悦海方舟项目申请建设可行性分析报告.doc

大丰市兴龙房地产开发有限公司射阳分公司悦海方舟住宅小区建设项目
第一章 申报单位及项目概况
1.1 项目申报单位概况
项目名称：悦海方舟小区住宅楼建设项目（一期工程）
建设单位：大丰市兴龙房地产开发有限公司射阳分公司
项目性质：新 建
法人代表：孙大庆
项目负责人：陈华
项目地址：盐城市射阳临港工业园区
1.2 编制依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》（2007）
2、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）
3、《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）
4、《城市工程管线综合规划规范》（GB50289-98）
1.3 主要技术经济指标
一期工程主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
建筑占地面积
m2

框架结构
1.1
1# 商业住宅宅楼
m2
1680
框架结构
2
建筑面积
m2

2.1
1# 商业住宅宅楼
m2
5000
框架结构
1.4 项目提出背景
1.4.1 宏观背景
2009年是中国经济在金融危机下冲击下奋力前行的一年，也是射阳县房地产行业发展的关键一年。为落实中央“保增长、调结构、促发展、重民生”总的经济方针政策，国家出台了一系列重大举措，包括加快保障性住房建设的措施。中国总理温家宝在3月5日十届人大四次会议上政府工作报告时强调，继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。要保持固定资产投资适当规模，坚持有保有压，优化投资结构，防止投资过快增长。继续把好土地、信贷两个闸门，坚持实行最严格的土地管理制度，坚持按照贷款条件和市场准入标准发放贷款。从严控制新开工项目。同时，进一步加强经济社会发展薄弱环节和重点领域的建设。
2009年，射阳县房地产市场依旧稳步增长，商品房价格稳中有升。房地产市场总体发展空间仍然广阔。当前国家政策选择的主基调是加强和改善宏观调控，为了保持房地产业的持续、健康、稳定发展，出台了一系列政策措施。
悦海方舟小区住宅楼建设项目正是在此背景下被提上议事日程。大丰兴龙房地产开发有限公司射阳分公司抓住机遇，紧跟射阳县发展步伐，为人民创建新颖优质、布局合理、环境优美的居住家园，同时为实现城市经济和企业发展的“双赢”目标而努力。大丰兴龙房地产开发有限公司开发的“悦海方舟”项目，是射阳县临港工业园区一个别具特色的住宅小区。
1.4.2 项目单位简介
大丰兴龙房地产开发有限公司射阳分公司是一家专业化运作的房地产公司。公司成立于2010年，注册成本828万元， 法人代表孙大庆。股东的姓名出资方式及出资额如下：
公司现有职工36人，其中：大专以上学历8人，中专学历6人，高级职称2人，中级职称8人，初级职称12人。公司下设人力资源部、财务部、采购部、工程部和行政办公室。大丰市兴龙房地产开发有限公司射阳分公司自创立以来，始终坚持“经济效益、社会效益、生态效益三兼顾”的企业宗旨，贯彻“规划高标准，全力为城乡人民营造绿色生态家园，坚持建设高质量，令客户满意”的建设方针。
1.5 建设规模
根据项目一次规划、分期建设的原则，悦海方舟小区住宅楼建设项目总用地面积13044m2，总建筑面积16220m2，容积率1.24，绿化率23%。其中一期工程建设1号住宅楼，建筑面积5000m2。
1.6 工程方案
1.6.1 总图布局
该项目一期工程总占地面积1680平方米，整个场区呈凸型，东、西、南三边分别临西周村村干道，一期工程主要为1号住宅楼的建设工程，位于场区南边。详见附件《大丰兴龙房地产开发有限公司射阳分公司悦海方舟小区住宅楼规划平面图》。
1.6.2 建筑设计
1、1#住宅楼：
建筑面积5000m2，共1栋，框架结构，地上2层，层高2.26m，工程建筑等级三级，耐火二级，结构安全二级，抗震设防丙类，烈度6度，。装修室内为毛墙毛地，地面：细石砼/水泥/卫生间聚氨脂防水涂料；外墙：20厚玻化微珠砂浆保温层，涂料；内墙：混合砂浆；屋面：水泥礁碴找坡/撞塑聚苯板/3厚SBS；门窗：防火门/铝合金窗；安装：给排水/采暖/通风/消防/防雷接地/强电/弱电（电视，电话，楼宇对讲）等系统的布线。
