物业交房文件之前期物业管理服务协议.doc

前期物业管理服务协议

xx建业物业管理有限公司
二00六年九月

前期物业管理服务协议 
本协议当事人 
　　甲方：xx建业物业管理有限公司
　　乙方：__________________________________
　　本物业名称：
　　乙方所购房屋销售（预售）协议编号：______ 
　　物业类型：　　
座落位置：
建筑面积：　　
依据关于法律、法规，在自愿、平等、协商全都的基础上，在乙方签订《商品房买卖协议》时，甲乙各方就前期物业管理服务达成如下协议： 
　　 第一条 各方的权利和义务 
　　一、甲方的权利义务 　
　　1、对房屋共用部位、共用设备设备、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等项目进行维护、修缮、服务与管理； 
　　2、依据关于法规和政策，结合实际状况，制定本物业的物业管理制度和《业主手册》并书面告知乙方； 
　　3、建立健全本物业的物业管理档案资料文件资料资料文件资料文件资料； 
　　4、制止违反本物业的物业管理制度和《业主临时公约》的行为； 
　　5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方； 
　　6、依据本协议向乙方收取物业服务费用； 
　　7、编制物业管理服务及财务年度方案； 
　　8、 提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》；
　　9、 不得占用本物业的共用部位、共用设备设备或改变其使用功能； 
　　10、向乙方提供房屋自用部位、自用设备设备修理修缮养护等有偿服务; 
　　11、自本协议终止时起10日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认。
二、乙方的权利义务 
　　1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权； 
　　2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的关于问题向甲方提出建议或建议或意见和建议； 
　　3、遵守物业管理相关法律法规和本物业的物业管理制度； 
　　4、依据本协议向甲方及时足额交纳物业服务费用； 
　　5、装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理协议》和《房屋装饰装修管理方法》； 
　　6、不得占用、损毁本物业的共用部位、共用设备设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设备设备的，应事先通知甲方，并在商定的期限内恢复原状，造成损失的，赐予赔偿； 
　　7、转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议； 
　　8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《业主手册》等造成的损失、损害承担民事责任； 
　　9、依照平安、公平、合理的原则，准确处理物业的给排水、通风、采光、修理修缮、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。
　　　　 第二条 物业管理服务内容 
　　一、房屋共用部位的维护和管理：
　　共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 
　　二、房屋共用设备设备及其运行的维护和管理：
　　共用设备设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、电梯、供电线路、照明、消防设备、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、共用设备设备使用的房屋等。
　　三、环境卫生： 
1、本物业公共区域的清洁、维护；
2、本物业区域内生活垃圾的清理。
四、绿化养护：
1、本物业公共区域绿地的养护；
2、本物业公共区域水景的维护。
五、公共秩序维护：
1、关心社区、公安部门维护本小区内的公共秩序；
2、关心政府部门处理本物业内的突发事件；
3、对进出小区的车辆实行管理，引导车辆有序停放。
六、房屋装饰装修管理：
1、依照关于法律、法规的规定进行管理；
2、依照各方签订的《房屋装饰装修管理协议》和《房屋装饰装修管理方法》进行管理。
　　 第三条 物业管理服务质量 
　　一、房屋共用部位的维护和管理 
　　1、保持楼宇外观统一、整齐，对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻；
　　2、对房屋共用部位进行日常管理和维护，并作好相关记录。
　　二、共用部位、共用设备设备的运行、维护和管理： 
　　1、对共用设备设备进行日常管理和修理修缮养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、建立共用设备设备档案，设备设备的运行、检查、修理修缮、保养等记录齐全。
3、设备设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设备设备操作规程及保养规范；设备设备运行正常。
4、对共用设备设备定时组织巡查，做好巡查记录，需要修理修缮，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制修理修缮、更新改造方案和住房专项修理修缮资金使用方案，经全体业主同意后，由甲方组织修理修缮或者更新改造。
5、消防设备设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
6、设备房保持洁净、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
7、小区道路平整，主要道路及停车场xx标志齐全、规范。
8、路灯、楼道灯完好率不低于95%。
