生态园区接管验收方案样本.doc

盘锦生态园区物业管理盘锦生态园区接管验收方案目 录接管验收方案2验收不合格项处理作业指导书7接管验收标准8接管验收资料清单11接管验收对各施工单位基础要求13接管验收物料准备14附录：各类验收表格接管验收资料移交记录表15生态园接管验收表（室内建筑部分）16生态园接管验收表（室内电气部分）17生态园接管验收表（室内给排水部分）18生态园接管验收表（室外公共设施）19生态园接管验收表（小区路灯）20生态园接管验收表（小区围墙）21生态园接管验收表（小区道路）22生态园接管验收表（天台）23生态园接管验收表（楼层公共部分）24生态园接管验收表（智能化安防系统）25生态园接管验收表（水景工程）26生态园接管验收表（雨水井）27生态园接管验收表（污水井）28生态园接管验收表（管道阀门井）29生态园接管验收表（消防井）30生态园接管验收表（变配电室）31生态园接管验收表（保安岗亭）32接管验收移交统计33接管验收问题汇总表34接管验收方案1.0 方案目标：确保接管验收工作开展及顺利进行。2.0 接管验收意义：2.1 新楼宇接管验收是指在完工验收合格基础上，以主体结构安全和满足使用功效为关键内容再检验。2.2 明确交接双方责、权、利关系，确保物业含有正常使用功效，为后期管理提供法律依据。3.0 接管验收条件：3.1 建设工程全部施工完成，并已完工验收合格；3.2 供电、给排水、供暖、消防、道路等设备设施能正常使用；3.3 相关部门对楼栋、户编号已经确定。4.0接管验收内容：4.1房屋质量及使用功效检验4.1.1房屋质量及使用功效检验包含主体结构、屋面、楼地面、地下室、楼内外装修等方面。4.1.2依据设计要求，每栋每层每户逐一房间（包含配套公共设施、设备用房）按设计要求清点物件及进行外观检验。依据情况编制小区房屋质量验收统计表。4.1.2.1确定物件数据量是否符合，外观上有没有损坏；4.1.2.2房屋建筑或屋内物件有没有显著不符合标准要求；4.1.2.3主体结构是否有较显著裂缝，外墙是否有参水现象；4.1.2.4屋面、楼地面、卫生间、阳台、厨房等是否有积水、渗漏现象；4.1.2.5门窗安装是否牢靠，缝隙严密，有没有变形，是否灵活，门窗玻璃是否安装牢靠；4.1.2.6屋内墙面是否平整，是否有显著裂缝，油漆、刷浆是否色泽一致，是否有脱落、漏刷现象。4.2设备及配套设施质量及使用功效检验4.2.1设备及配套设施检验包含电气线路、室内外照明、供配电系统、室内外给排水系统、消防系统、防避雷系统、采暖、门禁系统、闭路监控系统、车场管理系统、其它智能化系统、娱乐设施及相关配套设备房等隶属工程。4.2.2设备及配套设施验收可分项进行，依据情况编制相关小区设备设施验收统计表，每项验收均须有单独验收结果。4.2.3每项验收时依据设计要求逐一进行检验。4.2.3.1检验设备设施功效是否符合要求要求（可测试运行应现场检验运行情况）；4.2.3.2管道线路是否正常、通畅、各类阀闸是否灵活；4.2.3.3各类配件、支架、管线是否齐全、完好；4.2.3.3相关仪表、仪器是否齐全、正确，装置是否良好；4.2.3.4全部设备设施是否符合国家要求安全标准，是否有相关安全防护装置。4.2.3.5对于消防、采暖等须有政府许可专业部门验收合格证；4.2.3.7相关隶属设施如沟、井等符合要求要求。4.3小区环境工程验收4.3.1小区环境验收包含小区道路、围墙、停车场、园林绿化工程等；4.3.2环境工程验收可分项进行，依据情况编制相关环境、绿化工程验收统计表，每项验收均须有单独验收结果。4.3.3每项工程依据设计要求逐一进行验收，确定是否符合要求。4.3.3.1小区内道路、围墙是否完整，是否和主干道相通完整；4.3.3.2小区内场地是否清理洁净、临时设施及过渡用房是否已拆除清理完成；4.3.3.3停车场是否有符合交通管理局要求交通设施标志、减速设施；4.3.3.4绿化面积、施工是否符合设计要求，草坪、花卉、乔灌木等长势是否良好、是否有病虫害，是否有黄土裸露现象、园林小品是否完好等。5.0接管验收注意事项：5.1 接管验收即使是以完工验收合格为前提，但接管验收是对每一细节进行检验（如卫生间地漏排水不畅等等）。5.2 接管验收必需坚持合格一项接管一项标准。5.3 接管验收一定要写明接管日期，方便划清责任界线。6.0 前期准备工作：6.1 小区完工验收三个月前，部分工程技术人员开始进驻现场，对小区施工进行跟进，关键了解小区设备设施整体情况，熟悉各类设备结构、性能、产地等；熟悉水、电、采暖管道线路铺设位置及走向，为入住后管理维修打基础。