淮安移动大楼管理专项方案huaMicrosoftWord文档.doc

淮安移动企业大楼物业管理方案
物业概况（根据物业具体地理位置、周围设施、具体情况及环境风格描述）
移动企业大楼在北京东路38—2号（北京东路南面和银川路西侧交叉处）。交通便利，地理条件优越。

淮安移动企业由___________开发建设，占地面积______平方米，总建筑面积_________，大厦内设中央空调、二十四小时消防、监控设施，配有2台电梯。
管理目标（根据物业具体情况描述）
     为充足表现移动企业服务“满意100”是中国移动服务标志和服务专题。我们将本着南京紫竹物业管理“环境至善，结果之重，进步之远，业主至上”企业精髓，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、连续发展”质量方针，坚持“以人为本”服务管理理念，对淮安移动企业实施科学管理、提供优质服务，并在现有管理经验及管理资源基础上，不停调整更新，导入优异管理理念，创建出一套和业主层次及办公需求相符管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高端物业和高品质管理所带来超值享受。

管理标准
    为实现即定管理目标，追求最好环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程将一直把握以下标准：
（一）服务第一、管理从严标准：
“服务第一”是物业管理宗旨，所以管理中要继续秉承“以人为本”管理理念，从业主需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、立即服务。“管理从严”是服务保障和基础，包含对物业维护管理、职员管理和对业主不合适行为管理和劝阻，建立严格、周全管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有成效。
（二）专业管理和业主自治管理相结合标准：
在日常管理中，要充足发挥两个主动性，即物业管理企业主动性和业主（移动企业）主动性。物业管理企业应该尊重并根据业主要求，经过管理处对物业实施专业化管理，同时努努力争取取业主（移动企业）支持配合，使其能正确使用和维护物业，共同创建文明办公环境。

（三）物业服务为主、多个经营标准：
在搞好日常管理和常规服务同时，从物业实际出发，开展一系列服务性多个经营，既满足广业主（移动企业）不一样需求，又增强物管企业造血功效，增加经济积累，以利于愈加好地为业主（移动企业）服务。

管理措施
（一）实施全程物业服务，从业主及专业物业服务企业角度对物业提出合理化提议，构筑一个优异物业管理硬件环境。
（二）成立      （移动企业）管理处，配置专业管理人员，实施专业化管理。
（三）在企业现有管理资源基础上，充足借鉴行业优异管理经验，主动培养高素质管理人才，为淮安移动企业组建一支高素质物业管理队伍。
（四）紧密结合物业具体实际，制订一套切合实际规章制度，确定一系列高标准物业管理行为规范，以制度促进管理于服务。
（五）严格遵守相关物业管理法规，制订切实可行管理方案；
（六）建立富有亲和力管理和服务模式，提升管理水平和管理效率。
（七）进行整体形象策划包装，形式独特、鲜明形象系统，以提升物业整体品位。
（八）依据市场化、企业化运作方法，提供全方位服务，开展多元化经营。

