南京万科产品批评完全手册模板.doc

南京万科产品批评手册一：编制目标1.1 为以后项目标设计、现场实施提供指导，做法分“推荐、改善、严禁”三类，分别用绿色、黄色、红色区分。1.2 本手册关键关注产品本身，客服、营销服务类缺点未来单独研究。二：适用范围2.1 本手册内容起源于产品在设计、施工、和在交付以后反馈。2.2 本手册适用南京(镇江)企业开发全部项目，设计及施工参考。三：程序及职责3.1 编制： 工程和采购管理部为手册编制及修订部门，负责定时搜集各部门反馈意见，并立即更新手册版本；3.2 反馈： 物业、客服、房修、设计、各项目部为意见反馈部门。 物业： 提供使用过程中产品优缺点； 客服： 提供用户反馈产品意见； 房修： 提供房修过程出现频次较高产品缺点； 设计、项目部： 提供现场出现设计及现场管理中推荐、改善、严禁做法；3.3 实施： 设计及项目部为手册使用部门，在设计及现场实施过程，参考手册，优先使 用手册推荐做法，避免手册中严禁做法，并注意改善事项。四、奖惩方法4.1 对于主动反馈产品在建造及使用过程优缺点或能主动改善产品个人或部门，给予通报表彰。4.2 对于手册中严禁事项，在设计和施工过程仍继续采取，给予通报批评。五：具体内容 评 价改 进问题描述一标部分首层户型煤气管直接由外墙入户围绕管井，影响橱柜标准安装。处理方法在橱柜转角处增加斜角包住煤气管。注意事项在建筑扩初阶段注意室内煤气立管和室外煤气管道走向。- 改造后阳台移门评 价改 进问题描述一标两房阳台门为平开门，业主使用后发觉开启门影响晾晒衣服。处理方法将平开门更改为移门，即不占空间，又不影响晾晒衣服。从现在用户回访来看，大多业主期望阳台门由平开门改为移门，节省空间。 评 价改 进问题描述一标9栋跃层阳台为玻璃雨蓬，无法安装标准晾衣架。处理方法1. 焊接辅助配件，安装晾衣架，会有断裂安全隐患。2. 以后精装项目设计类似玻璃雨蓬需考虑安装晾衣架位置。评 价改 进问题描述10栋四房厨房根据“U”型橱柜设计安装完成后，台面间操作空间仅为750mm，不符合住宅设计规范中“双排部署设备厨房其两排设备净距不应小于0.90m”要求，已经引发业主投诉；若根据“L”型橱柜设计，台面基础无操作空间，也不符合规范。处理方法将厨房门居中。足够操作空间足够操作台面狭小操作空间狭小操作台面 足够操作空间足够操作台面不到600mm460mm680mm评 价改 进问题描述原室内设计图纸中将淋浴房内管井加宽至和淋浴房同宽，造成淋浴房玻璃门安装空间减小，在此情况下，部分推拉式淋浴房玻璃门宽度达不到正常尺寸。处理方法1. 管井不加宽，用平开门或移门2. 管井加宽，用平开门评 价改 进问题描述红郡坡屋顶关系复杂，四坡顶排水管设置影响立面效果 。处理方法设计时需要考虑不一样标高屋面排水组织，此处四坡顶应在檐沟和两坡顶交接处加排水管（如箭头示意）。评 价改 进问题描述设备阳台用于放置锅炉和中央空调外机，阳台实心栏板会影响空调散热，造成空调死机。处理方法：备注:设备阳台假如需要放置空调，阳台栏板需要做成空心栏板形式，有利于空调散热。评 价改 进问题描述厨房烟道排烟口被煤气立管遮挡，影响油烟机烟道安装。处理方法设计时应考虑烟道开口于煤气立管关系，避免相互遮挡。评价改善顶层部分卧室采光面积不满足规范。提议：建筑方案设计阶段就要计算每个房间窗地比，确保满足规范，同时要考虑施工完成面尺寸改变。备注:江苏省住宅设计规范要求卧室、起居室（厅）采光面积和房间地面面积比为1.1/7。