房地产公司股权收购前期调查指引.doc

房地产企业股权收购尽职调查指导1.合用本调查指导合用于收购方委托尽职调查律师事务所，是收购房地产企业股权应当进行尽职调查操作规程和文档原则。2.使用措施运用本指导，律师事务所可以制定出合用适合尽职调查方案，用于通过竞争获得尽职调查业务；获得尽职调查律师可以通过本指导，顺利、高水平完毕尽职调查工作，制作出高水平尽职调查汇报。3.尽职调查研究指导 3.1目：在尽职调查开始前，必需首先明确调查目，调查目包括确定目企业现实状况、提醒法律风险、提出或制定风险处理方案；目企业现实状况由调查详细项目反应出来，是调查工作详细实行，因此，应当根据调查目，制定出适合调查项目。3.2提议调查项目3.2.1房地产企业股东及其出资状况、排它权或优先权存在与否；3.2.2房地产企业土地财产现实状况； 3.2.3房地产企业房地产开发项目法律现实状况；3.2.4房地产企业房地产项目波及税费种类及其实际缴纳信息；3.2.5房地产企业财务状况、财产状况； 3.2.5.1房地产企业资产和负债数额； 3.2.5.2房地产企业财产形态和财产现实状况；3.2.6房地产企业协议状况；3.2.6.1房地产企业债权和债务状况；3.2.6.2房地产企业协议关系人及其协议履行现实状况； 3.2.7房地产企业税务信息和状况 3.2.8房地产企业人员信息和协议状况3.2.9房地产企业分支机构和对外投资4.需要法律文献：为完毕调查项目，须搜集获得对应法律文献，提议搜集获得如下文献、文档材料4.1企业营业执照 4.2企业章程 4.3合资或合作协议4.4验资汇报 4.5股东出资证书4.6股东出资无它项权利申明 4.7企业所有土地协议和土地证书 4.8企业所有房地产开发项目名单 4.9企业各房地产开发项目法律现实状况申明 4.10企业各房地产开发项目已经获得所有政府部门和/或有关单位批文、指示、协议 4.11企业各房地产开发项目波及税、费种类目录 4.12企业各房地产开发项目波及税、费缴纳现现实状况及其票据 4.13企业各房地产开发项目到达可申请施工许可证时法律状态时还需要办理证、照目录，完毕需要程序和时间、有关政府部门描述4.14房地产企业历年财务汇报 4.15房地产企业财产目录和财产权证、财产现实状况、财产使用人或控制人4.16房地产企业所有协议目录 4.17房地产企业所有协议履行现实状况阐明 4.18房地产企业所有协议副本 4.19房地产企业债权债务明细表 4.20房地产企业债权债务单位名称、有关协议文书等文献 4.21房地产企业税务登记证、税务信息申明 4.22房地产企业雇员名单和雇用协议 4.23房地产企业其他文献和档案5.措施：完毕调查工作，实现调查目所采用措施包括且不限于5.1申明 5.2查对 5.3分析和总结 5.4提醒和警示 5.5问询 5.6其他措施6.程序6.1制定调查提议书，与客户交流后形成包括调查目，调查项目、需要文献名次、其他支持条件在内调查实行纲要 6.2提出文献目录 6.3接受和搜集、搜集文献 6.4确定为完毕调查目，对种类文献使用、合用措施 6.5实行 6.6总结和成文 6.7再核算 6.8修改和定稿 6.9文档同意和提供7.调查汇报：调查汇报应当包括如下内容：7.1背景 7.2调查目 7.3调查项目 7.4调查波及目企业文献、文档资料目录 7.5调查使用措施：应当对文献、文档资料性质进行分类，然后指出根据不一样性质文档资料确定不一样调查措施 7.6调查汇报使用前提性条件阐明 7.7调查项目阐明 7.8总结 7.9存在风险调查项目 7.10补救提议 7.11总陈说7.12汇报人 7.13备查文献 7.14所波及法律法规目录楼 盘 市 场 调 查 表名 称公开日期 年 月 日楼盘类别公寓 别墅 地 址市（省） 区（县） 路区 域 关系图基地位置图环境评估企业构成投资商发展商地址电话代销商地址电话销售据点主销据点设计单位承建单位物业管理基本资料土地获得出让 转让 划拨出让日期年 月 日出让年限出让价格熟地 毛地 /M2基地面积总建面积万M2规划形态容积率功能规划层次功能规划户数 车位数 施工进度 交房期备注房 型面积格局室、厅、卫建筑面积使用面积户数单元花园面积（其他）面积配比扇形图得房率： %说 明原则层平面图建材外观大堂电梯门窗客、餐厅卧室厨房卫浴通讯其他公共设计售价及付款方式起售单价 / M2平均单价 /M2 总价配比扇形图总价范围主力总价车位单价总销金额商场层次1F 2F 3F价格定金签约一次付款进度付款按揭付款银行、 % 年、 %利率 销售分析市调日期年 月 日年 月 日广告媒体数量强度重要诉求来电来人售出户数销售率销售顺序房厅万/ 户 房厅房厅房厅万/ 户万/ 户万/ 户房厅万/ 户 房厅房厅房厅万/ 户万/ 户万/ 户客源分析购置动机分析购置抗性分析综合分析成 功 点失 败 点建议制表人制表日期 年 月 日结束 未结束