买房流程基本知识模板.doc

买房步骤基础知识总目录：一、挑选房源1、小区环境选择误区2、基础注意事项（价格、面积、朝向、楼层、位置）3、挑选房源注意事项（室内格局、户型结构、配套设施、设计）二、实地考察1、考察周围环境及其它（交通情况、小区环境、房屋适用性）2、开发商资格审核（住宅质量确保书、建设工程开工证、住宅使用说明书）3、区分复式、跃层式、错层式住宅4、看楼应注意哪些细节三、签署认购书1、认购书签署步骤（签署内容、经适房相关知识、认购书样本）2、签署认购书注意事项（怎样认识“定金”、当心订金风险）四、签署协议1、签署协议2、合一样本（商品房买卖协议说明、商品房买卖协议）3、购房签协议须知案例分析1：怎样防范开发商协议陷阱案例分析2：拿不到房产证可要求赔款或退房4、退房步骤五、付款方法1、申请个人住房贷款应含有条件2、住房贷款（怎样办理贷款购房业务、一次性付款、分期付款、按揭付款、公积金贷款）六、保险和公正1、消费者：房屋按揭保险很多问题不合理2、房产管理部门：银行、保险企业部分要求有失公平3、商业银行：贷款形成风险银行理应是第一受益人4、保险企业：不投保不放贷款是银行要求5、律师、教授：弱势群体利益不容漠视案例分析1：住房贷款最高贷到80% 消费者却要买100%保险案例分析2：银行嫌弃期缴型房贷险 房贷险分期付款难以实现案例分析3：消费者是否可自主选择房贷险七、验收房屋1、简易严防方法（门、地板、顶棚、墙身、厨厕、其它）2、怎样认定房屋质量不合格3、验房参考标准相关链接1：验房15招相关链接2：新房保修期从交付之日起计算相关链接3：住宅各部位、部件保修内容和保修期相关链接4：新房“常见病”相关链接5：收房五大注意事项八、物业管理1、什么是物业管理（物业管理含义，物业管理费包含内容）2、物业管理费（起算日期、服务不满意是否能够拒交、物业费交多少钱才是合理、没有入住要交物业管理费用吗）九、产权过户1、产权过户登记手续2、过户应准备材料案例分析：房屋过户怎样缴税相关链接：装修11禁忌购房需要理性，首先要明确购房目标。不一样房屋全部有不一样目标用户群，不一样目标，就有不一样侧关键。大家买房关键有两个动机:居住和投资。对居住型购房，应视情况而选房。对于在市区里住习惯了购房者，适合选择老房周围房屋或是离工作单位近房屋；对为工作方便买房购房者，离工作单位近或到工作单位交通便利房屋就是最关键；对以前租房，现在买房购房者，价格较低、交通方便是首先考虑问题；对为父母亲买房购房者，离自己居住地方近、楼层低是优先条件；对为改善居住条件买房购房者，得关键考虑户型、小区环境及周围人群素质等原因。其次，购房者还要考虑购房承受力。对于绝大多数人来说，对房屋承受总有个程度，假如不顾自己经济实力，盲目求好、求大，那么买房将成为一个巨大负担。能不能买看条件买房通常分预售和现售两种。开发商预售楼盘需含有三个条件:一是已全部交付土地使用权出让金，并取得土地权使用证；二是要持有建设工程计划许可证；三是按预售商品房计算投入开发建设资金达成工程建设总投资25以上，现在再加上一条，多层要求盖到两层以上、高层盖到七层以上，并已经确定施工进度和完工交付日期。查看“五证”是常识问题，购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全“五证”，这是法律对销售方基础要求，“五证”是指国有土地使用证、建设用地计划许可证、建设工程计划许可证、建筑工程开工证、商品房销售(预售)证。在签署购房协议时，应注意明确要求须达成使用条件基础设施、公共配套建筑种类和时间。通常须要求项目有水、电、气、热、通讯、有线电视、宽带网、车位。如水、电、气应在入住时达成使用条件，热力可在采暖季到来前达成使用条件等.周围环境很关键假如买房是为了居住，那么要考虑是否生活方便、交通便利；假如进行投资，区域选择更要慎重，靠近多种经济商圈、交通方便或是有较大升值潜力区域房屋应优先给考虑。因为区域是直接影响房屋保值升值关键原因。还要注意住宅通风、采光条件。开启门窗时确保室内外空气顺利流通，这就要求一套住宅最好占据住宅楼两个朝向，如板式住宅南和北、东和西，塔式住宅东和南、南和西等，只占据一个朝向时，通风效果要差部分；通风另外一个要求是能快速排除房间内部异味，包含利用门窗、通风井、天井及机械装置通风。另外，一套有利于健康房子，采光条件也是十分关键。选购住宅时，其关键房间应有良好直接采光，并最少有一个关键房间朝向阳面。