精装修综合项目工程管理指引.doc

*集团精装修工程管理指引编制：集团精装修管理部前 言 为进一步加强*房地产集团有限公司及所属项目公司对室内精装修工程管理与品质把控，使精装修工程设计管理、营造管理等工程管理内容及程序有章可循、有据可依，使整个项目精装修工程管理更加规范、高效、经济，特制定本指引。本指引参照*集团精装修工程管理规程及有关文献编制，对管理规程中各阶段工作内容、工作办法、参照文献做出细化阐明，并结合工程实际，对精装修工程设计、施工管理过程中工作重点和相对成熟管理经验进行阐述。指引力求所述内容，更具实际操作性，为公司精装修工程管理起到积极指引作用。 本指引合用于集团下属全资、控股项目公司，非控股项目公司可参照执行。不要删除行尾分节符，此行不会被打印目 录前 言I第1章 精装修管理人员聘任、培养和管理I1.1 精装修管理人员聘任11.2 精装修管理人员培养21.3 精装修管理人员管理3第2章 精装修工程设计管理42.1 设计准备阶段52.1.1 精装修工程产品定位52.1.2 制定项目室内设计筹划62.1.3 编写室内设计指引书62.1.4 编写室内设计任务书72.1.5 室内设计任务书管理82.2 设计实行阶段92.2.1 室内设计委托92.2.2 建筑设计与室内设计对接112.2.3 方案设计阶段122.2.4 初步设计阶段142.2.5 施工图设计阶段172.2.6 施工过程设计管理20第3章 精装修工程营造管理213.1 施工准备阶段213.1.1 总体进度筹划控制213.1.2 编制项目界面划分细则及标段划分233.1.3 编写精装修材料、设备招标文献263.1.4 订立精装修材料、设备采购合同273.1.5 编写精装修监理招标文献283.1.6 订立室内装修监理合同293.1.7 编写室内装修施工招标文献303.1.8 订立室内装修施工合同313.1.9 办理装饰前期手续和工程保险合同323.1.10 室内装饰与机电安装协调323.2 施工实行阶段333.2.1 样板房施工333.2.2 施工前现场协调343.2.3 现场样板间、样板层施工353.2.4 施工过程工艺技术管理363.2.5 施工阶段重要方面管理46第4章 精装修工程交付验收管理574.1 精装修验收与交付特点574.1.1 交付内容不同574.1.2 交付侧重点不同574.2 一户一验实行584.2.1 一户一验584.2.2 一户一验参加人员584.2.3 一户一验重要检查内容594.3 精装修验收与交付流程59后 语62参照附件63千万不要删除行尾分节符，此行不会被打印。在目录上点右键“更新域”，然后“更新整个目录”。打印前，不要忘掉把上面“Abstract”这一行后加一空行第1章 精装修管理人员聘任、培养和管理不要删除行尾分节符，此行不会被打印 工程管理核心在人，精装修管理人员聘任、培养和管理是工程管理顺利进展前提。1.1 精装修管理人员聘任1.1.1 集团公司精装修管理部人员由集团公司人力资源部协助精装修管理部进行招聘，集团公司精装修分管领导、精装修管理部经理、人力资源部经理等参加面试。1.1.2项目公司应在建筑方案设计阶段前，依照自身项目规模、特点及项目开发总筹划，认真分析项目开发各阶段对精装修（设计、施工）管理人员需求，制定精装修（设计、施工）管理人员招聘、引进筹划，由项目公司依照人员不同级别办理录取审批手续。1.1.3 项目公司精装修管理人员招聘应邀请集团公司精装修管理部共同参加面试（室内设计管理人员应在建筑方案设计阶段前到位，施工管理人员应在装饰施工图设计阶段前到位），并按程序报项目公司负责人审批录取或由项目公司负责人审核，集团公司分管执总审定。1.2 精装修管理人员培养1.2.1 集团公司精装修管理部和集团公司人力资源部负责对精装修管理人员集中培训并在培训后进行考核，项目公司应积极派员参加，并将考核成绩纳入员工年度考核指标。1.2.2 项目公司应加强对精装修管理人员内部培养，全面树立员工精品管理意识和各专业与装修专业配合意识，在对精装修（设计、施工）管理人员招聘、引进同步，更要视员工自身状况做好其她专业工程师向装修专业转型培养，增进员工全面发展。 