物业管理服务项目
（一）公共服务项目
1、帮助公安部门维护移动企业大楼内公共秩序，实施二十四小时保安值勤、消防和交通道路管理；
2、公共场所保洁，办公垃圾搜集和清运；
3、大厦共用部位和公共设施设备维护和保养； 
4、公共绿地园艺培植和保养；
5、室内公共场所绿化摆放养护；
6、对大楼各类资料进行管理； 
8、访客留言转告； 
10、节日环境部署； 
11、关键时刻提醒服务； 
12、报刊、信件收发；
17、义务安全用电、消费等常识宣传。
（二）有偿专题服务项目（能够提供、业主全部能够享受到服务，具体价由物管企业核定，报移动企业部门立案）：
1、大厦内物品搬运；；
2、商务中心服务（保安外出）；
3、办公区域绿化供给及代为养护；
4、办公区域设备设施维修安装等；
一、接管验收管理方案
为确保一栋大楼环境、建筑和设施设备等符合相关法规政策及计划设计要求，维护业主正当权益，为以后物业管理工作展开奠定基础，物业接管前必需进行严格验收工作。物业接管验收标准作业程序
（一）、管理内容：
1、了解物业建设基础情况，和开发商立即沟通，确定接管验收时间；
2、编制《物业接管验收计划》，确定物业验收标准、方法和日程安排；
3、和开发、设计、施工单位一起，依据接管验收标准，对物业进行现场初步验收，并将验收结果统计在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在问题限期整改。
4、和开发、施工单位一起，对物业进行现场复验，直至符合要求要求和标准；
5、和开发、施工单位联合进行物业交接：
（1）查对、接收各类房屋和钥匙；
（2）查对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；
（3）查对、接收各类设施设备；
（4）查对、接收各类标识。
（二）管理方法：
1、组建接管验收小组，负责接管验收工作；
2、掌握物业验收标准和程序；
3、制订接管验收规程，按程序办理接管验收手续。
三、治安管理方案
在大厦物业管理中，合适利用现有科学技术手段和管理手段，依靠多种优异设备、工具和人主观能动性，维护物业和业主财产安全，这是一项很关键工作，最为业主（移动企业）所关注。
特制订常规防范和技术防范相结合二十四小时全天候管理方案。
（一）管理内容：
1、常规防范：采取站岗执勤和巡查执勤相结合方法，帮助公安机关维护一栋大楼公共秩序，预防和阻止任何危及或影响物业、业主财产安全行为。
（1）门岗任务：
• 礼仪服务；
• 维护出入口交通秩序；
• 对外来车辆和人员进行验证、登记和换证；
• 阻止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入移动大楼；
• 夜间对外来人员进行问询和登记；
• 严禁携带危险物品进入移动大楼；
  • 碰到外来人员将大件物品带出大厦，即和物主核实，并作登记；
• 为业主提供便利性服务。
（2）巡查岗任务：
• 按要求巡视检验，不留死角；
• 巡查车辆停放情况，维护道路通畅、车辆安全，做好安全防范工作；
• 对移动大楼内嫌疑人员进行检验防范；
• 对移动大楼及楼宇安全、防火检验；
• 防范和帮助公安部门处理各类治安案件；
• 防范和阻止各类违反大厦管理制度行为。
（3）营业大厅保安
•安全、秩序、整齐、文明，处理突发事件。
（4）车俩管理员
• 正确指挥车辆进入、停放,要做到:车辆进入要迎车、车辆停放要导引、停好车辆要查验、车辆有序要到位、 提醒司机关好车窗、门及带好珍贵物品;
• 坚持巡检验制度,预防车辆被窃、被撞,做到车卡相符。
• 帮助各岗位安管人员做治安防范工作。
2、技术防范：
应用监控系统，对大厦内治安情况实施二十四小时监控，以确保安全。
（1）对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象方法，并立即通知值班保安，进行现场处理。
（2）值班保安接到治安报警，应快速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员对报警处理情况作具体统计，留档备查。
（二）、管理方法：
1、实施半军事化管理，制订保安管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强保安人员工作责任心；
2、强化保安人员内务管理，开展系统化军事素质培训，提升保安人员思想素质和业务技能；制订《紧急事故处理措施》，定时组织演练；
3、加强保安人员行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止适当；
4、严格实施保安巡更点到制度，确保巡查质量；
5、监控中心定时检修、保养，确保监控设备完好；
6、确保监控、值勤统计具体完备，建立安全管理档案。

四、消防管理方案
消防管理是物业安全管理关键，所以要依据消防法规要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主生命财产安全。
（一）管理内容：
1、做好消防监控中心管理；
2、做好消防设施、器材管理；
3、保持消防通道通畅；
4、严禁携带、储藏易燃易爆物品；
5、预防电器短路等引发怒灾原因。
（二）管理方法：
1、制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检验落实；
2、制订消防事故处理预案，防患于未然；
3、建立义务消防队，每个月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演练；
4、定时进行消防检验，预防为主，防消结合，发觉隐患，立即消除；
5、做好消防器材、设备检验保养，使之一直处于完好状态；
6、阻止任何违反消防安全行为；
7、主动开展防火安全宣传教育；
8、发生火灾，立即组织补救并快速向相关部门报警。
五、绿化保洁管理方案：
绿化保洁直接关系到移动大楼形象及业主工作环境，也是测定环境质量一个关键指标。
（一）管理内容：
1、绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。
（1）依据气候，给花木适量浇水；
（2）依据花木长势，给花木适量施肥，合适松土；
（3）制订预防方法，防治病虫害；
（4）立即清除杂草、枯枝，春秋两季定时修剪花木，对遭受损坏花木立即扶正，整修或补种适宜苗木、花草；
（5）对大楼内部公共场所进行绿化部署和养护；
（6）定时对建筑小品进行修饰；
（7）做到大厦周围绿地和花草植被养护完好。
2、清洁卫生：经过日常保洁工作，使大厦公共环境和公共部位整齐，公共设施洁净、无异味、无破损。
（1）依据材质选择最好保养方法，定时上光打蜡，保持材质表面光亮整齐；
（2）公共卫生间设专员巡回清洁，保持整齐无异味；
（3）楼层公共烟缸天天擦试两次，巡回清理，无烟蒂堆积；
（4）大堂、办公区域设专员巡回保洁，玻璃门窗保持光亮，无显著印渍；
（5）大厦各公共区域保持清洁，无随意堆放杂物和占用公共场所现象，随时清除各类污渍、积水； 
（6）天天定时（正常上班时间前）搜集垃圾一次，确保垃圾袋装化，并扎紧袋口，以免渗漏，每七天对垃圾桶清洁、消毒，清洁垃圾房内外墙壁及地面，每个月对垃圾房消毒二次；
（7）定时进行外墙清洗；
（8）各类公共照明、消防等设施，每个月保洁一次；
（9）定时对下水道等排污管道清理一次；
（10）通告牌、指示牌等天天保洁一次；
（11）电梯轿厢天天保洁二次，每个月对电梯门槽进行一次清洁；
（12）春夏秋季每七天在害虫滋生地用药灭虫一次（冬季每个月一次、发觉虫害立即灭杀）；
（13）对违反环境卫生管理要求行为进行阻止。
（二）管理方法：
1、建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作步骤规范操作；
2、加强业务培训，增强专业技能，聘用专业人员指导养护；
3、落实“三查” （绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处主任抽查），加强日常监督检验，按月考评，确保绿化服务满意率95%、保洁服务满意率95%；
4、强化行为规范管理，服装统一、标识齐全、言行文明。

