上半年浙江省房地产估价师制度与政策建筑施工企业的资质管理考试试题.docx

2016年上半年浙江省房地产估价师《制度与政策》：建筑施工企业的资质管理考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是__。

A．目标定价法

B．价值定价法

C．挑战定价法

D．成本加成定阶法
2、某套商品住房期房，尚有2年才可投入使用，与其类似的现房价格为4500元／㎡，出租的年末净收益为500元／㎡。假设年折现率为8％，风险补偿为现房价格的3％，该期房目前的价格为元／㎡。

A：3439

B：3473

C：3508

D：3608

E：工业用地的监测点评估价格
3、设计变更发生以后，承包人应该在工程设计变更确定后__日内，提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。

A．7

B．14

C．21

D．28
4、某建筑物使用主要材料水泥、砂石、钢材、木材、砖的用量分别为800 t、6 000 、200 000 kg、300 、18 000 ，单位价格分别为300元／t、200元／、3 800元／t、16 000元／、500元／，其他材料为主要材料费用的35％，税费、利润为主要材料费用的40％，则该建筑物的重新购建价格为。

A：1 600万元

B：2 160万元

C：2 800万元

D：3 024万元

E：工业用地的监测点评估价格
5、某类房地产在现有价格水平上的需求价格弹性系数为0.88，若开发商采取2％折扣策略，则最可能发生的情况是。

A：销售收入增加0.24％

B：销售收入增加3.76％

C：销售收入减少0.24％

D：销售收入减少3.76％

E：执行层的组织协调
6、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。

A．55.0

B．38.5

C．105.0

D．23.6
7、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为200万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为__。

A．12%

B．20%

C．24%

D．30%
8、某市住房置业担保公司实有资本6000万元，担保贷款余额的总额不得超过__万元。

A．60 000

B．120 000

C．150 000

D．180 000
9、在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是__。

A．宏观区位

B．中观区位

C．微观区位

D．其他区位
10、当房地产的需求和供给同时减少后，以下能反映市场均衡价格变化的选项是__。

A．均衡价格上升

B．均衡价格下降

C．均衡价格不变

D．取决于供给和需求变动的程序
11、某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10％。该宗房地产的收益价格为万元。

A：222．76

B：244．67

C：268．67

D：298．33

E：工业用地的监测点评估价格
12、下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是__。

A．任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘

B．对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解

C．实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况

D．拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁入签字认可
13、采用收益法测算房地产价格时，公式表示（）。

A．房地产净收益按－固定数额逐年递增

B．房地产净收益按－固定数额逐年递减

C．房地产净收益按－固定比率逐年递增

D．房地产净收益按－固定比率逐年递减
14、在某房地产开发商开发建设的一个综合小区内，既有普通住宅、公寓、别墅、酒店、写字楼、商场，也有保龄球馆、游泳池等文化体育娱乐设施。开发商根据不同物业之间的成本差额、不同顾客对不同物业的评价以及竞争对手的价格来确定各种不同物业之间的价格差距。这种定价方法属于产品组合定价方法中的__。

A．产品线定价

B．选择品定价

C．补充品定价

D．产品束定价
15、《中华人民共和国招标投标法》规定，招标人采用邀请招标方式的，应当向个以上具备承担招标项目能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。

A：1

B：3

C：5

D：10

E：房地产估价机构必须加盖公章
16、某房地产的报酬率为8％，收益期限为30年时的价格为4000元／㎡。若报酬率为6％、收益期限为50年时，则该房地产的价格为元／㎡。

A：3800

B：4500

C：5200

D：5600

E：工业用地的监测点评估价格
17、穿过建筑物的通道__计算建筑面积。

A．按分层水平投影面积

B．按水平投影面积的一半

C．按一层水平投影面积

D．按自然层分层投影面积
18、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是．【2006年考题】

A：单独深度价格修正率

B：累计深度价格修正率

C：平均深度价格修正率

D：加权深度价格修正率

E：工业用地的监测点评估价格
19、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金__以下的土地闲置费。

A．5％

B．10％

C．15％

D．20％
20、某写字楼的建筑面积为4000m2，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/m2。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/m2，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（）万元。

A．67.60

B．811.24

C．1622.48

D．2433.72
21、2010年1月，王某用自己的住房抵押在A市建设银行贷款10万元。王某应到A市房地产管理部门办理。

A：房屋所有权转移登记

B：房屋所有权初始登记

C：房屋抵押权登记

D：房屋所有权变更登记

E：执行层的组织协调
22、研究机构对需求户型抽样调查的结果表明，70%以上的家庭认为（）m2建筑面积的户型较为合适。

A．80～100

B．80～120

C．100～120

D．100～140
23、按照规定，预售商品房项目应当在之前完成选聘物业服务企业。

A：取得《土地使用证》

B：取得《施工许可证》

C：取得《商品房预售许可证》

D：取得《房屋所有权证》

E：执行层的组织协调
24、下列关于保险的职能说法有误的一项是__。

A．分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和个人将偶然性危险视同必然性危险，在危险发生之前就聚集资金，危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人，使损失分散给众人

B．融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业务的不足或亏损，为采取较低的保险费征收标准，吸引更多的保险费收入创造条件

