目标成本管理体系介绍样本.doc

第一篇目标成本管理体系
第一条    目标
1.1 目标成本管理体系是现在成本管理有效方法之一，是实施工程成本事前控制关键手段；
1.2 明确目标成本确实定、实施步骤、标准及各职能部门职责，实施全员参与、归口分级、全过程管理；

第二条 适用范围
1.1 适用企业开发全部项目；

第三条 内容组成
第一章 目标成本管理层职责划分
第二章 目标成本形成步骤
第三章 目标成本确定审批步骤
第四章 目标成本实施
第五章 目标成本科目分类

第一章 目标成本管理层职责划分
第一条 管理层组成
1.1 目标成本确定公布中心：企业总经理层
1.2 目标成本编制中心：成本管理部、财务部
1.3 目标成本实施指导和监控中心： 企业成本管理委员会
1.4 目标成本发生中心：工程管理部、设计部、市场营销部等

第二条 管理层关键职责
2.1 目标成本确定公布中心职责：
2.1.1 审批并签发企业目标成本；
2.1.2 修订目标成本；
2.2 目标成本编制中心职责：
2.2.1 成本管理部负责目标工程成本编制，包含开发前期勘察、设计、三通一平，主体建安、公共配套管网、公建设施、园林景观、开发间接费中工程管理费；
2.2.2 财务部负责除工程成本外其它成本编制，包含：土地成本，开发前期报批报建，开发间接费中项目部工程管理费、资本化利息、销售、物业完善费；
2.2.3 成本管理部组织目标成本汇报工作；
2.3 目标成本实施指导和监控中心职责：
2.3.1 成本管理委员会负责审核目标成本；
2.3.2 成本管理部定时公布成本信息动态汇报，分析评定目标成本费用实施情况，并提出成本控制指导性意见；
2.3.3 建立健全目标成本费用管理体系，制订、修改、解释、培训目标成本管理及其相关规范、制度；
2.4 目标成本发生中心职责：
2.4.1 遵照目标成本管理规范和制度开展业务活动；
2.4.2 配合并接收成本费用指导监控中心按章行使指导监控职责；
2.4.3 依据目标成本各项经济指标开展限价设计、施工、采购等业务工作；
2.4.4 对施工现场、设计单位或经手每单业务，在总经理授权范围内代表企业推行项目成本费用监控职责，并对其成本费用失控负担直接和关键责任。（见费用发生部门职责明细表）

第二章 目标成本形成步骤

第一条 项目定位阶段-----估算成本
1.1 编制依据
1.1.1 地块综合情况资料；
1.1.2 项目总体定位和初步计划设计、建筑设计、装修设计、环境设计、配套设计方案；
1.1.3 企业利润要求；
1.2 编制步骤
1.2.1 项目发展部提供地块综合情况；；
1.2.2 设计部提供地块总体计划设计各项经济指标及住宅单体各项基础建造标准；
1.2.3 成本管理部收到项目发展部、设计部提供资料后三天内完成项目工程估算成本初稿；
1.2.4 配合财务部完成整个项目标成本估算工作，并依据企业利润及预期售价调整成本估算；
1.2.5 企业领导审核并确定估算成本，指导项目标初步设计；

第二条 方案实施阶段-----测算成本
2.1 编制依据
2.1.1 立项阶段项目估算成本；
2.1.2 设计部提供初步（扩初）建筑、景观设计图；
2.2 编制步骤
2.2.1 设计部提供整套初步（扩初）设计图、各项面积等指标；
2.2.2 设计部、工程部、成本管理部经过性价比确定装饰材料材质及档次、限价，填报《新项目材料设备一览表---扩初阶段》报企业领导审批；
2.2.3 成本管理部收到设计部提供完整成本测算资料后，七个工作日内组织完成初步（扩初）设计阶段工程测算成本初稿；
2.2.4 配合财务部完成整个项目标测算成本工作，并和立项阶段估算成本进行对比，找出成本差异进行合适调整；
第三条 施工图阶段-----目标成本
3.1 编制依据
3.1.1 主体工程施工协议及施工组织设计；
3.1.2 初步（扩初）设计确定测算成本；
3.1.3 设计部提供施工图及图纸会审纪要；
3.1.4 主体工程施工协议及施工组织设计；
3.2 编制步骤
3.2.1 设计部出施工图，成本管理部组织施工图预算编制，依据施工图预算价确定主体建安目标成本；
3.2.2 成本管理部依据设计部和工程部填写《新项目材料设备一览表---施工图阶段》进行装饰性材料目标成本编制，并将成本信息反馈工程部、设计部；
3.2.3 工程管理部依据项目计划及政府部门各项配套收费，和成本管理部共同讨论确定项目公共管网配套成本；
3.2.4 设计部、成本管理部共同讨论，依据景观设计图、产品定位确定项目园林景观目标成本单价；
3.2.5 财务部完成除工程成本外项目标目标成本编制；
3.2.6 成本管理部汇总目标成本初稿，组织向企业成本管理委员会汇报；
3.2.7 汇总各部门意见，完成对项目目标成本修改，送企业审批；
3.2.8 目标成本编制通常在收到正式主体施工图后十五天完成；