6.2小区完工验收30天前，各项目组工作人员进驻现场，参与工程完工收尾监理工作，熟悉整个小区环境，掌握多种设备设施安装、性能、运行及维修情况，对各组包含项目关键跟踪检验，对不符合验收标准，立即和承建单位及开发商联络，进行处理，为正式验收奠定基础。6.3 依据移交单位申请验收所提供资料（如完工图、设备清单、设备调试运行统计等），编制验收所包含内容多种表格，并制订验收计划。计划包含验收人员专业分组、任务分配及验收进度等。6.4 对验收人员进行培训，统一验收标准、工作方法等。6.5和开发商联络，要求相关施工管理人员陪同验收，部分设备须由其人员进行开机运行试验。每组相关施工单位最少有一人陪同。7.0 验收实施：7.1各验收小组人员开始按专业分工及标准、计划、设备清单等进行首次验收。对实物验收，关键验收设备和主材料规格、型号、制造厂，并清点数量，查对安装位置等，并作试运行以验证功效。验收过程中，对不合格项（未达验收标准或和设计要求不符），在相关验收表格中做好统计。8.0 验收后不合格项处理8.1首次现场验收结束后，验收小组专业人员对各单项不合格内容进行统计。8.2验收小组责任人汇总各单项不合格内容，形成整改汇报并提交开发商。由开发商督促施工单位进行整改。8.3物业企业（管理处）对整改汇报整改活动进行跟进，为整改内容验收做准备。8.4 验收小组依据开发商约定日期对整改内容进行验收，并进行统计和统计。由验收小组责任人形成整改内容复验汇报呈报物业企业总经理。9.0 验收后处理工作9.1 验收小组专业人员依据分工写出单项验收汇报，验收小组责任人依据全部单项验收汇报形成综合性验收汇报评定及意见书，呈报物业企业总经理。同时将各不合格项目形成书面汇报，呈报企业总经理。9.2 企业总经理代表物业企业和移交单位进行正式移交，填写接管验收移交统计并办理相关手续。责任人及要求10.0 接管验收程序：不合格合格合 格整改不合格提 请 接 管 验 收提交接管条件、标准、资料及其审核15日内签发验收通知并约定验收时间合 格项目组长签署项目验收合格凭证对物业功效和使用功效进行检验接管验收领导小组组长签发接管文件，正式接管按验收不合格项处理作业指导书处理建设单位书面提请由建设单位负责接管验收项目组逐项审核接管验收领导小组接管验收项目组会同建设单位接管验收项目组接管验收领导小组11.0项目组构架及责任分工：三 组文 件 资 料 组(行政部经理负责)一 组设备项目组(工程部经理负责)二 组环境设施项目组(环境部经理负责)接管验收领导小组（物业总经理、副总经理）11.1 验收领导小组组长：物业总经理；副组长：副总经理（二人）。11.2设备项目组五人、环境设施项目组六人，文件资料组三人，责任人即为组长。11.3 设备组关键验收内容为：各变配电室及设备、风机、地面各管道阀门井、消防井、供暖设施、中控室及设备、停车场、小区路灯、信报箱、电表、水表及阀门、智能化设备。11.4 环境组关键验收内容为：房屋室内、房屋公共部位（楼宇标准层、地下室、天台、楼道等）、小区道路、小区围墙、小区沙井、检验井、绿化工程、水景工程、垃圾箱、保安岗亭。11.5资料组关键验收内容为：房屋产权资料、业主资料、政府验收合格资料、工程技术资料（图纸、说明书）等。12.0 接管验收标准及职责分工：12.1 相关标准见接管验收标准。12.2 各组根据具体分工内容，依据相关标准进行接管验收，并做好各项统计和跟进工作。13.0 接管验收资料要求：13.1 资料内容见接管验收资料清单。13.2 职责：对接收资料作好统计，并分类存档。将遗留问题在接管验收资料遗留问题记录表进行登记备忘，并在企业行政部归档长久保留。验收不合格项处理作业指导书1.0 定 义：未达验收标准或和设计要求不符内容。2.0 目 ：维护业主及物业接管单位利益。3.0 适用范围：全部接管验收中发觉质量问题。4.0 方法和过程控制：否是搜集统计验收中发觉问题呈报验收领导小组并立即反馈建设单位影响正常使用和安全质量问题必需约定时限整改和调试，直至合格可过运行，边整改，直至合格提请接管验收小组复验接管验收项目组建设单位提出处理方案，双方签字认可建设单位建设单位责任人及要求接管验收标准1.0目标：确保楼宇住用正常使用功效2.0内容：新建房屋接管验收标准2.1质量和使用功效检验2.1.1主体结构：a地基基础沉降不得超出GBJ7(建筑地基基础设计规范)许可变形值；不得引发上部结构开裂或相邻房屋损坏。b钢筋混疑土构件产生变形、裂缝，不得超出GBJ10要求值。