轻轻松松挑户型要注意居住功效适用性。首先，应将起居厅、餐厅、厨房集中在一起，形成公共活动区；将卧室和卫生间集中在一起，形成私用活动区，公用区靠近入口，私用区设在住宅内部，公私、动静分区明确，使用顺当。其次，各房间部署和相互联络要合适。起居厅是家庭关键部位，它位置应起到协调家庭生活中心作用，厅内不应有太多门，不然就会因没有足够长度延续墙面而使家俱部署产生困难，还会因有些人在厅内往返穿行而干扰会客、视听等公共性活动。厅又是一个家庭聚集点，厅内需要有良好光照、通风和视野。厨房因为有家人提着菜篮或拿着垃圾进出，应使其靠近入口，不致污染其它空间。厨房和餐厅要紧邻，以方便端上菜肴和撤消餐具。卫生间和卧室要相邻，降低老人使用或晚间使用时麻烦等等。最终，需要提醒是，看房时最好不问售楼员，多问业内人士；看房不看白天看晚上，不看晴天看雨天。不看墙面看墙角，不看地上看天上。不看窗内看窗外，不看电器看插座。高层住宅，不仅要看电梯还要看楼梯，即安全出口梯。这么才能比较真实地了解到一套房子情况。一、挑选房源【小区环境选择误区】在计划经济时代，房子地理位置、住宅户型、朝向、外观曾是大家最关注内容，住宅也往往是以低廉造价，“多快好省”地建造混凝土盒子，正是这些冰凉人造建筑物将人和自然割裂开，而和我们血脉相通自然却只有在零星被围墙圈起来公园中能够找到。伴随生活要求提升和市场竞争机制导引，住宅小区环境越来越为大家所重视，但因为长时间被无环境水泥丛林迷惑了眼睛，大家在判别住宅环境时往往陷入这么误区：环境=绿化率住宅小区环境包含内容绝不仅仅是绿化覆盖率不低于33，它包含绿化硬质铺装，围墙、大门、活动设施，多种指示标牌、水景、浮雕、雕塑、灯光设施、音响设施等，而这些内容又必需和住宅建筑形成一个有机联合体。单就绿化而言，也不是简单绿了就能够了，而必需考虑乔木、灌木、藤本、草本、花冠木合适配植和和四季相适应种植方法，而硬质铺装及活动设施应充足考虑其使用功效，如无障碍设计就有规范严格要求，艺术品陈设则要更多考虑其文化涵义和艺术品位。从学科来说，环境则涉猎土建、园林绿化、艺术、市政等很多工程领域，而这些全部得由有丰富经验设计人员将它们有机组合起来。小区景观“中看”就行我们强调人主体性是对人本身一个尊重，这并不是一句空话，很多具体工作就表现了这一点。如活动设施设置关键考虑老人、孩子户外活动，它尺度应和人体工程学诸尺度相适应，从材料色彩、质地和化学性质上全部要考虑人和其相接触时舒适性和安全性和使用耐久性。小区里景观不只是供居民观赏，它必需和居民休闲活动相匹配，也就是说居民能够徜徉其中，能够实实在在地使用这些景观设施，比如小区集中空地做出高低错落构筑物应该形成或大或小、或公共或私密活动空间，以满足不一样活动使用要求，开阔场地能够供居民集体晨练或举行群众文娱活动，而相对隐蔽小空间则能够给居民提供阅读、交谈场所。所以说景观不仅是给人看，同时也应该是给人用。过多追求环境个性居住区中环境设计应该是丰富多彩，会有很多视觉上、使用上兴奋点，而这些点必需有一个内在秩序将它们统一组织起来，形成既独立存在又集中有序画面，不然就是一盘散沙，而这一切最终目标是为居民服务，而非设计师表现个人色彩场所。环境设计是一门综合学科，从历史上看，西方在城市公共环境设计中有很多不朽典范及相关理论，而东方则在造园艺术中有着独到意匠，就像油画和国画一样以不一样手法发明不一样形式，但一样是美生活图景，我们当今环境设计则应是博采众长，继承传统来为今天生活很好地服务。 【基础注意事项】价格： 怎样在您能够承受价格范围内做出一个最合理投资， 您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方法、银行利率、地段升值潜力等很多原因。当然，最好还是听听教授提议。看看百家杂谈（什么样地段最火、那种户型最热、何等价位热销等）交通情况：衣食住行、人生四事，交通是买方考虑关键原因，四通八达、进出方便，有停车位物业才算物尽其用。现在被交通相对方便 。地域是地处地铁、京通、京昌、京顺、京石快速路居住小区。小区环境：在人口越来越密集大城市，小区环境已经成为购房者投资前越来越重视原因，小区内绿化程度、人文环境、安全性、配套设施全部可能对您入住后生活产生重大影响。户型结构：户型选择关键考虑家庭人员组成及主人房屋功效要求，如楼层高低选择、房屋朝向、视野、采光、私密性等。面积在中国大部分城市，依据建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则要求，房屋销售仍按建筑面积计算价格，那么单元住宅销售面积怎样测算?