房地产公司内部控制项目开发管理-测试底稿.xls

风险控制矩阵公司名称：xx实业有限公司流程名称：项目开发管理子流程名称控制目标及对应风险 控制活动控制目标编号控制目标风险点编号风险点控制活动编号项目开发前期管理DM-CO-01对目标项目进行充分调研分析，反复论证，确保投资的科学、准确DM-R-01 项目立项前调研分析不够充分，无法为项目立项提供全面、充分的信息，导致项目决策失误DM-CA-01DM-CA-02DM-CA-03项目开发管理DM-CO-02确保土地取得资料齐备，代理人在委托的权限范围实施代理权限DM-R-02 未对代理人的代理权限进行明确，可能导致代理人的不当代理行为，影响公司的投资目标的实现DM-CA-04DM-CO-03按照政府要求，办理相关的出让合同，并对项目实施情况进行跟踪记录DM-R-03 未按照政府相关部门要求办理相关手续，可能会导致公司的经济利益损失DM-CA-05DM-CO-04确保地价款的支付得到恰当审批、准确记录DM-R-04 地价款支付审批不当，将影响公司资金的安全；财务记录不真实、准确、完整，可能影响财务报告的准确性DM-CA-06DM-CA-07DM-CO-05明确项目各阶段报建报批程序，规范项目各阶段的报建报批工作，保证项目顺利开展DM-R-05 缺乏明确项目各阶段报建报批程序，可能影响报建报批工作延误，从而影响项目工作展开和引起合规风险DM-CA-08DM-CA-09DM-CA-10DM-CA-11DM-CA-12DM-CO-06明确项目开发定位及产品建筑、景观、户型、结构方向，确保产品定位符合市场需求DM-R-06 市场定位不准确，不利于项目后期的营销，影响公司经济效益的实现DM-CA-13DM-CA-14DM-CO-07公司项目实施计划的编制科学、合理，并得到适当的审批DM-R-07 项目实施计划编制不合理，可能导致项目不能按期完成，影响工程进度和成本管理DM-CA-15DM-CA-16DM-CO-08规范项目设计的内容和深度，达到提高质量、保证项目进度、控制项目开发成本DM-R-08 设计工作实施操作流程不规范，可能导致不能确保设计质量和达到政府报批报建要求，从而影响开发项目计划完成DM-CA-17DM-CO-09确保设计变更合理并得到恰当审批DM-R-09 设计变更随意，可能造成工程投资失控，损害公司的经济利益DM-CA-18DM-CO-10对设计工作进行总结与沉淀，以指导后续设计工作的实施DM-R-10 缺乏设计工作进行知识沉淀，将不利于公司设计管理水平的提高DM-CA-19标准控制活动现有控制活动重要性程度投资管理部门对市场信息进行调研分析，确定投资意向。信息收集和项目意向确定详见“投资管理”流程一般投资管理部门根据市场调研结果编制可行性研究报告，提供项目决策建议。可行性研究详见“投资管理”流程关键公司授权领导对项目可行性研究报告进行评审，并作出决策。项目决策评审详见“投资管理”流程关键机关本部投资管理部门和领导层确定项目竞买价格，并监控土地竞拍过程。土土地地获获取取准准备备机关本部投资管理中心、领导层及本公司总经理确定项目竞买价格，并指定专人负责准备招拍挂项目文件。在投标过程中，若出现需调整竞买授权额度的情况，由招拍挂负责人员及时与公司管理层沟通，经授权领导审批后，方可提高额度进行竞买。一般在招拍挂结束后，参与招拍挂人员编制工作简报，向公司管理层汇报。若项目中标，公司委派专人办理成交确认书，与政府签订国有土地使用权出让合同；若项目未中标，投资管理部门更新项目跟踪进展表，并提交相关领导审阅。签签订订土土地地出出让让合合同同成功竞得项目后，计划部授权人员填制成功获取土地项目通报单，并附成交确认书复印件和项目详细资料，提交公司相关领导审阅，同时将成交确认书原件进行存档。