银行涉房贷款资金封闭管理办法模版.doc

中国xx银行涉房贷款资金封闭管理办法目 录第一章 总则第二章 定义与释义第三章 业务流程第四章 封闭协议与专项账户管理第五章 支用资金封闭管理第六章 还款资金封闭管理第七章 执行与检查第八章 附 则第一章 总 则第一条 目的和依据。为防范涉房贷款 包括房地产开发贷款、保障性住房项目开发贷款、城镇化建设贷款和新农村建设贷款，本办法同。业务风险，提高贷后管理水平，保障我行信贷资产安全，根据中国xx银行固定资产贷款管理暂行办法（xx2013234号）、中国xx银行商用房地产开发贷款管理办法（xx2014294号）、中国xx银行城镇化xx贷款管理办法（试行）（xx201324号）、中国xx银行新农村xx贷款管理办法（xx2011165号），以及中国xx银行大中型客户信贷业务贷后管理办法和中国xx银行大中型客户信贷业务贷后检查操作规程（试行）（xx201543号）等文件有关规定，结合当前业务实际，制订本办法。第二条 适用范围。本办法适用于我行境内各级机构发放的房地产开发贷款、保障性住房项目开发贷款、城镇化xx贷款、新农村xx贷款以及总分行创新的其他应采取资金封闭管理的涉房贷款产品。第三条 基本原则。封闭管理坚持全部覆盖、全程监控、差别管控、有效执行的原则。（一）全部覆盖是指所有涉房贷款客户和项目均应纳入封闭管理，不得有游离于封闭管理之外的客户和项目。（二）全程监控是指对封闭管理的各个环节，通过系统监测和人工管理进行有效监控，不留死角。（三）差别管控是指根据客户资信状况、银企合作关系、经办行管理水平、区域政策法规等因素，在管理要求上实行差别化。（四）有效执行是指封闭管理的重心要落在操作与执行、监督与检查上，在兼顾区域政策法规和客户体验的同时，注重实施效果。第二章 定义与释义第四条 资金封闭管理。本办法所指的资金封闭管理（以下简称“封闭管理”），是指凡与我行签订资金封闭管理协议的客户和项目，其项目xx资金和还款资金分别采取指定账户监管并实施流程监控的管理方式。第五条 封闭期。封闭期是指封闭管理开始至封闭结束的全部区间。封闭期自我行与借款人签订的封闭管理协议生效时开始，至我行贷款本息全部清偿时结束。第六条 封闭阶段。整个封闭期可以分为两个阶段，即xx资金支用阶段和还款资金回笼阶段，两个阶段在时间上可存在重合期，但封闭管理实行物理隔离。在xx资金支用阶段，封闭管理的重点是确保贷款资金用途和支用方式符合规定，项目资本金和其他xx资金全部用于项目xx或合同约定的用途，xx资金不存在被挪用的情况，项目不存在完工风险。在还款资金回笼阶段，封闭管理的重点是确保所有还款资金全部归集到我行封闭管理账户，按约定的还款进度归还我行贷款本息，还款资金不存在被挪用的情况。第七条 封闭资金专项管理账户。封闭资金专项管理账户（以下简称“专项账户”）是为满足资金封闭管理需要，借款人在我行开立的具有特定用途的结算账户。按照收支两条线的原则和两个阶段物理隔离的要求，分别开立支用资金专项管理账户和还款资金专项管理账户（以下简称“支用专项账户”和“还款专项账户”）。因客户开立账户有严格限制或有其他正当理由无法开立多个账户的，经客户申请，可在客户“一户通”账户下，分别开立支用专项账户和还款专项账户两个子账户。第八条 封闭资金。进入封闭资金专项管理账户的全部资金为封闭资金，接受我行封闭管理，按封闭管理协议约定的用途使用。（一）在xx资金支用阶段，以下资金应全部纳入封闭管理，包括但不限于：1.我行贷款资金；2.项目资本金；3.经我行允许用于项目xx的销售转投入资金。