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机密

设计管理步骤

中冶建筑研究总院
8月30日

设计管理步骤
1 步骤概述
1.1 步骤目标及适用范围
步骤目标
把控全程设计工作，建立规范步骤、科学方法和系统资源。
适用范围
从获取项目土地信息到项目完工这一过程中各步骤建筑、装饰、景观设计工作。
1.2 定义
独立卖场
在待售项目建筑物以外设置销售大厅、示范单位等销售场所。
现楼卖场
在待售项目建筑物内设置销售大厅、示范单位等销售场所。
概念设计阶段
对已取得开发权新项目标计划设计及技术经济指标，进行初步优化、确定设计阶段。
方案设计阶段
对项目标计划、建筑单体进行方案确定设计阶段。
初步设计阶段
对建筑基础、结构和设备进行实施方案设计阶段。
施工图设计阶段
进行施工用图纸设计阶段。
1.3 步骤关系
步骤等级
母步骤
子步骤
关联步骤
一级步骤
无
《概念设计管理步骤》
《方案设计管理步骤》
《初步设计管理步骤》
《材料选型选样管理步骤》
《施工图设计管理步骤》
《景观设计管理步骤》
《装饰设计管理步骤》
《建筑方案招标步骤》
《设计变更管理步骤》
《设计评审工作规范》
《建筑设计优化规范》
《初步设计评审规范》
《初步设计送审规范》
《施工图审图规范》
《施工图出图结果标准》
《景观施工阶段管理步骤》
《装饰工程管理步骤》
《结构设计优化管理规范》
1.4 责任部门
1.4.1总院房地产部

部门名称
本步骤中负担关键职责
主办
部门
产品中心（项目策划）
1. 提供项目策划阶段项目基础资料；
2. 提供《产品提议书》。
产品中心（设计管理）
建筑设计
1. 制订概念设计、方案设计阶段《设计任务书》；
2. 参与项目建筑设计供方选择；
3. 组织概念设计、方案设计阶段结果评审；
景观设计
1. 制订景观设计方案阶段《设计任务书》；
2. 参与项目景观设计供方选择；
3. 组织景观设计方案阶段结果评审；
产品中心(造价标准)
1. 编制概念设计阶段成本提议书；
2. 编制方案设计阶段成本提议书 ；
3. 参与概念设计、方案设计阶段《设计任务书》及设计结果评审。
配合
部门
采购中心
1． 负责概念设计供方协议签署；
2． 负责方案设计供方协议签署。
营销中心
1． 参与概念和方案设计任务书编写；
2． 参与概念和方案设计结果评审；
物业企业
1． 参与各阶段设计任务书编写；
2． 参与各阶段设计结果评审。
决议
部门
重大事项评审小组
1. 概念、方案设计任务书确实定；
2. 概念、方案设计供方入围评审；
3. 概念、方案设计协议评审；
4. 概念、方案设计评审及定案；
5. 重大设计调整（户型、计划等）；
6. 万元以上单项设计变更。
1.4.2 项目企业

部门名称
本步骤中负担关键职责
主办
部门
技术部
1.提供项目基础资料；
2.参与编制《产品提议书》；

技术部
建筑设计
1． 参与概念设计、方案设计工作；
2． 负责编制扩初设计、施工图《设计任务书》；
3． 参与扩初设计、施工图设计供方选择；
4． 组织扩初设计、施工图设计结果评审；
5． 现场施工配合（设计跟踪服务）；
6． 提供销售资料、销售协议所需建筑图纸；
7． 提交有效设计技术经济指标、设计方案、产品参数及说明；
8． 提供项目地质初勘、详勘汇报。
景观设计
1. 编制景观施工图《设计任务书》；
2. 负责景观施工图设计供方选择；
3. 组织景观施工图结果评审；
4. 现场施工配合（设计跟踪服务）；
5. 提交有效设计技术经济指标、设计方案、产品参数及说明；
6. 参与景观工程验收。
装饰设计
1. 编制装饰《设计任务书》；
2. 参与装饰施工招标工作；
3. 监控装饰设计工作进度和质量；
4. 参与装饰工程验收。
配合部门
成本合约部
1． 编制《扩初设计阶段成本提议》；
2． 编制《施工图设计阶段成本提议》；
3． 负责施工图设计供方协议签署
4. 参与扩初、施工图阶段《设计任务书》及设计结果评审。
销售部
1．提交销售包装《协办单》；
2、参与售楼处及样板间装修设计。
物业企业
1. 参与各阶段设计任务书编写；
2. 参与各阶段设计结果评审。
决议
部门
项目决议小组
1、 设计任务书确实定（扩初、施工图、景观、卖场及样板间装修方案）；
2、 设计供方入围评审（扩初、施工图、景观、卖场及样板间装修方案）；
3、 设计协议评审（扩初、施工图、景观、卖场及样板间装修方案）；
4、 设计评审及定案（扩初、施工图、景观、卖场及样板间装修方案）；
5、 重大设计调整（户型、计划等）
6、 万元以上单项设计变更