商品房按“套”或“单元”出售，商品房销售面积即为购房者所购置套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)和应分摊公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积套内建筑面积=套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积套内使用面积概念是每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积总和。其中包含卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜(不包含吊柜)、户内楼梯(按投影面积)。利用坡屋顶内空间作房间时，其二分之一面积净高不低于米，其它部分最小净高不低于米，符合以上要求可计入使用面积；不然不算使用面积。每户阳台(不管凹、凸阳台)面积在6平方米以下，不计算使用面积；超出6平方米，超出部分按阳台净面积折算计入使用面积。套内墙体面积：商品房各套(单元)内使用空间周围维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。品房各套(单元)之间分隔墙、套(单元)和公用建筑空间投影面积分隔墙和外墙(包含山墙)均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积二分之一计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。阳台建筑面积：按国家现行建筑面积计算规则进行计算。单元分摊公用建筑面积由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功效上为整楼建筑服务公共用房和管理用房之建筑面积；各单元和楼宇公共建筑空间之间分隔墙和外墙(包含山墙)墙体水平投影面积50。公用建筑面积不包含任何作为独立使用空间租、售地下室、车棚等，作为人防工程地下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物公用建筑面积。将整栋公用建筑面积除以整栋各套套内建筑面积之和，得到建筑物公用建筑面积分摊系数。用建筑面积分摊系数公用建筑面积套内建筑面积之和。公用建筑面积分摊计算：各套(单元)套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊公用建筑面积。分摊公用建筑面积公用建筑面积分摊系数套内建筑面积通常高层住宅公建分摊系数为左右。朝向在中国，挑选住宅商品房客厅，以朝南为最好。北方地域一向形成坐北朝南住宅为最好生活习惯，造成消费者“有钱就买东南房”需求心理。所以，东南朝向房屋较其它朝向房屋要好销售。因客厅朝南，在冬天无凛冽寒风咆哮，在夏天又是凉风习习。其它朝向优劣次序大致为东南、东、西南、北、西。其次，消费者应挑卧室朝向。一套房内，卧室通常有二三间，其朝向也不会完全一致。而且在大多数情况下是有好有差。消费者应以主卧室朝向好或多数卧室朝向好为评判定标准。卧室也以南向为佳，但最好不要靠外墙。因在夏天，南向卧室凉风，但射入阳光也较北向房间多，若是西向外墙，那么室内温度一定较高。卧室朝向为东南、东、东北也可，最好不选朝西卧室。朝北卧室不要太多，有一间尚可，因北向卧室冬天寒风咆哮，不过，夏天北向房间却是十分清凉。厨房、卫生间朝向相对要次要部分。卫生间只要能直接采光、通风就行。因其使用是间断和短时间，但最好还是避免选择西向卫生间。在南方炎热地域，除了要看单个房间通风是否良好外，还要看房间和房间之间组织，是否利于风直线流动，在夏季是否能形成“穿堂风”。具体方法是看各个房门、窗是否在一个方向上，假如建筑和建筑之间间距过小，底层就会因为上面建筑遮挡，而终年不见阳光。最好情况是在北面底层房间冬天也能接收阳光照射。厨房因为本身会产生很多油烟，所以，其室内空气最须和外界常常保持交换。因为厨房油烟产生量大，形成时间短，靠自然通风实难将其在短时间内排出，所以通常会用同抽烟机或排气扇向外排气。通常来说，要预防因为朝向不好、外面风压太大，引发油烟“倒灌”或风将油烟引入其它房间。所以，厨房以不选北向为宜。