原则上，其他用于项目xx的企业自有资金、股东借款以及其他资金也应纳入封闭管理。（二）在还款资金回笼阶段，以下资金应纳入封闭管理：1.商品房销（预）售收入，含定金、首付款、一次性付款、分期付款、个人住房贷款包括个人住房贷款和个人商业用房贷款。鉴于公积金个人住房贷款属于委托贷款，要求涉房贷款客户将收到的公积金个人住房贷款资金限期转入还款专项账户进行封闭管理。等；2.保障房、城镇化和新农村xx等项目的销售收入、回购资金、补贴资金等；3.经营性物业的租赁和经营收入，包括物业租金、广告位租金、临展费、断租保证金、进场费、管理费等；4.借款人或承担代偿责任的第三方统筹安排的还款资金；5.经协议约定，借款人及其关联企业同意纳入封闭管理的其他项目（物业）租售收入和经营收入；6.借款人可用于还款的其他合法收入。第九条 封闭方式。封闭管理可分为项目封闭和客户封闭两种方式。（一）项目封闭。封闭管理原则上以项目以贷款合同为准。为单位独立实施，同一借款人有多个贷款项目的，应分别进行封闭管理。（二）客户封闭。对借款人的多个贷款项目（须为同一授信品种）统一实行封闭管理。借款人实行客户封闭的多个贷款项目跨一级分行的，借款人须为经有权审批机构审批同意采取“统贷统还”方式的客户；借款人实行客户封闭的贷款项目均在一级分行辖内的（不含跨一级分行组建内部银团的项目），应同时满足以下条件：1.符合下列条件之一：借款人或其控股股东为总行级主办银行客户、总行级战略性客户、我行信用评级16级的总行级重点客户、我行信用评级15级的客户；借款人为地级及以上城市所属国有控股企业；借款人为经有权审批机构审批同意采取“统贷统还”方式的客户。2.借款人主动申请，并经一级分行分管行领导同意。3.客户信用额度申报时，在授信方案关键要素中明确列示采用客户封闭管理的方式，并经有权审批机构审批同意。4.经办二级分支行近三年未发生重大涉房类信用风险事件指3000万元以上的信用风险事项，一级分行上一年度等级行评定为二类的可放宽至5000万元，一类行可放宽至1亿元，本办法同。第三章 业务流程第十条 签订封闭管理协议。我行贷款发放前，经办行应与借款人签订封闭管理协议，在协议中约定封闭管理有关要求以及双方权利与义务。第十一条 开立封闭管理账户。借款人按照封闭管理协议约定，按照现行账户管理要求，在我行分别开立支用专项账户和还款专项账户。专项账户可以新开立，也可以使用借款人在我行已开立的结算账户（含已具备资金监管功能的账户），但须按封闭管理要求，在账户功能上进行限制和调整。第十二条 借款人资金封闭和使用。借款人开立支用专项账户后，在贷款发放前将第八条第（一）款规定的各项借款人资金存入该账户（不包括封闭管理协议签订前已实际用于贷款项目的资金以及尚未实现的销售转投入资金），按协议约定实行封闭管理。客户经理及经营主责任人负责督促借款人将资本金等各类自有资金落实到位，并出具书面确认意见。如借款人资金未按时足额到位，或未按约定投入使用，不得发放贷款。封闭管理协议签订前，借款人已支出的土地款、工程款、材料款等，由客户经理及经营主责任人审查相关支付凭证，并实地确认。第十三条 贷款资金封闭及支用。在借款人资金已确认按本办法第十二条规定进行归集，且贷款条件已落实的前提下，分行放款中心将贷款资金发放到支用专项账户，实行封闭管理。支用专项账户内所有资金均需经我行审核同意，按规定的用途和方式支用。第十四条 还款资金归集与封闭。经办行按规定对借款人现金流情况和项目出售、出租、经营情况进行监测，落实还款来源和还款路径，确保第八条第（二）款规定的各项资金全部归集到我行还款专项账户。第十五条 还款专项账户的支用。