其中，离地面高度低于0.8米窗洞口不计入采光面积。评价改善问题描述红郡1-8#楼南地下室未考虑自然通风，实际使用湿度较大。处理方法即使规范对地下室没有自然通风要求，但考虑实际使用感受，设计阶段就要考虑地下室窗户能够开启，确保一定量自然通风。有条件最好设计为半地下室。评价改善 问题描述顶层露台没有顶棚，安装锅炉轻易淋雨，造成锅炉损坏。处理方法：安装锅炉位置增加顶棚或挑檐，确保锅炉不会淋雨。或选择室外型锅炉。评价改善问题描述红郡90户型顶层北露台屋檐交错复杂，后期业主封闭阳台难度很大，处理不好轻易渗水。处理方法在建筑设计早期，要综合考虑业主使用要求，在造型和实用矛盾中优先考虑实用功效。备注：评价改善问题描述问题：精装修厨房橱柜转角处出现死角，浪费空间。处理方法：设计提议：橱柜设计时就要跟厂家提出要求，尽可能避免出现死角，提升橱柜使用效率。备注:评价推荐问题描述原设计地下车库坡道面层采取礓磋处理，但汽车出入时会产生较大噪音，对业主有影响。处理方法考虑到红郡地库坡度不大，且设有排水沟，故将坡道面层调整为菱形压纹处理，既满足防滑要求，又降低了噪音，建造成本也低于礓磋处理方法。备注：评 价改 进问题描述3层及倒数第3层外墙面有大腰线，宽度约50公分,存在两户间相互攀爬安全隐患。处理方法提议后期设计能考虑腰线问题和安防关系 评价改善问题描述因为立面竖向线条，195户型主卧室内飘窗被分隔为2（3）部分。有业主反应，主卧室像“鸟笼”。处理方法：提议后期设计能在设计外立面时候，更多关注室内感受。不能为了立面造型而损失实用功效。评价改善问题描述70户型，4台空调外机（每户客厅、主卧各一台），安装困难，需下吊篮安装；使用上有对吹问题，且无法满足部分品牌空调安装要求（比如，格力空调安装要求为2米间距）处理方法：提议户型设计阶段即考虑空调外机安装问题，能更细致考虑空调外机尺寸及安装问题。同时，设计单位应对现在市面上常见空调外机尺寸及安装方法有一定了解。评价改善问题描述原施工图飘窗上口考虑尽可能扩大洞口净高，在有线角楼层梁做了上翻。故，不一样楼层窗高不一样。后在施工过程中（部分已施工至4-6层），本企业要求飘窗净高各层统一，对未施工飘窗梁改成下挂。造成各层做法不统一，影响了样板房展示和交付不一致。 处理方法：提议后期设计在图纸扩初阶段时，即开始考虑门窗标准化，及其和结构梁关系，降低后期调整。评价改善问题描述原设计方案有空调对吹问题，后经调整后，即使处理了使用问题，但严重影响外立面美观。处理方法：提议后期设计在建筑凹槽内设置空调外机时，需考虑总体宽度，并满足空调使用要求。原安装方法（空调有对吹问题） 调整后安装方法评价改善问题描述90户型南向空调室外机位，1、原施工图靠阳台一侧为栏杆，以后部分改为砖墙，造成空调安装困难，割断了部分落水管，并引发了部分90漏水。2、另外，在有线角空调柜机室外机位设了两层混凝土板，造成空调管线无法进线，以后敲掉上层板。3、同一部位，1、2层外挂石材，造成空调无法放入。90户型端头户型空调室外机位和卫生间相临，空调室外机只能从卫生间外窗出去安装，但窗宽只有500（凹槽开口太小，无法扩大），实际开启扇宽350，室外机无法出去。处理方法：提议空调机位在设计时不仅要考虑空调室外机尺寸，还需考虑全部管线在此处设置所需空间。90户型顶层现场实施： 90户型除顶层外其它层评价改善问题描述90/70消火栓安装位置在栏杆外，不便于取用，且消火栓外无护栏，紧急状态下有安全隐患。