一般招拍挂经办人填制付款审批单并附国有土地使用权出让合同等付款证明文件，就付款事项进行报批。申请地价款支付计划部相关人员填制付款审批单并附国有土地使用权出让合同等付款证明文件，报送公司分管副总、总经理签字批准。关键财务部门出纳审核付款审批单及相关付款证明文件，确认无误后，支付地价款。会计人员根据付款审批单及出让方开出的发票、拍卖成交确认书及合作协议，进行相应的账务处理。支支付付地地价价款款财务部门出纳审核付款审批单及相关付款证明文件，确认无误后，支付地价款。会计人员根据付款审批单及出让方开出的发票、拍卖成交确认书及合作协议，进行相应的账务处理。一般土地使用权出让合同签署完毕且相关的地价款支付完毕后，公司授权相关人员到当地国土部门办理土地使用证书。取得土地使用证书国有土地使用权出让合同/土地使用权出让合同签署完毕且相关的地价款支付完毕后，由公司授权人员到当地国土部门办理土地使用权证书。一般 控制活动项目部组织各部门准备相关材料，按照政府部门要求，到市规划局办理建设用地规划许可证。取得建设用地规划许可证在概念设计完成和方案设计之前，项目部报建报批专员按照办理建设用地规划许可证所需资料清单准备土地使用证书、红线图、规划设计方案和其他规定应提报文件，按照规划许可证申请要求填写建设用地规划许可证申请表，经项目经理审核其正确性及相关规划指标、初步规划方案等所需附件完整性无异议后，由报建报批专员到市规划局办理建设用地规划许可证。一般项目部组织各部门准备相关材料，按照建设工程规划许可证申请要求准备相关文件，申请办理建设工程规划许可证。取得建设工程规划许可证在申请建设工程规划许可证前，项目部协同技术部根据需要不定期组织受托设计单位、营销部、工程部沟通协调优化项目设计图纸以达到项目经济效益最大化，初步设计图纸经过多次商讨优化后，提交政府规划部门审批通过。报建报批专员填写建设工程规划许可证申请表，经过项目经理审核后，由报建报批专员按照建设工程规划许可证申请要求准备相关文件，申请办理建设工程规划许可证。一般项目部组织各部门准备相关材料，按照政府部门要求，向市建委申请办理建筑工程施工许可证。取得施工许可证建设工程规划许可证办理后，在施工开始前，项目部通知相关施工、监理、结构、设计等单位及公司相关部门准备办理建设工程施工许可证所需文件，并由报批报建专员填写施工许可证申请表，经过项目经理审核确认后，报建报批专员向市建委申请办理建筑工程施工许可证。一般公司收集办理预售许可所需资料，并由报批专员到国土部门市场处办理商品房预售许可证。取得商品房预售许可证在项目工程进度达到预售条件前，项目部根据办理预售许可证所需资料清单分别向财务部、工程部收集资料，收集资料内容包括投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例证明、工程施工合同及关于施工进度的说明、和商品房预售方案等资料，并由报批专员填写预售许可证申请表，到国土部门市场处办理商品房预售许可证。一般在项目论证阶段，公司营销部安排营销人员对有意向地块进行现场踏勘，编制市场调研报告，对项目产品定位及产品价格进行分析，并提交营销部负责人及公司领导审阅。编制市场调研报告详见“品牌管理与市场营销”流程关键在地块取得后，营销部编制项目定位报告，并会同设计管理部门门、成本管理部门对项目定位报告进行研讨报公司总经理审批后上报股份决策层批准。项目定位详见“品牌管理与市场营销”流程关键公司的项目开发计划经本单位授权领导审核确认后，提交机关本部投资管理中心审批。