊位数量和交通组织，装卸场地规定装卸场地位置和面积。环保控制通过制定污染物排放原则，防止在生产建设或者其她活动中产生废气、废水、废渣、粉尘、恶臭气体、放射性物质以及噪声、振动、电磁波辐射等对环境污染和危害，达到环保目。 2. 规划控制方式 针对不同用地不同建设项目和不同开发过程，应采用多手段控制方式。控制方式重要有：指标量化、条文规定、图则标定、都市设计引导。 3. 规划控制指标类型控制指标分为规定性指标和指引性指标。前者必要遵循执行，后者参照执行。 l 规定性指标 重要涉及：用地性质、建筑密度、建筑控制高度、容积率、绿地率、交通出入口方位、停车泊位及其她需要配备公共设施。 l 指引性指标 人口容量、建筑形式、体量、风格规定、建筑色彩规定、其她环境规定。 4. 存在问题l 指标体系确立科学性局限性 在现行控制性详细规划编制过程中，对指标体系确立往往没有对用地构造和用地性质等确立注重，但在实际规划管理过程中，指标体系重要性却是丝毫不比用地性质重要性低。在控制指标中，建筑密度、容积率、高度控制、绿地率这几种指标尤为重要，直接关系到地块建设强度。但就是这些指标确立，却缺少与之重要限度相适应科学性。一方面，指标确立普通都是依照有关规定或者经验值来获得，另一方面，指标自身控制性也存在着一定局限性。例如咱们普通对绿地率所提出30% 指标，在诸多时候都缺少可靠根据，这也使得在实际规划管理和建设中，得不到较好执行，或者执行了却没有获得相应效果。 l 指标体系内容范式化 其实质是过于强调了指标体系规划管理作用，为了管理操作简便。产生了一种“为管理而管理”倾向，从而忽视了控规指标体系真正作用。值得注意是，控规产生自身就是因其“弹性与刚性相结合”指标控制方式适应了市场经济成果，但当前状况是其指标控方式似乎与其产生初衷相背离。 l 在控制指标拟定上存在随意性 不同都市规模，不同地理纬度，都市不同地段，其用地开发强度等控制指标是不同。不少控规，在控制指标拟定上，多按照设计人自身经验或老式做法，对规划地段所处区位、都市规模级别、都市老式土地开发强度等缺少必要理解和参照，缺少必要研究和分析，存在很大随意性。 二、 控制性详细规划指标体系建构 在控规编制办法中，普通按照控制强度分为规定性和引导性两类指标。虽然有研究者提出了土地使用性质和综合环境质量控制两方面内容体系，但是并没有从建设内容上进行指标划分。为进一步归纳和完善控制指标体系，对既有土地使用、建筑建造、设施配套、行为活动四大指标体系内容上，从如下六个方面建构指标体系，相应形成规定性指标和引导型指标两个控制类别，并尽量避免指标内容和指标控制类别之间穿插。 1. 土地使用控制 土地使用控制即是对建设用地上建设内容、位置、面积和边界范畴等方面作出规定。 其详细控制内容涉及土地使用性质、土地使用相容性和用地边界、用地面积等。 土地使用相容性通过土地使用宽容范畴规定或适建规定，给规划管理提供一定限度灵活性。土地使用性质按用地分类原则规定建设用地上建设内容，它是土地使用控制重点内容。2. 环境容量控制 环境容量控制即是为了保证良好环境质量，对建设用地可以容纳建设量和人口汇集量做出合理规定。 其控制指标普通涉及：容积率、建筑密度、人口密度、绿地率、空地率等。容积率和建筑密度分别从空间和平面上规定了建设用地建设量；人口密度规定了建设用地上人口汇集量；绿地率和空地率表达出公共绿地和开发空间在建设用地里所占比例。 这几项控制指标分别从建筑、环境、人三方面综合、全面地控制了环境容量。环境容量详细指标拟定是一种极其复杂过程. 3. 建筑建造控制 建筑建造控制即是为了达到良好环境条件，对建设用地上建筑物布置和建筑物之间群体关系作出必要技术规定。 其重要控制内容有建筑高度、建筑间距、建筑后退等，同步还涉及消防、抗震、卫生防疫、安全防护、防洪、环保、环卫以及其她专业规定(如机场净空、微波通道等). 4. 景观环境控制 景观环境控制依照空间艺术解决和美学原则，从风景区环境对建筑单体和建筑群体之间空间关系提出指引性综合设计规定和建议，乃至用品体详细建筑设计方案进行引导. 它多用于风景区重要景区、景点和古迹保护地带，普通涉及建筑风格、形式、色彩、高度体量、建筑轮廓线示意、空间组合模式以及绿化布置规定等控制引导内容. 5. 设施配套控制 设施配套是各类活动正常进行保证，设施配套控制是对基本工程设施建设提出定量配备规定。 6. 行为活动控制 行为活动控制即是从外部环境规定，对建设项目就交通活动和环保两方面提出控制规定。交通活动控制在于维护交通秩序，其规定普通涉及出入口方位及数量、交通方式、装卸场地规定等；环保控制则通过制定污染物排放原则等，达到保护环境目。 