第四条 附件
《新项目材料设备一览表---施工图阶段》

第三章 目标成本确实定及审批 
第一条    目标成本审批
1.1 审批步骤

1.2 成本管理部负责《目标成本确定审批表》审批过程；
1.3 成本管理委员会相关部门成本管理部、设计部、工程管理部负责完成目标成本编制，并对结果进行会签；
1.4 成本管理委员会核定目标成本后送企业总经理审批；
1.5 经企业总经理审批经过目标成本将由成本管理部下发至各项目部门；

第二条 目标成本修订
2.1 审批后目标成本明细表将下发至项目发展部、设计部、工程管理部、成本管理部；
2.2 在实施过程中若对原目标成本进行修改，提出部门必需以邮件或书面形式报企业进行审批；
2.3 经企业同意后，成本管理部进行修改费用测算，并填报《目标成本变更审批表》，报企业审批；
2.4 经企业总经理审批经过目标成本变更将由成本管理部下发至各项目部门；

第三条 附件
《目标成本确定审批表》
《目标成本变更审批表》

第四章 目标成本实施

第一条 目标成本实施标准
1.1 限价设计标准：
1.1.1 设计部依据企业确定目标成本指标进行委托设计任务；
1.1.2 设计部立即将各阶段方案设计提供成本管理部，成本管理部在3到5天内完成设计方案概算，并和目标成本进行对比，提出相关提议；
1.1.3 设计方案在效果、造价均满足要求下，将进行细化、深入；
1.1.4 限价设计关键用于装饰工程、景观园林工程等方案设计阶段；
1.2 限价采购标准：
1.2.1 限价采购关键用于装饰性材料确实定及采购；
1.2.2 工程管理、成本部依据企业审批确定《新项目材料设备一览表---施工图阶段》要求寻求合格供货商，开展材料招投标工作；
1.3 先算后干标准：
1.3.1 标准上工程必需先编制施工图预算，再进行施工；若设计等特殊原因，可边施工边编制预算；
1.4 审批标准：
1.4.1 各项设计、施工等业务工作开展必需以企业目标成本为限价依据，从而确保总目标顺利实现；
1.4.2 若因为特殊原因，选定项目将超出目标成本则必需填报《超目标成本审批表》，报企业领导审批后实施；

第二条 目标成本动态汇报
2.1 在项目实施过程中，应立即反应项目成本动态情况，由成本管理部定时出一份《项目动态成本信息汇报》；
2.2 《项目动态成本信息汇报》内容：
2.2.1 各项目标动态成本汇总反应，并叙述成本有较大改变原因；
2.2.2 成本控制管理专题分析；
2.2.3 成本控制问题及提议；
2.3 成本管理部《项目动态成本信息汇报》后报送企业总经理层及各相关部门经理；
2.4 收到《项目动态成本信息汇报》，总经理组织召开项目动态成本信息汇报汇报会，听取动态成本情况，并处理信息汇报中提出问题；

第三条 目标成本总结评定
3.1 工程项目完工后，完成项目标结算成本，比较结算成本和目标成本差异，总结分析原因；
3.2 工程项目结算后，应按目标成本科目分类，总结各成本项目标造价指标和技术经济指标，录入数据库或整理成标准格式Excel数据表作为新项目测算依据：

第五章 目标成本科目分类
依据开发产品按制造成本法设置成本项目。目标成本项目通常包含下列六项：
一、 土地取得价款：
指为取得土地开发使用权而发生各项费用，关键包含以下内容：
1、政府地价及市政配套费：支付土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳大市政配套费、交纳契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交地价；
2、 合作款项：赔偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方房屋成本和对应税金等；
3、 红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口赔偿费；
4、 拆迁赔偿费：相关地上、地下建筑物或附着物拆迁赔偿净支出，安置及动迁支出，农作物赔偿费，危房赔偿费等；

