分户验收实施工作细则.doc

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分户验收实行细则

分户验收实行细则
1 总则
1.1合用范畴：集团所有住宅建筑工程分户验收和建设过程有关质量管理。
1.2术语和定义
分户验收：指住宅产品在单体工程竣工验收前，对每一户及单位工程公共部位进行专门验收。
2 编制根据
2.1《中华人民共和国建筑法》
2.2《建设工程质量管理条例》
2.3 国家现行关于施工验收规范
3 职责
3.1各项目公司为分户验收工作责任主体；
3.2各项目公司工程部为分户验收工作实行主体，各项目公司营销部可视状况参加分户验收工作实行；各项目物业前期部门为参加实行协助部门；
3.3集团运营管理部负责监督分户验收工作实行，并对分户验收工作进行抽查。
4 工作规定
4.1建筑层高及房间尺寸检查
4.1.1 楼层层高检查：
1) 每个房间（主卧、次卧、书房、客厅、餐厅、卫生间、厨房等）测量5点，其中距离墙角500mm（对角线）各测一点，中间测一点，实测净高容许偏差不超过-10mm、+15mm。
2) 同一间房层高相对差值不得不不大于15mm。
4.1.2 房间轴线检查：
1) 房间轴线共测4点，其中开间、进深各测2点。在开间、进深距边300mm处检测。
2) 净开间、进深及极差不超过10mm。且不得有明显缺陷。
4.2墙面、地面及顶棚检查（含楼梯间、电梯间）
4.2.1地面平整度应符合规定。面层表面应干净，水泥颜色一致，无裂纹、脱皮、麻面、起砂等缺陷。
4.2.2楼地面不得存在不不大于40Cm2空鼓，且每自然间不得多于2处（2处以内可不计）。不得浮现不不大于0.3mm宽度收缩裂缝或构造性裂缝。裂缝空鼓处，经修补后应保持与原色泽基本一致，无明显修补痕迹。
4.2.3抹灰层不得存在空鼓、脱层。普通抹灰表面应光滑、干净、接茬平整，分割线清晰。高档抹灰表面还应当颜色均匀、无抹纹、颜色均匀。护角、孔洞、槽、盒周边抹灰表面应整洁、光滑，管道背面抹灰表面应平整。涂料工程应均匀、粘结牢固，不得有漏涂、透底、起皮、掉粉和反锈现象。涂层与其她装修材料或设备结合处界面应当清晰，吻合牢固。
4.2.4墙面、顶棚不得有渗漏、开裂等质量缺陷，面层应无爆灰和裂缝。不得浮现构造性裂缝（不大于0.3mm宽度收缩裂缝可以忽视）。
4.2.5墙面垂直度与平整度必要符合规定。
4.2.6卫生间和有排水规定地面必要设立防水隔离层，坡度符合设计规定，无倒泛水和积水；阳台、厨卫间面层与相连接各类面层标高差应符合设计规定。
4.2.7踢脚线部位无外撇、内斜现象，与整面墙体顺直平整，踢脚线高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上下接槎平整，分色清晰。
4.2.8普通抹灰工程质量容许偏差和检查办法规定：
项次
项目
容许偏差
检查办法
普通抹灰
高档抹灰
1
立面垂直度
4
3
用2 m垂直检测尺检查
2
表面平整度
4
3
用2 m靠尺和塞尺检查
3
阴阳角方正
4
3
用直角检测尺检查
4
分格条（缝）直线度
4
3
用5 m线，局限性5 m拉通线，用钢直尺检查
5
墙裙、勒脚上口直线度
4
3
拉5 m线，局限性5 m拉通线，用钢直尺检查

4.3门窗安装质量检查