1.2.3 项目公司对精装修管理人员培养有3方面工程准备阶段，组织集团有关职能部门进行精装修工程管理办法及管理规程方面培训。工程实行阶段，组织集团内外部师资（设计公司、施工单位、集团职能部门等）进行精装修工程技术管理（设计、施工）培训。组织材料供应商和集团有关部门，进行精装修材料专项培训。1.3 精装修管理人员管理1.3.1 项目公司精装修管理人员与项目公司订立劳动合同，薪酬按项目公司原则发放，特殊人才其薪酬可以特别议定，详细按照集团公司薪酬管理规定办理。1.3.2 项目公司精装修管理人员考核、奖惩、晋升或辞退由项目公司负责，晋升或辞退应报集团公司人力资源部和精装修管理部备案。第2章 精装修工程设计管理 工程设计是材料选取和工程施工根据，室内设计工作涉及材料品种多、空间上又具备一定局限性，如何可以更好完毕材料有机组合，又满足审美和使用功能和合理控制成本规定，是室内设计控制要素；设计进度和设计质量优劣对材料选取、施工可行性和工程造价均有决定性影响。 精装修项目开发过程中，项目公司应对设计管理工作认真对待，在产品设计定位、设计筹划、设计任务书、方案、扩初、施工图、施工过程阶段对设计工作全面控制，与设计公司加强沟通，保证设计进度和设计质量；室内设计应与建筑设计有机同步结合.抱负设计时点控制为:室内设计在建筑方案定案之前介入，进行平面及空间评估与优化；建筑扩初设计完毕之前，室内完毕方案设计； 建筑施工图完毕之前，室内完毕扩初设计；装饰施工前2个月，室内完毕施工图设计。2.1 设计准备阶段2.1.1 精装修工程产品定位对于不同类型、不同内容精装修工程，应选取相应设计公司进行工程设计；进行精装修室内设计，一方面应明确项目中涉及室内精装修范畴和内容：对于毛坯交付工程，应对展示原则样板房（增进销售，提高楼盘形象）、楼梯厅等公共空间进行精装修设计与施工。对于精装修交付工程，在对展示样板房营造同步，还应对代表户型交付原则样板房（提供交付设计、材料原则，施工原则）和其她空间进行精装修设计与施工。对于酒店及其她综合体工程，应对整体工程进行系统设计集成，对整体工程进行系统精装修设计与施工。精装修项目室内设计工作前，项目公司应依照项目详细状况并结合*集团成熟产品系列复制原则和项目成本控制，完毕对工程装饰内容装修原则定位，为室内设计指引书、室内设计任务书编制和材料设备选型提供根据。2.1.2 制定项目室内设计筹划实行系统设计管理，事先应依照项目整体开发筹划制定详实室内设计筹划，以明确设计各阶段起止时间、制约条件、工作内容和保障办法，提前解决影响设计因素，使设计进度最大限度满足工程进展。 设计筹划应以项目总开发筹划为根据，分区域、分阶段、进行设计，并明确各区域、阶段起止时间和前置条件.2.1.3 编写室内设计指引书2.1.3.1 室内设计指引书编写主体集团公司精装修管理部依照项目公司已通过评审产品策划书和项目设计整体工作筹划编写室内设计指引书，为项目公司提供指引意见。2.1.3.2 室内设计指引书应包括如下要素：相对合理经济技术指标相对合理室内设计时间节点相对全面室内设计规定会所室内设计应当是项目室内品质精华体现，因而设计水准和用材原则应保证高于项目平均水平。同步其设计风格应反映整个项目整体设计理念与意象。公共空间应体现辨认性、归属感、典礼感、价值感。 展示样板房应捕获目的客户群诉求，创造抱负生活场景；交付原则样板房应注重生活实际需求，给人物超所值感觉。 2.1.4 编写室内设计任务书2.1.4.1 室内设计任务书编写主体 项目公司依照产品策划书和项目设计整体工作筹划及集团公司精装修部提供室内设计指引书进行编写室内设计任务书。2.1.4.2 室内设计任务书应按集团规划设计部提供原则文本编写并应明确如下要素：项目概况（地理位置、建设规模、配套设施、周边环境、交通条件）有关经济技术指标 项目开发筹划及室内设计时间节点 室内设计规定 有关建筑图纸2.1.5 室内设计任务书管理 设计任务书是设计定性化规定指引文献，它是设计方工作根据，对设计成果有决定性影响，在编制设计任务书时，文字描述必要具备切实地指引性，使设计单位设计方向十分明确。