编制项目开发计划项目立项后，计划部协同各相关部门根据项目决策意见及实际情况，结合公司经营计划，编制包括定位、测算、规划、指标及重要节点在内的项目开发计划，经部门经理、分管副总及公司总经理审核后，提交机关本部投资管理中心审批并由本公司总经理签发。关键公司对各项目部及职能部门进行考核，形成考评报告，作为各单位考核的依据。签订目标责任书计划部组织各部门、项目部分解开发计划后，编制目标责任书，经部门经理、分管领导审核确认后，由各部门、项目部签订责任书，作为考核依据。一般设计管理部门委托并指导设计单位进行概念/方案/初步/施工图设计。设计方案经设计管理部门经理审核后，组织会审，并听取机关本部设计管理部门意见后，报公司授权领导审批，并提交相应政府机构审核。项目设计管理技术部在计划部、营销部、预算部等部门的协助下，编制概念/方案/初步/施工图设计任务书，依次经技术部经理、分管副总、总经理审核确认后，将设计任务书及设计指引交由设计单位作为设计依据。设计单位提交设计方案/图纸后，技术部组织计划部、营销部、预算部及机关本部技术研发中心相关人员进行评审，形成会议记录单，评审后提交至公司总经理审核批准。方案设计、初步设计经内部评审通过后，需报相关政府部门审核。施工图设计经公司内部评审通过后，由设计部聘请外部有资质单位对施工图的规范性、安全性进行评审，取得施工图设计文件审查合格证书并加盖外审合格印章。关键变更提出方填写变更申请，由设计管理部门审核后，公司授权领导审批确认。设计变更非施工单位提出的变更，由发起人填制变更申请，技术部审查变更原因，经技术部经理审核，分管副总审批后，通知设计单位修改设计并知会集团公司设计研发中心。设计修改经技术部审查后盖章发至相关单位实施。施工单位提出的变更，施工单位填写工程联系单经监理、项目部、技术部审批后实施。设计变更每月由技术部汇总并提交预算部作为结算依据。关键设计管理部门在设计工作完成后，对设计工作进行总结，编制形成总结报告，经设计管理部门经理审核并确认后，报公司授权领导审阅。设设计计工工作作总总结结技术部在设计工作完成后，对设计工作进行总结，编制形成总结报告，经技术部经理、副官副总审核并确认后，汇编至项目后评估报告，报公司相关领导审阅。一般控制有效性测试制度文档责任部门及岗位控制形式执行频率测试底稿编号测试结论不适用不适用计划部手工控制业务发生时 无无不适用不适用计划部手工控制业务发生时 无无不适用不适用计划部手工控制业务发生时 无无无招拍挂项目文件 计划部手工控制业务发生时 无无无成功获取土地项目通报单计划部手工控制业务发生时 无无付款控制程序付款审批表 计划部手工控制业务发生时 DM-T-010付款控制程序付款审批单 财务部手工控制业务发生时 无无无土地使用权证书项目部手工控制业务发生时 无无 控制活动无建设用地规划许可证申请表建设用地规划许可证项目部手工控制业务发生时 无无无建设工程规划许可证申请表建设工程规划许可证项目部手工控制业务发生时 无无无施工许可证申请表建筑工程施工许可证项目部手工控制业务发生时 无无无预售许可证申请表商品房预售许可证项目部手工控制业务发生时 无无市场调研制度市场调研报告营销部手工控制业务发生时 无无市场调研制度项目定位报告营销部手工控制业务发生时 无无项目开发计划计划部手工控制业务发生时 DM-T-020目标责任书 计划部手工控制业务发生时 无无设计管理细则设计任务书设计指引会议记录单技术部手工控制业务发生时 DM-T-030设计管理细则变更申请工程联系单技术部手工控制业务发生时 DM-T-040设计管理细则项目后评估报告技术部手工控制业务发生时 无无合规对比（企业内部控制规范及配套指引）内部控制缺陷条款规定内容控制缺陷编号内控缺陷企业内部控制应用指引第11号工程项目第五条企业应当指定专门机构归口管理工程项目，根据发展战略和年度投资计划，提出项目建议书，开展可行性研究，编制可行性研究报告。