4.3.1门窗品种、类型、规格、尺寸、启动方向、铝合金型材厚度应检查“进场检查记录”，必要否符合设计规定。
4.3.2门窗功能、安装位置、连接方式应符合设计规定。
4.3.3外门窗安装必要牢，开关灵活，关闭严密，无自开、自关、回弹现象。五金件安装数量齐全，位置对的，活动灵活，安装牢固。门框与扇，扇与扇接缝宽度为1.5~2.5mm，高低差不大于2mm。推拉窗必要有防脱落办法，扇与框搭接量必要符合设计规定。
4.3.4门窗框接缝规整无毛刺，门窗框扇外观干净，无划痕，碰伤，拉毛现象（自然光下1m观测不到）；门窗滑槽内无垃圾，排水孔畅通；玻璃表面干净，无明显划伤、气泡（长不大于等于50mm划痕，每平方米面积不多于4条）；双层玻璃夹层内无灰尘和水气，双玻璃隔条横平竖直，不翘曲。
4.3.5玻璃品种、规格、尺寸、色彩、图案和涂膜朝向应符合设计规定；应使用安全玻璃部位：室内隔断，≥7层外开窗，≥不不大于１.5㎡门窗玻璃，距地≤0.5m落地窗，幕墙（全玻幕墙除外），门，天窗，屋面，吊顶，栏板，出入口，易导致伤害其他部位。安全玻璃应有３C认证标志。
4.3.6外窗台净高或其防护栏杆高度≥0.90m，不得有负偏差。窗台净高度或防护栏杆高度均应从可踏面起算，保证净高0.90m。
4.3.7门洞最小宽度：公用外门1.20m，户门起居室卧室门0.9m，厨房门0.80m，卫生间门阳台门(单扇)0.70m。门洞最小高度：2.00m。对照设计尺寸，净尺寸=洞口-粉刷厚，容许偏差±5mm。
4.3.8采用自然通风房间，卧室、起居室、明卫生间通风口面积≥地板面积1/20，厨房≥地板面积1/10且≥0.6㎡。
4.3.9外窗应无渗漏。框四周嵌填采用硅酮密封胶填缝饱满，粘结牢固，密封胶表面应光滑、顺直、无裂纹。
4.3.10压条、密封胶条或毛毡应安装完好，不得脱槽。压条接缝不不不大于0.5mm。
4.3.11窗台泛水应内高外低，窗台泛水排水坡度不得不大于20mm，滴水线（槽）应整洁顺直，滴水线（槽）宽度和深度均不应不大于10mm。
4.3.12门窗安装容许偏差：
项次
项目
容许偏差（mm）
检查办法
1
门窗框正、侧面垂直度
铝合金
2.5
用垂直检测尺检查
塑料
3
2
门窗横框水平度
铝合金
2
用1 m水平尺和塞尺检查
塑料
3
3
门窗竖向偏离中心
5
用钢尺检查

4.4 防水工程检查
4.4.1工序和隐蔽验收记录检查
1) 检查防水层涂膜施工验收记录。
2) 检查卫生间2次蓄水实验记录符合规定。（蓄水时间不得不大于24H，以无渗漏为合格）
3) 检查地漏、套管、烟道、排气道、卫生器具根部、阴阳角等部位放水附加层施工隐蔽记录。
4) 顶层住户屋面檐沟盛水及屋面淋水实验记录。
4.4.2防水地面应无渗漏，坡向对的、排水顺畅、无积水。
4.4.3立面卷材收头端部裁齐，塞入预留凹槽内，用金属压条钉压固定，最大钉距≤900mm，并用密封材料嵌填封严。卷材粘结牢固，密封严密，不得有皱折、翘边和鼓泡等缺陷。
4.4.4刚性防水分格缝、交接缝纵横间距不适当不不大于6m，分格缝内应嵌填密封材料。
4.4.5外墙面无渗漏，滴水线无爬水。
4.4.6屋面应无渗漏。屋面及沿沟排水坡度符合设计规定，无积水。
