房屋租赁流程与合同模板.doc

一、房地产转让基础步骤房地产转让是指房地产权利人经过买卖、赠和或其它正当方法将其房地产转移给她人行为。（一） 房地产买卖基础步骤1 商品房预售基础步骤商品房预售协议通常步骤为：第一步，预购人经过中介、媒体等渠道寻求中意楼盘；第二步，预购人查询该楼盘基础情况；第三步，预购人和开发商签署商品房预售协议；第四步，办理预售协议文本登记立案；第五步，商品房完工后，开发商办理初始登记，交付房屋；第六步，和开发商签署房屋交接书；第七步，办理交易过户、登记领证手续。2 商品房预售协议转让基础步骤商品房预售协议转让通常步骤为：第一步，预购人将经交易中心登记立案预售协议经过中介等渠道寻求受让人；第二步，签署预售协议权益转让书；第三步，预售协议转让登记立案。3 房屋在建工程转让基础步骤在建工程转让通常步骤为：第一步，房屋在建工程权利人向房地产管理部门提出在建工程转让申请；第二步，房地产管理部门对申请进行审核、批复；第三步，转让双方签署在建工程转让协议；4 商品房销售基础步骤商品房销售通常步骤为：第一步，购房人经过中介、媒体等渠道寻求中意楼盘；第二步，购房人查询该楼盘基础情况；第三步，购房人和商品房开发商签订商品房买卖协议；第四步，交易过户登记。5 二手房买卖基础步骤二手房买卖通常步骤：第一步，购房人或卖方人经过中介、媒体等渠道寻求交易对象；第二步，交易双方签署房屋买卖协议；第三步，交易过户登记。（二）房地产交换基础步骤第一步，换房人经过房地产经纪机构等渠道寻求房源；第二步，交换双方签署公（私）有住房差价换房协议；第三步，到房地产登记机构进行换房协议登记立案和审核第四步，交换双方支付差价款和相关税费；第五步，产权交易过户或办理公房租赁变更手续，领取房地产权证或公房租赁证。（三）房地产赠和基础步骤1 生前赠和基础步骤第一步，赠和人和受赠人签署赠和书、受赠书，赠和书和受赠书经公证机关公证后有效；第二步，赠和双方持经公证赠和书和受赠书、房地产权证等资料到房地产登记机构办理赠予登记领证手续。2 遗赠基础步骤第一步，房地产权利人生前签订遗嘱，承诺将其自有房地产在其死后全部或部 分赠予给受赠人，此遗赠书也必需经公证机关公证后才有效。第二步，房地产权利人死亡，遗嘱生效，受赠人表示接收赠和；第三步，受赠人持相关正当文件到房地产登记机关申请办理过户登记领证手续。（四）以房地产抵债基础步骤第一步，确定债权、债务；第二步，确定房地产抵债协议；第三步，签订房地产抵债协议；第四步，债权、债务双方将抵债协议、原房地产权证等相关资料向房地产登记机关申请办理交易过户登记领证手续。在缴纳要求契税、交易手续费等税费后领取房地产权证。（五）以房地产作价投资入股基础步骤第一步，合资双方签订合资协议、章程等文件，并报国家相关部门同意；第二步，合资双方将协议、章程、同意证书，评审确定书等及协议中包含到以房地产作价投资清单向房地产登记机关申请办理交易过户登记领证手续。在缴纳要求契税、交易手续费等税费后领取房地产权证。（六）吞并、合并基础步骤第一步，企业按国家相关要求及报相关部门同意，实施吞并、合并；第二步，企业将有效相关吞并、合并法律文件和随之转移房地产权利证书等相关资料到房地产登记机关申请办理转让过户登记领证手续。在缴纳要求契税、交易手续费等税费后领取房地产权证。二、商品房买卖协议1 协议双方当事人姓名或名称、住所、联络方法等；2 转让房地产坐落、面积、预售许可证号、设施情况等基础情况；3 计价方法及价款；4 面积差异处理措施；5 付款方法及期限；6 交付期限；7 违约责任；8 计划、设计变更约定；9 交接、产权登记约定；10争议处理处理措施；11相关附件及补充条款；12当事人约定其它条款。