处理方法：提议在户型扩初阶段，需认真考虑设备摆布位置对建筑影响。并充足考虑使用便利。评 价改 进问题描述4#地下车库R轴在1920轴连通口上方有消防水管经过，影响防火卷帘盒安装。以后在一侧增砌一段隔墙，缩小洞口宽度。处理方法：设计院应增强各专业间图纸会审。评 价改 进问题描述8#楼中间单元地下室楼梯间，因为集水井排水立管部署在里面，楼梯净宽不足1.1米；因为电缆桥架部署在里面，楼梯净高不足2.0米。以后修改楼梯踏步，移走排水立管。处理方法：设计院应增强各专业间图纸会审。 评 价改 进问题描述4#地下车库H轴和1/16轴处， “598号”车位。建筑图无此柱，但结构图有柱，造成此处一个停车位无法停车。处理方法：评价改善问题描述195户型洗衣机设计为放置在北阳台。此 门原毛胚门洞宽度为800（满足规范要求），但铝合金门安装后净尺寸为580。而通常家用洗衣机厚度为56CM左右。门尺寸过小，洗衣机安装较困难。也造成以后业主进出不方便。处理方法：户型设计早期，不仅要考虑毛胚门洞宽度，同时也需考虑装修完成后净宽度是否满足使用需要。评价改善问题描述在施工进行到二分之一时，室内装修图才完成，且水电管线部署和原土建施工图不一致，造成水电管线重布，但因为结构剪力墙已浇好，只好重新在剪力墙上开槽和凿洞，破坏了剪力墙钢筋，形成安全隐患。处理方法：1、项目定位阶段，需明确是否为全装修项目。2、室内装修方案需前置。3、室内装修设备图纸，需在土建施工图开始设计前完成。评价改善问题描述原设计铁艺大门，因为施工原因，大门无法正常开启，现场在大门外增加了一道道闸，影响品质。处理方法：施工前考虑好大门开启样式，确保大门效果。备注:评价改善问题描述原坡道做法为：坡道+踏步+坡道=300+1200+300做法（300坡道宽度为满足设计规范最小值）。但300坡道宽度，摩托车、部分电动车无法推行。后期修改为：450+900+450处理方法：提议后期方案深化时，在满足规范前提下，更多考虑实际使用需要。评价改善问题描述灯具基座露出地面，影响效果。处理方法：将基座覆在草坪以下，效果显著提升。评价改善问题描述车库标高较道路低，只设置了一道排水沟，夏季暴雨时排水有风险。处理方法：设置两道排水沟，车库门外增加一道排水沟。备注:评价改善问题描述景观小品和台阶相连，高差较大处没有设置栏杆。处理方法：高差较大出设置栏杆。备注:评价改善问题描述景观小品为钢结构，实际使用功效不大，且周围没有和植物组合。处理方法：景观小品要含有一定使用功效，观赏性和使用功效结合。备注:评价改善问题描述实体景观墙，遮挡一楼住户视线。处理方法：景墙尽可能设计为通透形式，且不宜设置在遮挡一楼视线地方。备注:评价改善问题描述全部庭院栏杆外围均设置了绿篱。相当于有两道“墙”。处理方法：将金属栏杆取消，全部庭院栏杆均使用绿篱。即降低造价，又不失美观。备注:评价严禁问题描述魅力围墙压红线施工，红线外市政道路没有预留绿化空间，围墙和道路直接相接，效果较差。处理方法：围墙外要预留一定绿化空间，现场已经整改。备注:评价推荐问题描述地库人行出入口设置在宅间，即要考虑遮风挡雨功效性，又要确保不遮挡一楼视线和美观性。处理方法：地库人行出入口即要考虑使用功效，又要考虑美观。备注:评价推荐问题描述将入户电表和电箱设置在入户景墙内，景观效果比较显著。处理方法：别墅类项目能够参考设计。备注:评价推荐问题描述人行道和车行道之间设置绿化带，行人感觉比较安全，景观效果也比很好。处理方法：人行道和车行道之间设置绿化隔离带。