上海下半年房地产估价师制度与政策建设工程竣工验收的监督管理机构考试题.doc

上海2015年下半年房地产估价师《制度与政策》：建设工程竣工验收的监督管理机构考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为__。

A．1067元/m2

B．1070元/m2

C．1084元/m2

D．1141元/m2
2、股份有限公司用以表现公司股份的形式是。

A：股份

B：股票

C：股份制

D：股单

E：执行层的组织协调
3、我国第一部物业管理行政法规是__，它确立了一系列重要的物业管理制度。

A．《前期物业管理服务协议》

B．《物业服务收费办法》

C．《城市新建住宅小区管理办法》

D．《物业管理条例》
4、估价报告书的外在质量包括__。

A．估价结论的准确性

B．估价参数确定的合理性

C．估价方法选择的正确性

D．估价报告的文字表述水平
5、2006年某市商品住宅实际销售量为410万㎡，预测销售量为380万㎡。如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为万㎡。

A：390.5

B：399.5

C：523.5

D：543.0

E：借款合同
6、在估价报告中应包含一份由__的估价师签名、盖章的声明。

A．本估价机构所有

B．所有参加该估价项目

C．对该估价项目负第一责任

D．任本估价机构法定代表人
7、下列关于资产负债表不正确的是（）。

A．资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况

B．资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况

C．在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表

D．编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标
8、下列关于住房公积金的表述中，正确的是__。

A．每年的1月1日为职工住房公积金的结息日

B．住房公积金的缴存比例一般不得低于5%，原则上不得超过15%

C．职工装修自住住房时可以提取本人住房公积金账户内的存储余额

D．个人住房公积金的利息所得与个人普通存款的利息所得有区别，应免征个人所得税
9、根据购买对象的不同，可将市场分为两大类型：个人消费市场和__。

A．组织市场

B．集团消费市场

C．组团消费市场

D．企业消费市场
10、《房地产估价机构管理办法》规定，房地产估价报告及相关资料的保管期限自估价报告出具之日起不得少于年。

A：1

B：3

C：5

D：10

E：执行层的组织协调
11、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2006年10月1日对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为__万元。

A．4091

B．4182

C．4250

D．5000
12、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，零售商业用房市场相对于整个投资市场的风险系数为0.23，整个投资市场的平均收益率为18%，则零售商业用房的预期收益率为（）。

A．11.07%

B．12.45%

C．13.59%

D．10.78%
13、某承租人与一写字楼所有权人于4年前签订了租赁合同，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为100元/m2，现市场上类似写字楼的月租金为120元/m2，而市场价格为12000元 /m2。假设折现率为10%，则该写字楼目前出售时的正常价格为（）元/m2。

A．10925

B．10935

C．10945

D．10955
14、成本法的本质是以房地产的__为导向来求取房地产的价值。

A．建筑规模

B．基础成本

C．重新开发建设成本

D．建后利润
15、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为__。

A．建筑面积1800m2，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区

B．建筑面积1100m2，近期租出，年租150元/m2，位于20km外

C．建筑面积10000m2，近期租出，年租180万元，位于同一工业区

D．建筑面积1000m2，近期租出，年租20万元，位于同一工业区
16、可行性研究是在投资前期所做的工作。它可以分为四个阶段，分别是投资机会研究、初步可行性研究、__和项目的评估决策。

A．详细可行性研究

B．精确可行性研究

C．高级可行性研究

D．进一步可行性研究
17、某类房地产2006~2010年的价格见下表，根据平均发展速度法，预测该类房地产2011年的价格为元／㎡。

A：10300

B：10400

C：11165

D：11265

E：工业用地的监测点评估价格
18、房地产估价师注册管理工作和继续教育培训工作分别由__负责。

A．建设部、国土资源部

B．建设部行政主管部门、土地行政主管部门

C．人事部、房地产行政主管部门

D．建设部、中国房地产估价师与房地产经纪人学会
19、成本理论中，当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了。

A：正常报酬

B：正常回报

C：正常利润

D：超额利润

E：执行层的组织协调
20、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为．【2003年考题】

A：报酬率=安全利率+投资风险补偿率-投资带来的优惠率

B：报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率-投资带来的优惠率

C：报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+通货膨胀补偿率-投资带来的优惠率

D：报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率

E：工业用地的监测点评估价格
21、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，该宗房地产的价格为__万元。

A．833

B．2500

C．1250

D．1067
22、主要职责是统一监督管理银行、金融资产管理公司、信托投资公司以及其他存款类金融机构，维护银行业的合法、稳健运行的是__。

A．中国人民银行

B．中国银行业监督管理机构

C．中国保险业监督管理机构

D．中国证券业监督管理机构
23、某公司2年前租赁某写字楼中的500㎡用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为3元／(㎡·天)，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为3.5元/(㎡·天)，报酬率为6％，则现在的承租人权益价值为

