停车场经营管理专业方案.doc

停 车 场 经 营 管 理 方 案
针对海德停车场，并依据我方对停车场管理理念经验，提出以下运行方案：站在提升停车场使用效率，充足发挥停车场服务业主、用户角度出发，为业主提供停车包月服务及向用户提供临时停车服务，具体运行方案以下：

一、车位收费细则及停车场运行管理
车辆停放收费标准
1、固定停车位包月停放费
停车场地类型
收费标准（元/月·辆）
固定停车位
300元(VIP用户)
2、非固定停车位包月停放费
停车场地类型
收费标准（元/月·辆）
非固定停车
200元
3、时租车辆临时停放费
停车场地类型
收费标准（元/小时·辆）
非固定停车
泊车未到15分钟者免收停车费；
泊车在二小时以内（含）按4元收取；
二小时以上部分按每小时2元计费（不满一小时按一小时计算）。
非固定停车
商业用户，按协议实施。
注：车辆停放收费标准具体以物价部门核定为准。

（一）停车场设固定车位及非固定车位，固定车位需对号停泊（其中已售固定车位不收车辆停放费；未售固定车位按300元/个.月标准进行收费）；非固定车位车辆进入停车场均采取就近泊车标准停泊。
（二）月租车辆使用
1、有意办理月租车辆用户可和停车场接洽，由用户经理全方面介绍停车场使用及收费情况（按200元/个.月标准进行收取，停车按就近泊车标准）；
2、用户经理和租户签署车位租赁协议，同时发行月票卡。
3、每个月由用户经理依据租约要求时间发单通知、催促承租人交缴租金。
4、租户在缴完租金后，凭缴款单对卡进行延期。
（三）时租车辆使用方法
1、车辆驶至车闸旁取得泊车票，闸杆升起；
2、司机按车道标志指示驶入停车场；（注意服从保安员指挥）
  3、车辆选择车位泊好，锁好车门，离开；
4、离开车场时，司机驾车并持时租车票驶经收银处缴费；
5、泊车未到15分钟者免收停车费；泊车在二小时以内（含）按4元收取；二小时以上部分按每小时2元计费（不满一小时按一小时计算）。
   6、司机在缴完费后需立即驶离大厦，以免阻塞停车场出入口；
(四) 停车场保安维护
    ——停车场内维护停车场秩序及治安及帮助收费人员进行管理；
——二十四小时闭路电视监控及录映，由消防监控中心保安员负责监控，发觉可疑人物在停车场行动，立即通知停车场保安员及主管前往处理。
(五) 清洁管理
1、停车场之清洁由清洁工实施，天天定时清扫地面一次，其它时间保持地面没有垃圾、积水；
2、每个月定时给停车场清扫一次，天花通道及清理蜘蛛网；
3、对上下车道每个月定时清洗两次；

（六）停车场管理步骤
停车场管理步骤图
固定车辆
年票车辆
车辆进入
来访车辆
合作商家辆

地面入口
取临时停车票
由车辆管理员查对数据
检验车辆
有效泊车证
计算机查对
磁卡及密码
由车辆管理员引导泊车
地面入口
取临时停车票
开闸放行
离开时由收费员计算收费
停泊指定位置
停泊指定位置
收费
离开时收费员查对数据
放 行

二、停车场保安员、收费职员作细则
（一）在出入口设置保安员一名，负责车辆进出及收费工作。
1、停车场进场保安须熟记停车场守则，对进入停车场租赁客人，要热情有礼；
2、维持停车场出入口秩序，确保车道通畅；
3、需熟习停车场收费系统操作；
4、对于不懂使用系统客人，要帮助其进场；
5、对于系统问题(如无卡、无法进入)需立即处理；
（二）停车场内特设两名保安员负责巡查工作。
1、停车场保安要合理安排停泊车辆；分清是否固定车,并对号停泊；编号外地方严禁停车；停车不能压线。
2、固定车位不能安排其它车辆停泊（提议安装地锁）；
3、严禁无关人员玩弄车辆及停留于停车场;
1）车辆停泊后,要求司机熄火将珍贵物品取走，关好门窗， 严禁司机着车等候；
2）搬运人员，施工人员在停车场工作，需申请并做好登记，进出物品需有企业签发放行条，方能放行；
3）严禁送货或搬运人员在停车场闲坐、躺睡,应劝其离开；
4、熟记固定车位及月保车车辆，企业车辆牌和司机；
5、发生交通事故或其它突发事件，要立即汇报主管人前往处理，并提供实际现场汇报帮助处理；
6、对停车场设备损坏及卫生情况要立即上报主管人员；
7、车主丢失停车证(卡)凭车辆执照取车，并做好登记,无停车证(卡)，又无车辆执照一律不得取车，以防车辆丢失；
8、预防停放车辆受骗取走或被盗，发觉可疑人员或车辆立即上报级；
9、注意取车和停放车辆秩序，尤其是在早晚上下班高峰期会出现停车 和取车混乱，所以，要求停放车辆车主，守秩序和相互谦让，注意安全；
10、不准在停车场内吸烟，加油和停放易燃物品等，严禁在停车场内修理车辆及洗车；
11、停车场内严禁堆放任何杂物，确保场内车辆安全出车；
12、保安员定时巡查车辆及登记车辆停泊车位号码，指挥车辆出入及管理 