4.4.7屋面刚性防水层表面应平整、压光，不起砂，不起皮，不开裂。分格缝应平直，位置对的。卷材铺贴办法和搭接顺序应符合设计规定，搭接宽度对的，接缝严密，不得有皱折、鼓泡和翘边现象。嵌缝密封材料应与两侧基层粘牢，密封部位光滑、平直，不得有开裂、鼓泡、下塌现象。平瓦屋面基层应平整、牢固，瓦片排列整洁、平直，搭接合理，接封严密，不得有残缺瓦片。
4.5 公共设施检查
4.5.1公共楼梯梯段净宽不应不大于1.10m，六层及六层如下住宅，不应不大于1m，扶手中心与墙面水平距离，不得有负偏差。
4.5.2公共楼梯平台净宽应≥梯段净宽，且≥1.20m，扶手中心与墙面(含突出物)水平距离，不得有负偏差。
4.5.3楼梯踏步宽度≥0.26m，踏步高度≤0.175m，相邻踏步高度差≤10mm，每踏步两端宽度差≤10mm。
4.5.4过道高度应≥2m，不得有负偏差。
4.5.5楼梯间栏杆扶手检查参照4.6条规定。
4.5.6屋面通气管高度非上人屋面:≥300mm；上人屋面:≥2m；4m以内有门窗:≥门窗顶600㎜，不得有负偏差，并应依照防雷规定设立防雷装置。
4.5.7烟囱、通风道高度检查：平屋面:≥0.60m且≥女儿墙高；坡屋面：①中心距屋脊≤1.5m时：≥屋脊0.6m；②中心距屋脊1.5~3.0m时：≥屋面0.60m且≥屋脊；③中心距屋脊≥3m时：≥屋面0.60m且其顶部与屋脊连线同水平线之间夹角≤10度。不得有负偏差。止回阀、防火阀按规定安装。
4.5.8烟道、排气道留孔高度应不低与窗顶以上50mm。
4.5.9楼梯走道墙面平整，阴阳角方正顺直。斜板表面平整，梁表面平整，梁底宽度一致，涂料均匀，无色差。地砖铺贴平整，色泽一致，不起壳，无裂缝，无掉角、缺棱，砖缝均匀顺直，楼梯挡水线、挂落线宽厚度一致，表面平整，颜色一致，阴阳角方正。
4.6 栏杆、扶手检查
4.6.1栏杆玻璃不承受水平荷载，钢化玻璃应≥5mm，夹层玻璃应≥6.38mm；承受水平荷载：钢化玻璃和钢化夹层玻璃应≥12mm，当玻璃位于建筑高度5m及以上时应使用钢化夹层玻璃。
4.6.2阳台、屋面等临空处：多层扶手高度≥1.05m，高层扶手高度≥1.10m（临空高度24m如下时：扶手高度≥1.05m，临空高度≥24m时：扶手高度≥1.10m）；
4.6.3楼梯扶手高度≥0.9m，楼梯水平段长度不不大于0.50m时，扶手高度≥1.05m。
4.6.4栏杆设计应防止小朋友攀登，垂直杆件净空≤0.11m。不得有负偏差。
4.6.5栏杆表面无明显划痕、无凹损和明显色差，栏杆整洁一致，位置对的，栏杆焊疤解决平整，木扶手拼接牢固，扶手背不弯曲，腻子批嵌密实，油漆表面涂刷后无锈斑、焊渣，毛刺等。
4.7 给水、排水系统安装质量检查
4.7.1给水管道、水嘴、阀门、排水管均无渗漏。
4.7.2管道排水畅通，管道坡度应符合设计规定。立管垂直度容许偏差3mm/m，全长5m以上立管累积偏差不不不大于15mm。
4.7.3排水管连接应采用45º三通或45º四通和90º斜三通或90º斜四通。排水立管不得穿过沉降缝、伸缩逢、变形缝、烟道和风道。不得穿越卧室。
4.7.4排水塑料管伸缩节、阻火圈设立应符合设计规定。管道穿墙和楼板，应设套管，卫生间及厨房套管顶部应高出装饰地面50mm。套管与管道之间缝隙应用阻燃密实材料和防水油膏填实。
4.7.5管道支架位置对的，埋设应平整牢固、间距符合规定。给水管管卡牢固，与管子接触紧密。雨落管按规范安装伸缩节，伸缩节安装高度应统一。管道支架间距应统一，立管Φ75以上支架间距不不不大于2m。