六、房屋及公共设施设备管理方案：
房屋管理，尤其是共用设施设备管理，直接影响到大楼形象、物业使用年限及使用安全，直接关系到业主及使用人安全，是大楼管理重中之重。
（一）管理内容：
1、房屋公共部位管理：依据现实状况，对大楼房屋和设施。
• 对房屋和设施定时检验（包含墙面、管道、门窗、电源线路、水电表），发觉问题或立即处理，或立即通知业主（移动企业）。
•做好大楼公共设施、用房等维护、保养，发觉破损，立即维修，确保房屋安全、美观。
2、设备设施维护：
（1）公共水电设施设备定时巡查，发觉损坏，立即维修；
（2）公共卫生设施每七天检验一次；
（3）消防、喷淋水泵设备天天巡查两次；
（4）电梯机房，每七天保养一次（六个月保养和十二个月保养按要求进行）；
（5）中央空调机组设定专员管理，定时巡查，确保机组正常；
（6）烟感、喷淋等定时抽查，确保正常有效；
（7）监控系统采取日常巡视和定时保养相结合，制实时运行档案；
（二）管理方法：
1、对全部管理人员进行全方面培训，并对技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统操作及维护；
2、对系统中全部器件、配件建立具体技术档案，方便最快速度查得设备各项参数，确保系统最好运行状态；
4、对全部设备及配件建立具体档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品更新换代；
5、建立维修人员值班制度，确保维修立即率和合格率达98%以上，且有统计；
6、采取日常巡视及定时保养相结合措施，确保房屋及配套设施完好率达98%以上。

七、财务管理方案：
经过财务管理，在改善财务情况条件下，不停扩大财务结果，提升企业经济效益。
（一）管理内容：
1、加强现金收支管理；
2、搞好财务核实；
3、立即统计物业维修更新费用使用情况；
4、做好年度预算和决算工作；
5、认真审核报销票据，严格控制费用报销；
6、立即掌握财务收支情况，做好财务分析，为领导决议提供依据。
（二）管理方法：
1、依据财务法规政策，制订财务管理制度；
2、财务人员持证上岗，规范操作；
3、抓好财务人员业务培训，不停提升业务素质；
4、加强成本控制；
5、加强财务监督和财务检验。
八、档案资料管理方案：
加强档案资料管理，有利于保留大厦历史资料，维护管理连续性和规范化，便于房屋及设施设备检验、维护、更新和和业主沟通、联络 。
（一）管理内容：
1、工程档案：从接管开始全部工程技术、维修、改造资料、多种完工图及各类设施设备资料等；
2、文件档案：相关物业管理法规政策、企业文件等；
3、管理资料：绿化资料、日常巡查（清洁、维修、保安）统计、值班统计，车辆管理统计、监控统计、荣誉资料等。
智能化系统管理和维护
（一） 建立一支设备运行及维护人才队伍
将组建一支精干设备运行及维护专业技术队伍，熟悉设备性能及隐蔽线路走向，并邀请相关单位（如系统设置、安装单位）对全部技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统操作及维护。
（二） 管理人员业务素质培训
对全部管理人员进行全方面培训，让每一个人员全部能清楚知道隐蔽线路具体位置，确保隐蔽工程中线路不受损。
（三） 建立设备技术档案
对系统中全部器件、配件建立具体技术档案，包含型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等，方便以最快速度查得设备各项参数，确保系统最好运行状态。
（四） 建立设备运行档案
建立对消防监控系统实时运行档案，使操作人员对系统正常运行了如指掌，并对系统报警信息作正确分析及存盘。
（五） 建立供货商档案
对全部设备及配件建立具体档案，包含型号、产地、制造单位、供给单位等等，并和供货商、制造商保持联络，确保以最快速度取得所需配件，并能跟踪产品更新换代。
（六） 日常巡视和定时保养
日常巡视检验是立即发觉问题最好路径，而定时维护是发觉、处理软性隐患最好措施。对此将采取日常巡视及定时保养相结合措施以确保设备安全运行。

机构设置及人员配置

（一）物业管理机构设置及人员配置
1、机构设置
依据淮安移动物业管理需要，现对物业管理机构设置及人员以下安排：
淮 安 移 动 公 司
南京紫竹物业物业淮安分企业
南京紫竹物业物业淮安分企业移动企业管理处

保安部（队长1人）部、、、、、、、、9
绿化保洁部 主管1人
工 程 部主管1人
客服主管1人
工程维修2人
配电间值班电工4人
绿化
1人
保洁8人
队员10人
监控管理员4人

事务1人
物资管理1人
会计 1人
管理处责任人（1人）
保安班长3人