三、房屋买卖协议（一）关键协议条款 通常而言，二手房房屋买卖协议应包含以下关键条款：1 买卖房地产当事人姓名或名称、依据；2 买卖房地产坐落、地点、面积；3 房屋平面图、结构、建筑质量、装饰标准和隶属设施，配套设施等情况；4 房地产买卖价格、支付方法和期限；5 房地产交付日期；6 违约责任；7 争议处理处理措施；8 买卖双方当事人约定其它事项。（二）签署二手房买卖协议注意事项1 供有些人权利。2 权益转移。3 房屋质量。4 承租人优先购置权。5 集体全部土地上房屋买卖对象。6 住房户口迁移。7 维修基金交割。8 物业管理费、公用事业费具结。第二节 房屋租赁步骤和协议一、房屋租赁基础步骤（一）房屋出租步骤第一步，出租方或承租方经过中介等渠道寻求适宜承租人或出租房源。第二步，签署房屋租赁协议。第三步，将房屋租赁协议及相关材料到租赁房屋所在地房地产登记机关申请办理房屋租赁协议登记立案。第四步，领取房屋租赁证，缴纳相关税费。（二）房屋转租基础步骤第一步，原承租人取得原出租人书面同意，将其原出租房屋部分或全部再出租；第二步，原承租人和承租人签署房屋转租协议；第三步，将转租协议和原房屋租赁证到房地产登记机关办理房屋转租协议登记立案；第四步，领取经注记盖章原房屋租赁证，缴纳相关税费。二、房屋租赁协议（一）房屋租赁协议示范文本（二）房屋租赁协议内容1 当事人姓名或名称及住所。2 房屋坐落、面积、结构、隶属设施及设备情况。3 租赁用途。4 房屋交付日期。5 租赁日期。6 租金及支付方法和期限。7 房屋使用要求和修缮责任。8 房屋返还时状态。9 违约责任。10当事人约定其它条款。第三节 房地产抵押步骤和协议一、房地产抵押基础步骤（一）土地使用权抵押步骤第一步，债务协议（主协议）依法成立，为推行债务协议，抵押人提供其依法拥有土地使用权作担保。第二步，抵押人和抵押权人签署土地使用权抵押协议（从协议），将依法取得土地使用权设定抵押。第三步，抵押双方将抵押协议、债务协议及房地产权属证书等相关资料到房地产登记机关办理抵押登记。第四步，领取房地产其它权利证实及经注记房地产权属证书。第五步，债务推行完成，抵押双方向房地产登记机关申请办理抵押注销手续。（二）建设工程抵押第一步，债务协议成立，抵押人提供其正当拥有在建房屋及土地使用权作担保。第二步，抵押人和抵押权人签署抵押协议，将在建房屋及对应土地使用权抵押，当债务不能推行时，抵押权人有权依法处分抵押物。第三步，抵押双方持债务协议（主协议），抵押协议及房地产权利证书，建设工程计划许可证等相关资料到房地产登记机关办理抵押登记。第四步，抵押权人保管房地产其它权利证实，房地产权利人领取经注记建设工程计划许可证。第五步，债务推行完成，抵押双方持注销抵押申请书，经注记土地使用权证，建设工程计划许可证到房地产登记机构办理注销抵押手续。（三）预购商品房期权抵押预购商品房期权设定抵押应符合以下条件：（1）抵押所担保主债券仅限于购置该商品房贷款；（2）不得设定最高额抵押；（3）符合国家相关商品房预售管理要求。预购商品房抵押基础步骤为：第一步，商品房预购人和商品房开发经营企业签署商品房预购协议，并已交付部分房价款。第二步，持商品房预售协议到房地产登记机关登记立案。第三步，抵押权人和抵押人签署抵押协议。第四步，抵押双方持抵押协议及经房地产登记机构登记立案商品房预售协议到房地产登记机关办理抵押登记。第五步，抵押权人保管其它权利证实，房地产权利人领取已经注记商品房预售协议。