备注:评价推荐问题描述挡土墙使用干垒石，上面设置黄馨等。干垒石挡墙即方便施工，景观效果也比很好。处理方法：高差需要处理时，能够参考使用干垒挡墙。备注:评价改善问题描述多层客厅空调外机设置在阳台上，如业主封闭阳台，就产生投诉。处理方法：全部空调外机设置在墙体外面，不要设置在阳台上。备注:评价改善问题描述因外立面需要，端户卫生间增加一小窗户，该窗户高度太高，面积太小，业主无法正常开启。处理方法：该类型窗户能够取消。备注:评价改善问题描述阳台门洞宽度较小，使用塑钢窗后，可开启尺寸更小，体型较胖业主进出阳台比较麻烦。处理方法：阳台门洞尺寸合适设置大些。备注:评价改善问题描述采光天窗夏季轻易爆裂，有安全隐患。处理方法：玻璃上面贴膜，预防夏季爆裂。备注:评价改善问题描述联排卫生间设置上下两个窗户，上面窗户可开启，下面窗户固定。因为上面窗户较高，部分业主无法正常开启。处理方法：开启窗户要方便使用。备注:评价改善问题描述多层客厅空调外机栏杆设置过高，外机安装不方便。处理方法：外机栏杆高度设置60CM即可。备注:评价改善问题描述空调外机设置在窗户下面，空调管影响外立面。处理方法：栏杆性质空调板可设置在窗侧，可避免室内机和室外机联线拖挂，影响立面。备注:评价改善问题描述多层地下室水管过多，业主强烈投诉。处理方法：有大量水管地下室提议不要销售。备注:评价改善问题描述小高层客厅主卧室窗通风面积不够处理方法：在设计阶段应复合通风面积是否满足规范。备注:评价改善问题描述平屋面及坡屋面雨水搜集未统筹考虑，雨水立管位置设置不妥。处理方法：可将雨水立管设置在阴角处。备注:评价改善问题描述立面不一样材质不交圈，分色处理不应留置在阳角处处理方法：不一样材质应在阴角处分色。备注:评价改善问题描述光明三期室外公共绿地和硬质铺装地面中均出现很多管网井盖，各类井盖样式不一，观感不佳；处理方法：以后在设计及施工过程中，多种管井应尽可能避免出现在硬质铺装上，要完成此目标需要景观设计单位和管综设计单位配合协调，管综施工图应结合景观总平面图进行调整，并以此图分发至电力、煤气、电信、自来水等管线设计施工单位进行深化设计，施工时，如有可能，应让总包单位将道路放线工作完成后，明确管井不能出现位置，在井盖安装过程中将井盖方向调整为平行于道路走向；结合景观标准化做法，硬质铺装上井盖若无法避免，则需用不锈钢装饰井盖，公共绿地种植区域井盖采取种植井盖；9#楼14#楼评价改善问题描述 光明三期9、14楼北侧人行道因计划及路幅宽度局限，每个单元前人行道收边处全部增加路牙， 造成人行道无法实现无障碍化使用； 16楼因用地局限，造成单元大堂残疾人坡道直接接到车行道上，存在较大安全隐患；处理方法：大堂出入口应避免直接正对车行道，如无法避免，则应设计人行道和之相连，避免行人无路可走，只能走车行道而造成隐患。评价改善问题描述中央空调现场开洞和结构之间有众多冲突。现很多高端精装修项目中，很多已经开始配置中央空调，但原结构设计中，并未对中央空调给预留空洞，全部在后期施工过程中，很多空调冷凝水排管和结构梁有严重冲突，而不得不强行开洞后加固或牺牲层高等做法。同时不规则走管也严重影响到美观。处理方法：若前期已定义为精装修配置中央空调项目，需在建筑及结构设计阶段提前考虑空调走管问题提前预留空调空洞。变更后图纸： 评价改善问题描述光明三期车行道上设置减速带累计21个。