建筑规划及商业价值评估报告学士学位论文.doc

-建筑规划及商业价值评估报告第一部分 项目建筑规划经过与发展商探讨，项目商业面积限定在2万以内，引进百货的方案已不可行，因此引进主力店方案只能考虑是超市。从当前区域现状及与大型主力商家沟通情况来看，主力商家进驻意向还无法确定，商业街采取硬卖策略，价格可能会相对偏低；而如果没有主力商家，全是散铺经营及销售风险太大，特别是一楼商业街在没有主力店及次主店的情况下，只能经营一些租金承受能力极低的如五金、餐饮等业态，商铺价格走高很难被投资者所接受。因此，从销售、招商以及经营三个角度出发，除了带主力店和负一楼带二个次主力店两种方案外，本次还规划了一种带多个次主店方案，兼顾销售、招商以及经营的问题，是为方案三。一、项目规划原则：原则一：尽可能的把商业面积分布在负一楼、一楼。保证可销售面积价值最大化。原则二：保证整个商业的完整及业态可延续性，同时降低项目未来经营风险系数。原则三：保证项目商铺的均好性，规划合理的商铺面积，有利于项目未来的销售。原则四：规划合理的主力店与次主力店面积，便于主力店、次主力店的引进。二、三种方案建筑规划及面积分布改变通道走向，两端拉平，全部街铺进深做7.73m。1、方案一（带主力店建筑规划及面积分布）负1F：临街面78m（已除去超市入口10m）超市入口，共18m已超市3000。临街面24m，2段共48m次主力店，规划1000。临街面290m临街面232m（已除去超市入口8m与左侧广场处重复计算10m）临街面48m说明： 临街面总长696m，铺位进深7.73m，总销售面积5380，左端持有一个1000的次主力店，右端主力店区域是3000的超市，持有面积共4000。1F：进深12m，长共112m，进深12m，长56m超市区域维持原面积不变，2960进深12m，长24m进深12m，长48m进深12m，长40m说明：总临街面280m，进深12m；1楼总销售面积为3360。主力店区域是2960的超市，持有面积为2960。2F：超市区域4300铺位全部取消铺位取消说明：铺位全部取消，保留原超市区域面积4300。方案一各楼层面积楼层可售面积持有面积-1F538040001F336029602F/4300总计874011260方案一经营业态规划超市+电器或书城次主力店+服装鞋包+社区便利街+餐饮娱乐改变通道走向，两端拉平，全部街铺进深做12m。2、方案二（负一楼带二个次主力店建筑规划及面积分布）负1F：临街面78m（已除去超市入口10m）临街面24m，2段共48m次主力店，规划1000。次主力店，规划1000。次主力店入口，共18m临街面290m临街面232m（已除去次主力店入口8m与左侧广场处重复计算10m）临街面48m说明：临街面总长696m，所有铺位进深12m，总销售面积8352，左右两端各持有一个1000的次主力店，持有面积共2000。进深做16.5m，共长112m进深16.5m，长共64m1F：进深20m，长56m以便设置餐饮休闲次主力店进深20m，长40m以便设置餐饮休闲次主力店说明：两端总临街面96m，进深20m，以便安排餐饮、休闲次主力店；其余商铺临街面共176m，进深16.5m；1楼总销售面积为4824。2F：进深16.5m，长共64m进深16.5m，长共112m进深20m，长40m进深20m，长56m说明：两端总长96m，进深20m，以便安排餐饮、休闲次主力店；其余商铺共长176m，进深16.5m；2楼总销售面积为4824。建筑形式为连廊式骑楼。方案二各楼层面积楼层可售面积持有面积-1F835220001F4824/2F4824/总计180002000方案二经营业态规划-1F：小超市、电器或者书城次主力店+电脑散铺书城或者电脑次主力店+文具、办公用品散铺1F：食街2F：大宗餐饮+休闲改变通道走向，两端拉平，街铺进深全部做10m3、方案三（多个次主力店建筑规划及面积分布）负1F：临街面78m（已除去超市入口10m）临街面232m（已除去超市入口8m与左侧广场处重复计算10m）临街面48m临街面24m，2段共48m次主力店，规划1000。次主力店，规划2500。次主力店入口，共18m临街面290m说明：临街面总长696m，铺位进深10m，总销售面积6960，左端持有一个1000的次主力店，右端持有一个2500的次主力店，持有面积共3500。进深做13.5m，共长112m1F：500次主力店500次主力店进深13.5m，长48m进深13.5m，长40m进深13.5m，长共48m1500次主力店说明：总临街面248m，进深13.5m；1楼总销售面积为3348。共持有3个次主力店，总面积为2500。进深13.5m，长共16m2F：安排会所面积进深13.5m，长共48m进深13.5m，长56m进深13.5m，长40m进深13.5m，长共112m说明：总长272m，进深13.5m；2楼总销售面积为3672。建筑形式为连廊式骑楼。方案三各楼层面积楼层可售面积持有面积-1F696035001F334825002F3672/总计139806000方案三经营业态规划-1F：电器或者电脑次主力店+文具、办公用品散铺1F：小超市+洋快餐+书店+食街或者社区便利街2F：大宗餐饮+休闲说明：次主店业态可根椐商户要求进行楼层轮换。第二部分 -商业价值评估一、 不同定位情况下售价与收益评估由于项目定位及建筑规划分为带主力店、负一楼带二个次主力店及带多个次主力店三种情况。