（三）收费步骤
司机驾车前来缴费
交卡给收银员读票
收费显示器显示应交款同时将该资料存于电脑
司机缴费后
并给出收据
天天早班统计票款于下午4：00和财务部交接，中班、夜班用信封封好，注明班次、人员，放入消防中心保险柜。
财务将款存入银行
并定时核实车场收费情况

三、停车场财务收费制度
1、每位收银员进入自己系统进行操作，严禁进入其它系统；
2、收银员交接班时，做好交接班统计；
3、如收银员需临时离开岗位必需通知主管，由主管安排；
4、月票立即钟票收据统一由企业保留，收银员每次用完才能领取；
5、如公安等特殊车辆离开时将时租票交收银员读票，收银员需统计车牌立即间，交主管确定无偿停泊。
6、收款及送款时间：
天天于16：00（星期一至星期五），由收银员将收款交物业中心，中班、夜班由信封封好，注明班次人员金额后交消防中心保险柜；
7、收款具体事项：
收款人员到停车场向当班收银员收款时，要当面查对清楚所收款项金额及相关票据是否相符，票据号码是否相连，有没有无偿车票，辩别现金真伪，所收到现金及相关票据要严格登记在册，并进行签收。

四、停车场职员配置及其它
（1）组建停车场独立管理及保安班组，直属停车场主管负责；
（2）停车场开放时间为：全天开放；
（3）收银员、天天工作8个小时，每七天6天工作制;
（4）总共配14人，具体人员分配以下：
1、停车场主管1人，负责停车场整体工作；
2、停车场财务人员1人，负责停车场天天费用结存工作；
3、汽车闸口收银员共9人（3岗×3班制）；
4、停车场轮休、临时支援3人。
注：上述人员为暂定人员，等进场后将依据工作工作需要、劳动强度等对人员进行增加调整；
（5）制订收费标准，以每小时、每个月计；
（6）划车位线、编号；
（7）放置正确交通指示标志、改道指示标志, 停车场高度标志；
（8）制订停车场管理班组工作细则及工作指导；
（9）制订停车场多种突发事件处理方案和指导；
（10）制订协调部门管理方法；
（11）提前15天招募职员进行岗前培训。

五、停车场运行成本测算

职员工资成本测算

单位：人民币（元）
序号
项目
月支出
年支出
1
停车场主管1人

2
财务管理1人

3
职员12人

4
国定假日加班费

5
职员服装费

6
高温费

7
职员培训

8
对讲机

9
日常收费易耗品用具

10
餐费补助

11
人工成本累计

12
地下车库照明能花费用

13
总成本累计

注：1、道闸、收费系统、岗亭、办公家俱、空调等隶属设施设备由企业统一配置；
2、上述停车场运行费用前期亏损部分由经营企业自行负担，但停车场运行协议应要求经营年限以上，用于填补经营企业前期亏损部分；
3、上述人员为暂定人员，等进场后将依据停车情况、劳动强度等对人员进行增加调整。

六、停车场应急方法
 （一）停车场发生火警——需即时通知消防监控中心，或打119报警。
----如火势较小，能够即时用灭火筒进行扑救；
----如火势猛烈，难以控制时，则帮助其它人员疏散撤离。
（二）如遇车辆失窃
----注意保护现场，并通知保安部报警，在警察未抵达现场之前先用围栏
   围住现场守候，同时给事主作简单统计。
（三）停车场发生水浸
----应准备一定沙包，以作应急之用；
----如发觉水浸，应即时通知保安中心及工程值班室，进行紧急排水；
----调派人手用沙包进行堵截水源；
----如遇水管爆裂，立即到水制房关闸。
（四）发觉可疑物品
----发觉可疑物品，请不要搬动，可通知部门主管处理。
（五）发觉可疑人物在停车场行动
----先知会保安中心，同时汇报本身位置，待支援同事抵达后上前盘问。
（六）遇紧急停电
1、使用紧急照明，确保各通道照明；
2、立即将停电区域及具体情况汇报当值主管或保安部当值主管；
3、如收费系统停电或有故障，则应通知出入口岗位当值人员，同时使用手动计费以下：
a、车辆进入停车场时，由入口岗位人员手动起杆。
   b、车辆驾驶员在离场时驾车至收费处打卡缴款，收银员收回计时卡
          及开出收据或发票；
c、 收银员在收到计时卡后应做好具体登记并查对发出临时时钟卡及收回临时时钟卡之情况，于移交企业时登记清楚。
(七)  如遇消防报警时：
1、立即通知消防中心；
2、由消防中心确定火警或属误报；
3、如确定属误报，立即通知消防中心开启卷帘，保持停车场正常进行；
(八)   如遇和用户纠纷时：
1、立即通知主管，如实汇报双方损失情况；
2、由主管经理确定处理方案；
3、立即恢复停车场正常运作；
4、将事件汇报立即反馈给企业总部；
(九)   如遇系统故障时：
1、立即通知企业，确定原因；
2、如仍无法排除故障，由企业主管授权由厂家技术人员处理；
3、系统故障时，由停车场入口保安和收费人员进行人工收费