减速带数量设计并没有具体规范要求，景观设置减速带考虑点在于单元出口区域需降低车行速度，确保人行安全性；因图纸设计时未考虑减速带数量及功效平衡，而减速带施工时候设计未确定其做法和要求，故光明三期内21个减速带其顶端高度并不一致，且做法也未完全根据图纸施工完成处理方法： 现场设置了21个减速带，两个减速带之间相隔距离并不一致，减速带高度从5cm7cm全部有出现，未做到统一。开车时在减速带上经过，汽车会显著震动，引发不适；业主进行了投诉，我们也对应做了变更及整改；取消了21个高出地面减速带中13个（齐地作平），保留了8个高出地面减速带； 确保减速带安全性和施工质量要求同时，应该考虑开车人感受，满足规范前提下，尽可能降低高出地面减速带设置。 评价改善问题描述光明三期小区南入口区域景观堆坡超出设计图纸标高，造成了建筑地库顶板安全隐患；光明三期10楼西侧公共绿地堆坡营造地形施工过程中，因现场堆坡过高，超出了建筑地库顶板荷载，造成顶板存在安全隐患； 标高控制方面应基础根据景观施工图所标注标高来控制堆坡现场，切忌让施工单位私自增加堆土荷载，若确实出于优化现场效果需要增加覆土，需尽可能提早通知建筑设计单位及景观设计师三方碰头，以约定修改方案，避免出现建筑地库安全隐患。 覆土过程中，在室外地坪30cm以下，可考虑用沙土回填，目标在于避免渣土车回填过程中碰到雨天将土方压板实，造成以后地表水下渗至排水板困难，雨天以后土壤泥泞工作日尽可能避免回填土作业；室外地坪30cm以内及微地形可用黄土，预防起风扬尘。处理方法：景观扩初设计阶段应和建筑结构荷载设计相结合，确定标高，具体包含：道路标高、首层大堂标高、地形造坡标高，三者相结合，并平衡工程、造价和设计观感最优方案。备注:评价改善问题描述三期住宅首层南向院子内均未做排水处理处理方法：首层庭院完成面标高应严格根据施工图所注标高施工（通常室外标高低于室内标高30cm）且庭院地面应平整并向庭院外放坡（0.5%-1%）。假如用软质围墙（绿篱）分隔，当庭院标高低于庭院外标高，则绿篱应种植于标高较低一侧，且在绿篱外侧作排水卵石明沟，和相邻雨水井沟通；当庭院标高高于庭院外标高，则绿篱种植带覆土不能高于地面，以避免形成土垄，阻挡雨水向外流出。评价改善问题描述金域缇香项目整体园建施工时，总包单位并未根据设计图纸上地库顶板上排水滤石层做法完成施工处理方法：因冬泳行动而调整排水层做法由原来PVC排水板调整为20公分碎石滤层，但现场施工时候总包单位并未按图施工，滤水层并未根据图纸要求做到20cm碎石层，后果将造成未来金域缇香地库顶板排水不畅，会引发大乔木及大规格植物因积水而大量死亡。 好钢用在刀刃上，但有些关键点是不能节省，省20万费用后果可能是200万才能填补；排水层标准做法评价改善调整后围墙样式示范区围墙样式问题描述项目围墙示范区部分和整体围墙样式反差过大，原示范区围墙使用了米黄色石材，用效果很好铁艺镂空栏杆；以后期大面施工时调整了方案，用涂料及仿石漆替换了石材，镂空铁艺部分栏杆也对应改小了规格和尺寸；前后效果反差较大；引发了用户投诉；处理方法：小区围墙及岗亭是一个小区门面，景观成本在控制时候应该关键对于此部分设计做成本倾斜，必需确保围墙和岗亭效果及功效；评 价改善问题描述 ”武装到牙齿“这是万科项目标销售工程中一个关键关键，不管是售楼处装修、样板房软装摆设还是室外景观部署和设计，全部是需要整体全局考虑体系问题；独立任何一个专业而单独去考虑，往往会造成很多反复调整； 某示范区在夏季高温期间施工，对于室外园建施工来说是大忌，很多大规格乔木无法移栽，在必需确保景观效果前提下，只能考虑使用容器苗。