通常来说，一天之内阳光能射入时间小时，对于消除房间内湿气，杀灭细菌，调整室内温度，加速空气流动全部有好处。对于客厅、卧室朝向，要以能接收光线直接射入为宜，以南向或偏南方向为佳。对于厨房，应避免西向为宜，因厨房内原来已经有热源，再接收阳光直射，其温度会更高。卫生间也以能接收一定阳光照射为宜。因卫生间相对来说阴暗潮湿，有阳光射入能避免病菌滋生。一套居室内，最好能有两个阳台，其中一个阳台一定要向阳，使晾晒和休息有充足阳光。现在多数商品房住宅为一梯二户型。对于条式一梯二户，一套只有二个方一直通风、采光。而这种建筑朝向多为南北向，所以，有二分之一左右房间均是朝北。消费者在挑选时，就要看设计者是否将较次要房间放在北向。对于点式一梯二户，一套房最少有三个面临空，所以其房间朝向应该全部较满意。对于一梯三户，一梯四户，因为套数多，要为各户全部留有一个相对很好主朝向，故一户朝向极难完善，有时候，会出现有较大缺点朝向。楼层低层建筑通常为一至二层。多层建筑通常为三至七层。高屋建筑通常为八至三十层。超高层建筑通常为三十层以上。所以，这就为建筑层数挑选提供了可能和宽广天地。大多数消费者在挑选底楼时，通常不会去过问其相关防潮设计具体细节，不过，在天连续下雨情况下不去观察房屋潮湿程度，就太不应该了。底层还有一个特点是下水管道轻易堵塞。所以，消费者在挑选底层时一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理。底层排水系统是否单独和独立。假如底层厕所管道、下水管道不接收来自上面各层排水，自成系统，那么就不会出现因为上面各户不正常使用而使一楼发生堵塞局面。假如底层管道和上面各层是相连，那么消费者要看其管道是否在一楼变粗、变大。底层最轻易接收地面环境影响，假如地面植物繁茂、景色优美，底层住户当然是“近水楼台先得月”。自然界有好一面，也有不利一面，假如底层四面下水道管处理不妥、化粪池处理不妥，往往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生。对这些底层自然是首当其冲、深受其害，故消费者在看完底层室内时，千万不要忘记要看看室外。看阴、阳沟是否通畅，看化粪池口是否离自己住宅较远。地面排水系统是否完善，有没有积水可能？有没有部分死角地带等。消费者在选择底层时，对这些问题一定要一察之，不然等搬进去再后悔，已是悔之晚矣。部分家庭之所以选底层，就是考虑到家中有老人，可避免上下楼之苦。不过，买房不在冬天，一到冬天才知此房终日不见太阳。老人住房屋没有阳光，不是让人苦不堪言吗？提前请相关技术人员进行咨询还是有必需。位置:假如您想购置是房子，那么，首先要考虑是位置是否优越，因为处于好位置房子才能满足您各类需求。它通常含有下列特征:城市上风上水。在城市中心区上风上水方向，城市关键工业区上风上水方向，如北京上风上水方向为西北方向。交通便捷。从住所到工作地点或常去其它地点或市中心区，不超出可接收时间而且有保障，一家两三口人全部有些要求时，应尽可能多照料到，并考虑未来可能改变情况，如工作调动、升学、转学等。城市化水平高。应在那些多种市政设施齐全地段挑选房子，这些地段通常在城市主干道、次干道周围，不应超出公里，不然有些设施难以接通，对外交通也会有麻烦。郊区和偏僻地带，要么基础设施不全，要么花大量投资搞市政设施，造成房价增加。生活便利。步行分钟左右即可抵达各类商业服务业网点，满足日常生活物品采购及其它服务需求，医疗卫生、托幼。文体设施也可就近找到.环境宜人，自然、人文景观优雅。绿地、公园步行可达，空气清新、水面清澈，有早晚休闲运动、周末游玩娱乐之所，社会风气、治安情况良好。【挑选房源注意事项】室内格局：现在居民购房，通常全部会考虑做再次装修，所以室内有没有横穿大梁或回水管道要先看清楚，因为梁底高度将直接影响到吊顶高度，不然将暴露横梁；同时，横窗管道需要尤其花功夫和材料去处理，再装饰也会影响美观。其次，应注意整个室内格局努力争取方方正正，避免有三角形（尖角形）等不规则形状出现，也应避免室内中央有拄穿过。因为不规则房形影响家俱部署，且造成浪费面积多，很多缺点面靠装饰装修去填补；且突兀斜角或锐角对室内居者会造成一个不适压迫感，能够避免还应尽可能避免。再次，对房内各功效居室配置安排及行走动线，要做仔细考量。通常而言，住宅空间能够分为三部分：起居空间、服务空间和睡眠空间。起居空间包含：人口、玄关、起居室、客厅、餐厅等。服务空间包含：厨房、储藏室、浴厕等。