还款专项账户在解除封闭前，账户资金原则上只能用于归还我行贷款，不得用于其他用途。确需支用的，须在确保我行贷款归还不受影响前提下，由一级分行业务主管部门审定支用额度，资金转入支用专项账户，经审核后对外支付。第十六条 贷款归还。借款人应按约定的进度、金额归还我行贷款本息，若借款人未按约定进行还款的，可由经办行按照封闭管理协议直接从还款专项账户中扣收。还款专项账户资金充足的，借款人可提前归还部分或全部贷款本息，是否收取违约金按贷款合同约定执行。第十七条 解除封闭。我行贷款本息全部结清后，解除封闭管理，取消专项账户功能限制。第四章 封闭协议与专项账户管理第十八条 封闭管理协议的审查。根据业务需要，总行制定了中国xx银行贷款资金封闭管理协议（参考格式）（附件1），各一级分行可依照本地区房地产和物业管理相关政策法规，对协议文本的个别条款进行修订和补充，但不得违反本办法规定，修订后的协议文本须经一级分行法律部门审查同意。第十九条 封闭管理协议的签订。经办行应在贷款合同和抵押担保合同签订之后，贷款发放前与借款人签订封闭管理协议，并作为贷款合同的附件。借款人不配合我行封闭管理的，视同合同违约，并在协议中予以明确。第二十条 专项账户的开立。签订封闭协议后，借款人在我行开立支用专项账户和还款专项账户，或指定现有账户作为专项账户。为便于我行内部管理和专项账户识别、统计，经办行在柜面业务系统中，在符合现行账户管理要求的情况下，可以以适当方式对专项账户名称进行标注 我行结算账户暂无标注功能，经办行可使用对公一户通，在主账户下分别开立支用和还款分账户，在分账户别名栏对专项账户名称进行标注。（一）采用项目封闭方式的，可标注为“XX客户XX项目支用资金专户和“XX客户XX项目还款资金专户”。（二）采用客户封闭方式的，可标注为“XX客户支用资金专户”和“XX客户还款资金专户”，并在上述账户下按项目逐一设立子账户，标注为“XX项目支用资金子账户”和“XX项目还款资金子账户”。第二十一条 专项账户功能限制。为落实封闭管理要求，专项账户在功能上须有所限制，以区别于普通结算账户。（一）支用专项账户原则上只能通过柜面转账对外支付资金，不得开通网上银行转账、支付功能，确需开通网上银行支付功能的，须经经营主责任人同意，且必须使用落地功能。不得开通通兑功能。合理使用结算工具，防止因结算工具选择不当导致支用审核未完成时需被动对外支付的情况，优先选择汇兑或支票（主动付款）方式，审慎使用支票提入方式办理资金支付，以避免造成支票空头，如客户有特殊要求确需使用的，必须通过支用资金审核并及时对外支付至收款人，不得由借款人直接对外支付。（二）还款专项账户应设定为只收不付账户，账户资金原则上只能用于归还我行贷款本息，除以下情况外，不得转出：1.经我行同意，用于项目自身xx的销售转投入资金。2.账户内资金已覆盖我行全部贷款本息，超出部分需要使用的。3.不属于上述两种用途，但确需用于项目相关支出的。还款专项账户资金对外转出的，只能转到支用专项账户后按规定支用。第二十二条 封闭资金的承接。为提高上下游资金承接率，封闭管理资金应最大限度在我行体内循环。（一）支付专项账户资金承接。经办行原则上应要求支用专项账户的支付对象在我行开立结算账户，资金支付到我行账户上。（二）还款专项账户资金承接。对于还款资金来源于企业母公司、股东和关联方，财政、物业承租人等借款人以外的其他第三方的，经办行应根据情况营销资金来源方在我行开立账户，并通过我行账户将资金直接转入还款专项账户。对于自营型商用房地产开发贷款，物业出租方式为整体出租的，主力承租人须在我行开立结算账户，并通过我行代收租金。