而又造成了成本较大增加；处理方法：洁净整齐草坪是项目示范区一个亮点和出彩地方，但从个人专业角度来看，还是有几点需要改善地方：完善草坪施工检核步骤，具体以下：场地细平：场地细平整，拍细，压实；（施工验收标准：土壤颗粒2cm）铺沙：铺沙垫层5cm，滚压同时加23cm厚细沙，扫帚找平；（施工验收标准：铺沙厚度78cm，确保人站立无显著脚印）；铺草：无缝铺设草皮卷；（施工验收标准：无缝密铺）；压紧：水浇透，用滚筒压紧；（施工验收标准：步行不显著凹陷和积水）；修建：生长旺期15天修建一次；（施工验收标准：高度保持在23cm）；补播（矮生百慕大、高羊茅无次过程）：每十二个月11月份追播黑麦草；（施工验收标准：出芽率大于95）； 漂亮、整齐如高尔夫球场草坪，对于销售示范区景观效果绝对是个闪亮点！评价改善问题描述金色里程示范区施工过程中，硬质景观施工单位存在了严重现场施工和景观设计图纸不符问题。考虑现场施工时间吃紧、天气多变等很多原因未要求其返工及调整。问题一：景观水景区域涌泉跌落现场放线和图纸不符，致其中一个跌落有位移偏差，造成水池底部石材无法根据设计模数铺贴；问题二：广场上混凝土砖铺贴方法和图纸不符，现场收口存在显著瑕疵。现场观感较差；处理方法：对于这类现场效果问题，设计和项目部同事必需统一要求，对于总包及施工单位要做到事前要求提醒，事中现场把控，事后立即调整补救；对于不按图施工问题必需重视，甚至能够提升至对于此施工单位评价上考评。评价严禁问题描述建筑预留柜机空调洞在踢脚线安装完成后于其冲突。土建预留空调洞为结构完成面上300mm，缇香户型为设有地暖户型，做完地暖后，完成面距离洞口中心仅为150mm，踢脚线高度为127mm，自然会遮挡住洞口。处理方法：凡有地暖户型，提议提升原土建时期预留柜机空调洞，为350mm；或仅用100mm以下踢脚线备注:评价改善问题描述建筑预留门洞高度、宽度和精装修门扇高度、宽度有较大尺寸差缇香、红郡建筑设计中土建门洞高度均为2400mm，宽度为900mm；以后期从成本及品质等多方考虑通常门厂生产规格门扇高度为2180mm，宽度为820mm，这么就使得门高需要做降低15-20公分处理，增加了无效成本，同时，石膏板和建筑门洞交接边很轻易裂缝，施工质量也无法达标。门宽，建筑图纸中所标户内门宽为900mm，粉刷完成面平均水平在870mm左右，而门扇对安装基层要求为120mm，这么就使得最终完成门扇宽度在750mm，对于家庭使用来说相对较小。处理方法：对于定性为精装修项目，建筑设计中就对门洞高度及宽度做对应尺寸调整。备注:评价改善问题描述使用地暖项目标防水问题。在多个项目中锅炉地暖使用，在通往卫生间铺管同时门槛石下原使用干铺或水泥砂浆直接铺设，其考虑了地暖热能损耗但未考虑卫生间防水问题，曾造成水从卫生间灌入外侧地板。处理方法：在门槛处做一段C30防水槛，卫生间内防水层一直做到此处且翻边整个槛，而且做地暖卫生间除土建原有防水层，精装修也需在整个卫生间加做一层防水；浴缸、淋浴房处防水也需尤其处理加做止水槛。评价改善问题描述配电箱和鞋柜冲突处理方法：对于配电箱定位，提议设置在更衣室内，或错开鞋柜等位置。备注:评价推荐问题描述煤气外露管道包管及通风问题处理方法：煤气管道标准上不许可密闭包管等做法，在满足规范要求下，在封板上开孔及满足通风等标准同时也起到美观作用备注:评价改善问题描述厨房灶台位置和台面上插座靠太近，且右侧空间较小，也无法放置小型电器使用空间。处理方法：设计时应考虑灶台周围插座定位，及提供电源对应台面是否满足电器使用空间，避免吃力不讨好情况发生。