三、 几种重要控制指标引入1. 最大/最小容积率 容积率是控规中最重要一种指标，由于它直接控制了地块开发强度，关系到政府、开发商等等各方利益，因此也成了控规编制过程中委托单位最注重指标之一和规划修改中修改最多指标，并且普通都是由小往大了改，这导致了都市处处都摆出一副高密度发展架势。在当前控规编制过程中，容积率拟定普通采用通过地块模型布局模仿、经验数据累积归纳和对本地建设状况调核对比得出等等办法。这些办法有着它合理之处同步也存在着一定局限性。不论怎么样，对现状充分结识是拟定合理容积率必要条件，但是复杂预测办法和自以为合理预测成果在得不到实践验证之前终归都是不拟定，也就是说任何预测都是也许被修改，因而是缺少强制力。按照当前较为流行“反规划”思想，咱们所要做并不是去规定某样事物应当发展成为什么样子，而应当去控制它不能成为什么样子。那容积率与否也可以用一种区间来规范呢？由此咱们引入了最大/最小容积率概念。 下限是按照投资开发最低收益值所得到必要达到容积率，上限是在地块其她控制性指标得以保证后所能达到最大开发容量，或者除了这两个指标外给再出一种建议性指标。这就是所谓容积率多指标关联和经济测算。咱们在旧城改造基本上得出了一种测算办法，但是对于新区开发不拟定性也许还要多一点。 由于开发总投入利润率= 总产出总投入，最低经济容积率计算可采用如下公式： FAR = (P1+P2+P3+P5+P6)(1+R)/ S-P4(1+R) 其中P1：土地出让基准地价； P2：土地征用费； P 3 ：动迁安顿成本； P 4 ：建安成本； P 5 ：基本设施费； P 6 ：开发费用； R ：法定利润； S ：销售价格。 这样所得到容积率就是保证投资开发收益最小容积率，固然在实际运用过程中也许还会由于状况不同而有所变化。 容积率上限拟定应当按照多指标关联办法拟定，也就是说在保证其她指标，如绿地率、高度控制和某些为保证公众利益而必要建设公共设施之外能提供最大开发容量所相应容积率，这个容积率是不得超越。 这样就形成了由容积率上限和下限形成一种容积率区间，对某些需要特别控制地区，咱们也可以设立权重来减小这个区间范畴，在这个区间之内都是可以接受，固然这也仅仅是可以接受而已，规划师在规划编制过程中或者也可以在这个区间之内在提出一种较为合理数值供规划管理参照。 2. 空地率 空地率是国际上比较通用控制指标，是都市开敞空间与总用地比例，用来控制都市开敞空间，其控制目的清晰明确。空地率=开敞空间总面积/地块面积=1建筑密度，空地率与建筑密度换算非常简便，更能清晰地表达控制目的，维护控规严肃性，故在此有必要用空地率代替建筑密度。 空地控制在都市中具备重要意义：是控制都市容量重要手段，引导都市健康和可持续地发展；是都市安全重要保障，为居民提供防灾避难开敞空间；是都市绿地重要载体，维持和提高都市空间环境质量；是都市居民精神需求，提供户外活动和休憩场合。 3. 空容比与绿容比 这两个指标都是与生态环境密切有关指标，能直接反映某一居住区或地块建设环境宜居度。空容比是指空地率与容积率比例，绿容比则指绿地率与容积率比例，从上述控制要素关系中可以看出，这两个指标具备关联性，都与总建筑面积关于。而总建筑面积由于人口数密切有关，本地区内人均建筑面积处在稳定状态时，空容比和绿容比则可计算出人均空地面积和人均绿地面积，弥补了空地率和绿地率对人均指标反映局限性问题，相比既有指标更具适应性，使指标体系更科学合理，使控规更能积极控制和积极引导都市开发建设。4. 高度指标模糊控制 高度控制与否可以用较为模糊原则，如：可分为低层、多层、高层、超高层等有一种区间范畴指标分类。 高度控制规定，除满足某些技术上（如净空、微波通道等）高度控制规定和某些开发强度控制规定之外，最重要是要满足都市建筑空间轮廓和景观塑造需要。当前高度控制指标模式都是设立高度上限数值唯一指标，因此在控规编制过程中委托单位考虑到招商引资需要或者是开发强度不拟定性普通会规定只控制高度下限或者干脆规定不设高度控制，这使得高度控制原本出发点和起码作用都得不到发挥，没有达到“控制”作用却成了“限制”开发指标。为达到高度控制原有作用，与否可以用某些较为灵活和模糊原则来进行分类，如分为低层（不大于等于6 米）、多层（6 20 米）、高层（20 50 米）、超高层（50 米以上）等，并在每个地块之内用比例表达每种高度建筑比例，如拟定一种地块高度控制时候，注明该地块以多层为主可以有适量高层建筑不容许有超高层等等。从而达到空间轮廓和景观塑造作用。在规划管理过程中也可以做到恰当灵活解决，