1.5 输入及输出
步骤输入文件
步骤输出文件
1. 《概念设计任务书》
2. 《计划方案设计任务书》
3. 《施工图设计任务书》
4. 《概念设计评审表》
5. 《方案设计评审表》
6. 《施工图审查意见表》
7. 《景观方案设计任务书》
8. 《景观施工图设计任务书》
9. 《产品提议书》
1. 《概念设计》
2. 《计划方案设计》
3. 《初步设计》
4. 《建筑施工图》
5. 《景观概念设计》
6. 《景观方案设计》
7. 《景观施工图》
8. 《装饰施工图》
2 步骤图

3 步骤操作指导
3.1 概念设计阶段
3.1.1 产品中心依据项目策划结果，提交《产品提议书》。
3.1.2 产品中心和财务中心依据项目论证中项目成本估算，提出初步造价标准提议。
3.1.3 产品中心依据《产品提议书》和初步造价标准提议完成委托概念设计。
3.1.4 委托建筑概念设计工作关键点：
1）编制《概念设计任务书》，提出项目资源分析、设计专题、物业发展提议及设计结果要求，详见《》。
2）选择建筑概念设计供方，详见《》。
3）组织设计单位完成建筑概念设计。
3.1.5 委托景观概念设计工作关键点：
1）为确保景观设计和计划设计、建筑单体概念设计理念和风格保持一致，景观概念设计和建筑概念设计同时进行。
2）选择景观概念设计供方，详见《》。
3）组织设计单位完成景观概念设计。
3.1.6 产品中心组织概念设计结果评审，评审关键：是否符合目标市场需求，是否满足技术方面要求，是否满足初步造价标准提议，详见《》及《》。
3.1.7 确定意向方案后，产品中心和财务中心完成项目成本测算，再次测算建设造价标准，提出《计划方案设计阶段成本提议》。
概念设计阶段具体工作内容详见《》。
3.2 方案设计阶段
3.2.1 产品中心完成以下设计准备工作，工作关键点：
1）依据提交《建设用地计划许可证》、《产品提议书》，《概念设计结果》、《计划方案设计阶段成本提议》，编制《计划方案设计任务书》，内容包含：项目资源分析、产品定位提议、概念设计结果及方案设计工作要求和结果要求（详见《》），并提交评审。
2）参与编制《设计招标书》，提交评审后由采购中心发标，详见《》。
3）组织投标方案评审，关键内容为：设计质量、设计周期、设计费用。依据评审结果确定中标方案。
4）和中标单位签署协议，详见《》。
3.2.2 产品中心负责对中标方案进行调整，并按次序完成以下工作：
1）组织设计单位根据计划设计任务书要求完成计划方案。
2）组织各专业部门和外部教授对计划方案评审，评审步骤为：结果检验、指标复核、设计预审、设计评审会，详见《》、《》及《》。
3）组织设计单位完成建筑单体方案。
4）组织建筑单体设计方案评审，详见《》。
5）组织方案报审。
6）配合报批报建人员进行方案报建。
3.2.3 如该项目需要设置独立卖场，在本阶段还要完成工作关键点：
1）销售部门向产品中心提交销售包装《协办单》。
2）产品中心编制《装饰装修设计任务书》，提交评审。
3）选择设计供方。
4）组织设计单位完成独立卖场装修方案。
5）组织独立卖场装修方案评审工作，详见《》。
3.2.4 本阶段景观设计专业工作关键点：
1）编制《景观方案设计任务书》（详见《》），提交评审。
2）选择设计供方，签署协议。详见《》。
3）组织设计单位完成景观方案。
4）组织景观方案评审工作，详见《》。
方案设计阶段具体工作内容详见《》。
3.3 初步设计阶段