备注:评 价推 荐室内饰面砖阳角成品保护选择成品（塑料）阳角条进行保护；优点；美观、拆除后可再次利用；评 价推 荐室内木地板铺设后成品保护选择纤维板和木地板包装箱结合进行覆盖；优点：全封闭覆盖，保护效果好，拆除后可再次利用；评 价推 荐卫生间洁具（马桶）安装后成品保护选择原洁具包装纸箱进行保护；优点：利用包装箱，费用低评 价改 进室内门套边框成品保护选择铺设木地板下层用防潮垫（边角料）进行保护优点：美观、防潮、成本低评 价推 荐施工现场大门主入口大门外项目介绍评 价推 荐场内运输道路上安全通道按万科标准设置安全通道评 价推 荐材料选择样板墙按设计要求将关键装修材料在样板墙上进行铺贴优点：为材料采购、选样提供观感效果评 价推 荐材料堆放按制订地点分类堆放并标识优点：现场整齐，规范评 价推 荐楼板面双层钢筋定位件选择成品定位件（硬质塑料）优点：稳定牢靠，钢筋变形小评 价改 进内外墙粉煤灰加气块砌筑天天砌筑高度控制在1.5米内，操作人名单上墙优点：控制砌筑砂浆收缩变形；砌筑质量责任到人评 价改 进填充墙和框架梁交界四处理方法留置高度8-10cm,砌体完成后，14天后采取细石砼浇注密实优点：控制后期裂缝产生评 价推 荐楼层立即清理楼层模板拆除后派专员清理优点：整齐、文明评 价禁 止工人在施工操作面加工钢筋钢筋加工应在钢筋加工区内进行缺点：现场不文明，存在安全隐患评 价禁 止卫生间天棚照明灯位置紧靠排污管照明灯长时间开启后，排污管被烤焦造成渗漏缺点：渗漏、安全隐患评 价禁 止拆除18层屋面结构层设计图纸变更后，未能立即下发到项目部问题后果：影响工期、增加建造成本，对企业信誉造成不良影响。评 价改 进卧室内设置排污管 设计缺点缺点：影响美观、有噪音地板收口不到边增加一块底板评 价禁 止储藏间地柜内木地板收口不到边整改方法；增加一块底版铺设木地板在边角处应一步到位。缺点：不美观，存在交付风险，增加成本扁铁栏杆样板 镇江魅力一期刚交付现场方钢空心管栏杆已经锈迹斑斑 评 价改 进1、 围墙太过低矮，轻易攀爬，安全系数低；2、 小区围墙使用空心方钢管，轻易生锈，维修成本大，使用寿命短。根据集团规范应该达成3米且最好为实心墙体，栏杆加高或上面加装防爬刺，栏杆材料尽可能使用防腐蚀材料。评 价禁 止车辆出入口防滑地棱噪音严重。评 价改 进设备房门、锁应改善钢质门、通开锁，地下车库单元木门应改为钢制门（缇香现在为木质门，已出现不一样程度腐烂）；评 价改 进排污井盖板应改善为铁质盖板，便于开启检修；评 价改 进楼宇外墙腰线不易过宽或预留凹槽，预防通行（现在缇香楼宇腰线过宽，可通入房屋内）；评 价改 进大门口未建造顶棚不能遮风挡雨，现场管理很多不便，用户感受差；评 价改 进车库出入口应设置雨棚，预防暴雨倒灌积雪。可借鉴金色家园评 价改 进路面机动车道和楼宇入口及人行道交叉混合，存在安全隐患；提议设计时考虑人车分流 评 价改 进车库单元门厅通道品质感差，提议贴砖或刷地漆；评 价改 进地下车库地面品质感差，轻易起沙，提议使用高标号水泥或地面做耐磨处理； 评 价改 进A、很多机位安装空调时全部需要高空作业配合才能安装，设计时是否能充足考虑到业主实际需要，因为以后还存在空调维修问题，极为不便。B、 还有些机位存在无法通风或无法摆放问题，如腰线位置，全部是需要事先考虑到。C、室外空调排风口处百叶网格不宜过密，过密不便于散热，影响制冷，提议将网格间隙加大（百叶改少）评 价改 进三期外阳台外墙涂料起皮，影响外墙美观。