(GBJ10一钢筋混凝土结构设计规范)。c木结构应结点牢靠，支撑系统可靠，无蚁害，其构件选材必需符合GBJ206(木结构工程施丁及验收规范)中2.I.I条相关要求。d砖石结构必需有足够强度和刚度，不许可有显著裂缝。e凡应抗震设防房屋，必需符合GBJll(建筑抗震设计规范)相关要求。2.1.2外墙不得渗水。2.1.3屋面：a各类屋面必需符合GBJ207(屋面工程施工及验收规范)中4.0.6条要求，排水通畅，无积水，不渗漏。b平屋面应有隔热保温方法，三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔。c阳台和三层以上房屋屋面应有组织排水，出水口、塘沟、落水管应安装牢靠，接口严密、不渗漏。2.1.4楼地面：a面层和基层必需粘结牢靠，不空鼓。整体面层平整，不许可有裂缝、脱皮和起砂等缺点；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直、无缺棱掉角。b卫生间、阳台、盥洗间地面和相邻地面相对标高应符合设计要求，不应有积水，不许可倒泛水和渗漏。c木楼地面应平整牢靠，接缝密合。2.1.5装修：a钢木门窗应安装平正牢靠，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置正确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。b进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢靠，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上兖子均应装设铁栅栏。c木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，和基层必需钉牢。d门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢靠。e抹灰应表面干整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺点。f饰面砖应表面洁净，粘贴牢靠，阴阳角和线脚顺直，无缺棱掉角。g油漆，刷浆应色泽一致。表面不应有脱皮、漏刷现象。2.1.6电气： a电气线路安装应平整、牢靠、顺直，穿墙应有导管。导线连接必需紧密，导线连接不得采取绞接或绑接。采取管子配线时，连接点必需紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1MKV。b应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。c照明器具等低压电器安装支架必需牢靠，部件齐全，接触良好，位置正确。d电气产品、材料必需是符合相关标准合格产品。e “火线进开关，零线进灯头”，插座接线，面对插座时应符合“左零右火，接地在上”要求。f开关、插座安装牢靠，位置正确，盖板端正，表面清洁，紧贴墙面。g 电气工程施工完成后，应进行必需试验。如：电器通电，灯具试亮，开关试控制等。h工程完工时应向住户提供配线完工简图，标明导线规格及暗管走向。i多种避雷装置全部连接点必需牢靠可靠，接地阻值必需符合GBJ232(电气装置安装工程施工及验收规范)要求。J对电视信号有屏蔽影响住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地域住宅，应设置电视共用天线。K除上述要求外，同时应符合地域性“低压电气装置规程”相关要求。 2.1.7水、卫、消防：a管道匝安装牢靠、控制部件启闭灵活、无滴漏。管道试验及保温、防腐方法必需符合GBJ242(采暖和卫生工程施工及验收规范)要求。应按套安装水表或预留表位。 b多种仪器、仪表应齐全正确，安全装置必需灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。 c管道管径、坡度及检验井必需符合要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢靠。d高位水箱进水管和水井检验口设置应便于检修。e卫生间、厨房内排污管应分设，出户管长不宜超出8m，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检验口不得渗漏，管道排水必需流畅。不应有跑。冒、滴、漏现象。e卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢靠、部件齐全、制动灵活。f水泵安装应有减震方法，运行时平稳无较大震动。g消防设施必需符合GBJl6(建筑设计防火规范)、GBJ45(高层民用建筑设计防火规范)要求，而且有消防部门检验合格签证.2.1.8隶属工程及其它；a室外排水系统标高、窨井(检验井)设置、管道坡度、管径均必需符合GBJl4(室外排水设计规范)第二章第2.3.4节要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。b化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。立管和粪池间连接管道应有足够坡度，并不应超出两个弯。 c明沟、散水、落水沟间不得有断裂、积水现象。 d房屋入口处必需做室外道路，井和主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。 e房屋应按单元设置信报箱，其规格，位置须符合相关要求。卸挂物钩、晒衣架应安装牢靠。烟道、通风道、垃圾道应通畅；无阻塞物。 f单体工程必需做到工完料净场地清，临时设施及过渡用房拆除清理完成。室外地面平整，室内外高差符合设计要求。g群体建筑应检验对应市政、公建配套工程和服务设施，达成应有质量和使用功效要求。接管验收资料清单一、产权资料1 项目开发同意汇报；2 计划许可证；3 投资许可证；4 土地使用协议；5 建筑开工许可证；6 用地红线图。二、综合完工验收资料：1 完工图（包含总平面部署图、建筑、结构、水暖、电、气、设备、隶属工程各专业完工图及地下管线综合部署完工图）；2 建设工程完工验收证书；3 公共配套设施综合验收合格证书；4 供电协议书、许可证；5 有线电视合格证；6 通讯设施合格证；7建筑消防验收合格证书；8 智能化系统（监控、门禁、对讲、远程抄表等）验收合格证书。三、施工设计资料：1 地质汇报书；2 图纸会审统计；3 设计变更通知单；4 工程预决算汇报书；5 关键施工会议纪要；6 隐蔽工程验收统计；7 沉降观察统计；8 钢筋、水泥等关键材料质量确保书；9 新材料、新配件判定合格证书；10沙浆、混凝土试块试压汇报；11供水试压汇报；12 其它可能会影响未来管理原始统计。四、机电设备资料：1 设备出厂合格证；2 设备使用说明书（要求汉字）；3 设备安装、调试汇报；4 设备保修卡、保修协议。五、业主资料：1 已购房业主姓名、位置、面积、联络电话等；2 已购房业主购房协议复印件。 6.0其它： 参与建设该小区设计，工程监理及全部施工队伍（含分包队伍）等单位名称、责任人、联络人、联络电话清单。 接管验收对各施工单位基础要求1、各施工单位验收前先和物业企业签定保修责任书2、要求供水供电施工单位天天保障供水和供电。3、要求各施工单位人员天天按管理处要求时间按时上下班。4、要求各施工单位人员听从物业企业统一协调和安排。5、要求各施工单位准备充足人员。6、要求各施工单位准备好验收用工器具和材料。尤其是打压机。7、要求各施工单位天天一上班就从物业企业领取不合格项汇报并一周内完成整改。8、完成验收后，要求施工单位立即撤离现场。接管验收物料准备序 号物料名称数 量备 注1对讲机8部组员联络用2两极插头10个试验户内电源插座3三极插头10个试验户内电源插座4胶 管3根每根20米，引水试验地漏5水 桶4个提水试验地漏6打压机4台水系统打压试验7验收统计表多种验收统计8线号笔4支校验户用电表9园珠笔100支验收统计10可写胶布40 卷贴钥匙房号11单强夹15个便携统计表12 A4复写纸10盒复写统计13工具6套现场使用14工具包10个便于物品携带15安全帽12个安全防护16小锤4把检验空谷17彩色粉笔6盒白、红、绿各2盒18统计本20本统计19标签纸20张贴电表开关20灯头20个试电21胶质线100米0.5平方 接管验收资料移交记录表移交文件名称移 交件 数移交人（单位）接收人备注生态园接管验收表类别：室内建筑部分 地址： 1. 入户门门 牌 平整度 油 漆 门 锁 猫 眼 距地间隙 2.客厅：地 面 墙 面 天 花 窗 3.厨 房地 面 墙 面 天 花 窗 4. 卧 房 （1）地 面 墙 面 天 花 窗 5. 卧 房 （2）地 面 墙 面 天 花 窗 6. 卧 房 （3）地 面 墙 面 天 花 窗 7. 卧 房 （4）地 面 墙 面 天 花 窗 8.公共卫生间地 面 墙 面 天 花 窗 9.阁楼地 面 墙 面 天 花 窗 10.