睡眠空间包含：卧房、客人房、孩童房、书房等。在以上三部分中，起居室空间位置和部署最为关键，因为客厅是家庭活动和对外交际中心，也是日常生活中使用率最高区域，所以客厅采光一定好，格局要方正，和餐厅和其它卧室之间联络要紧凑；同时，在位置上应含有相正确独立性，不应成为其它功效居室间穿行通道。主卧室是最具机密性地方，其和客餐厅关系不仅不应有“开门见山”之感，且应有良好隔音和充足光线。主卧室之窗户要尽可能避免和邻栋建筑门窗相对，以免破坏机密性，给生活造成不便。通常而言，主卧室应有足够空间能够放置双人床、床头柜、衣柜等，如条件好部分，可考虑拥有一套独立卫生设备。厨房和卫生间是居室内最关键服务空间，首先应选择明卫和明厨，因为自然通风和采光对厨房和卫生间洁净干燥效果是最好。另外，厨房位置也很关键，其和餐厅之间联络要紧凑，二者之间行走路线不能被破坏；除此之外，尚应考量厨房面积形状是否合理，是否兼顾了储藏、清洗和烹调各功效，能同时容纳多个人作业。对于浴厕，关键应考虑自然通风和采光，位置应处于隐密次要处，如有条件，可考虑将厕所和淋浴区分隔开，以方便使用。户型结构：伴随房改深入进行，个人购房百分比逐步上升，对产型要求也随之提升，户型设计合理是否是决定消费者购置心态关键原因。在这方面有以下几点需要提醒购房者给予关注。（一）依据使用选择户型对于住宅户型，消费者应怎样选择呢？住宅户型按平面组织可分为：独幢公寓、二室一厅、二室二厅、三室一厅、三室二厅、四室二厅等。按剖面改变可分为：复式，跃层式，错层式等。消费者在挑选时，应结合平面、剖面一起考虑。对于一室一厅、二室一厅、二室二厅等户型，因关键目标是满足使用功效，且面积控制担心，故应选择剖面上无大动作设计。对于独幢公寓、三室二厅、四室二厅等高标准住宅，剖面上应有改变才好。若全从一个标高上展开，空间感觉较死板，而且也需要部分走道。若能 结合剖面改变，水平走道会降低，空间也多了一个层次。所以消费者在选择这类住宅时，应选择剖面有改变设计。从户型结构分析，超大户型和超小产型设计不是大众需求对象，而面积大小适中、居室功效分开、双厅双卫双阳台户型设计较受欢迎。现在较为流行跃层设计及外廊式厨卫设计则得到更多消费者青睐，销售前景看好。（二）各地户型各有差异因为历史原因，各地房产户型存在着差异，相比上海、深圳等城市，北京户型设备确实是相对落后。其中关键是两方面原因：首先是北京对限高、楼距等要求十分严格，出于容积率考虑，发展商为了尽可能多出面积考虑，发展商为了尽可能多出面积，只好牺牲了户型合理性；另外，因为以前北京住宅市场消费主体是集团购置力，在购房时更多考虑是住宅面积和居室数，对户型要求不太高。这也使发展商忽略了居室户型完善和创新。缺乏市场压力，自然使北京户型设计缺乏新意，落后于南方城市。（三）室外景观成新宠用户在购房时，住宅面积、居室数、朝向、内部布局全部是应该考虑关键原因，但现在用户挑选住房时有一个新趋势，即用户选房时对居室朝向有逐步淡化倾向，而对室外景观重视程度正日渐加强。假如室外景观优美，即使传统上让为较差朝北户型也会受到认可。这关键是因为现在大家工作繁忙，白天较少有时间在家休息，加之空调等电器普及，大家对日照等自然条件要求有所减弱，而对优美景色需求却在增强。（四）先厅后卧，次序选择用户在购房时考虑居室各部分优先次序是：第一看起居室（厅）是否好用，包含厅面积、布局等；第二是主卧室合理性，如面积、采光条件、居室私密性；第三是相对独立餐厅功效；第四考虑是厨房环境，一个宽大好用厨房，往往比次卧室更为用户所看重；第五才是次卧室（书房、客房）；最终考虑阳台。另外，在厅选择和设计时，面宽也是一个较为关键原因。面宽大小会给使用带来极大不便。通常应在米以上较为适宜，最少也应满足米。因为现在主卧室已逐步成为大家关键生活空间，功效较以前增加了很多，对应也要求扩大主卧室面积。而户型设计上，可进入式衣帽间（WALKINCLOSET）出现，也使主卧室布局更为灵活，房间进深能够合适增加。 配套设施：业主们全部期望项目内“家园”内有一个好环境，这是千真万确。但业主们假如知道项目里要建公园，则会有不一样意见 尤其是当她们认识到，这项投资及以后维护费用要由她们来出话，可能更有争议。我看到有些报道说，某项目花了几千万造了什么空中花园或空中巴比伦之类，就个人见解而言，实属不妥投资。有些人会说我土老帽，其实不全是这么回事。一个好家园，环境应该是洁净、整齐、方便，有树、有花、有草，车、人各行其道，访客停车方便。