第六步，债务推行完成或贷款已经清偿，抵押双方持注销抵押申请书，其它权利证实及已经注记商品房预售协议或房地产权利证书到房地产登记机关办理注销抵押登记手续。（四）现房抵押现房抵押通常步骤为：第一步，债务协议成立。债务人或第三者将自己依法拥有房地产作担保。第二步，抵押双方签署抵押协议。第三步，抵押双方；持抵押协议，房地产权利证书到房地产登记机构办理抵押登记手续。第四步，抵押权人保管房地产其它权利证实，抵押人保管已经注记房地产权利证书。第五步，债务推行完成，抵押双方持注销抵押申请书、房地产其它权利证实及已经注记房地产权利证书到房地产登记机关办理注销抵押手续。二、房地产抵押协议（一）房地产抵押协议特征1 房地产抵押协议是从协议。2 房地产抵押协议所设置抵押权和其担保债权同时存在。3 房地产抵押协议所设置抵押权是一个她物权，能够转让，但其转让是连同主协议债务一同转让。4 房地产抵押协议生效后，抵押权人对抵押物不享受占有、使用、受益权。5 房地产抵押协议生效后，对抵押物含有限制性。6 抵押权人处分抵押物须按法律要求程序进行。（二）房地产抵押协议内容房地产抵押协议通常应含有以下内容：1 抵押人和抵押权人姓名（或名称）、住所；2 抵押物座落、用途、结构、面积、价值、四至范围；3 被担保主债权种类、数额；4 债务人推行债务期限；5 抵押担保债权范围；6 抵押当事人约定其它事项。建设工程期权设定抵押，还应增加：1建设工程计划许可证编号；2国有土地使用权出让金款额；3总承包协议或施工总承包合约定建设工程造价；4已投入工程款额，但不包含取得土地使用权人费用；5建设工程完工日期。（三）房地产抵押协议成立依据担保法要求，房地产抵押协议签署后，应该向房地产登记机关办理抵押登记，抵押协议自登记之日起生效，而不是自抵押协议签署之日起生效。第五章 房地产经纪基础业务第一节 房地产经纪基础业务分类一、房地产居间业务和房地产代理业务房地产居间，是指向委托人汇报签订房地产交易协议机会或提供签订房地产交易协议媒介服务，并收取委托人佣金行为。房地产代理是指房地产经纪人在授权范围内，以委托人名义和第三人进行房地产交易而提供服务，并收取委托人佣金行为。房地产卖方代理是指房地产经纪人受委托人委托，以委托人名义出租、出售房地产经纪行为。现在在中国房地产经纪业，卖方代理是最关键代理业务，有以下三种关键类型：1商品房销售代理，是指房地产经纪人接收房地产开发商委托，按委托人基础要求进行商品房销售并收取佣金行为。2房屋出租代理，是指房地产经纪人为房屋出租人代理出租房屋，促成出租者出租房屋成功而收取佣金行为。3二手房出售代理，是指房地产经纪人受存量房屋全部权人委托，将其依法拥有住房进行出售并收取佣金行为。房地产买方代理业务是指房地产经纪人受委托人委托，以委托人名义承租、购置房地产经纪行为。现在在中国，房地产代理业务运作方法还比较单一。在美国就出现了6种运作方法，也即代理业务6种类型：1 经纪人独家销售2 卖主和经纪人独家销售3 开放式销售4 报底价销售5 联合专卖销售6 优先购置二、新建商品房经纪业务和二手房经纪业务新建商品房市场上业务关键是新建商品房销售于租赁代理，且大多为卖方代理，即房地产经纪机构代理房地产开发商出售或出租其开发商品房。这类业务特点是用户相对强势，房源批量化，业务运作成本高。二手房市场上房地产经纪业务包含面更广，类型更为丰富，包含二手房买卖、租赁，现有采取居间方法进行也可采取代理方法进行，采取代理方法二手房业务中，现有卖方代理又由买方代理业务。