9、简单危及人身平安的设备设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
三、环境卫生：
1、垃圾每天清运2次，垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。
2、合理设置果皮箱、垃圾桶，每天清运2次。
3、住宅区道路、广场、停车场、绿地等每天清扫2次；楼梯扶手每天擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。
4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查状况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发觉异常及时清掏。
5、依据小区实际状况进行消毒和灭虫除害。
四、绿化养护：
　　1、有专业人员实施绿化养护管理。
2、草坪生长良好，及时修剪，无杂草、杂物。
3、花卉、绿篱、树木应依据其品种和生长状况，及时修剪整形，保持欣赏效果。
4、定时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
5、定时喷洒药物，预防病虫害。
五、公共秩序维护、平安防范等事项的关心管理：
1、小区主出入口24小时站岗值勤。
2、小区内按规定路线巡逻，每1小时巡查1次。
3、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行登记管理。
4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和关于部门，并关心实行相应措施。
六、装饰装修管理服务：
依照《房屋装饰装修管理方法》和《业主临时公约》的要求，建立完善的房屋装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人关于装饰装修的禁止行为和注意事项。并常常巡查装修施工现场，发觉影响房屋外观、危及房屋结构平安及拆改共用管线等损害公共权益现象的，及时劝阻并报告关于行政主管部门。
第四条 物业服务费用
　　一、每次交纳费用时间：乙方应在每季度最后一个月的5日—20日一次性预交下季度的物业服务费。
二、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：
多层住宅： 元/月·平方米；智能化安防设备维护费： 元/月·平方米。
商业物业： 元/月·平方米；智能化安防设备维护费： 元/月·平方米。
三、因乙方原因空置房屋按建筑面积全额交纳物业服务费、智能化安防设备维护费。　　四、乙方出租物业的，物业服务费用由物业使用人交纳，乙方负连带交纳责任； 
　　五、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业服务费用；
六、 物业管理服务费用标准按济源市物价局和政府关于部门的相关规定进行及时调整。
　　　　 第五条 其他有偿服务费用 
　　一、车位及其使用管理服务费用：
1、车位使用人应按小区露天车位 元/个·月、车库车位及地下停车场车位 元/个·月的标准向乙方交纳车位占用费费。
2、地上车位所有权或使用权由业主购置的，依据所购车位所在房产物业管理收费标准按车库面积向乙方交纳物业管理费。
二、委托修理修缮费
保修期满后，乙方物业内自用部位、房屋异产毗连部位及设备可委托甲方进行修理修缮，相关费用由乙方承担。
三、装饰装修垃圾清运费：
以该房屋建筑面积计算，按 2.5元/平方米的标准一次性收取；乙方也可自行清运，但必需遵守物业管理的相关规定，同时要严格遵守与甲方签订的《装修垃圾自行清运承诺书》。
　　 第六条 修理修缮基金的管理与使用 
　　一、修理修缮基金的缴存、管理、使用与续筹按政府关于管理规定执行。
二、乙方转让房屋所有权时，结余修理修缮基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
　 第七条 保险 
　　一、房屋共用部位、共用设备设备的保险由甲方代行办理，保险费用由全体业主按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊。
　　二、乙方的家庭财产与人身平安的保险由乙方自行办理。 
　　　 第八条 违约责任 
　　一、甲方违反协议，未达到服务质量商定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任； 
　　二、乙方违反协议，使甲方未达到服务质量商定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任； 
　　三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用； 
　　四、乙方违反协议，不按本协议商定的收费标准和时间交纳关于费用的，甲方有权要求乙方全额支付所欠物业服务费用外，并按所欠费用日万分之四的标准向乙方支付延迟履行金。
第九条 其它
　　一、为维护公众、业主、使用人的切身权益，在不行预见状况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、关心公安机关执行任务等突发事件，甲方因实行紧急措施造成乙方必要的财产损失的，各方按关于法律规定处理。 
　　二、在本协议执行期间，如遇不行抗力，致使协议无法履行，各方按关于法律规定处理。 
　　三、本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本协议中未规定的事宜，均遵守国家关于法律、法规和规章执行。 
　　四、本协议在履行中如发生争议，各方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向人民法院起诉。 
　 五、本协议正本连同附件共10页，一式两份，甲乙各方各执一份，具有同等法律效力。 
六、本协议自签字之日起生效。　 

甲方签章：________　　　　 乙方签章：_________ 
代 表 人：________　　　 　 代 表 人：_________
年 月 日 年 月 日