另外，园林建设还能够发挥业主主动性，如一楼住户可在开发商以树篱或其它方法标出花园内种树、种花、种草，不仅能够美化环境，突出个性，而且不用花开发商和以后物业管理一分钱。总而言之，环境绿化实属必需，但实在没有必需投资搞华而不实公园式园林，尤其是投资巨大，维护费用很大园林，这一点，买房者在选房需引发重视。至于会所，当然是很必需，高级小区更少不了。不过，会所体量应和项目大小相匹配，也就是利用率和维护费用问题。另外，会所内容也很关键。我个人认为，除其它设施外，有两样设施必不可少，尤其是对高级家园而言：一是健身设施，包含健身器械室，还有可用于健美操等室内空间；二是室内游泳池。成功业主全部十分重视锻炼，最少每七天二至三次或更多，越是“新新人类”越是如此，这是健康生活方法。其它可视需要和预期利用率加以考虑。本人看到有会所搞什么棋牌室，个人认为不妥，搓麻当然能够，但不是健康生活方法，如要搓，能够到家里去，无须要会所用大家钱来建棋牌室，毕竟高级小区应该提倡健康生活方法，这和以后小区环境直接相关设计：（）房屋间距窄大家发觉，这几年城市建筑多了，同时越来越密，而这种密有时到了令人尴尬地步。假如你住在八楼伸出手来几乎可和对面一幢住户在空中相握，而住在低层次，白天却要开灯，过着近似暗无天日生活。过于狭窄房屋间距，造成采光不足，通风不良，也影响了住房私密性。造成这一局面原因，则是有些房地产开发商为了增加住房和营业面积，挤占了本该留存正常空间，从而无形中增加了出售面积。实际上，这不仅损害了消费者权益，同时也是一个短视行为。这么房子不仅卖不出价，有时还会出现积压，即便一时卖出去了，也会留下后患。（二）面积短缺据中国社会调查事务所一项调查表明，住户在对商品住房投诉中，其中有8O是反应面积问题。这份调查其实反应了时下大部分购房者担忧，而买商品房短斤少两现象，百姓是十分痛恨，因为短斤少两造成了大损失，短少几平方米面积，在大中城市是好几万元，在小城市也是好几千元，况且在物业管理费中也是以此面积来决定费用档次，这么造成损失会更大。所以，国家对此有了要求，并相继出台部分对应方法进行规范。但百姓还是期望，开发商能自己约束自己，以实实在在面积来对待消费者，因为用政府行为来制约房产短斤少两现象，运作起来一时也非易事。（三）室内设计欠科学在购置住房时，消费者普遍期望其所购住房能充足利用面积，设施配套也合适合理。而实际上，部分开发商开发住宅，往往让消费者大失所望。120平方米住房竟然只有两室两厅，厕所竟然没有窗户所以，消费者期望，开发商在这上面多动动脑筋，从消费者角度去设计。首先可采取内涵挖潜式，在固定面积中进行内涵挖潜，避免面积浪费，充足利用空间，这么住房设计会讨百姓喜爱。其次是设计、设置让住户方便，这一点尤其要动脑筋。譬如现在部分开发商针对住户洗衣机不好摆放情况，在阳台设置了拱排水管让住户在阳台洗衣、晾衣；有开发商在建设中就将空调管线等预先装好；厨房排烟口先留好 （四）公共空间少 这关键反应在绿地面积和建身地域少两方面上。对于这一点，很多住户是深有体会。有住宅设计时因为没有预留绿化面积，环境不好，没有一定公共空间，做做操全部没有地方。住在这么住宅里，何谈生活质量提升？值得快乐是，部分有眼光开发商，开始注意营造良好居住环境，干方百计留一点绿地面积，即使在受地域限制时，也不惜花钱建起屋顶花园，在走廓上预留绿化带。同时，留下部分让住户健身空间。部分开发商以此为卖点竟收效很大。所以，百姓期望开发商全部以发展眼光看问题，要善于留一定公共空间，保持一定绿化率，预留给住户健身、活动空间。二、实地考察【考察周围环境及其它】交通情况位置远近，不仅和实际距离相关，更关键是和交通情况相联络。考察交通情况 优劣关键从以下几方面考虑:A、公共交通情况。公共交通路线有多少，和市内各关键区域联络是否广泛；公共交通起止时间、间隔时间、运行速度、票价等情况怎样；从您要购置房屋到公交车站距离怎样；出小区打车（）是否方便；小区出入口是否合理等。B、交通便利度。天天必经路段是否常常堵车；到火车站、飞机场、长途汽车站等交通站点是否便利，是否有较多交通工具可抵达等。C、道路情况。小区是否邻城市交通主干道或次干道、支线等，和这些交通干道远近程度（不能太近 ，因为可能影响到居民安宁及环境）。是否有方便出入口，路面情况怎样等。D、是否有交通管制。如，行车是否受单双号、速度、方向、行车路线限，有没有停车场，路边可否停车等。小区环境什么是好小区环境考察一个项目关键注意多个数据：容积率、绿化率、楼间距、居住密度。