室外管网及配套考虑在第二期施工。
1.6.3 给排水设计
1、给水系统
用水量标准指标：
最高日生活用水量 240L/人·d
未预见用水量 20%
项目第一期建设的商住楼可提供总252户，总人口1008人，项目总用水量为290m3/d。
小区内给水由位于该小区东南方向潞安矿务局的自来水管网给水管网供给。其中商住楼六层以下由给水管网直接供给，七至十二层采用变频调速泵进行加压供给，室外消防供水最不利点水压不应小于10m水柱。
2、排水系统
排污系统：根据《室外排水设计规范》，生活污水量按日用水量的85%计算，污水总量为：246 m3/d。
小区排水经化粪池处理后，由小区内的污水管集中排西周村村镇污水管网，最终排入区域污水处理厂。小区内污水以重力自流形式排放，采用管径为DN300mm的钢筋混凝土圆管。
雨水排除系统：结合场区地形，利用地势将雨水集中排入西周村雨水管网中。（给排水管网在第二期工程一起实施）
1.6.4电力电信设计
（1）电力设计
电源为引自潞安矿务局4kv线路，采用双电源单线环网方式，高压电缆采用YJV22-10kV电力电缆。高压电缆穿管直埋敷设，接入箱式变压器。
低压电压为380/220V，采用放射式接线，电缆采用YJV22-1kV电力电缆，由箱式变压器出线直埋地敷设至各建筑物。低压供电半径不大于250m。
接地保护及防雷系统：各建筑物、构筑物均采用TN-C-S系统保护接地，即进户线零线设置重复接地装置，其接地电阻应小于4Ω。
各建筑物、构筑物防雷接地装置的冲击接地电阻一类、二类防雷建筑物不应大于10Ω，三类防雷建筑物不应大于30Ω。
1.6.5供热设计
供热工程布置在项目第二期，小区采暖采用集中供热。供热热源为潞安矿务局锅炉房，管道选用无缝钢管外包聚氨脂保温材料，管道穿越机动车道、河流以及地质条件不稳定地段时需设保护套管，按设计规范要求设置支线井、调节井、放气井和排污井，补偿器可根据情况设在补偿器井内或直埋。
1.6.7消防设计
消防系统（布置在项目第二期）主要由消防车出入口、消防通道、消防栓和消防回车场组成。消防车出入口由社区的各出入口组成。社区内的道路宽4-13米可以保证消防通道的要求，同时社区内的广场和住宅楼间硬质铺装都能满足消防车通行和回车的要求；社区内消防栓的设置按国家规范要求，给水干管上消防栓间距小于120米，不超过150米半径设置一个。另外地下车库均设置自动喷淋灭火系统
1.7 工程进度计划
大丰兴龙房地产开发有限公司射阳分公司悦海方舟小区住宅楼建设项目（一期工程）总工期为3个月，从2010年6月开始实施到2010年9月结束，
1.8 投资估算
1、建安工程费用估算说明
根据工程方案设计，参考估算指标结合市场价确定各项工程单方造价指标，其投资规模如下：
（1）1#住宅楼：
总建筑面积50000m2，包括土建、给排水、采暖、电气、弱电等，根据同类建筑结合射阳县市场价取综合平均价格按720元/m2估算，合计360万元。
2、设备购置费
水泵8台，按700元/台，合计0.56万元；
电梯8部，按15万元/部估算，合计120万元。
3、其它费用估算说明
（1）建设管理费
①建设单位管理费执行《江苏省工程建设其它费用标准》2009年本，结合市场情况计取；
②工程监理费按《建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知》（发改价格[2007]670号）结合市场情况计取；
③设计审查费按《关于建筑工程施工图设计文件审查收费标准及有关问题的通知》结合市场情况计取；
④招标代理费按《招标代理服务收费管理暂行办法》结合市场情况计取；
（2）可研编制费按《江苏省建设项目工程咨询收费标准》结合市场情况计取；
（3）勘察设计费
①工程勘察费按建安工程费的0.6%计取；
②工程设计费按《工程勘察设计收费标准》（2002）本结合市场情况计取；
（4）场地准备及临时设施费按建安工程费用的1.2%计取。
（5）特殊设备安全监督检验费按电梯费用的0.8%计取。
（6）基本预备费执行《江苏省工程建设其它费用标准》2009年本，结合市场情况计取；
1.9 投资估算结果
一期项目总投资607.18万元，其中建安工程费380万元，设备购置费2.46万元，其他费109.37万元, 基本预备费115.35万元。具体估算详见下表。
悦海方舟小区住宅楼建设项目（一期工程）投资估算表
序号
工程项目
单位
数量
单价（元）
合价 （万元）
一
建安工程费