项目公司编写完毕室内设计任务书，先在项目公司内部进行评审，评审通过，项目公司负责人审核确认。室内设计任务书通过项目公司评审后，报集团公司规划设计部、精装修管理部等有关部门评审，由集团公司设计分管领导审核、片区执行总经理审批。项目公司依照各级意见进行必要调节和完善，并报送集团公司规划设计部和精装修管理部备案。2.2 设计实行阶段2.2.1 室内设计委托2.2.1.1 项目公司选取室内设计单位模式和办法： 由集团公司规划设计部、精装修管理部研究拟定； 由项目公司依照本项目自身特点自行选取适当室内设计公司，设计单位信息详见室内设计单位信息库。 设计公司选取，对设计工作质量、进度及整个精装修工程进展都非常核心。室内设计公司选取应充分考虑集团规划设计部、精装修管理部意见，并结合项目自身特点，对设计公司在风格特点、设计实力、设计优势、取费原则、配合限度等因素全面考察后拟定。2.2.1.2 项目公司自行选取设计公司应按如下程序进行 由项目公司填写供方评价表（附反映设计公司实力和业绩有关资料），经项目公司负责人确认后，报集团公司规划设计部和精装修管理部评审。 集团规划设计部、精装修管理部依照项目公司上报材料，结合必要考察调研或运用室内设计单位信息库中已有有关信息资源，形成对室内设计公司评价意见。 对于拟选设计单位评价意见上报集团公司，由集团设计分管领导审批，对于重大、重点项目，设计单位选取由集团董事长审批。2.2.1.3 室内设计合同洽谈项目公司负责与设计公司洽谈设计合同，必要时由集团公司规划设计部和精装修管理部协助进行。费用原则应参照市场惯例及集团公司其她同类项目。2.2.1.4 室内设计合同订立项目公司依照集团精装修管理部编写设计合同原则文本，并结合本项目实际状况拟订设计合同。室内设计合同经项目公司负责人确认后，以文献审批单形式报集团规划设计部、精装修管理部评审、集团设计分管领导审核、片区执行总经理审批，涉及非原则合同，还需法律事务部评审。合同由项目公司负责人订立后，报送集团公司规划设计部和精装修管理部备案。2.2.1.5 后续工作室内设计合同订立后，项目公司应向设计公司提供设计任务书，组织进行设计前交底工作会议，并形成会议纪要，送集团规划设计部、精装修管理部备案。2.2.2 建筑设计与室内设计对接2.2.2.1 项目在做建筑方案设计、户型设计及其他专项设计时，室内设计应提前介入，使室内设计与其他设计有机结合、协调统一。2.2.2.2 室内设计公司进行方案设计之前，项目公司须向室内设计单位提供建筑设计方案，并规定其对本来建筑设计进行评估。2.2.2.3 项目公司需对室内设计单位提出评估意见进行分析，将其合理成分反馈给建筑设计公司。建筑设计公司应依照该意见进行恰当调节，并及时将调节后设计方案反馈项目公司及室内设计单位。2.2.2.4 项目公司在此过程中负责跟踪、协调，使室内设计单位和建筑设计单位之间信息沟通保持及时、精确、畅通，并组织室内设计单位、建筑设计单位等有关单位、部门进行集团层面户型评审。2.2.3 方案设计阶段2.2.3.1 项目公司内部评审 1.项目公司作为方案设计控制主体，负责对设计方案设计进程进行监控，定期、及时地与设计公司进行沟通；方案设计阶段拟定了设计风格、功能定位分区及室内交通组织流线，对设备系统配备予以初步组织，方案阶段成果是后续设计设计基本，设计管理人员应充分考量其与设计任务书响应限度，并及时调节。 2.设计公司提交方案设计成果须先在项目公司内部进行评审，并经项目公司负责人确认。内部评审重点：（1）设计成果与否符合设计任务书规定。 （2）功能布局与否满足使用规定、空间组织流线与否合理。 （3）对设计风格定位理解与否对的。 （4）结合建筑空间做初步设计判断，防止因空间限制而导致方案布局无法实行。（5）重要材料、设备选取与否符合功能及成本规定。2.2.3.2 集团评审 1.在项目公司内部评审确认后，由项目公司组织有宋卫平董事长、工程分管领导、室内设计专家组、精装修管理部、规划设计部、营销策划部、规划设计分管领导、营销策划部等参加集团层面评审会。 2.