第五章 支用资金封闭管理第二十三条 支用审核权限。支用专项账户所有资金支出（含账户内存量资金），均须经我行审核后按规定支付，审核权限按以下规定执行。（一）经办二级分支行近三年未发生重大涉房类信用风险事件的，由经营主责任人审核。如需授权的，授权对象和金额由二级分支行研究制定并报一级分行业务主管部门审核后执行。（二）经办二级分支行近三年发生过重大涉房类信用风险事件的，支用专项账户所有支出经二级分支行主要负责人同意，并报一级分行业务主管部门审核。（三）近三年发生过重大涉房类信用风险事件，但已处置完毕且我行无重大损失的（须一级分行风险管理部门确认），执行本条第（一）款规定。第二十四条 资金支用要件。经办行客户经理负责收集支付审核所需的基础要件（对于无法提供的要件，一级分行业务主管部门应根据实际情况，明确补充时限或进行调减），包括但不限于以下文件和资料。（一）借款人提款计划、用款申请。（二）支付事项对应的交易资料，如施工合同、设备及材料采购合同、付款通知书等。（三）用于本项目的税费支付凭证，如增值税发票等。（四）证明项目资本金投入的相关交易合同、发票、账户流水等凭据。（五）项目施工总平面图、项目施工进度情况描述（计划和实际）、项目工程预结算单、施工监理报告。（六）资金支付对象在我行开户证明及账号（如有）。（七）借款人与我行签订的按揭合作协议或承诺（如有）。（八）借款人与我行签订的造价咨询合作协议（如有）。（九）其他我行认为必需的资料。第二十五条 资金支用审核。客户经理根据初审情况填写支用专项账户资金支用审核表（参考格式见附件2），连同上述资料提交有权审核人出具审核意见，客户经理及经营主责任人对资料的真实性负责。有权审核人应重点审查以下事项。（一）资金用途的合规性。确保支用资金用于贷款项目开发xx（不包括经我行审核同意由还款专项账户中转入的，超出已覆盖我行全部贷款本息部分的资金）。（二）支用金额的准确性。支付金额与借款人对应的交易合同载明的金额、发票（如有）金额一致，累计支付金额未超出交易合同总金额。（三）贷款投放进度的合理性。根据现场勘查情况，结合项目工程预结算情况、施工监理报告以及我行项目评估报告，核实项目完工量，合理确定贷款发放金额。（四）资料的完整性。审查要件是否齐备，有无遗漏。（五）账户资金是否支付到我行账户，未支付到我行账户的是否有正当理由。（六）借款人是否与我行签订按揭合作协议，是否与我行造价咨询合作协议，未签订协议的是否有正当理由。（七）其他需要审核的内容和管理要求。第二十六条 支用进度管理。支用资金应按项目工程进度支付，实行全过程管理，按以下规定做好进度管理。（一）日常支用进度管理。经营主责任人、客户经理应该通过现场查看、测算，以及对监理报告等书面资料的审查，确定项目xx进度，并确保资金支用进度与项目进度相匹配。超项目进度支用资金的，应立即停止发放剩余贷款，直至项目进度与用款进度相匹配。采用客户封闭管理方式的，可按各项目xx进度分别计算贷款支用进度，分别支用；也可按各项目xx进度分别计算贷款支用进度后一并支用。（二）重要节点管理。我行贷款累计支用达到项目贷款金额的50%和80%时，须由我行认可的造价咨询机构出具项目进度报告，项目进度未达到50%或80%的，不得再支用我行贷款资金。采用客户封闭管理方式的，原则上应按项目分别出具进度报告。贷款发放前，借款人应与我行认可的造价咨询机构签订合作协议，优先选择我行所属造价咨询机构提供该项服务。我行造价咨询业务未覆盖地区，或有其他正当理由的，经一级分行业务主管部门会同造价咨询业务主管部门审核同意，可免于出具造价咨询机构项目进度报告，但须同时明确可采信的项目进度审核资料名称及内容。