380
1
1#住宅楼
㎡
5000
760
380
二
设备购安费

2.46
1
水泵
台
8
700
0.56
2
搅拌机
台
2
9800
1.9
三
其它费用

109.37
1
建设管理费

①
建设单位管理费
(一)+（二）
1.80%
6.88
②
工程监理费
(一)+（二）

37.09
③
设计审查费

13.00%
7.01
④
招标代理费
(一)+（二）

12.62
2
可研编制费
(一)+（二）

8.00
3
勘察设计费

①
工程勘察费

0.60%
15.68
②
工程设计费
(一)

30.12
4
场地准备及临时设施费
（一）
1.01%
26.39
5
特殊设备安全监督检验费

0.80%
0.96
四
基本预备费

115.35
五
工程总投资

607.18
1.10 资金筹措
项目总投资1946万元，所需资金全部自筹。
1.11 项目招标
根据《盐城市招标投标管理办法》第八条：符合第六条、第七条规定范围的工程建设项目、货物采购、服务和特许经营，达到下列标准之一的，必须进行招标：
（一）施工单项合同估算价在100万元人民币以上的；
（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算在50万元人民币以上的；
（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在10万元人民币以上的； 
 （四）单项合同估算价低于第（一）、（二）、（三）项规定的标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。
第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析
2.1 发展规划分析
2.1.1 项目符合射阳县十一五规划
《射阳县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中指出：加快城镇化步伐坚持统筹城乡发展，推进农村城镇化和城乡一体化，建立适应社会主义市场经济发展要求的新型城乡关系，健全有利于促进城镇化发展的体制和政策环境，增强城镇经济实力，提高城镇发展质量，完善城镇功能，进一步提高各类城镇的要素集聚、辐射和带动力。尽快完成县域城镇体系规划、县城近期规划、县城中心区详细规划、县城集中供热规划等专项规划和全县各乡镇所在地的总体规划工作。初步形成分工有序、功能完善、布局合理、结构协调的城镇体系框架，为我县经济发展提供广阔的市场和持久的动力。推进城市综合管理，增强服务意识，提升城市品位。建立健全执法监督机制，大力开展对行政执法情况的监督管理，促使城市建设管理纳入法制化轨道。到“十一五”末，射阳县城镇化水平提高到40%。
1、有序促进农村人口城镇化
以协调城乡利益关系为出发点，健全促进农村人口城镇化的体制机制。允许农村富余劳动力有步骤分阶段地自愿跨地区流动就业和进入城镇定居，形成促进城乡劳动力和人口有序流动的机制。研究制定进城落户农民原有承包地的流转办法。坚持城乡的统筹就业，逐步降低农村劳动力进入城镇就业的门槛，取消针对农民进城就业的歧视性就业条件和各种不合理限制，推进城乡劳动力市场一体化。
2、积极发展专业型小城镇
要依托产业基础，以园区为载体，加强城镇基础设施和公共服务设施建设，大力发展县域经济，加快产业聚集和人口聚集，不断扩大建成区和人口规模。加快小城镇综合开发建设，“十一五”期间，各个乡镇要因地制宜，充分发挥区位优势，发展专业小城镇，促进各城镇间的分工协作，形成综合服务功能较强的城镇职能体系。 
3、完善促进城镇化健康发展的体制机制
建立健全与城镇化健康发展相适应的财税、征地、行政管理和公共服务等制度，完善户籍和流动人口管理办法。改革创新城镇基础设施和公用事业经营管理模式。加快城市经营性基础设施市场化进程，推进市政公用事业改革，培育多元投资主体。转换城建机制，将公用事业由政府操作变为企业实体操作，实现建设项目业主化、市场化。鼓励企业、个人及外商以多种方式参与小城镇基础设施投资、建设和经营，多渠道投资小城镇教育、文化、卫生等公用事业，走出一条在政府引导下主要依靠社会资金建设小城镇的路子。
由此可见，本项目的建设符合射阳县十一五规划的精神。
2.1.2 项目符合射阳县总体规划、射阳县土地利用规划
项目所在临港工业园区闲置土地，大部分为平地，在射阳县总体规划中，本项目所占地块规划为居住用地；在射阳县土地利用规划中，本项目所占地块的土地用途为：城镇混合住宅（居住、商业、办公）。本项目的建设，正是符合射阳县总体规划和土地利用规划，有利于促进规划目标的实现。
城市规划对本项目的退线要求为：控制容积率XX，绿化率不小于XX%。本项目方案完全遵照规划的要求进行设计。
2.2 产业政策分析
对本项目有影响的房地产行业的产业政策主要是《国务院办公厅关于促进城市房地产健康发展的若干意见》国办发2008)131号，其核心内容是：
2.2.1 加大保障性住房建设力度
 争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。一是通过加大廉租住房建设力度和实施城市棚户区（危旧房、筒子楼）改造等方式，解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。二是加快实施国有林区、垦区、中西部地区中央下放地方煤矿的棚户区和采煤沉陷区民房搬迁维修改造工程，解决棚户区住房困难家庭的住房问题。三是加强经济适用住房建设，各地从实际情况出发，增加经济适用住房供给。