从用户类型来看，二手房经纪业务现有面向分散个体用户，也有面向机构用户。二手房经纪业务基础共性是标房地产以单宗房地产为主。三、房地产买卖经纪业务和房地产租赁经纪业务在房地产交易关键方法中，房地产经纪机构所促成交易关键是房地产转让和租赁。房地产租赁经纪是指房地产经纪人为使承租方和出租方达成租赁交易而向双方提供经纪服务。房地产租赁关键包含：新建商品房期权预租、新建商品房现房出租、存量房屋出租和转租。第二节 二手房居间业务一、二手房居间业务步骤1 业务开拓2 房地产居间业务洽谈3 房地产查检房地产查检关键内容有：（1）房地产物质情况 （2）房地产权属情况 （3）房地产环境情况4 签署房地产居间协议5 信息搜集和传输6 买房或承租方看房7 交易配对和撮合成交8 帮助房地产权属登记（立案）9 房地产交验10 佣金结算11 售后服务二、二手房居间协议二手房居间协议通常包含以下关键条款：1委托人甲（出售、出租方）、居间方、委托人乙（买人、承租方）三者姓名或名称、住所；2居间房地产坐落和情况3委托事项4佣金标准、数额、收取方法、退赔等条款；5协议在推行中变更及处理；6违约责任7 争议处理处理措施；8 其它补充条款。签订二手房转让居间协议时应注意以下事项：1 要写明转让居间房地产具体坐落情况。2 在佣金标准、数额、收取方法、退赔等方面要有具体要求。3 明确三方违约责任处理措施。第三节 二手房代理业务一、二手房代理业务步骤1 房地产代理业务开拓2 房地产代理业务洽谈3 房地产查检4 签署房地产代理协议5 信息搜集和传输6 买方或承租方看房7 房地产交易谈判及协议签署8 房地产交易价款收取和管理9 房地产权属登记（立案）10 房地产交验11 佣金结算12 售后服务二、二手房地产代理协议通常应包含以下关键条款：1 当事人名称（或姓名）和住所2 代理房地产标物基础情况3 服务事项和服务标准4 劳务酬劳或酬金5 协议推行期限、地点和方法6 违约责任7 处理争议方法第四节 新建商品房销售代理业务一、新建商品房销售代理业务基础运作方法商品房销售代理关键有独家代理、共同代理、参与代理三种形式。二、新建商品房销售代理业务步骤1 项目信息开发和整合2 项目研究和拓展3 项目签约4 项目实施企划5 销售准备6 销售实施7 项目结算四、新建商品房销售代理协议第六章 房地产经纪其它业务第一节 房地产行纪和房地产拍卖一、房地产行纪行纪又称信托，就是指行纪人受她人委托，以自己名义代她人购物、从事贸易活动或寄货物品，并取得酬劳法律行为。二、房地产拍卖（一）拍卖概念、特征和基础程序拍卖是指以公开竞价形式，将特定物品或财产权利转让给最高应价者买卖方法。拍卖特征：（1）拍卖有两个以上买主。 （2）拍卖有不停改变价格。 （3）拍卖是一个公开竞争过程。拍卖程序关键分薇薇坨、公告、拍卖、结算和拍卖物交付五个过程。（二）房地产拍卖概念、特征房地产拍卖是一个经过公开竞价方法将房地产标卖给最高处价者交易行为。房地产拍卖含有以下几特征：1 房地产拍卖实施“价高者得”标准2 房地产拍卖法推行、政策性强3 房地产拍卖过程繁琐（三）房地产拍卖程序1 接收拍卖委托2 拍卖房地产标调查和确定3 接收委托、签署委托拍卖协议书4 房地产拍卖底价确实定5 公布拍卖公布，组织接待竞买人6 现场拍卖7 产权过户第二节 房地产经纪业务中代办服务一、房地产权属登记立案代办现在，房地产权属登记关键包含以下类型：（一）房地产初始登记1 土地使用权初始登记包含以出让方法取得土地使用权初始登记和以征收、划拨方法取得土地使用权初始登记 