评 价禁 止电梯厅玻化砖普遍开裂、脱落评 价改 进房屋交接缝防水问题：多数交接缝交付后全部存在渗漏问题，造成后期维修困难，引发地下室浸水评 价禁 止楼层消防栓不应设在楼宇或栏杆外侧，不便于使用管理；不符合消防规范。评 价推 荐天台应设置消防压力表，可直接检验消防水压；评 价改 进小区消防报警装置报警时只能显示楼栋号，而不能显示楼层号，报警时查找时间较长。消防报警应显示正确楼层号。评 价禁 止严禁在消防管道上架设电线及光缆；评 价推 荐监控中心强电控制柜安装避雷器，碰到雷击时起到放电及对设备保护；评 价改 进小区周界红外报警需安装联动装置，切实起到防御作用；评 价禁 止严禁门厅两侧留有串通缺口，行人可绕过门禁直接越入单元大厅，存在一定防范漏洞； 评 价改 进小区大门问题：一是人行出入小门设计不合理：门太重，闭门器常常损坏，并造成关闭时产生很大噪音从而引发周围业主强烈投诉；二是机动车出入口道闸总是留有缺口（横杆太短/两个道闸机之间），造成行人常常从中穿行，产生重大安全隐患（道闸砸人、车辆伤人）评 价改 进总控中心问题：一个小区尽可能设计时设置一个总控中心，不然会给后期物业企业增添很大人员管理人本评 价改 进架空层单元大厅无框玻璃门地锁，采取旋转关门，防风性能差，因小区靠湖边，架空层风比较大，常常因风大造成单元门关不牢。提议设计时考虑防风问题。评 价改 进楼宇内公共部位照明、门禁、业主居家防盗均共用一个回路。如有某处出现故障，则该回路上其它系统均会瘫痪。提议分开设置回路。评 价禁 止小区内全部公共场所配电户屋面雨水管下方并无排水沟卫生间管道阳台管道住宅内管道无检修口地下室管道设检修口评 价改善住宅卫生间污水管道、阳台地漏P弯无检修口，没有检修口将造成维修困难，国家标准GB50242建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范5.2(排水管道及配件安装)5.2.6条第3点要求“在转角小于135度污水横管上，应设置检验口或清扫口”地下室管道全部设了检修口，同一项目、一样是管道，做法却不一致，不设检修口实际上不能满足维修需求。为便于以后维修，符合国家验收规范，提议增设检修口。地漏下水管上未装存水弯、造成返臭。提议增加存水弯评 价改 进户内管道井下水管漏水、维修困难，住户意见大。下水总管尽可能设计在公共部位，便于维修疏通。 评 价推 荐一期厨房排水管坡度小，水平管太长常常堵塞。降低水平管道长度，二、三期厨房水平管已缩短改善，效果很好。评 价禁 止消防和生活管网总管分布在架空层泥土下面，且塑料复合钢网管强度底，在水压力较大情况下易于发生渗漏且不易查找，维修时对绿化和草坪损坏严重，难以确保现场品质，业主感受很差。提议：水管尽可能采取明管部署在公共部位，便于检验维修，生活水管材料采取钢衬塑管，消防水管材料采取钢管。评 价改 进排水总管排水坡度不够，轻易造成堵塞。提议增加坡度，尽可能降低水平方向管道长度。 评 价改 进小区水箱没有装液位报警装置。后增加液位报警装置，提议新项目应设计液位报警装置。评 价改 进小区景观喷泉位置在路上，工作时无法行人，且回水系统漏水，景观泵房和水管埋在地里无法维修，现在无法使用。设计、建造时应充足考虑使用效果和维修保养。评 价改 进车库进出口及消防通道排污泵功率需增大评 价改 进人防水管提议加装保护装置；评 价改 进设置在地下室水泵房应配置除湿机，预防长久潮湿设备零件生锈，可延长设备寿命；评 价改