在加大保障性住房建设力度的同时，积极推进农村危房改造，国家加大支持力度。住房城乡建设部等有关部门要抓紧制定规划。
多渠道筹集建设资金 中央加大对廉租住房建设和棚户区改造的投资支持力度，对中西部地区适当提高补助标准。地方各级人民政府也要相应加大投入力度，按照国家的有关规定，多渠道筹集建设资金，增加保障性住房供给。对符合贷款条件的保障性住房建设项目，商业银行要加大信贷支持力度。同时，地方各级人民政府要确保保障性住房建设用地供应。
开展住房公积金用于住房建设的试点，为拓宽保障性住房建设资金来源，充分发挥住房公积金的使用效益，选择部分有条件的地区进行试点，在确保资金安全的前提下，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等住房建设。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定试点方案。
2.2.2 进一步鼓励普通商品住房消费
加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。
对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
将现行个人购买非普通住房超过5年（含5年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年（含2年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。
以上政策暂定执行至2009年12月31日。
2.2.3 支持房地产开发企业积极应对市场变化
引导房地产开发企业积极应对市场变化。房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。地方各级人民政府要做好2008年年底前房地产项目工程款结算、农民工工资发放等工作的监督检查。对于房地产开发企业调整住房销售价格过程中出现的纠纷，要努力做好化解工作，引导当事人依据合同约定通过法律途径解决。
支持房地产开发企业合理的融资需求。商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。
取消城市房地产税。为进一步公平税负，完善房地产税收制度，按照法定程序取消城市房地产税，内外资企业和个人统一适用《中华人民共和国房产税暂行条例》。
2.2.4 强化地方人民政府稳定房地产市场的职责
落实地方人民政府稳定房地产市场的职责。稳定房地产市场实行由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。各地区在执行中央统一政策的前提下，可以结合当地实际，进一步采取加大保障性住房建设力度、鼓励住房合理消费、促进房地产市场健康发展的政策措施。廉租住房建设以配建为主。要科学合理地确定土地供应总量、结构、布局和时序，保证房地产开发用地供应的持续和稳定。依法做好拆迁管理工作。严格建设程序管理，确保工程质量。
因地制宜解决其他住房困难群体住房问题。在坚持住房市场化和对低收入住房困难家庭实行住房保障的同时，对不符合廉租住房和经济适用住房供应条件，又无力购买普通商品住房的家庭，要从当地实际出发，采取发展租赁住房等多种方式，因地制宜解决其住房问题。
2.2.5 推进城乡统筹进程
建设社会主义新农村，按照中央“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主” 的五点要求，最终达到缩小以至消灭城乡差距，必须有产业的带动，以便乡村的基础设施建设、农民就业、收入提升都迈上一个新台阶。
房地产开发企业介入城乡统筹，从目前普遍的作法来看，就是到农村去搞房地产，合理处置农村空置房及宅基地。按照统一规划、集中建设、节约集约的要求，在保证农民生产生活方便的前提下，引导农民向城镇有中心村适度集中居住。鼓励迁入城镇并有固定住所的家庭自愿放弃宅基地，对自愿放弃的宅基地，各地可结合实际制定相应的补偿政策给予补偿。在符合土地利用总体规划的前提下，允许从事规模经营的房地产开发商有偿使用闲置的宅基地用于生产经营活动。
2.3 行业准入分析
本项目建设单位大丰兴龙房地产开发有限公司射阳分公司和拟建项目均符合江苏省对房地产企业市场准入的各项规定与要求，目前大丰兴龙房地产开发有限公司射阳分公司已具备营业资格和房地产开发企业资质。
公司的企业法人营业执照注册号为：
公司的房地产开发企业资质为暂定资质。
本项目的建筑面积为1.6万余平方米，该公司具有开发该项目相应的开发资质。
从上述内容可以看出，大丰兴龙房地产开发有限公司射阳分公司对城镇房地产开发无疑是可以起到这样的作用的，尽管目前宏观上对于房地产行业有种种限制，但我们对于未来的前景应有充分的信心，房地产行为在城乡统筹事业中一定可有所作为。
第三章 资源开发及综合利用分析
本项目非资源开发型项目，本章中仅对项目中水资源的消耗指标进行分析，并提出节水措施，资源开发及利用的内容此处不做论述。
3.1 水资源消耗指标
由入驻该人数及项目建设的规模指标，可以估算出本项目的用水量指标：