C．在各种保险中，政策保险最能体现分配职能

D．保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损能力
25、__是规范担保公司的主要的组织法。

A．担保法

B．公司法

C．民法

D．合同法
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、房地产估价机构设立分支机构的条件包括等。

A：房地产估价机构具有一、二级资质

B：分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师

C：在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师

D：有固定的经营服务场所

E：估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全
2、某房地产开发项目的占地面积为10000m2，其中财务费用8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是（）。

A．10.42%

B．11.57%

C．31.25%

D．34.72%
3、企业的某项业务分别记入了资产的贷方和所有者权益的借方，表示。 (2008年试题)

A：资产增加，所有者权益增加

B：资产减少，所有者权益减少

C：资产增加，所有者权益减少

D：资产减少，所有者权益增加

E：执行层的组织协调
4、《中华人民共和国物权法》规定，不动产登记机构应当履行的职责有。

A：查验申请人提供的权属证明

B：审查申请人提供的评估报告

C：就登记有关事项询问当事人

D：必要时对被登记房屋进行实地查看

E：及时登记有关事项
5、房地产投资的弊端有。

A：不可移动性

B：变现性差

C：投资数额巨大

D：投资回收期长

E：需要专门的知识和经验
6、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是__年。

A．37

B．40

C．60

D．63
7、下列关于房地产信用放款和担保放款，说法正确的是。

A：信用放款指借款人凭借其信誉，无须提供任何担保的融资活动

B：信用放款指借款人凭借其信誉，须提供任何担保的融资活动

C：担保放款指借款人需提供第三人担保，或提供财产作担保的融资活动，即人和物的担保

D：担保放款指借款人不需提供第三人担保，或提供财产作担保的融资活动，即人和物的担保

E：人的担保主要有保证担保方式，物的担保主要有质押、抵押、按揭等方式
8、金融工具是指金融活动中以书面形式发行和流通的各种具有法律效力的凭证，包括__。

A．债权债务凭证

B．使用权凭证

C．所有权凭证

D．收益权凭证

E．分配权凭证
9、消费信用有两种类型。

A：类似商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者

B：属于民间信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者

C：类似国家信用，由政府以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者

D：属于商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者

E：属于银行信用，由银行等金融机构以抵押贷款方式向消费者提供资金
10、关于房地产项目融资的说法错误的是__。

A．房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动

B．通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金

C．实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发提高投资效益的目的

D．房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应
11、工程设计资质分为。

A：工程设计综合资质

B：王程设计行业资质

C：工程设计专项资质

D：工程设计劳务资质

E：工程设计专业资质
12、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和（）。

A．价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件

B．价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函

C．价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制

D．价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制
13、下列关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中，正确的有。

A：抵押人到期未偿还债务的

B：抵押人擅自处分抵押房地产的

C：抵押人死亡，其合法继承人拒绝履行到期债务的

D：抵押人擅自在抵押房地产范围内新增房屋的

E：未经抵押权人同意，抵押人擅自将房地产抵押后的价值余额进行再次抵押的
14、投资基金证券与股票、债券的区别在于__。

A．发行的主体不同，体现的权利关系不同

B．发行方式不同

C．风险和收益不同

D．存续时间不同

E．运行机制不同，投资人的经营管理权不同
15、某工业用地出让年限为50年，出让时为五通一平，该区域的基准地价为800元/m2(基准地价内涵为五通一平无限年期的地价)，土地报酬率为8%。那么该宗工业用地的价格为__元/m2。

A．782.94

B．817.06

C．792.85

D．768.06
16、属于楼、地面构造层次中的块材面层的是。

A：橡胶面层

B：磨光花岗石面层

C：水磨石面层

D：水泥花砖

E：条石面层
17、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有．【2004年考题】

A：消费者的收入增加

B：作为替代品的房地产的价格上升

C：作为互补品的房地产的价格上升

D：消费者预期其未来的收入增加

E：消费者预期未来的房地产价格上升
18、运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占__的比率。该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低。

A．毛租金收入

B．净租金收入

C．经营收入

D．税后现金流
19、所有者权益中，合称为留存收益。

A：实收资本

B：资本公积

C：盈余公积

D：已分配利润

E：未分配利润
20、在运用假设开发法时，对于最佳开发利用方式的判断，最主要的标准是__。

A．用途

B．档次

C．规模

D．建筑结构
21、房地产投资的可行性研究工作阶段包括。

A：接受委托

B：投资机会研究

C：初步可行性研究

D：详细可行性研究

E：项目评估与决策
22、盈利能力分析指标主要包括等。

A：存货周转天数

B：资产报酬率

C：股东权益报酬率

D：销售毛利率

E：销售净利率
23、关于重新购建价格的说法，正确的有。

A：重新购建价格是指重新开发全新状况下的估价对象的实际支出

B：重新购建价格相当于账面价值

C：重新购建价格是客观重新购建价格

D：建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格

E：土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格
24、土地用途管制的核心是__。

A．保护耕地

B．实行土地登记制度

C．实行土地有偿有限期使用制度

D．不能随意改变农用地的用途
25、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括__。

A．估价目的、估价原则、估价对象

B．估价目的、估价原则、估价时点

C．估价原则、估价对象、估价时点

D．估价目的、估价对象、估价时点