阳台地 面 墙 面 天 花 围栏 11.其 它 存在问题：验收人： 验收时间：生态园接管验收表类别：室内电气部分 地址：一户外电 表 电源总开关 门铃 二室内1客厅组合配电箱 可视对讲电话 有线电视插座 紧急报警按钮 电话插座口 照明灯 灯开关 电源插座 2卧室1电源插座 照明灯 灯开关 有线电视插座 电话插座 宽带插座 3卧室2电源插座 照明灯 灯开关 有线电视插座 电话插座 宽带插座 4卧室3电源插座 照明灯 灯开关 有线电视插座 电话插座 宽带插座 5卧室4 电源插座 照明灯 灯开关 有线电视插座 电话插座 宽带插座 6公共卫生间照明灯 灯开关 电源插座 7厨房照明灯 灯开关 电源插座 8阁楼照明灯 灯开关 9阳台照明灯 灯开关 10其它 存在问题：验收人： 验收时间：生态园接管验收表类别：室内给排水部分 地址：1.厨房给水管及管塞 地漏 洗菜盆下水口 2.卫生间给水管及管塞 地漏 洗脸盆下水口 大便器下水口 口浴盆下水口 水表 表前水阀 3.阳台地漏 4.其它 存在问题：验收人签字： 验收时间：生态园接管验收表类别：室外公共设施 范围：检验项目按设计分布及数量检验情况及问题描述垃圾箱石凳单车棚其它验收人签字： 验收时间：生态园接管验收表类别：小区路灯 范围：检验项目检验情况及问题描述按设计分布及数量灯具灯柱、底座就地控制（各控制箱及开关）远程控制备 注验收人签字： 验收时间：生态园接管验收表类别：小区围墙 范围：检验项目检验情况及问题描述按设计分布及数量铁艺部分土建部分其它备 注验收人签字： 验收时间：生态园接管验收表类别：小区道路 范围：检验项目检验情况及问题描述按设计分布及数量路面路沿路牌标志其它验收人签字： 验收时间：生态园接管验收表类别：天台 地址：检验项目检验情况及问题描述屋面隔热及防水层天沟、落水口、排水管道围栏扶手避雷系统通道门、锁其它验收人签字： 验收时间：生态园接管验收表类别：楼层公用部分 地址： 检验项目检验情况及问题描述对讲门公共照明和开关台阶和扶手墙面和天面窗公共管道其它公共设备（配电箱、电表箱、电信箱等）验收人： 验收时间：生态园接管验收表类别：智能化安防系统 范围： 检验项目按设计分布及数量检验情况及问题描述监控镜头红外对射其它验收人： 验收时间：生态园接管验收表类别：水景工程 地址： 检验项目检验情况及问题描述水池（底、壁、边）给排水系统水质处理系统喷头及管道压力泵及控制灯具及控制验收人： 验收时间：生态园接管验收表类别：雨水井 范围： 检验项目检验情况及问题描述按设计分布及数量井盖井壁及进出水口井底其它验收人： 验收时间：生态园接管验收表类别：污水井 范围： 检验项目检验情况及问题描述按设计分布及数量井盖井壁及进出水口井底其它验收人： 验收时间：生态园接管验收表类别：管道阀门井 范围： 检验项目检验情况及问题描述按设计分布及数量井盖井壁、井底及进出水口阀门、水表软接头法兰验收人： 验收时间：生态园接管验收表类别：消防井 范围： 检验项目检验情况及问题描述按设计分布及数量井盖井壁及进出水口消火栓阀门验收人： 验收时间：生态园接管验收表类别：变配电室 地址： 一、开关柜1、开关柜P1开关柜编号 开关柜型号 回路编号 负荷名称 保护动作 断路器型号 接地 电缆规格型号 仪表 母 排 2、开关柜P2开关柜编号 开关柜型号 回路编号 负荷名称 保护动作 断路器型号 接地 电缆规格型号 仪表 母排 3、开关柜P3开关柜编号 开关柜型号 回路编号 负荷名称 保护动作 断路器型号 接地 电缆规格型号 仪表 母排 4、开关柜P4开关柜编号 开关柜型号 回路编号 负荷名称 保护动作 断路器型号 接地 电缆规格型号 仪表 母排 二、电缆桥架接地线 防腐 吊架 外观 三、变压器 （2台）1、母排 2、接地 3、回路标号 四、机房环境1、通风 2、安全标志 3、机房门、锁 4、照明灯、开关 5、灭火器 五、公共用电电度表（接管底度抄见量： 表号： ） 六、其它存在问题：验收人： 验收时间：生态园接管验收表类别：保安岗亭 地址： 检验项目检验情况及问题描述门窗照明和开关、插座地面墙面和天面配套设施其它验收人： 验收时间：盘锦振兴生态园区物业管理接管验收移交统计物业名称地 址接管单位移交单位接管日期参与人员移交项目验收情况统计接管方签字（盖章）： 移交方签字（盖章）：日期： 日期：备 注1、 本表一式二份，接管单位和移交单位各一份；2、 本表保留期为：永久。接管验收问题汇总表 验收时间： 年 月 日房号类别序号存在问题统计人整改复检情况备注