项目建议书的主要内容包括：项目的必要性和依据、产品方案、拟建规模、建设地点、投资估算、资金筹措、项目进度安排、经济效果和社会效益的估计、环境影响的初步评价等。可行性研究报告的内容主要包括：项目概况，项目建设的必要性，市场预测，项目建设选址及建设条件论证，建设规模和建设内容，项目外部配套建设，环境保护，劳动保护与卫生防疫，消防、节能、节水，总投资及资金来源，经济、社会效益，项目建设周期及进度安排，招投标法规定的相关内容等。企业可以委托具有相应资质的专业机构开展可行性研究，并按照有关要求形成可行性研究报告。无无企业内部控制应用指引第11号工程项目第五条企业应当指定专门机构归口管理工程项目，根据发展战略和年度投资计划，提出项目建议书，开展可行性研究，编制可行性研究报告。项目建议书的主要内容包括：项目的必要性和依据、产品方案、拟建规模、建设地点、投资估算、资金筹措、项目进度安排、经济效果和社会效益的估计、环境影响的初步评价等。可行性研究报告的内容主要包括：项目概况，项目建设的必要性，市场预测，项目建设选址及建设条件论证，建设规模和建设内容，项目外部配套建设，环境保护，劳动保护与卫生防疫，消防、节能、节水，总投资及资金来源，经济、社会效益，项目建设周期及进度安排，招投标法规定的相关内容等。企业可以委托具有相应资质的专业机构开展可行性研究，并按照有关要求形成可行性研究报告。无无企业内部控制应用指引第11号工程项目第六条第七条企业应当组织规划、工程、技术、财会、法律等部门的专家对项目建议书和可行性研究报告进行充分论证和评审，出具评审意见，作为项目决策的重要依据。在项目评审过程中，应当重点关注项目投资方案、投资规模、资金筹措、生产规模、投资效益、布局选址、技术、安全、设备、环境保护等方面，核实相关资料的来源和取得途径是否真实、可靠和完整。企业可以委托具有相应资质的专业机构对可行性研究报告进行评审，出具评审意见。从事项目可行性研究的专业机构不得再从事可行性研究报告的评审。企业应当按照规定的权限和程序对工程项目进行决策，决策过程应有完整的书面记录。重大工程项目的立项，应当报经董事会或类似权力机构集体审议批准。总会计师或分管会计工作的负责人应当参与项目决策。任何个人不得单独决策或者擅自改变集体决策意见。工程项目决策失误应当实行责任追究制度。无无企业内部控制应用指引第11号工程项目第八条企业应当在工程项目立项后、正式施工前，依法取得建设用地、城市规划、环境保护、安全、施工等方面的许可。无无企业内部控制应用指引第11号工程项目第八条企业应当在工程项目立项后、正式施工前，依法取得建设用地、城市规划、环境保护、安全、施工等方面的许可。无无企业内部控制应用指引第11号工程项目第八条企业应当在工程项目立项后、正式施工前，依法取得建设用地、城市规划、环境保护、安全、施工等方面的许可。无无企业内部控制应用指引第11号工程项目第八条企业应当在工程项目立项后、正式施工前，依法取得建设用地、城市规划、环境保护、安全、施工等方面的许可。无无企业内部控制应用指引第11号工程项目第八条企业应当在工程项目立项后、正式施工前，依法取得建设用地、城市规划、环境保护、安全、施工等方面的许可。无无企业内部控制应用指引第11号工程项目第八条企业应当在工程项目立项后、正式施工前，依法取得建设用地、城市规划、环境保护、安全、施工等方面的许可。无无企业内部控制应用指引第11号工程项目第八条企业应当在工程项目立项后、正式施工前，依法取得建设用地、城市规划、环境保护、安全、施工等方面的许可。无无企业内部控制应用指引第11号工程项目第八条企业应当在工程项目立项后、正式施工前，依法取得建设用地、城市规划、环境保护、安全、施工等方面的许可。