用水单位
用水定额
(L/p·d)
使用人数(p)
使用时间（h）
小时变化系数
最大时用水量
(m3/h)
最高日
用水量
(m3/d)
住宅
240
1008
24
1.5
18.9
241.92
不可预见水量
按最高日用水量20%
54.82
合 计

22.68
290

用水量估算结果为：最高日用水量为290m3，最大时用水量22.68m3。
3.2 水资源节约措施
水资源是地球上最重要的资源之一，而缺水是一个世界性的问题，水资源的节约意义重大。水资源的紧缺已经影响到人们的生活，人类生活中所消耗的水资源在水资源消耗总量中占着很大的比重。在商业区规划设计中，一般很少强调雨水和污水的利用，主观上加强雨水的利用和生活污水的重复利用可以有效地节约水资源，目前，这一技术已经成熟，并在较为发达的地区如北京、上海、天津等的一些项目中采用，中国是水资源短缺国家，在城市规划设计中，应有效推进这一技术的利用，缓解水资源短缺的压力。例如，可以在规划建设中设计独立的雨水收集系统，收集的雨水可以用于绿化灌溉；选用快速渗水型人行路面铺设材料，使一部分雨水作到快速渗透，缓慢蒸发，以提高小环境空气湿度，改善小环境条件；规划设计时增加中水处理设施及用地，使部分用水经处理后可以重复使用。本案计划：
1、应采用节水型工艺和设备，提高水资源利用率，降低水源无效消耗。
（1）采用瓷芯节水龙头；
（2）建筑物1～6层由给水管网直接供水，充分利用管网水头，减少水加压能耗；
（3）所有止回阀进口侧设有旁路小支管DN15试水阀，方便定期检查它们是否失灵反向漏水，满足节水节能要求；
（4）卫生器具与配件采用节水型产品。
2、供水系统采取防渗防漏措施，应尽最大可能减少跑、冒、滴、漏水现象，杜绝水量流失。
3、区内的绿化灌溉采用地埋式喷灌和涌泉灌，在保证绿化灌溉的基础上充分节约水资源。部分绿化浇洒用水采用建筑中水回用，节约水资源；
4、循环水理，二次水的利用等多种节水措施，提高废水的回收率和重复利用率。目前在我国大部分地区，污水都直接排入污水管道，这种传统做法对水资源造成极大的浪费。
5、采用节水措施后，要对水耗指标进行分析，力争达到同类行业用水先进水平，达到高效利用水资源，提高水资源利用率效果。
6、积极开展节约水资源的宣传，提高人们的节水意识，自觉建设节水型社会。
7、安装计量表，便于管理和考核。
第四章 节能方案分析
能源是社会发展和提高人民生活水平的重要物质基础，长期以来我国的能源供应一直十分紧张，严重制约经济的发展。建筑能耗包括直接能耗和间接能耗，建筑能耗占总能耗的30-40％，建筑节能是整体节能工作的重点，搞好建筑节能工作对节约能源和保证国民经济持续健康发展有重要的现实意义，是实现可持续发展的重要手段和根本措施。国家发改委《节能中长期专项规划》确定“十一五”期间，新建建筑严格实施节能50％的设计标准。
4.1编制依据
1、《中华人民共和国节约能源法》2007年10月28日公布
2、《民用建筑节能设计标准》(采暖居住建筑部分)山西地区实施细则（第二阶段）DBJ04-216-2006
3、《居住建筑节能设计标准》DBJ04-242-2006
4、《建筑照明设计标准》GB 50034—2004
5、国家颁布的现行有关节能和合理利用能源政策的有关规定及标准
4.2节能措施
4.2.1建筑热工节能设计
1、对建筑的总平面布置、建筑平面、立面、剖面形式、太阳辐射、自然通风等气候参数对建筑能耗的影响进行分析。也就是在冬季最大限度地利用自然能来取暖，多获得热量和减少热损失；夏季最大限度地利用自然能来降温冷却，以达到节能的目的。
2、建筑物朝向选择的原则是冬季能获得足够的日照并避开主导风向，夏季能利用自然通风并防止太阳辐射。
3、住宅建筑物的体形系数控制在0.3以内，减少建筑物外维护面积，以达到节能目的。