4.7.6管道、地漏排水畅通。地漏低于排水表面，周边无渗漏。洗衣机排水地漏应独立设立。地漏水封高度≥50mm。存水弯水封深度≥50mm。
4.7.7空调预留套管位置应对的。
4.8 室内电气安装质量检查
4.8.1开关插座安装位置对的，紧贴墙面，四周无缝隙，安装牢固，表面光滑整洁、无碎裂、划伤，装饰帽齐全。开关、插座面板并列安装高差容许偏差0.5mm；每户内面板高差容许偏差5mm；面板垂直度容许偏差0.5mm。插座高度离地普通为30cm，不应低于20cm，开关距地1.3m或1.4m，应考虑使用以便。
4.8.2电源插座数量应符合设计及规范规定。
4.8.3插座相位对的、接地可靠。线材色标合理，接线对的，左零右相，相线为红线，零线为蓝线，接地线为黄绿双色线，接线紧密。
4.8.4配电箱内接线整洁，回路编号齐全，标记对的。观测检查。
4.8.5电线线径符合设计，标记齐全。导线间和导线对地间绝缘电阻值必要不不大于0.5兆欧。电路保护和避雷接地电阻必要不大于1欧。
4.8.6灯具安装不应浮现松动，距地高度低于2.4米灯具其外壳可导某些应可靠接地。
4.8.7 漏电保护开关应动作灵活。
4.8.8等电位联结可接近裸露导体或其她金属部件、构件与支线连接应可靠。熔焊、钎焊或机械结实应导通正常。卫生间内局部等电位与卫生间内插座接地线联结。
4.9安防系统检查
4.9.1可视/非可视对讲系统三方通话功能良好，通话时声音清晰，无杂音干扰；室内机中心机开锁功能检查正常。
4.9.2闭路电视监控系统图象清晰，无杂波，能看清人员模样、车牌号。
4.9.3周界防越系统红外线触动报警位置精确，反映时间≤20秒，报警时联动拍摄录象，沙盘显示正常，本系统电脑自动保存。
4.10以上分项检查工作及检查办法详细可参照《分户验收内容及原则》（附件1）
5 检查登记表格及填表阐明
5.1检查登记表格
5.1.1住宅工程质量分户验收汇总表（附件2）
5.1.2住宅工程质量分户验收表（附件3）
5.1.3分户验收户型示意及检查定位图（附件4）
5.1.4住宅工程质量分户验收登记表（分项）（附件5）
5.2填表阐明
5.2.1在建设单位组织交付前分户验收基本上，施工单位填写汇总分户验收表格，监理复核，有关单位及人员签章。公章为法人授权工程验收专用章。
5.2.2分户验收表格填写一式三份，建设、施工、物业各一份，监理复印一份存档。
5.2.3功能实验指外窗淋水实验、屋面蓄水淋水实验、有防水规定地面蓄水实验、有排水规定地面泼水实验等。应对每户实验状况进行描述（外窗淋水实验指单元淋水）
5.2.4验收户数指实际验收套数，普通与总户数一致。
5.2.5每户验收项目涉及分户验收记录中墙面、天棚、地面、门窗、栏杆、防水、几何尺寸、给排水、电气照明、安全玻璃等验收项目，验收几项就填写几项。
5.2.6踏步、栏杆、门厅、电梯候梯间等，重要检查有关几何尺寸以及楼梯踏步宽高、栏杆高度及形式，通道及候梯间宽度等。
5.2.7验收结论：符合规定或不符合规定。
6 附加阐明
6.1本细则由集团运营管理部进行起草与修正，由决策委员会进行审核，总裁批准后发布执行。
6.2本细则自发布之日起生效。
6.3本细则解释权属于集团运营管理部。