3.3.1 对于采取小高层或高层建筑项目，首先要进行建筑初步设计,包含基础方案、结构方案和设备方案等。 产品中心负责组织设计单位完成建筑初步设计：
1）编制《初步设计任务书》，并选择设计供方，签署协议。
2）组织设计单位进行初步设计。
3）组织各技术专业和外部教授进行初步设计评审，包含建筑、结构、水、电、暖通等专业进行技术评审，同时对照《方案设计阶段成本提议》，进行造价成本评审。
4）依据评审结果对实施方案进行方案优化，关键：是否符合计划建筑方案，结构、建筑方案优化，关键是成本优化。详见《》、《》及《》。
5）组织初步设计方案报审，详见《》。
3.3.2 规模较大关键公建、组团景观项目需进行景观初步设计，并由产品中心组织重大事项评审小组对初步设计结果进行评审。设计单位依据评审意见对景观初步设计进行修改完善。
3.3.3 产品中心(成本管理)依据产品中心提供建筑《实施方案》，修正《项目成本测算》，完成《项目成本概算》，并编制《施工图设计阶段成本提议》。
初步设计阶段具体工作内容详见《》。
3.4 施工图设计阶段
3.4.1 报批报建人员提交计划国土、消防、环境保护、民防部门批文，产品中心(成本管理)提交《施工图设计阶段成本提议》。
3.4.2 产品中心负责组织设计单位完成建筑施工图，关键点以下：
1) 编制《施工图设计任务书》，施工图设计任务书应该包含对各专业技术要求、出图深度及审图关键点等内容。提交评审后，确定施工图设计供方。详见《》《》。
2）选择施工图设计单位，签署协议。详见《》。
3）组织设计单位完成建筑施工图。建筑施工图可分“基础施工图”及“主体施工图”两次提交，提交时间按协议约定实施。
4）组织建筑施工图优化评审，其内容应该包含：施工图是否反应了建筑方案意图；实施方案是否合理；设计深度是否符合施工要求等。详见《》、《》、《》《》和《》。
5）关键材料设备选型选样。详见《》。
详见《》。
3.4.3 产品中心负责组织设计单位完成景观施工图设计：
1）编制《景观施工图设计任务书》，提交评审后，确定设计供方，详见《》。
2）组织设计单位完成施工图设计。
3）组织对景观施工图进行评审。
4）审核后景观施工图移交项目部。
详见《》。
3.4.4 采取现楼卖场项目由产品中心负责在本阶段进行装饰施工图设计：
1）编制《设计任务书》，选择设计供方，签署协议。详见《》。
2）组织设计单位完成现楼卖场销售厅、示范单位方案设计。
3）报企业领导同意后，确定交楼标准设计定板。
4）组织设计单位完成现楼卖场销售厅、示范单位施工图。
详见《》。
3.5 设计跟踪服务
3.5.1 建筑施工阶段，产品中心负责建筑工程施工现场配合：
1）负责设计变更。
2）负责和设计院对接，处理图纸问题。
3）帮助处理现场施工技术问题。
详见《设计变更管理步骤》。
3.5.2 景观施工阶段，产品中心配合景观工程施工招标及景观施工：
1）编制景观施工招标文件技术部分，提交产品中心(合约采购)。
2）景观专业设计师参与景观施工招标定标。
3）施工过程中，建筑、景观专业设计师依据现场施工效果需要，提供技术支持。
4）参与景观工程验收。
详见《》。
3.5.3 装饰装修施工阶段，产品中心配合装饰工程施工招标及装饰工程施工：
1）编制装饰施工招标文件技术部分，提交产品中心(合约采购)。
2）装饰专业设计师参与装饰施工招标定标。
3）现场监控施工进度和质量。
4）工程完工后，组织装饰工程验收。
详见《》。