4、屋面、外墙、楼梯间、阳台采用聚苯板保温材料，窗户可采用塑钢单框双玻或中空玻璃。门窗保温构造应采用气密性良好的外窗（包括阳台门），其气密性等级为3级，执行国家标准《建筑外窗气密性能分级及检测方法》GB/T7107-2002规定。
5、控制窗墙面积比，减少窗的散热量。建筑物窗户面积不宜过大，不同朝向窗墙面积比：北、西北面窗≤0.25，东、西、西南、东北向窗≤0.30，南、东南向窗≤0.35，在立面设计时应考虑节能对窗户面积大小的限值；为增强居住建筑围护结构的隔热性能，改善夏季内热环境，外窗开启面积不宜小于所在房间地面面积的8%。
6、住宅节能设计规定性指标不超过节能限值。
4.2.2采暖、通风设计
l、设计集中采暖系统时，管道沿道路下埋设，并分别设置室温调控装置。
2、采暖管道采用聚胺脂泡漠保温材料直埋敷设；散热器外表刷非金属性涂料，因地制宜地采用明装和暗装方式。
3、集中采暖系统供水或回管的分支管路上，设置水力平衡装置。
4、冬季最大限度地利用自然热来取暖，多获得热量和减少热损失；夏季最大限度地减少并利用自然能来降温冷却，以达到节能的目的。
5、管道保温，加调节阀来控制温度。
4.2.3节水设计
l、合理限定配水点的水压
根据建筑给水系统超压出流的实际情况，合理确定给水系统的压力，减少超压出流造成的隐形水量浪费，当水压大于一定限制时应采取减压措施，如设置减压阀、减压孔板或节流塞。
2、推广使用优质给水管材
根据建筑和给水性质，选择合适的优质给水管材，如聚丁烯管、铝塑复合管、高密度聚乙烯管等新型管材，避免因管道受腐蚀污染水质造成的水浪费。
3、提高管材、附件和施工质量，严格控制跑冒滴漏。
4、采用节水龙头和节水器具。
5、采用节水的景观和绿化浇灌设计，如景观用水不使用市政自来水，尽量利用河水、收集的雨水或再生水，绿化浇灌采用微灌、滴灌等节水措施。
4.2.4电器节能设计
l、减少线路损耗
变电所应尽可能地靠近负荷中。也以减少供，电半径；选择电阻小的导线，合理确定导线截面积，尽可能减少导线长度。
2、提高供配电系统的功率因数
功率因数提高了可以减少线路无功功率的损耗，从而达到节能目的，主要措施有：
(1)减少用电设备无功损耗，提高用电设备的功率因数。
(2)用静电电容器进行无功补偿，电容器可产生超前无功电流抵消用电设备的滞后无功电流，从而达到提高功率因数同时又减少整体无功电流。
3、照明的节能设计
照明节能设计就是在保证不降低作业面视觉要求、不降低照明质量的前提下，力求减少照明系统中光能的损失，从而最大限度的利用光能，通常的节能措施有以下几种：
(1)充分利用自然光，使之与室内人工照明有机地结合，从而节约人工照明电能。
(2)在满足照明质量的前提下，有效控制单位面积灯具安装功率，一般房间(场所)应优先采用高效发光的荧光灯(如T5、T8管)及紧凑型荧光灯。
(3)推广使用低能耗性能优的光源用电附件，如电子镇流器、节能型电感镇流器、电子触发器以及电子变压器等，公共建筑场所内的荧光灯宜选用带有无功补偿的灯具，紧凑型荧光灯优先选用电子镇流器,气体放电灯宜采用电子触发器。
(4)改进灯具控制方式，采用节能型开关或装置，根据照明使用特点可采取分区控制灯光或适当增加照明开关点。走道、楼梯等人员短暂停留的公共场所可采用节能自熄开关。
第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析
5.1 项目选址及用地方案
悦海方舟小区住宅楼建设项目选址于盐城市射阳县临港工业园区，规划用地面积13044m2。
5.2 土地利用合理性分析
大丰兴龙房地产开发有限公司射阳分公司于 201 年 5月 16 日在射阳县国土资源局加班的国有土地所有权卖（挂牌）出让活动中竟得编号
号宗地，公正合理，现已手续齐全。