第二十七条 止付条件。贷款发放与支付过程中，发现存在下列问题之一的，应立即停止贷款发放，并对支用专项账户实施止付。（一）项目资本金未按要求到位，或未实际用于对应项目的开发xx的。（二）项目贷款资金未实际用于对应项目的开发xx的。（三）项目工程进度明显落后于贷款发放与支用进度或超过合同约定的进度用款的。（四）项目已竣工。（五）投入项目开发xx的资金已达项目总投资额，项目尚未竣工且股东未及时追加全部超总投资部分资金的。（六）未取得贷款发放与支用的必要依据的。（七）贷款实际支付事项与审核同意的支付用途不一致的。（八）不配合我行封闭管理的。（九）其他我行认为有必要实施停贷止付的情形。第二十八条 解除止付。出现第二十七条第（一）（二）（三）（五）（六）（七）款等情况的，经办二级分支行应将发现问题及止付情况上报一级分行，并分析原因、督促借款人及时整改，在取得实质性整改效果后，经一级分行业务主管部门会商风险管理部、授信审批部审核同意后可以解除停贷、止付措施。第二十九条 不解除止付。出现第二十七条第（四）（八）（九）款情况的，经办二级分支行不得申请解除停贷、止付措施，支用专项账户内还有剩余资金的，应立即转入还款专项账户。第三十条 支付信息登记。资金支用后，经办行客户经理及经营主责任人应及时登记资金支用台账，按月报二级分支行主要负责人审定后存档，按季报一级分行业务主管部门，并在季度贷后检查报告中列示或附支用台账作为贷后检查要件，台账格式由各一级分行自行制定。第六章 还款资金封闭管理第三十一条 进入还款封闭阶段。我行贷款发放后，项目实现销（预）售收入、租赁收入、经营收入，或有其他合法收入的，即进入还款资金回笼阶段，本办法第八条第（二）款规定的各类资金均纳入封闭管理。第三十二条 租售和经营性现金收入封闭。我行贷款支持的项目自身实现的租售收入、经营性收入和其他合法收入均应转入还款专项账户，实行封闭管理。（一）个人支付的定金、首付款、一次性付款、分期付款等，应转入借款人在我行开立的还款专项账户。（二）企事业法人、政府机构的购房资金、回购资金、补贴资金等，条件允许的，应先在我行开立账户，再转入借款人在我行开立的还款专项账户。（三）自营型商用房地产开发贷款项目的租金收入，按第二十二条第（二）款规定，由我行代收并转入还款专项账户；物业的其他经营性收入比照办理。第三十三条 个人住房贷款及相关资金封闭。我行和他行发放的个人住房贷款、其他相关贷款，均应纳入封闭管理。（一）借款人与我行签订按揭协议的，贷款发放后，除个贷保证金外，其他资金应全部转入我行还款专项账户。1.我行贷款独家支持的项目，下游个人住房贷款业务应争取全部在我行办理。2.银团贷款支持的项目，借款人与我行签订的按揭协议金额在全部协议金额中的占比，应争取不低于我行贷款在银团贷款中所占的份额。（二）个人住房贷款达不到我行审批条件而未获批准，或在他行办理的：1.我行贷款独家支持的项目，借款人须配合我行封闭管理需要，将他行发放的个人住房贷款资金纳入我行封闭管理，否则按违约处理，并在封闭管理协议中明确。2.通过银团贷款支持的项目，借款人须配合我行封闭管理，将他行发放的个人住房贷款资金，按不低于我行贷款份额的比例纳入我行封闭管理，否则按违约处理，并在银团贷款协议中予以明确。（三）我行为贷款项目发放的单位购房贷款，比照个人住房贷款进行封闭管理。第三十四条 其他资金封闭。受市场变化等客观原因影响，贷款项目自身现金流不能覆盖我行贷款本息，或我行认为有必要的，须将借款人其他各类合法收入纳入封闭管理。