为提高评审效率与效果，项目公司在评审会召开三天前将评审资料（原始建筑图、平面布置图、隔间布置图、地面布置图、顶面平面图、效果图、实例意象图、家具软装饰意向及材料样板等）以电子邮件或白图形式分发至与会单位、部门、人员，以便有关人员有充分时间熟悉评审资料。方案评审时，与会人员应对功能、效果、材料样板、家具软装饰意向及与项目定位匹配性提出意见。在进行方案评审时，应结合集团公司装修投资划分原则，以拟定方案设计中造价控制与否合理。2.2.3.3 确认与备案 1.项目公司组织与会人员填写设计评审意见表、整顿评审会议纪要，并报集团公司规划设计部和精装修管理部及设计单位会签。 2.项目公司依照评审意见规定设计公司进行相应修改，如有必要再次评审。 2.3.3.3修改完毕设计成果（附评审会议纪要）经项目公司负责人签字确认后，以设计工作会签表形式报规划设计部和精装修管理部，集团公司室内设计专家组会签，集团公司设计分管领导审批，对重大、重点项目报集团董事长（或其授权人）审批。批准后方案设计成果应以文本及光盘形式报集团公司规划设计部和精装修管理部备案。2.2.4 初步设计阶段2.2.4.1 项目公司内部评审1.项目公司负责对初步设计设计进程进行监控，定期、及时与设计公司进行沟通；扩初设计是方案设计延伸，它结合建筑空间详细状况对室内设计方案进行了进一步明确，对重要空间设计效果进行详细描述，对设备系统配备给出具备可行性组织，初步设计已基本决定了设计成果功能和效果，这一阶段应仔细推敲，为设计定“性”。 2.设计公司提交初步设计成果须先在项目公司内部进行评审，并经项目公司负责人确认。 评审重点： （1）设计风格与否适合定位规定。 （2）审核建筑空间、设备安装与否与室内设计有明显矛盾。 （3）灯位、配套设备组织设计形式与否具备可操作性。（4）控制立面等关系到整体设计效果设计与否与意向概念相一致。（5）重要材料、设备选取与否符合功能及成本规定。2.2.4.2 集团评审 1.在项目公司内部评审确认后，由项目公司组织集团公司规划设计和精装修分管领导、室内设计专家组、精装修管理部、规划设计部、总工程师办公室、材料设备部、*物管公司或*酒店管理公司、营销策划部等参加集团层面评审会。 2.项目公司在评审会召开三天前将评审资料（设计阐明、平面布置图、地面布置图、顶面平面图、顶面灯具布置图、立面索引图、立面图、电器点位图、空调组织图、灯具连线图、效果图、材料样板、家具及软装饰方案等）以电子邮件或白图形式分发至与会单位、部门、人员。初步设计方案评审时，与会人员除对功能、效果及与项目定位匹配性进行进一步论证外，还应对材料样板、家具及软装饰和施工协调性、可行性等技术问题提出评价。在进行评审时，可参照集团公司材料设备家具选型原则、材料设备家具及软装饰供应商信息库等规定，为精装修功能、效果可实现性提供指引。2.2.4.3 确认与备案 1.项目公司组织与会人员填写设计评审意见表、整顿评审会议纪要，并报集团精装修管理部和规划设计部、材料设备部会签。 2.项目公司依照评审意见规定设计公司进行相应修改，如有必要再次评审、修改。 3.完毕设计成果（附评审会议纪要）经项目公司负责人签字确认后，以设计工作会签表形式报集团精装修管理部和规划设计部审核，集团公司设计分管领导审批，并以文本及光盘形式报集团公司精装修管理部和规划设计部、材料设备部备案。2.2.5 施工图设计阶段2.2.5.1 项目公司内部评审 1.项目公司负责对施工图设计设计进程进行监控，定期、及时与设计公司进行沟通；施工图设计是扩初设计进一步阶段，它拟定了节点尺寸及做法、拟定了装饰选材规格及规定、明确了设备系统详细配备规定及最后组织，施工图是施工根据，施工图设计深度及质量对施工阶段影响很大，对施工图审核，即要看设计深度，又要考虑实行可行性。 2.设计公司提交施工图设计成果须先在项目公司内部进行评审，并经项目公司负责人确认。 评审重点： （1）图纸设计深度与否满足施工需要，不同材质装饰面收口解决与否得当。 （2）材料、设备选型与否完备并符合使用功能及成本规定。 （3）电气、点位、灯光等设计与否满足规定。 （4）图面质量能否较为清晰明确地表述设计规定，特别是关注节点表述与否能适应实际施工。 （5）设备安装与室内设计与否存在矛盾。 （6）对于大面积装修及交付样板房施工图审核，必要充分考虑其技术、经济合理性和施工工艺可操作性。2.2.5.2 集团评审 1.在项目公司内部评审确认后，如有必要，则由项目公司组织精装修管理部及其她有关部门参加集团层面评审会。 2.项目公司在评审会召开五天前将评审资料（设计阐明、平面布置图、地面布置图、顶面平面图、顶面灯具布置图、综合布线图、立面索引图、立面图、家具大样图、剖面图、节点详图、电器点位图、空调组织图、消防示意图、材料明细表等）以电子邮件或白图形式分发至与会单位、部门、人员。 3.施工图评审根据之一为*集团精装修工程细部节点构造原则、精装修施工技术规程。 4.项目公司组织与会人员填写设计评审意见表、整顿评审会议纪要。 5.项目公司结合评审意见组织对样板间装修施工，以对设计空间尺度和真实效果进行验证。 6.样板间施工完毕，项目公司再次组织集团公司有关部门参加装修样板间评审，并组织参加人员填写样板间评审意见表、整顿评审纪要，并报集团规划设计部和精装修管理部备案，详细参照精装修样板房评审细则。2.2.5.3 确认与备案 1.项目公司依照样板间评审成果，规定设计公司进行相应修改。 2.修改完毕设计成果（附两次评审纪要）经项目公司负责人签字确认后，并以文本及光盘形式报集团公司精装修管理部备案。2.2.6 施工过程设计管理 由于建筑误差等因素影响，施工图纸难免会有“考虑不周”，应及时解决设计与施工现场实行中矛盾问题，才干保证施工按筹划进行，这一阶段工作应是对设计“盲点”补充设计，和对现场变更提供不影响设计效果解决方案。现场设计管理有下列重要工作： （1）协调设计单位按合同商定到现场指引。 （2）协调设计单位解决设计变更应满足施工进度规定。 （3）及时发现现场与设计图纸矛盾问题，及时解决解决。 （4）对现场深化设计（石材排版设计、成品木制品、木饰面加工设计等）及时确认。（5）对施工过程中施工图纸调节及时确认（特别是水、电系统图需做好详实调节记录）、及时备案，为最后竣工图管理，提供变更根据。第3章 精装修工程营造管理3.1 施工准备阶段3.1.1 总体进度筹划控制一方面应制定项目精装修工程营造总筹划，制定项目精装修工程营造总筹划有如下作用：为项目施工单位、监理单位招投标安排合理时间，保证招标方式（费率或工程量清单）可行性和对有关合伙方招标质量。为项目材料设备采购，规定清晰时间节点。为项目精装修工程营造，安排合理工期和相对充分一户一验、户内整治时间（精装修工程施工，应最迟比交付时间提前2个月完毕，并开始一户一验和户内整治）。向财务部门提供阶段性资金需求，保证资金需求。用一种动态可分解筹划系统来协调控制整个项目，以便提前揭露期间矛盾使项目在合理工期内，以合理造价高质量地协调有序地达到预期目的。招投标管理筹划：制定项目精装修工程招投标管理筹划，将精装修范畴内所有合伙单位、材料、设备招标，在时间上、程序上、内容上做统一安排，并入项目总开发筹划，为全面充分地考察、选取合伙单位、材料商创造合理时间条件。项目总施工进度筹划：制定项目总施工进度筹划，按开工、中间验收、一房一验、交房等大项和施工里程碑事件设立时间节点，全面指引施工并为子筹划动态调节提供根据。项目精装修人员及资金筹划：依照不同项目、不同阶段对精装修管理人员需求制定员工招聘、培训筹划，以预控管理对人员需求。根据各项合同中付款条件，结合工程整体筹划进行制定精装修资金筹划。资金筹划内容为各精装修项目施工单位工程款支付、甲供材料款支付、设计费支付、工程尾款等；项目精装修月度施工筹划：月施工筹划是精装修管理中最重要筹划之一，是指引项目公司、监理单位、施工单位、材料供应单位等开展工作重要根据。由于施工单位制定月度施工筹划，是以自己角度考虑，有一定局限性,月筹划应以整体工程推动为中心，在施工单位筹划基本上，要依照整个工程状况进行调节，加强其可行性。周筹划：精装修施工参加方多，现场状况复杂，需要互相配合工作量诸多，时间规定高，周筹划为月筹划分解，其灵活性能动态解决突发事件，是月筹划重要保障。