无无企业内部控制应用指引第11号工程项目第八条企业应当在工程项目立项后、正式施工前，依法取得建设用地、城市规划、环境保护、安全、施工等方面的许可。无无无无无无无无无无企业内部控制应用指引第11号工程项目第十四条第十七条企业应当加强工程造价管理，明确初步设计概算和施工图预算的编制方法，按照规定的权限和程序进行审核批准，确保概预算科学合理。企业可以委托具备相应资质的中介机构开展工程造价咨询工作。企业应当组织工程、技术、财会等部门的相关专业人员或委托具有相应资质的中介机构对编制的概预算进行审核，重点审查编制依据、项目内容、工程量的计算、定额套用等是否真实、完整和准确。工程项目概预算按照规定的权限和程序审核批准后执行。无无无无无无企业内部控制应用指引第11号工程项目第十四条第十五条企业应当加强工程造价管理，明确初步设计概算和施工图预算的编制方法，按照规定的权限和程序进行审核批准，确保概预算科学合理。企业可以委托具备相应资质的中介机构开展工程造价咨询工作。企业应当向招标确定的设计单位提供详细的设计要求和基础资料，进行有效的技术、经济交流。初步设计应当在技术、经济交流的基础上，采用先进的设计管理实务技术，进行多方案比选。施工图设计深度及图纸交付进度应当符合项目要求，防止因设计深度不足、设计缺陷，造成施工组织、工期、工程质量、投资失控以及生产运行成本过高等问题。无无企业内部控制应用指引第11号工程项目第十六条企业应当建立设计变更管理制度。设计单位应当提供全面、及时的现场服务。因过失造成设计变更的，应当实行责任追究制度。无无企业内部控制应用指引第11号工程项目第二十七条企业应当建立完工项目后评估制度，重点评价工程项目预期目标的实现情况和项目投资效益等，并以此作为绩效考核和责任追究的依据。无无缺陷描述整改建议缺陷等级无无无无无无无无无无无无无无无无无无无无无无无无内部控制缺陷无无无无无无无无无无无无无无无无无无无无无无无无无无无无无无无无无内部控制有效性测试底稿达标不达标公司名称：xx实业有限公司流程名称：项目开发管理测试底稿编号DM-T-01控制活动编号DM-CA-06控制活动描述申请地价款支付计划部相关人员填制付款审批单并附国有土地使用权出让合同等付款证明文件，报送公司分管副总、总经理签字批准。控制形式手工控制执行频率业务发生时样本量及说明具体计算因2011年共发生X次地价款支付事项，故样本量为Y个。测试程序1、询问计划部负责人，了解立项调研程序是否与控制活动描述一致；2、从计划部抽取付款审批单，检查付款证明文件是否齐备匹配且根据控制活动的描述经过恰当审批。测测试试属属性性（1）付款审批单与付款证明文件内容匹配；（2）付款审批单经过公司分管副总、总经理签字批准。样本记录样本（组）量日期编号名称测试属性不合格属性说明（1）（2）12测试结果测试说明内部控制有效性测试底稿达标不达标公司名称：xx实业有限公司流程名称：项目开发管理测试底稿编号DM-T-02控制活动编号DM-CA-15控制活动描述编制项目开发计划项目立项后，计划部协同各相关部门根据项目决策意见及实际情况，结合公司经营计划，编制包括定位、测算、规划、指标及重要节点在内的项目开发计划，经部门经理、分管副总及公司总经理审核后，提交机关本部投资管理中心审批并由本公司总经理签发。控制形式手手工工控控制制执行频率业务发生时样本量及说明具体计算因2011年共发生X次项目开发计划编制事项，故样本量为Y个。测试程序1、询问计划部负责人，了解项目开发计划编制程序是否与控制活动描述一致；2、从计划部抽取项目开发计划，检查其是否经过恰当审批。