（一）收入资金来源于借款人母公司、关联企业或其他第三方的，上述第三方应同时与我行签订封闭管理协议或签订补充协议，配合我行封闭管理。（二）收入资金来源于借款人其他项目租售收入，或其他合法收入的，须在封闭管理协议或补充协议中予以明确。第三十五条 还款资金支用。还款专项账户资金原则上只能用于归还我行贷款本息，不得对外支付。确需支用的，须符合第二十一条第（二）款的规定，并填报还款专项账户转出额度申请表（参考格式见附件3），按以下权限进行审核。（一）用于项目自身xx的销售转投入资金，转出额度（非单笔）须经一级分行业务主管部门审定，最高不得超过授信审批同意的项目销售转投入比例。资金只能转入支用专项账户，不得转入任何其他账户，按本办法第五章有关规定审核支用。（二）账户内资金已覆盖我行全部贷款本息，超出部分需要使用的，转出额度（非单笔）须经一级分行业务主管部门审定，资金转入支用专项账户后审核支用。各一级分行可参照本办法第五章有关规定调整细化审核权限、支用条件和支用流程。经我行审批通过，但尚未发放的个人住房贷款额度，可视同已纳入还款专项账户内的资金，但须同时符合以下条件：1.借款人为下列之一：总行级主办银行客户，总行级战略性客户及其信用评级18级成员单位，我行信用评级16级的总行级重点客户，我行信用评级15级的客户，地级及以上城市所属国有控股企业，或借款人采取客户封闭管理方式的；2.已办妥在建工程抵押登记，我行为唯一抵押权利人；3.上游涉房贷款和下游个人住房贷款在我行同一家二级分支行办理；4.项目位于三线及以上城市主城区；5.计入还款专项账户内的资金额度不超过审批通过额度的80%，贷款发放后须按规定纳入封闭管理。（三）不属于上述两类用途，但确需用于贷款项目的有关资金，需经一级分行分管行领导审核同意，转入支用专项账户，按本办法第五章有关规定审核支用。（四）资金转出后，经办行客户经理及经营主责任人应及时登记转出台账，按月报二级分支行主要负责人审定存档、按季报一级分行业务主管部门审阅，台账格式由各一级分行自行制定。转出资金的支用按本办法第三十条规定填报资金支用台账。第三十六条 贷款归还进度管理。涉房贷款按以下进度要求还款，可由经办行直接从还款专项账户中扣收，并在封闭协议中约定。（一）自营型商用房地产开发贷款，以及不以项目自身销售收入为主要还款来源的保障性住房项目开发贷款、城镇化、新农村xx贷款，按合同约定的还款进度还款。但以租赁和经营收入为主要还款来源的，贷款期限过半时，还款金额不得少于贷款本息的50%。（二）其他涉房贷款按项目销售率销售率（销售金额）=销售收入/项目预计销售总收入*100%，销售金额为实际实现的收入；销售率（销售面积）=签订销售合同面积/项目可销售面积*100%，销售面积为网签备案面积；采取客户封闭管理方式的，计算销售率时，分子分母分别按项目加总。匹配还款进度。销售率按销售金额、销售面积比例孰高原则确定（经一级分行分管行领导审核同意的项目，可以自行选择按销售金额或按销售面积计算销售率）。1.在项目实现销售收入、借款人具备还款能力时应开始归还我行贷款，项目销售率达到30%时，还款金额不少于贷款本息的10%；项目销售率达到50%时，还款金额不少于贷款本息的50%；销售率达到70%时，结清我行贷款本息。2.同时符合以下条件的，项目销售率达到40%时，还款金额不少于贷款本息的10%；项目销售率达到60%时，还款金额不少于贷款本息的50%；销售率达到80%时，结清我行贷款本息。