倒排筹划：倒排筹划是刚性指标，是在工程工期重大延误时候，需要在限定节点工期内完毕延误工作，以免影响下一节点完毕进度。精装修施工月筹划、周筹划、倒排筹划在项目工程实行过程中制定。3.1.2 编制项目界面划分细则及标段划分3.1.2.1 界面划分界面划分是指合理安排专业单位完毕有关部位施工，使之有助于工序衔接和基层质量控制，不同项目应依照地区不同施工资源，制定符合自身项目特点界面划分办法。界面划分工作应在项目开工前完毕，以便提前做好有关工作。提前做好界面划分工作，可以充分结识界面施工先后关系，明确不同专业、界面施工内容和完毕时间，提前解决装饰施工前置条件；安排专业单位施工相应工程界面，优化不同工程界面施工质量，有效避免返工，节约成本，提高装饰基层质量。界面划分可结合自身项目特点，参照有关项目界面划分内容进行编制，并提前安排实行。3.1.2.2 标段划分为了合理控制成本，在工程中引入竞争机制，更好对工程进度、质量进行控制，对于大规模精装修工程，应至少划分两个标段进行营造。 标段划分应在项目装饰单位招标前拟定并规定在投标书中分标段报价，相对于其他专业施工标段划分，精装修工程标段划分更具灵活性，理论上讲只要一种相对封闭、独立区间，就可以划分为一种标段。由于装饰公司施工能力不断提高，标段划分造价控制是动态变化，并因不同装饰公司施工实力及木制品和石材加工配套支撑能力而不同（当前每标段造价在-4000万控制为宜，对于发展快，管理力量和配套力量强装饰公司可以有所突破），标段造价太低，难以吸引先进装饰公司和管理资源，而造价太高，装饰公司会浮现人员安排方面困难；标段造价控制，需要对项目营造期装饰市场及装饰单位充分考察后拟定。 对于独栋高层单体建筑装修标段，宜采用横向划分（如：某高层建筑10楼以上一种标段，10楼如下为一种标段；如：某写字楼十楼以上为一种标段，十楼如下为一种标段）。 对于相对独立且在功能上具备特殊性和重要性部位，虽然面积小、造价低，也可单独划分标段（如：某医院手术层装饰）。 对于板式建筑或综合体建筑宜按单元、使用功能，采用竖向划分原则（如：某板式公寓楼）。 3.1.3 编写精装修材料、设备招标文献3.1.3.1 项目公司依照施工图纸中材料设备明细表进行材料考察与调研，结合集团公司精装修材料、设备合用原则及合理代替原则，合理拟定材料、设备采购品种、品牌、规格、型号等。并应会同集团公司材料设备部、成本管理部、精装修管理部、总工程师办公室等有关部门进行必要考察，报集团采购分管领导审核后，片区执行总经理审批。3.1.3.2 项目公司依照集团公司精装修物资和设备采购原则编写精装修材料、设备招标文献。3.1.3.3 精装修材料、设备招标文献应参照集团公司材料招标文献原则文本，招标文献经项目公司总经理确认后应报集团材料设备部和精装修管理部审核、集团采购分管领导审核后，片区执行总经理审批。3.1.3.4 涉及新材料或进口材料等重要材料选取，应进行必要评审。项目公司应在集团公司层面组织召开材料评审会。会议应召集集团公司物资采购分管领导、工程分管领导、总工程师办公室、规划设计部、精装修管理部、材料设备部、成本管理部等有关人员参加。 项目公司负责整顿评审成果，由参加会议人员会签，报集团采购分管领导审核，报片区执行总经理审批。重大物资和设备选取执行集团公司质量管理体系有关规定。3.1.4 订立精装修材料、设备采购合同3.1.4.1 项目公司依照精装修材料、设备招标成果形成意向，报集团公司材料设备部、精装修管理部会签，报集团采购分管领导审核，片区执行总经理审批。3.1.4.2 在履行完必要程序后，项目公司应及时与材料供应商订立重要材料设备采购合同。3.1.4.3 采购合同由项目公司拟订，合同文本应参照集团公司材料设备采购合同原则文本，材料设备采购合同经项目公司总经理确认后，报集团公司材料设备部、精装修管理部会签，报集团采购分管领导审核、片区执行总经理审批。3.1.4.4 采购合同须按集团公司有关规定进行会签，会签完毕，相应调节、修改、完善工作结束后，与供货商正式订立。