三四线城市商务公寓发展情况商业专题计划书.doc

三四线城市商务公寓发展情况一、*商务公寓发展现实状况、销售价格及交易情况*商务公寓产品最早出现于20*年，以置城国际开发为起点继而带动了如百丰大厦、红星国际、万达广场、江苏大厦、海能国际、翠全部国际、中德广场等商务公寓项目标开发，土地性质多为商服用地，土地使用年限为40年。从公寓产品发展历程及分布区域来看，关键分布于老城关键区域（如：运河城、苏宁广场、万佳广场、万达广场、太白国际等项目。）及城市主干道成熟路段（如火炬路，森泰首府、盛泰广场等；金宇路，百丰大厦、红星国际、海能国际等；任城大道，翠全部国际、中德广场等）。商务公寓购房置业者多为投资，从*商务公寓销售整体来看，在城区关键地段楼盘升值潜力大，租赁群体多，收益稳定优势，销售速度较快；而地段相对偏僻，产品定位不正确，价格定位偏高楼盘销售速度缓慢，市场认可度低。*商务公寓产品基础分为毛坯交付和精装交付两类，公共部分精装修交付，毛坯交付百分比超出80%；济宁商务公寓市场产品主力面积区间为40-60平米之间，有效控制了总价区间，所以深受投资客群青睐。20*年以后，伴随万达广场、翠全部国际等项目标逐步售罄，整体供给量趋于平稳，现阶段销售价格区间为6000-7000元/，一部分层高5.1米LOFT产品（如海能国际、江苏大厦、永基城等）销售价格因其地段不一样销售价格7000-11000元/不等。二、商务公寓市场特点及突出问题在目前楼市背景下，济宁商务公寓市场正在迎来“百花齐放”好时代，毛坯交付公寓，业态定位为居住型商务公寓，SOHO类商务公寓，精装交付商务公寓，LOFT公寓，返租型商务公寓等各类产品一应俱全。现在已经交付使用商务公寓产品超出85%以上用途为商务办公，仅用于居住功效百分比不足15%。通常公寓地段比很好，配套比较成熟，人流量大，流感人口多，好出租，公寓租金相比住宅要高。商务公寓兼具居住、商务办公、投资等多重功效，小户型商务公寓因其独特优势，现阶段越来越多市民利用闲散资金选择商务公寓进行投资。总来说，公寓有那么部分优势和特点：1、公寓面积小，总价低，购置门槛低。通常商务公寓面积40-50平米之间，总价30万元左右，首付仅需15万元，能满足年轻人用来过分居住需求，比较适合大部分手头有资金市民投资。2、公寓租金收益高，基础实现以房养贷，供房压力小。商务公寓产品租金基础为0.9-1.2元/天之间，投资回报率相对较高，能达成5-7%收益稳定，选择15万按揭贷款，月供仅1700元左右，基础实现以租养贷。3、公寓使用更灵活，能够办公，也能够自住。济宁商务公寓通常面积较小，大部分全部是在40-50左右，很适合年轻人居住、中小企业办公等多个用途。公寓因其使用功效灵活、市场适应性强，降低了市场风险，增加了投资收益。4、不限购不限贷。商务公寓产品不限购不限贷，不占用家庭房产名额，不影响购置住宅产品。总而言之，济宁商务公寓市场租金收益率比较高，而且还不受限购限贷影响，发展前景很好，未来升值空间大，保值增值抗房价波动能力强，易出手。在房价越来越高今天，和对资金要求较高商铺产品，前景不明朗写字楼市场相比，小面积商务公寓含有低总价、低首付、低月供、高收益绝对优势。选择小面积商务公寓是现阶段房产投资不二选择。商务公寓产品突出问题：1、落户和学区问题现阶段济宁城区商务公寓产品通常地段相对很好，周围有很好教育资源配套，（如太白国际壹号公馆、冠亚公馆、万佳广场等项目周围全部有对应教育配套资源）一部分城市周围居民及进城务工人员为了处理儿女入学问题选择商务公寓产品，她们最关注是能否落户和就近学区入学问题。商务公寓多为商服用地，土地使用年限40年，属于纯商业性质，依据中国法律法规，不能单独落户，所以购置商务公寓产品就算有名校相傍，也不能就近入学；2、持有成本高问题商务公寓产品，通常土地使用年限40年，用水、用电、物业管理费通常较高，大部分商务公寓没有通燃气，不利于居住型用户使用。另外商务公寓交易契税为3%高于住宅产品1%和1.5%。首付5成，只能贷款，相对于住宅产品商务公寓贷款基准利率上浮显著，贷款成本高，且不能用公积金贷款。三、商务公寓产品存在问题提议针对城区周围居民和进城务工人员为了儿女入学问题，购置商务公寓，提议采取差异化策略，对购置商务公寓产品有入学需求业主，制订对应就近入学政策。如：深圳市南山区教育局20*年4月义务教育阶段招生媒体通气会上，明确指出：“家庭名下商务公寓，可按特殊类房产进行申请就近入学。”深圳市福田区、罗湖区、南山区全部有商务公寓申请入学政策，放宽入学申请条件。*六安市住建委日前公布相关加紧推进非住宅商品房去库存意见(征求意见稿)，出台非住宅商品房去库存新意见，包含加强非住宅土地供给管理，收购改造一批非住宅商品房，建立售租并举房地产开发新模式等内容。激励个人购置存量商住公寓或酒店式公寓，通常购置公寓，可享受和该区域住宅相同入户、上学、就医等政策。公寓用房契税根据住宅税率进行征收，生活用水、用电等根据住宅费率收取。伴随城市计划建设深入，济宁未来仍有大量商务公寓产品推向市场，现阶段商务公寓产品去化速度显著低于住宅产品，为了促进济宁商务公寓市场健康发展，提议从银行金融政策、义务教育就近入学政策等方面给扶持。协调各银行业金融机构在国家统一信贷政策基础上，加大对个人购置商务公寓等非住宅商品房贷款支持力度，加紧放款速度。个人购置商务公寓，可享受和该区域住宅相同入户、上学、就医等政策。