根据片区未来发展前景及佛山市商业规划来看，千灯湖板块被视为佛山中心商圈的组团商业中心，片区规划发展状况明朗，整体商业发展成熟时，如果采取方案一，项目介于区域级商业中心与社区商业中心之间；如果采取方案二，项目只能视为市级热点开发区社区商业；如果采取方案三，项目介于市级热点社区商业与社区商业中心之间。以下对三种不同定位分别进行价格评估。方案一1、街铺销售价格评估采用该方案时，项目可视为介于社区级商业中心与区域级商业中心之间的商业项目，根据调研数据得出的商业规律可知，该级别商铺均价应为3.55.7万/，其平均值为4.6万/在项目周边规划还不明朗，超市主力店进驻意向不强的前提下，项目街铺均价应低于二者之间的平均值,预计为4万/左右。2、项目最终收益评估楼层可售面积持有面积单价销售额-1F538040002.8万/1.51亿元1F336029604万/1.34亿元2F/4300/总计874011260/2.85亿元3、销售策略-1楼与1楼采取返租2年的销售模式，如果按8%的年回报率话，该方案实际收益为2.85亿84%=2.39亿。方案二1、街铺销售价格评估如果采用方案二，项目只能算是市级热点开发区社区商业。根据调研数据得出的商业规律可知，该级别商铺均价为2.5万/。与亚艺板块商铺相比，本项目铺位面积相对较大，进深也要深上许多，铺位均好性相比较差。但考虑到本项目有地铁、金融区等利好因素支撑，项目一楼街铺价格同样定为2.5万/。2、项目最终收益评估楼层可售面积持有面积单价销售额-1F835220002万/1.67亿元1F4824/2.5万/1.21亿元2F4824/1.2万/0.58亿元总计180002000/3.46亿元3、销售策略-1楼与1楼采取返租2年的销售模式，如果按8%的年回报率话，该方案实际收益为2.88亿84%=2.42亿。由于2楼以经营餐饮娱乐为主，需要长期的稳定经营年限，故采取带租约转让或者至少返租5年以上的销售模式。由于销售模式难以确定，暂按原收益计算销售总值，即0.58亿。方案二总销售收益约为2.42+0.58=3亿。由于2楼销售策略无法确定，最终实际收益可能会低于3亿。方案三1、街铺销售价格评估项目方案三设置了多个次主力店，也能对项目起一定的带动作用，所以可以将项目视为介于市级热点社区商业与社区商业中心之间的商业项目。根据调研数据得出的商业规律可知，该级别商铺均价应为2.53.5万/之间。因此该方案一楼街铺均价取二者之间的平均值，即3万/。2、项目最终收益评估楼层可售面积持有面积单价销售额-1F696035002.2万/1.53亿元1F334825003万/1亿元2F3672/1.2万/0.44亿元总计139806000/2.97亿元说明：方案三与方案二比较起来，方案三在1楼增加了3个次主力店，对于-1楼商铺会产生一定的带动作用，所以在方案二的-1楼售价基础上上浮10%，即方案三-1楼商铺均价为2.2万/。3、销售策略-1楼与1楼采取返租2年的销售模式，如果按8%的年回报率话，该方案实际收益为2.53亿84%=2.13亿。由于2楼以经营餐饮娱乐为主，需要长期的稳定经营年限，故采取带租约转让或者至少返租5年以上的销售模式。由于销售模式难以确定，暂按原收益计算销售总值，即0.44亿。方案二总销售收益约为2.13+0.44=2.57亿。由于2楼销售策略无法确定，最终实际收益可能会低于2.57亿。二、不同定位情况下收益及风险对比主力店情况销售单价（万/）总销售收益（亿元）实际销售收益（亿元）销售风险经营风险招商难度对楼盘提升方案一-1F：2.8 1F：42.85 2.39除去主力店面积后，需要销售的面积相对较少，且在有主力店支撑的情况下，销售风险相对较小，投资客可接受程度更高。有主力店带动，经营风险相对较小。主力店：就目前情况来看，招商有一定难度，只能招愿意做战略的商家；待项目周边开发进程明朗后，超市商家还是有进驻项目的可能。散铺：1楼街铺招商难度较小。-1楼商铺招商难度相对较大，如果能招进主力店，难度会相应变小许多。引入主力店超市，对整个项目散铺有一定的带动作用，对楼盘形象也产生提升作用。方案二-1F：21F：2.52F：1.23.46 3由于没有主力店，需要销售的面积增多，销售压力相对较大。该方案一层没有主力店的情况下，街铺只能是一条散街，可经营的也是含金量较低的业态，商铺投资价值不高，投资客接受程度会大打折扣。无主力店带动，经营风险相对较大。整个项目较商难度较大，一楼能招到的只是一些含金量较低的业态，承租能力较差。负一楼做主题化经营的话，招商压力相对会变少。没有主力店的情况下，项目短时间内人气不足，散铺商户经营压力较大，可能会导致商铺空置较多，对楼盘形象产生一定的负面影响。方案三-1F：2.21F：32F：1.22.972.57尽管没有主力店，但是次主力店较多，在其带动下，销售压力要比方案二小。相对于方案一，由于次主力店较多，一楼临街铺位可供经营的业态选择可多样化，经营风险随之会有所降低。总体看来比方案二招商压力要低1楼街铺招商难度较小。2楼商铺招入餐饮、休闲难度比街铺大。-1楼做主题化经营，招商压力不会有太大。由于引进较多的次主力店，对于项目有一定的带动作用，出现大规模空置的可能性不大，对楼盘形象不会产生负面影响。通过以上三种方案对比，我司建议采用第三种方案。该款方案实际上是一款折中方案，在避免了未来有可能出现的招商、经营问题的前提下，也在最大程度上将销售价值最大化。