3.1.5 编写精装修监理招标文献3.1.5.1 室内装修监理选取有两种模式实行监理一体化，即土建监理与精装修监理为一家单位。其操作亦有两种方式，一种是在项目施工前就监理工作内容一次性招标；另一种是在项目开始施工后就室内装修工程进行追加工作量。在室内装修工程开始前，重新选取室内装修监理单位。项目公司应依照本项目特点及实际状况，充分考虑两种模式在费用、管理持续性、资料统一性等方面利弊，分析对比后选取适合模式。3.1.5.2 项目公司在编写精装修监理招标文献时，应参照集团公司精装修监理招标原则文本，精装修监理招标文献经项目公司确认后应报集团总工程师办公室审核后，项目公司负责人审批。需重新选取精装修监理单位项目，项目公司还应参照集团精装修施工界面划分原则，在招标文献中应明确界定精装修监理与土建监理职责范畴与权限关系，保证在整个项目实行过程中监理工作持续与协调。项目公司编写完毕精装修监理招标文献通过内部评审后，报集团公司总工程师办公室、精装修管理部审视、备案。3.1.5.3 无论采用何种监理模式，项目公司应充分运用集团公司精装修管理部监理单位信息库，对监理单位进行必要考察。应会同集团公司精装修管理部等有关部门实地考察，并报项目公司负责人审定后拟定拟邀请投标单位。考察内容除监理单位综合实力、人员资质外，重点应集中在对同类精装修项目监理业绩和监理班子重要人员构成上。3.1.6 订立室内装修监理合同项目公司依照室内装修工程监理招标成果形成意向，报集团精装修管理部评审，最后由项目公司负责人审批。项目公司参照集团公司精装修监理合同原则文本拟订监理合同，报集团精装修管理部评审，由项目公司负责人与监理单位正式订立，最后交集团精装修管理部备案。3.1.7 编写室内装修施工招标文献项目公司参照集团公司精装修管理部室内装修施工招标文献原则文本及结合本项目实际状况，编写室内装修施工招标文献。项目公司编写完毕室内装修施工招标文献通过内部评审后，报集团公司成本管理部、精装修管理部等有关部门会签，报集团工程分管领导审核，片区执行总经理审批。项目公司可运用集团公司装修施工单位信息库中信息资源，亦可选取信息库外施工单位，但必要组织集团公司成本管理部、精装修管理部等有关部门进行考察、出具考察报告，并报集团工程分管领导审核，片区执行总经理审批后，拟定拟邀请投标单位。对投标单位理解与考察，是询标、决标工作重要支撑，精装修工程质量规定较高，而当前先进施工资源相对局限性，并且同资质施工单位之间、同一施工单位不同项目经理之间，管理水平和施工技术水平等方面均有较大差别；因此对施工单位考察必要具备针对性；不但要对已建项目完毕效果、各方反映状况进行考察，还要对在建工程施工管理状况进行现场考察，不但对装饰公司业绩及经营状况进行考察，更要对拟派项目经理及所属班组施工、管理状况进行考察；并且考察项目类型与拟建项目类型，应具备匹配性。3.1.8 订立室内装修施工合同项目公司依照室内装修施工招标成果形成中标意向，对合同标在100万元及以上、1000万元如下，报执总片区评审、片区执行总经理审批；对合同标在1000万元及以上，报集团工程成本管理部、精装修管理部等有关部门会签，报集团工程分管领导审核后，片区执行总经理审批。项目公司参照集团公司精装修施工合同原则文本拟订施工合同，报审流程同中标意向。3.1.9 办理装饰前期手续和工程保险合同项目公司应依照项目特点及项目所在地政府有关规定，及时办理政府监督、消防、等前期报批手续，依照有关工程工程保险实行状况分析，对于大规模精装修工程应办理工程保险。详细请参照有关工程保险合同。3.1.10 室内装饰与机电安装协调室内机电设备布线安装，对室内精装修工程进度、质量控制有重要影响。在室内初步设计阶段，就应充分考虑大型设备安放位置，及墙顶面设施、配件（出、回风口，强、弱电箱，控制面板等智能化终端），与装饰立面关系与否合理，使用功能与否满足规定。在室内施工图设计及室内装饰施工阶段，为保证室内装饰进度和装饰效果，应对室内机电安装进度、质量进行积极现场协调： 设备、设施安装应按“室内安装集成图”施工，并依照现场状况恰当调节，不应影响室内装饰效果。 