大丰兴龙房地产开发有限公司射阳分公司委托射阳县建筑设计院有限公司进行《悦海方舟小区规划设计图》，该规划内容全面，布局基本合理，并具有一定特色，符合该村实际，评审原则通过。
从上述内容可以看出，项目建设符合射阳县总体规划，符合土地利用总体规划，建设用地具有合理性。
5.3 征地拆迁及移民安置分析
项目用地为大丰兴龙房地产开发有限公司向射阳县国土资源局购买所有，该项目不存在着拆迁和移民安置问题。
第六章 环境与生态影响分析
6.1 编制依据
《中华人民共和国环境保护法》
《中华人民共和国水污染防治法》
《中华人民共和国大气污染防治法》
《污水综合排放标准》GB8978-96
《环境空气质量标准》GB3095-1996
《大气污染物综合排放标准》GB16297-1996
《建筑施工场界噪声限值》GB12532-90
6.2 环境和生态现状
项目用地地形完整，场地稳定，地表未发现不良地质作用。适宜兴建高层的建筑物。本项目的区域环境质量较好，目前地块的区域环境空气质量良好，场界各测点昼、夜噪声监测值均低于《城市区域环境噪声标准》GB3096-93中相应的标准限值，说明本区域声环境质量现状良好，达到环境功能要求。
6.3 生态影响分析及生态保护措施
本项目的建设营造了适宜居家生活的舒适环境；而本项目绿化及环境工程的实施，与周边环境协调一致，很好地改善了区域的环境质量。因此本项目的建设对项目地块本身乃至周边区域环境生态的改善是非常有利的。以下对项目建设期和运营期的环境影响进行分析，并提出防治措施。
6.3.1 施工期环境影响及防治
（1）污水
主要是施工过程的建筑污水，污水排放须符合《污水综合排放标准》GB8978-1996一级标准。污水管应与社区污水管线、城市下水管线连接，确保排污通畅，严禁施工污水向临近的水域排放。施工废水对环境影响不大。
（2）废气
施工期间运输车辆及施工机械排放的废气中含有CO、NO2、THC等污染物，通过类比分析，废气的影响范围在附近50～100m内，100m外基本无影响。
（3）扬尘
工程基地开挖、施工过程、材料装卸、运输车辆行驶造成的扬尘均会造成粉尘污染。因此在施工过程中要加强对地基开挖的施工管理，对车辆轮胎实施保洁措施，避免沿途撒落泥土，天气干燥应定期实施洒水降尘，建筑工地原材料露天堆放时要覆盖，施工场地须设置临时隔离墙。
（4）固体废弃物
施工产生的废弃土方、建筑垃圾等，如管理不当会影响施工区周围景观，并有碍道路通行。建议本项目废弃钢铁统一收集，交由回收公司回收，施工建筑弃渣及弃土由建设局审批后，运至指定地点堆放，运输车辆要覆盖蓬布以防止废弃物洒落造成二次污染。施工结束后应及时清运因施工产生的固体废弃物，并妥善处置，因施工给绿化造成破坏的，要恢复植被。
（5）噪声
各种施工机械的施工噪声及建材、建筑弃土运输车辆行驶、装卸时发出的噪声对附近环境影响较大。为减少施工期产生的噪声污染，必须加强施工管理，合理布局施工设备，合理安排施工时间，对高噪声施工设备采取必要的减振、降噪处理，在中午（12：30－14：30）和夜间（22：00－次日6：00）禁止施工，如因工艺需要在夜间施工的，必须取得有关部门的批准，方可施工。
（6）室内环境污染控制
为预防和控制建筑材料和装修材料产生室内环境污染，保障业主健康，项目建设必须依照《民用建筑工程室内环境污染控制规范》GB30325－2001要求进行。
① 材料选择
a.粘合木结构所采用的胶粘剂可能会释放出甲醛，以游离甲醛释放量不大于0.12mg/m3的标准进行控制。
b.壁布、帷幕等经粘合、定形、阻燃处理后，可能会释放出甲醛，游离甲醛量也不应大于0.12mg/m3。
c.由于沥青类防腐、防潮处理剂会持续释放出污染严重的有害气体，严禁用于室内木地板及其他木质材料的处理。
d.预防织物和木材用阻燃剂释放氨气造成污染。