环境设计再好 容积率太低不切实对于住户来说，容积率直接牵涉到决定居住舒适度多个指标，如人均绿化面积。绿化率也是如此，绿化率越高，建筑密度越低，发展商可用于回收资金面积越少，而住户就越舒适。这两个百分比决定了这个项目是从人居住需求角度还是从纯粹盈利角度来设计一个小区。好居住区容积率不能超出 5，绿化率不能低于30% 。现在大家常常标榜自己小区环境设计怎样怎样，但全部设计基础是建立在有足够绿地百分比之上，可能买房看不到未来建成后实景，但这两个数据基础决定了小区绿化环境好环。 楼间距太窄 采光、绿化等于空谈楼间距也是一个能够泄露发展商秘密指标。楼间距太窄不仅影响各楼体之间光照，也影响大家视野和心情。无法想象楼挨着楼小区能谈得上什么绿化和环境。真恰好小区是张弛有度，现有大面积集中绿地，也有各组团自己小型绿地，有新项目甚至推出了宅旁空间和楼内共享空间绿化，每一个新概念推出和落实全部是小区环境更新。 房屋适用性要了解所购商品房是否适用，首先应确定购置目标，从以下两个方面来考评：1用来自己居住，要依据家庭人口数量、结构、工作特点、对交通要求情况、对小区物业管理内容及特点要求，和未来自己经济改变所引发生活要求改变程度来确定。2用来投资，关键考虑保值增值潜力，对于长久出租，要考虑出相机会、投资回报率、投资回报风险，对于准备随时转让取得收益，要考虑物业升值潜力、转让机会、投资回报风险等原因。保值增值潜力购置物业还要考虑物业之价值改变及价值实现问题，它们和以下原因相关：1物业之地理条件，通常所说地段包含：物业和城市中心活动区域距离及联结交通情况和物业所在地人又环境等。2物业本身品质特点，包含：房型、户型、面积、工程质量和装修质量、配套设施完备程度、小区物业管理类型和水平。3物业之购入成本，包含楼款、为购楼发生国家税收、政府费用、中介机构收取服务费等。【开发商资格审核】住宅质量确保书 住宅质量确保书应该包含以下内容：(1)工程质量监督部门核验质量等级。(2)地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内负担保修。(3)正常使用情况下各部位、部件保修内容和保修期：屋面防水3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期和供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其它部位、部件保修期限，由房地产开发企业和用户自行约定。(4)用户报修单位，回复和处理时限。 建设工程开工证 建设工程开工证：是建设单位进行工程施工法律凭证，也是房屋权属登记关键依据之一。没有开工证建设项目均属违章建筑，不受法律保护。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，负责开工审批等项工作。 建设用地计划许可证和建设工程计划许可证 建设用地计划许可证和建设工程计划许可证：是建设单位用地和建设工程法律凭证，没有这两证用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。住宅使用说明书 住宅使用说明书应该对住宅结构、性能和各部位（部件）类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，通常应该包含以下内容：（1）开发单位、设计单位、施工单位，委托监理应注明监理单位；（2）结构类型；（3）装修、装饰注意事项；（4）上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置说明；（5）相关设备、设施安装预留位置说明和安装注意事项；（6）门、窗类型，使用注意事项；（7）配电负荷；（8）承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项说明；（9）其它需说明问题。住宅中配置设备、设施，生产厂家另有使用说明书，应附于住宅使用说明书中。【区分“复式、跃层式、错层式”住宅】复式住宅在概念上是一层，并不含有完整两层空间，但层高较一般住宅(通常层高2.8米)高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等，用楼梯联络上下，其目标是在有限空间里增加使用面积，提升住宅空间利用率。跃层式住宅，和复式住宅是完全不一样两个概念。