以出让方法取得土地使用权初始登记要提交以下文件：（1） 初始登记申请书（2） 身份证实（3） 土地使用权出让协议（4） 地籍图（5） 土地勘测汇报（6） 已付清土地使用权出让金证实（7） 其它相关证实文件以划拨方法取得土地使用权初始登记要提交以下文件：（1） 初始登记申请书（2） 身份证实（3） 建设用地同意文件（4） 地籍图（5） 土地勘测汇报（6） 其它相关证实文件2 新建房屋全部权初始登记建设部城市房屋权属登记管理措施要求，新建房屋，申请人应该在房屋完工后3个月向房地产登记机关申请房屋全部权初始登记。申请房屋全部权初始登记应提交以下文件：（1） 初始登记申请书（2） 身份证实（3） 土地使用证（4） 建设用地计划许可证（5） 建设工程计划许可证（6） 施工许可证（7） 房屋完工验收汇报书（8） 其它相关证实文件（二）房地产转移登记 建设部城市房屋权属登记管理措施要求，因房屋买卖、赠和、继承、交换、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移，当事人应该自事实发生之日起30日内申请转移登记。 申请房地产转移登记应提交以下文件：（1） 申请书（2） 身份证实（3） 房地产权证书（4） 证实房地产权属发生转移文件（5） 其它相关文件（三）房地产变更登记依据建设部城市房屋权属登记管理措施要求，权利人名称变更和房屋现实状况发生下列情形之一，权利人应该自事实发生之日起30内申请变更登记：（1） 房屋坐落街道、门牌号或房屋名称发生变更；（2） 房屋面积增加或降低；（3） 房屋翻建；（4） 法律、法规要求其它情形。申请房地产变更登记应提交以下文件：（1） 变更登记申请书（2） 身份证实（3） 房地产权证书（4） 证实发生变更事实文件（5） 其它相关文件（四）房地产她项权利登记房地产她项权利登记是指导设定抵押权、典权等她项权利而发生登记。她项权利人应该自事实发生之日起30日内申请她项权利登记。房地产抵押权登记关键分为以下4种情况：1 出让土地使用权抵押登记2 以预购商品房抵押登记3 在建工程抵押登记4 现房抵押登记（五）房地产注销登记 因房屋灭失、土地使用权年限届满、她项权利终止等，权利人应该自事实发生之日起30日内申请注销登记。 权利人申请注销登记应提交下列文件：（1） 申请书（2） 身份证实（3） 房地产权利证书（4） 房屋灭失证实（5） 其它相关文件有下列情形之一，房地产登记机关有权注销房屋权属证书：（1） 申报不实（2） 涂改房地产权利证书（3） 房屋权利灭失，而权利人未在要求期限内办理房屋权属注销登记；（4） 因登记机关工作人职员作失误造成房屋权属登记不实(六)房地产文件登记立案指商品房预售协议及其变更协议、房地产租赁协议、商品房先行交付使用协议、房屋维修、使用条约及物业管理文件，和其它当事人认为有必需立案、而登记机构准予登记立案文件登记立案。二、房地产抵押贷款手续代办（一）房地产抵押贷款种类房地产抵押贷款通常包含两类：房地产开发贷款和个人贷款。（二）制订合理贷款方案（三）办理抵押贷款手续借款人应直接向贷款人提出借款申请，并提供以下材料：（1） 身份证件之居民身份证、户口本和其它有效居留证件（2） 相关借款人家庭稳定经济收入证实（3） 符合要求购置住房协议意向书，协议或其它同意文件（4） 抵押物权属证实和有处分权人同意抵押或质押证实（5） 抵押物价值证实（6） 确保人同意提供担保书面文件和确保人资信证实（7） 申请住房公积金贷款，须持住房公积金管理部门出具证实（8） 贷款人要求提供其它文件或资料