设备、设施有关管线连接，应整洁有序排布、标记，注意接口连接质量及管线保温解决，杜绝漏风、漏水、结露等现象，并注意标高控制，以免影响其她设备安装。 设备、设施安装条件应符合相应安装参数规定，保证设备正常使用。 设备、设施安装进度应充分保证室内装饰工作进度规定，并在隐蔽工程验收前，完毕管线试压和设备调试。 设备、设施终端控制按纽及强、弱电终端箱体位置，即要以便使用，又要满足装饰面和谐统一。3.2 施工实行阶段3.2.1 样板房施工精装修工程在大面积施工之前，一方面应进行样板房施工，通过样板房施工，明确材料选用、明确施工办法，并可依照现场实际状况对设计施工图进行调节，保证大面积施工顺利进行。样板房施工及软装配饰，应在项目开盘前2个月完毕，以提高楼盘形象，增进客户积累，并为销售合同中相应条款表述提供根据。样板房施工完毕后，项目公司应在10日内，组织集团有关部门对其评审，认真分析设计、材料、施工办法等大面积施工可行性，并仔细研究设计、材料、联系单等变更因素对工程成本影响，发现矛盾后，及时调节，保证大面积施工工艺合理和成本控制。3.2.2 施工前现场协调项目公司在室内装修施工单位进场前负责协调精装修施工单位与土建总包单位有关事宜（诸如住宿、食堂、垃圾清运、垂直运送、成品保护、精装修单位与总包单位交接验收等）及精装修现场加工场地安排，并规定双方订立有关合同。项目公司负责协调室内装修施工单位及其她与室内装修工程有关甲方指定分包单位之间配合事宜（诸如与厨柜、进户门、空调、弱电等），并规定双方订立有关合同。项目公司负责协调室内装修施工单位及其她单位工序交接验收，保证装饰公司施工前置条件，并形成验收纪要、明确整治时间和让步接受条件等有关事宜：(1)几何尺寸（开间、净高、门洞尺寸等）及裂缝、空鼓等偏差检查。(2)土建施工质量（垂直度、平整度、烟道畅通性等）检查。(3)铝合金门窗及幕墙淋水实验。(4)管道洞口、地面闭水实验。(5)铝合金门窗及幕墙外型目测检查（检查内容：五金件与否齐全，使用与否灵活，与否有撞伤、变形、破损、砂浆污染、玻璃破损等）及成品保护办法验收。(6)排水管三通位置需符合装饰规定，排水系统通过通球实验，给水管通过试压。(7)施工垃圾与否清除。3.2.3 现场样板间、样板层施工通过样板房施工，并不能完全反映每一种户型在装修过程中也许碰见问题，在精装修施工单位进场后，应规定每个施工单位在各自标段内进行所有户型样板间、及拟定施工样板层施工。通过对样板间施工，可对各种户型吊顶造型、格局布置、各种工序先后关系，进行优化，同步，也能有效制定相应材料、设备进场筹划。通过样板层施工，可规范各道工序施工工艺和办法，并形成原则规定各家施工单位遵循执行；样板层施工，规定标注每个开关位置、高度、名称。通过实行可以理解施工条件、以便进行优化调节。样板层应保持比其他楼层提前两周以上进度，保证及时发现图纸与现场矛盾之处。同步通过现场样板层施工，可以有效解决户内电线管、给水管、排水管排布位置、走向问题。3.2.4 施工过程工艺技术管理3.2.4.1 装饰施工过程大体为：(1)现场放线(2)水、电及室内机电设备安装及试压调试(3)吊顶及隔墙基层施工，厨房卫生间防水施工，及隐蔽工程验收。(4)墙顶面批灰，厨、卫等位置墙地砖（石材）施工，地板基层施工，橱柜安装。(5)成品木制品安装（门套、固定家具等），墙面修整打磨及面层解决。(6)墙顶面乳胶漆，墙纸、软包施工。(7)开关、面板、洁具、龙头、电器、五金灯具安装调试。(8)地板、地毯施工，石材结晶解决。(9)细部整治、验收。作为精装修专业管理人员应充分结识装饰工程各阶段、各种材料施工管理技术，保证装饰各阶段、各材料间合理衔接和搭配；同步应把握当前装饰工程各环节技术特点、局限性、质量通病，选用经济合理、技术先进施工办法，应用于项目工程营造。施工过程应严格按照装饰工程施工手册、装饰工程质量验收规范、集团精品工程原则、集团细部节点原则等有关规定进行控制。3.2.4.2 通过对集团近年来装饰施工经验总结，有某些施工管理办法可供参照：1吊顶工程依照不同使用环境和规定，选取合用吊顶形式，依照不同使用部位选取合用吊顶材料（石膏板、矿棉板、PU等高分子材料）。对各部位吊顶标高与