从外观来说，跃层式住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联络上下层，通常在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间等。简单地讲，假如上下两层安全分隔，应称为跃层式住宅；如上下两层在同一空间内，即从下层室内能够看见上层墙面、栏杆或走廊等部分，则为复式住宅。错层式住宅，是指一套房子不处于同一平面，即房内厅、卧、卫、厨、阳台处于多个高度不一样平面。错层式、复式和平面式房屋区分错层式和复式房屋有一个共同特征区分于平面式房屋。平面式表示一户人家厅、卧、卫、厨等全部房间全部处于同一层面，而错层和复式内各个房间则处于不一样层面。错层和复式房屋区分尽管两种房屋均处于不一样层面，但复式层高往往超出一人高度，相当于两层楼；而错层式高度低于一人，人站立在第一层面平视可看到第二层面。所以错层有“压缩了复式”之称。另外，复式一、二层楼面往往垂直投影，上下面积大小一致；而错层式两个(或三个)楼面并非垂直相叠，而是相互以不等高形式错开。 【看楼应注意哪些细节？】看楼要综合考虑楼盘各方面情况，通常有以下几点:第一，发展商实力：有实力发展商在开发楼盘时，四处为用户着想，往往精益求精，推出精品楼盘。第二，楼盘正当性：对楼盘用地、计划等进行审查，看楼盘是否符合国家要求，关键是要看楼盘有没有“七证”，是否属商品房;第三，楼盘本身素质：1、是否渗水。不仅要看选购单位屋顶是否漏水，还要看楼下单位屋顶是否漏水。2、噪音、照明。噪音和照明在白天极难看出情况假如，需要晚上去看，去实地考察。3、楼内垂直交通。对高层电梯而言看其配置电梯质量怎样，安全通道是否通畅。4、结构。一套房建成以后，建筑格局极难改变，要想得到最好使用效果，一开始就得选择合理格局。5、其它细节。看窗沿、墙角、天花等做工是否仔细，水、电等配件是否安装到位等。第四，用户口碑。向住户周围居民、物业管理人员咨询，看楼盘物业管理，治安善怎样，楼宇有没有法法律纠纷等。三、签署认购书【认购书签署步骤】签定步骤 你在选好房源，谈妥价格后，便是该去签署认购书了，这个时候还得交付一定额度定金， 发展商此时会把相关资料和相关文件交给你，并讲清项目进展情况。认购书关键内容包含：1 认购物业；2 房价，包含户型、面积、单位价格（币种）、总价等；3 付款方法，包含一次付款、分期付款、按揭付款；4 认购条件，包含认购书应注意事项、定金、判定正式条约时间、付款地点、帐户、签约地点等。在签定完认购书后，销售方还应给购房人发放签约须知，方便使购房者明白下一个细节，购房人只有明白其中内容，才能顺利签定购房契约，其内容包含：签约地点、购房者应带证件、购房者委托她人签约时相关委托书证实、相关贷款凭证说明、缴纳相关税费说明。 经济适用房相关知识：现在，建设部正加紧制订经济适用房管理措施，并将认真考虑公众反应强烈经济适用房供给对象过于宽泛问题。据相关人士透露，经济适用房管理措施将对供给对象和供给面积做出明确要求。具体内容可能是各地要依据其经济发展水平、居民住房情况和财政可承受能力，因地制宜地确定中低收入标准，明确供给对象范围，不能再实施敞开供给。界定范围标准将从严从小，以保障而不是改善中低收入家庭住房为主。供给面积将要求控制在平方米以内，豪华型、复式住宅将被严格严禁。业内人士分析认为，建设部有可能在管理措施中提出，在商品房和经济适用房价差较小城市，能够在一个时期内采取普惠制度，但为抑制住房投机，应从严审批购房对象；在商品房和经济适用房差价较大城市，应采取“从紧”标准，实施“双控标准”，确保最需要住房群众优先购置。对危改安置居民、“城中村”改造优先安排，对教科文卫等行业，能够倾斜，分期分批供给。在审批供给对象时，要采取公告等多个方法，提升透明度。而对象界定标准应该依据经济适用房供给总量和需求量确定控制标准。“双控”标准可逐步提升，标准是确保最需要住房群众优先享用，雪中送炭。因为各地收入标准差异大，国家只要求标准，标准由各城市自定。经济适用房保障性也将在建设面积上得以表现。考虑到以后经济发展和居民住房需求水平提升，经济适用房基础户型面积能够合适提升，但以满足基础需求为宗旨，上限标准上小于平方米。认购书样本甲方：物业名称：小区地址： 邮政编码：乙方：姓名/企业名称：_代理人：_身份证号码/注册登记号：_ 地址/法定地址：_电话：_邮政编码：_依据长春市房地产法规相关要求，甲、乙双方就购置小区商品房事宜，经过平等协商，签署本