二、 开发前期准备费
指在取得土地开发权以后、项目开发前期水文地质勘察、测绘、计划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。关键包含以下内容：
1、勘测丈量费：包含初勘、详勘等。关键有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观察费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等；
2、计划设计费：方案招标费、计划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体计划设计费；施工图设计费、修改设计费；可行性研究费、制图、晒图、赶图费等；建筑研究用房费，包含材料及施工费；
3、报建费：包含安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、计划管理费、新材料基金(或墙改专题基金)、老师住宅基金(或中小学老师住宅补助费)、拆迁管理费、招投标管理费等；
4、 “三通一平”费：
1） 临时道路：接通红线外施工用临时道路设计、建造费用；
2） 临时用电：接通红线外施工用临时用电计划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用；
3） 临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用；
4） 场地平整：场地清运费、旧房拆除等费用；
5、 临时设施费：
1) 临时围墙：包含围墙、围栏设计、建造、装饰费用；
2) 临时办公室：租金、建造及装饰费用；
3) 临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费；
4) 临时围板：包含设计、建造、装饰费用；

三、 主体建筑安装工程费
指项目开发过程中发生主体建安工程各项费用。关键包含：
1、 基础造价：包含土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基检测及检测费、降水；
2、 主体土建：包含土建结构、装饰等项目；
3、 主体安装：包含安装室内水、电、煤等项目；
4、 主体装饰性材料：包含门窗、栏杆、涂料、面砖等装饰性材料；
5、 主体设备：包含甲供各类户内箱体、空调、热水炉等设备；
6、 其它：包含土方、各项施工配合费等；

四、 小区管网工程费
指项目红线内各项水电煤等公共管网配套项目。关键包含：
1、 室外排水系统费：关键包含雨污水系统、雨污水泵站等；
2、 室外给水系统：关键包含室外给水排管、室外消防给水、水泵房建安及设备等；
3、 室外燃气系统费：关键包含燃气管道系统、调压站；
4、 供电系统费：关键包含高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭站；
5、 通讯系统费：关键包含通讯配套管线及设备费；
6、 有线电视系统费：关键包含有线电视系统管线及设备费；
7、 纯净水系统费：关键包含纯净水系统管线及设备费；
8、 室外智能化系统费：关键包含安保宽带系统管线及设备费用；

五、 园林环境工程费
1、 绿化建设费：关键包含区内、区外绿化支出；
2、 建筑小品：雕塑、喷泉、环廊、假山等；
3、 道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及赔偿费等；
4、 围墙建造费：包含永久性围墙、围栏及大门；
5、 室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；
6、 室外背景音乐：包含管线及设备；
7、 室外零星设施：多种指示牌、标识牌、示意图等；

六、 配套设施费
指房屋开发过程中，依据相关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产公共配套设施支出。指房屋开发过程中，依据相关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产公共配套设施支出；如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施支出；

七、 开发间接费
1、 工程管理费：关键包含区内、区外绿化支出；
1） 工程监理费：支付给聘用项目或工程监理单位费用
2） 预结算编审费：为编制、审查施工图概算、预算、结算所支付费用
3） 行政管理费：直接从事项目开发部门人员工资、奖金、补助等人工费和直接从事项目开发部门行政费。
4） 施工协议外奖金：赶工奖、进度奖
5） 质检费：完工验收过程中相关质检费。
2、 营销推广费：
1）媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏
2）广告设施及公布费：车站广告、路牌广告
3）现场包装费：彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆
4）促销活动费：场租、劳务费、活动场所部署、工作人员餐费
5）宣传资料及礼品费：售楼书、多种礼品
6）接待厅装修、装饰费：设计、工程、装饰等
7）现场销售器具费：饮水机、家私等
8）现场销售人工费：工资、奖金、补助等
9）卖点增加费：
10）看楼交通费：看楼专车运行费、修理费、司机行车费用
11）样板间：包含临时样板间建造、设计、装修等费用和维持清洁、保安、维修费用。对于主体内样板间设计、装修和家俱、家私等费用，可收回部分从总费用中扣除。
12）销售模型费：
13）展销费：展位费、部署费、制作费等
14）其它
3、 资本化利息：直接用于项目开发所借入资金利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益净额；
4、 物业管理完善费：包含按要求应拨付给业主管理委员会由物业管理企业代管物业管理基金、公建维修基金或其它专题基金；