e．脲醛树脂泡沫作为室内保温、隔热、吸声材料时会持续释放出甲醛气体，本项目应考虑采用其他类型的材料代替。
② 工程施工
a.室内装修工程所采用的稀释剂和溶剂按国家标准《涂装作业安全规程》GB7691第2.1节的规定“禁止使用含苯（包括工业苯、石油苯、重质苯，不包括甲苯、二甲苯）的涂料、稀释剂和溶剂。”
b．严格遵守国家标准《涂装作业安全规程：涂漆前处理工艺安全及其通风净化》GB7692－1999第5.2.8条“涂漆前处理作业中严禁使用苯”和第5.2.9条“大面积除油和清除旧漆作业中，禁止使用甲苯、二甲苯和汽油”。
③施工人员在施工过程中使用的涂料、胶粘剂、处理剂和溶剂后应及时封闭存放。使用剩余的废料及时清出室内，不在室内用溶剂清洗施工用具。
6.3.2 运营期环境影响及防治
（1）废水
项目建成后，小区居民日常生活产生的生活垃圾、生活污水等按国家规定的标准要求进行处理，由小区物业管理公司全权负责。采取以上措施后，可以有效地防止居民日常生活产生的生活垃圾及生活污水对环境造成的影响。
（2）固体废弃物
主要是一般生活垃圾。垃圾处理的主要措施是：设区内按功能区域或建筑区域划分垃圾清理服务区，设置不影响室内外景观的密封式垃圾收集器，采用全密闭式的垃圾收集运送小车和运输车，规划固定的垃圾收集运送通道，将垃圾运送至指定的处理地点。
6.3.3 其他环境保护措施
严格遵照国家有关环保的法律法规和标准，并采取切实可行的措施，项目对环境的污染可以控制在限值范围内。
（1）建筑环保措施
采用新型墙体材料，减少对土地资源的消耗；在装修工程中，采用环保型装饰材料，如环保型建筑涂料，减少有害物质的扩散，外墙装修避免大面积的镜面玻璃的应用，以防止对城市及交通环境的光污染。
（2）给排水环保措施
卫生间内的洁具采用红外线感应冲洗设备，既节水又环保；
排水系统采用雨污分流排水体制；
选用可防止污水渗漏及粪便发酵后停留时间长、清挖周期长等优点的三级钢筋砼化粪池；
化粪池进出口采用FRP/PVC玻璃钢复合水封管件，确保安装、使用质量，防止大量发酵臭气窜入室内，阻止蛆虫爬入管道，避免漂浮气体固体两项污物堵塞化粪池出口管段。
（3）电气环保措施
选用低噪音、低闪烁、电磁辐射和电磁干扰满足标准要求的电器设备及照明灯饰，提倡绿色照明，确保环境清洁。
选择合理的电气设备及供电方案，提高供电质量，减少因供电质量引起的噪音污染。
6.4 地质灾害影响分析
勘察资料表明，本项目所在地块地质情况稳定，项目地质情况适宜项目建设。根据“中国地震动参数区划图（GB 18306-2001）”，本工程按基本烈度6度进行抗震计算。
6.5 特殊环境影响
本项目地块内部及周边无历史文化遗产、自然遗产、风景名声和自然景观等特殊环境，因此项目建设不会对这些特殊环境产生影响；若施工过程中发现有文物、古迹等，则按国家相关法律法规执行。
第七章 经济影响分析
7.1 编制依据
1、国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的有关规定进行评价
2、有关税收及财务指标依据国家现行税法及财务会计制度
3、射阳县有关市场行情
4、企业提供的相关资料
7.2 销售收入和税金及附加估算
7.2.1销售收入的预测
该项目是射阳县临港工业园区重要居住区，环境优美。本项目的住宅价格定位在参考周边楼盘售价的基础上，价格和销售收入如下：
住宅按 1650 元/m2的价格进行出售，则住宅销售收入预计2805 万元。
7.2.2税金及附加的确定
1、营业税为房地产销售收入的5%，即2805*5%=140.25万元。（《营业税暂行条例》）
2、城市维护建设税为营业税额的1%，即140.25*1%=1.4万元。（《城市维护建设税暂行条例》）
3、教育费附加为营业税额的3%，即140.25*3%=4.2万元。
（《征收教育费附加的暂行规定》）
5、土地增值税