（1）借款人为下列之一：总行级主办银行客户，总行级战略性客户及其18级成员单位，我行信用评级16级的总行级重点客户，我行信用评级15级的客户，地级及以上城市所属国有控股企业，或借款人采取客户封闭管理方式的。（2）项目位于三线及以上城市主城区（采取客户封闭管理方式的除外）；（3）经办二级分支行近三年未发生重大涉房类信用风险事件。（三）采用客户封闭管理方式的，应按项目逐一还款；经客户申请、经营主责任人同意，也可采取合并还款方式（仅限于以销售收入为主要还款来源的）。（四）借款人还款专项账户资金充足的，经借款人申请，经办行可同意借款人提前归还部分或全部贷款本息，是否收取违约金按贷款合同约定执行。第三十七条 解除封闭管理。借款人结清全部贷款本息后，可申请解除封闭管理。经办行客户经理及经营主责任人确认贷款本息已结清，未拖欠造价咨询业务收入或其他费用，未拖欠我行其他贷款本息，且不存在其他违约事项的，应解除封闭管理，取消专项账户功能限制。第七章 执行与检查第三十八条 封闭管理责任落实。客户经理、经营主责任人及相关部门负责封闭管理责任的落实。（一）经办行客户经理及经营主责任人承担封闭管理的主要责任，负责督促借款人及时、足额将资金归集至我行专项账户内，按进度支用和还款。重点做好以下工作：1.归集专项账户资金。经办行客户经理及经营主责任人应按本办法规定，督促借款人将需要纳入封闭管理的资金全部转入专项账户，确保无遗漏。2.审核封闭资金支用。经营主责任人及其授权人员要按本办法规定，严格审核专项账户资金支用情况，确保资金用途符合规定，确保不影响借款人还款能力。3.核实项目销售进度。除贷后管理制度和产品制度规定的事项以外，客户经理还应至少每月实地查看项目销售情况（含成交面积、套数及价格等）、查阅项目销控表，并作现场记录。现场查看、记录后，应通过查询网上签约备案信息、实地走访当地房地产行政主管部门查阅备案信息、后台系统数据对接等一种或多种方式进行核实。4.核实物业经营情况。对于以租金等经营收入为还款来源的，除贷后管理制度和产品制度规定的以外，客户经理还应每月实地查看项目租赁情况，查阅租赁合同原件并走访租户进行核实，租赁合同已备案的还应到房地产行政主管部门进行核实。5.掌握个人住房贷款发放进度。对于在我行办理的个人住房贷款，客户经理应会同住房金融部门核实贷款审批、发放情况，确保我行个人住房贷款按规定纳入封闭；对于在他行办理的个人住房贷款，应督促借款人按协议配合我行封闭管理。6.督促借款人按进度还款。客户经理完成对项目租售情况、按揭贷款情况的调查后，应与专项账户资金余额、还款情况进行匹配，不能匹配的应立即核实原因，追回未能封闭的资金，要求借款人必须按规定进度还款。7.经营主责任人应对客户经理进行封闭管理检查的情况进行指导和检查，对按揭贷款发放情况进行协调，对借款人配合封闭管理情况进行督促。（二）一级分行业务主管部门负责按本办法规定，做好以下工作：1.审核封闭资金支用。按本办法规定，严格审核权限内专项账户资金支用情况，确保资金用途符合规定，确保不影响借款人还款能力。2.牵头与当地房地产行政主管部门沟通，研究与当地预售资金监管系统、商品房销售网上签约备案系统进行数据对接，提出系统开发需求，推动系统上线。3.指导经办二级分支行按本办法和贷后管理制度、产品制度做好封闭管理，开展辖内业务培训。4.指导、督促经办二级分支行做好封闭管理审计整改。5.完善封闭管理的基础xx，规范信息登记和审核、报送，做好日常监测和管理。（三）总行业务主管部门负责做好以下工作：1.制定资金封闭管理办法，根据业务实际进行优化和完善，组织推动办法落实；2.加强系统业务培训与指导，提高本条线封闭管理的执行力；3.