1、三四线城市商务公寓发展情况
一、***商务公寓发展现实状况、销售价格及交易情况
***商务公寓产品最早出现于20**年，以置城国际开发为起点继而带动了如百丰大厦、红星国际、万达广场、江苏大厦、海能国际、翠全部国际、中德广场等商务公寓项目标开发，土地性质多为商服用地，土地使用年限为40年。
从公寓产品发展历程及分布区域来看，关键分布于老城关键区域（如：运河城、苏宁广场、万佳广场、万达广场、太白国际等项目。）及城市主干道成熟路段（如火炬路，森泰首府、盛泰广场等；金宇路，百丰大厦、红星国际、海能国际等；任城大道，翠全部国际、中德广场等）。商务公寓购房置业者多为投资，从***商务公寓销售整体
2、来看，在城区关键地段楼盘升值潜力大，租赁群体多，收益稳定优势，销售速度较快；而地段相对偏僻，产品定位不正确，价格定位偏高楼盘销售速度缓慢，市场认可度低。
***商务公寓产品基础分为毛坯交付和精装交付两类，公共部分精装修交付，毛坯交付百分比超出80%；
济宁商务公寓市场产品主力面积区间为40-60平米之间，有效控制了总价区间，所以深受投资客群青睐。20**年以后，伴随万达广场、翠全部国际等项目标逐步售罄，整体供给量趋于平稳，现阶段销售价格区间为6000-7000元/㎡，一部分层高5.1米LOFT产品（如海能国际、江苏大厦、永基城等）销售价格因其地段不一样销售价格7000-11000元/㎡不等
3、
二、商务公寓市场特点及突出问题
在目前楼市背景下，济宁商务公寓市场正在迎来“百花齐放”好时代，毛坯交付公寓，业态定位为居住型商务公寓，SOHO类商务公寓，精装交付商务公寓，LOFT公寓，返租型商务公寓等各类产品一应俱全。现在已经交付使用商务公寓产品超出85%以上用途为商务办公，仅用于居住功效百分比不足15%。
通常公寓地段比很好，配套比较成熟，人流量大，流感人口多，好出租，公寓租金相比住宅要高。商务公寓兼具居住、商务办公、投资等多重功效，小户型商务公寓因其独特优势，现阶段越来越多市民利用闲散资金选择商务公寓进行投资。总来说，公寓有那么部分优势和特点：
1、公寓面积小，总价低，购置门
4、槛低。
通常商务公寓面积40-50平米之间，总价30万元左右，首付仅需15万元，能满足年轻人用来过分居住需求，比较适合大部分手头有资金市民投资。
2、公寓租金收益高，基础实现以房养贷，供房压力小。
商务公寓产品租金基础为0.9-1.2元/㎡/天之间，投资回报率相对较高，能达成5-7%收益稳定，选择15万按揭贷款，月供仅1700元左右，基础实现以租养贷。
3、公寓使用更灵活，能够办公，也能够自住。
济宁商务公寓通常面积较小，大部分全部是在40-50㎡左右，很适合年轻人居住、中小企业办公等多个用途。公寓因其使用功效灵活、市场适应性强，降低了市场风险，增加了投资收益。
4、不限购不限贷。
5、
商务公寓产品不限购不限贷，不占用家庭房产名额，不影响购置住宅产品。
总而言之，济宁商务公寓市场租金收益率比较高，而且还不受限购限贷影响，发展前景很好，未来升值空间大，保值增值抗房价波动能力强，易出手。在房价越来越高今天，和对资金要求较高商铺产品，前景不明朗写字楼市场相比，小面积商务公寓含有低总价、低首付、低月供、高收益绝对优势。选择小面积商务公寓是现阶段房产投资不二选择。
商务公寓产品突出问题：
1、落户和学区问题
现阶段济宁城区商务公寓产品通常地段相对很好，周围有很好教育资源配套，（如太白国际壹号公馆、冠亚公馆、万佳广场等项目周围全部有对应教育配套资源）一部分城市周围居民及进城务
6、工人员为了处理儿女入学问题选择商务公寓产品，她们最关注是能否落户和就近学区入学问题。
商务公寓多为商服用地，土地使用年限40年，属于纯商业性质，依据中国法律法规，不能单独落户，所以购置商务公寓产品就算有名校相傍，也不能就近入学；
2、持有成本高问题
商务公寓产品，通常土地使用年限40年，用水、用电、物业管理费通常较高，大部分商务公寓没有通燃气，不利于居住型用户使用。
另外商务公寓交易契税为3%高于住宅产品1%和1.5%。首付5成，只能贷款，相对于住宅产品商务公寓贷款基准利率上浮显著，贷款成本高，且不能用公积金贷款。
三、商务公寓产品存在问题提议
针对城区周围居民和进城务工人员为了儿
7、女入学问题，购置商务公寓，提议采取差异化策略，对购置商务公寓产品有入学需求业主，制订对应就近入学政策。
如：深圳市南山区教育局20**年4月义务教育阶段招生媒体通气会上，明确指出：“家庭名下商务公寓，可按特殊类房产进行申请就近入学。”深圳市福田区、罗湖区、南山区全部有商务公寓申请入学政策，放宽入学申请条件。
***六安市住建委日前公布《相关加紧推进非住宅商品房去库存意见(征求意见稿)》，出台非住宅商品房去库存新意见，包含加强非住宅土地供给管理，收购改造一批非住宅商品房，建立售租并举房地产开发新模式等内容。
激励个人购置存量商住公寓或酒店式公寓，通常购置公寓，可享受和该区域住宅相同入户、上学、就医等政策。公寓用房契税根据住宅税率进行征收，生活用水、用电等根据住宅费率收取。
伴随城市计划建设深入，济宁未来仍有大量商务公寓产品推向市场，现阶段商务公寓产品去化速度显著低于住宅产品，为了促进济宁商务公寓市场健康发展，提议从银行金融政策、义务教育就近入学政策等方面给扶持。协调各银行业金融机构在国家统一信贷政策基础上，加大对个人购置商务公寓等非住宅商品房贷款支持力度，加紧放款速度。个人购置商务公寓，可享受和该区域住宅相同入户、上学、就医等政策。
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