测测试试属属性性（1）项目开发计划内容节点清晰，指标分拆符合股份要求；（2）项目开发计划经过部门经理、分管副总及公司总经理审核，机关本部投资管理中心审批；（3）项目开发计划经过总经理签发。样本记录样本（组）量日期编号名称测试属性不合格属性说明（1）（2）（3）12测试结果测试说明内部控制有效性测试底稿达标不达标公司名称：xx实业有限公司流程名称：项目开发管理测试底稿编号DM-T-03控制活动编号DM-CA-17控制活动描述项目设计管理技术部在计划部、营销部、预算部等部门的协助下，编制概念/方案/初步/施工图设计任务书，依次经技术部经理、分管副总、总经理审核确认后，将设计任务书及设计指引交由设计单位作为设计依据。设计单位提交设计方案/图纸后，技术部组织计划部、营销部、预算部及机关本部技术研发中心相关人员进行评审，形成会议记录单，评审后提交至公司总经理审核批准。方案设计、初步设计经内部评审通过后，需报相关政府部门审核。施工图设计经公司内部评审通过后，由设计部聘请外部有资质单位对施工图的规范性、安全性进行评审，取得施工图设计文件审查合格证书并加盖外审合格印章。控制形式手工控制执行频率业务发生时样本量及说明具体计算因2011年共发生X次设计事项，故样本量为Y个。测试程序1、询问技术部负责人及计划、营销、工程、预算等部门相关人员，了解设计管理程序是否与控制活动描述一致；2、从技术部抽取设计任务书，检查是否经过恰当审批；3、从技术部抽取图纸评审记录文件（名称/形式不限），检查各参与部门意见是否书面记录并得到签认，且经过总经理审批。4、检查施工图设计文件是否获得施工图设计文件审查合格证书。测测试试属属性性（1）设计任务书经过技术部经理、分管副总、总经理审核；（2）设计图纸得到各部门（技术部、计划部、营销部、预算部及机关本部技术研发中心等）会审，且会审记录完整并得到参与方签认；（3）施工图设计文件获得施工图设计文件审查合格证书。样本记录样本（组）量日期编号名称测试属性不合格属性说明（1）（2）（3）12测试结果测试说明内部控制有效性测试底稿达标不达标公司名称：xx实业有限公司流程名称：项目开发管理测试底稿编号DM-T-04控制活动编号DM-CA-04控制活动描述设计变更非施工单位提出的变更，由发起人填制变更申请，技术部审查变更原因，经技术部经理审核，分管副总审批后，通知设计单位修改设计并知会集团公司设计研发中心。设计修改经技术部审查后盖章发至相关单位实施。施工单位提出的变更，施工单位填写工程联系单经监理、项目部、技术部审批后实施。设计变更每月由技术部汇总并提交预算部作为结算依据。控制形式手工控制执行频率业务发生时样本量及说明具体计算因2011年共发生X次设计变更事项，故样本量为Y个。测试程序1、询问技术部负责人，了解设计变更程序是否与控制活动描述一致；2、从技术部抽取与设计变更相关的变更申请工程联系单等，检查设计变更是否得到恰当审批且知会至相关部门。3、从技术部或预算部抽取设计变更汇总记录，检查设计变更是否每月交至预算部作为核算依据。测测试试属属性性（1）设计变更得技术部经理审核，分管副总审批；（2）设计变更有效知会相关部门（工程/项目部、营销部等）；（3）设计变更按期汇总至预算部。样本记录样本（组）量日期编号名称测试属性不合格属性说明（1）（2）（3）12测试结果测试说明控制类别和参考样本量请参照下表控制类型控制执行总次数控制执行频率样本量注释1手工控制 250每天多次25手工控制250每天一次20手工控制52每周5手工控制12每月2手工控制4每季度2手工控制1每年1应用系统控制不适用不适用注释2注释1：样本量的确定规则出自于企业内部控制审计指引。注释2：对于存在有效的信息系统一般控制的支持，那么针对每一个应用系统控制只需要选择1个样本进行测试。