A：98.80

B：592.81

C：691.61

D：667.22

E：工业用地的监测点评估价格
24、某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按（）作为计息周期的。

A．年

B．半年

C．季度

D．月
25、某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为__m2。

A．1200

B．120

C．3333

D．333.3
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、如果整个投资市场的平均收益率为20％，国家债券的收益率为10％，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0．4，房地产投资评估的模型所用的折现率为。

A：8％

B：4％

C：14％

D：12％

E：借款合同
2、下列选项中，决定房地产需求量的因素有。

A：该种房地产的价格水平

B：该种房地产的开发建设成本

C：相关物品的价格水平

D：房地产开发商对未来的预期

E：消费者的偏好
3、__主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。

A．直接融资

B．间接融资

C．开发投资

D．置业投资
4、对年应纳税所得额在3万元以下的企业，企业所得税暂按__%的税率征收。

A．5.5

B．18

C．27

D．33
5、下列保险险种中，属于商业保险的有。

A：责任保险

B：失业保险

C：工程保险

D：人寿保险

E：劳动工伤保险
6、下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有__。

A．建筑密度

B．建筑控制高度

C．建筑色彩

D．建筑红线后退距离

E．容积率
7、从可否移动及移动是否影响其价值功用的角度，可将物品划分为。

A：允许流通物

B：限制流通物

C：禁止流通物

D：动产

E：不动产
8、房屋登记机构应进行实地查看的情形有。

A：房屋所有权初始登记

B：房屋所有权转移登记

C：最高额抵押登记

D：在建工程抵押权登记

E：地役权登记
9、土地储备机构负责实施土地开发时，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的__。

A．1%

B．2%

C．3%

D．4%
10、房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于__。

A．10%

B．35%

C．15%

D．25%
11、等成本线又称__，是指在生产要素价格既定的条件下，生产者以一定量的费用支出所能购买到的两种生产要素所有可能数量组合的集合。

A．企业预算线

B．家庭预算线

C．单位预算线

D．社会预算线
12、下列用地，可以依法取得划拨土地使用权。

A：大型商场

B：旅游设施

C：部队营房

D：高速公路

E：高尔夫球场
13、除商品的价格因素外，影响商品供给的主要因素有__。

A．其他商品的价格

B．厂商对未来的预期

C．生产技术的变动和生卢要素的价格

D．政府的政策

E．消费者的收入水平
14、关于下列数据表述正确的是。

A：上述数据的众数为100

B：上述数据的众数为101

C：上述数据的算术平均数为101

D：上述数据的中位数为101

E：执行层的组织协调
15、运用路线价法估价的步骤包括等。

A：调查评估路线价

B：计算临街土地的价值

C：求取可比实例价格

D：划分路线价区段

E：交易情况修正
16、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为__万元。

A．400

B．450

C．500

D．540
17、中国耕地具有等明显的特点。

A：人均占有耕地少

B：耕地总体质量高

C：生产水平低

D：退化严重

E：后备资源不足
18、建设行政主管部门，对勘察设计持证单位的资质实行__。

A．资质年检制度

B．资质审查制度

C．资质复查制度

D．资质审批制度
19、下列保险种类中，属于政策性保险的有__。

A．社会养老保险

B．农业保险

C．巨灾保险

D．失业保险

E．出口信用保险
20、某幢大厦的房地总价值为6000万元，其中建筑物总价值为2000万元。某人拥有该大厦的一部分，该部分的房地价值为100万元，该部分的建筑物价值为40万元，则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为__。

A．2%

B．1.67%

C．1.5%

D．1%
21、下列关于产权调换房屋和货币补偿两种拆迁补偿方式，表述正确的是。

A：产权调换房屋实质上是按等价交换的原则，由拆迁人按被拆除房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋

B：产权调换房屋以被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补

C：产权调换房屋不存在多退少补问题

D：无论实行货币补偿还是产权调换，有一个基本原则必须明确，即等价原则

E：从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是不等价的
22、强制拍卖标的须符合以下三个要件。

A：强制拍卖标的须为被执行人所有或依法享有处分权的财产

B：强制拍卖标的须为人民法院未采取控制性措施(查封、扣押、冻结)的财产

C：强制拍卖标的须为人民法院采取了控制性措施(查封、扣押、冻结)的财产

D：强制拍卖标的须为人民法院委托拍卖人进行拍卖的财产

E：强制拍卖标的须为房管部门委托拍卖人进行拍卖的财产
23、以下不属于非市场价值的价值是__。

A．清算价值

B．投资价值

C．谨慎价值

D．交换价值
24、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括__等。

A．图书馆

B．钢铁厂

C．空置的写字楼

D．单纯的建筑物

E．加油站
25、影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括（）。

A．自然环境和人文环境的变化

B．一般商品市场的发展

C．信息、通讯技术水平的提高

D．生产方式和工作方式

E．金融业的发展