对各一级分行封闭管理执行情况进行监测和检查；4.根据各一级分行系统开发需求，推动全行封闭管理系统xx。（四）住房金融部门负责配合同级涉房贷款业务主管部门需要，落实涉房贷款支持项目的个人住房贷款资金转入我行封闭管理帐户的要求，提供涉房贷款项目个人住房贷款支持情况和数据，协助做好个人住房贷款资金封闭管理工作。（五）结算与现金管理部门负责专项账户管理相关工作，指导柜面做好专项账户资金支付。经办行柜面人员负责协助做好封闭管理账户资金支付凭证审核，确保符合规定。（六）放款中心在放款审核时，应审核支用专项账户信贷资金的支出是否经有关审核人员签字，协助经办行做好封闭管理工作。（七）信息技术管理部门负责根据业务主管部门需求，开发我行资金封闭管理系统，实现系统功能上线及推广。第三十九条 封闭管理的检查。为确保封闭管理有效执行，各级经营管理部门应定期开展业务检查。（一）检查方式。封闭管理检查方式可分为现场检查和非现场检查。1.现场检查是指到客户、项目xx地、物业所在地、押品保管地等进行实地查看，对贷款和封闭管理档案进行检查，与客户经理进行谈话，到当地房地产行政主管部门进行实地走访查证等方式，对封闭管理情况进行检查。2.非现场检查是指通过召开项目诊断会的形式，或通过内部管理信息系统、账务系统、数据报表，以及外部公开数据和信息，对封闭管理情况进行检查。（二）检查要求：1.现场和非现场检查应形成书面记录，进行现场检查的，应当保存照片、视频等多媒体资料。2.二级分支行按月填报资金封闭管理情况监测表（附件4）报一级分行业务主管部门；每季度应进行实地检查，并向上级行报告检查情况。3.一级分行应及时对二级分支行上报的资金封闭管理情况监测表和实地检查情况报告进行分析、监测，每年应对本行封闭管理项目（物业）进行实地检查。4.总行主要通过相关业务系统和分行报送情况对全行封闭管理情况进行非现场检查，必要时可进行实地抽查。5.检查中发现存在问题的，要通过下发风险提示、业务通报等方式督促经办行进行整改，并跟踪落实；对于问题较为重大的，要进行实地督导，落实整改。第四十条 借款人违约处罚。借款人未能有效配合我行封闭管理要求，有截留封闭资金，不按进度还款等行为的，按以下方式处理，并在协议中明确规定。（一）要求借款人限期纠正其违约行为，未按期纠正的按协议约定扣收违约金；（二）我行尚未发放的贷款不再放款，并有权提前收回贷款本息；（三）封闭管理账户内有未支付资金的，不再对外支付；（四）已抵押给我行的在建工程和其他押品不得解押；（五）要求贷款保证人履行保证责任，依法处置担保物；（六）在新闻媒体公告借款人违约行为；（七）将借款人列入我行内控名单，并向银行业协会通报借款人违约行为，会同其他银行实行联合制裁；（八）借款人严重违约，抽逃资金构成诈骗时，可向公安机关报案，追究借款人刑事责任；（九）贷款合同和封闭协议约定的其他处罚方式。第四十一条 违规处罚。未按照本办法相关规定执行的分支机构和责任人，应按照中国xx银行工作人员违规失职行为处理办法和中国xx银行工作人员轻微违规行为积分管理办法相关规定进行处理。第八章 附 则第四十二条 本办法适用于中国xx银行境内各分支机构，各一级分行可根据本办法制定实施细则或操作规程，报总行备案后施行。第四十三条 本办法由中国xx银行总行负责解释和修订。第四十四条 本办法自下发之日起正式实施，原房地产开发贷款项目封闭管理指导意见（20077号）同时废止。附件：1.中国xx银行涉房贷款资金封闭管理协议（参考格式）2.支用专项账户资金支用审核表（参考格式）3.还款专项账户资金转出额度申请表（参考格式）4.资金封闭管理情况监测表 26